Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 17 novembre et 2 décembre 2025, la SCI La Forestière, représentée par M^e Gehin, demande au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l’exécution de l’arrêté du 19 mai 2025 par lequel le maire de la commune de Gérardmer a délivré un permis de construire à la SAS Les Maisons Fleuries sur un terrain situé 16 rue du Calvaire à Gérardmer, ensemble l’exécution de la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire de Gérardmer sur le recours gracieux formé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Gérardmer et de la SAS Les Maisons Fleuries une somme de 2 500 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d’urgence posée par l’article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite s’agissant d’un acte portant délivrance d’un permis de construire ;

- son recours gracieux a été notifié au pétitionnaire et à la commune, dans les formes fixées à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

- en sa qualité de voisine de la construction autorisée, elle justifie d’un intérêt à agir contre les décisions litigieuses ;

- il existe un doute sérieux quant à la légalité des décisions en litige, dès lors que :

. le projet architectural annexé au dossier de demande de permis de construire ne répond pas aux exigences de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme, en ce qui concerne en particulier le traitement des accès à la voie publique, l’état des constructions préexistantes et environnantes et la desserte du projet de construction ;

. le plan de masse ne satisfait pas aux exigences de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme, dès lors que ce plan n’est pas coté en 3 dimensions, ne comprend pas les modalités de raccordement aux réseaux publics, ni aucune indication sur l’emplacement et les caractéristiques de l’éventuelle servitude de passage permettant d’accéder au terrain d’assiette depuis la voie publique ;

. le projet architectural ne satisfait pas aux exigences de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, dès lors que le dossier du pétitionnaire ne comprend aucun document graphique ni aucune photographie permettant d’apprécier utilement l’insertion du projet de construction par rapport à son environnement ;

. l’arrêté attaqué méconnaît les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, énoncées à l’article UV 3 du règlement du plan local d’urbanisme de Gérardmer de 2025 ; alors que les travaux doivent porter sur l’ensemble des éléments de la construction, notamment ceux réalisés en amont ou antérieurement sans avoir bénéficié d’une autorisation d’urbanisme, il apparait que la hauteur du mur de soutènement en enrochement présent sur la parcelle d’assiette du projet dépasse la hauteur maximale d’un mètre, imposée par le règlement du plan local d’urbanisme et par le règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ;

. le permis de construire en litige a été obtenu par fraude, le pétitionnaire ayant fait figurer dans son dossier des informations erronées quant aux dimensions des accès et de la voirie de desserte, destinées à contourner les dispositions de l’article UV 7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

. les dispositions de l’article UV 7 relatives à l’accès ont été méconnues ;

. l’arrêté attaqué méconnaît les règles relatives au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions, énoncées à l’article UV 5 du règlement du plan local d’urbanisme ;

. l’arrêté attaqué méconnaît les règles relatives aux places de stationnement, énoncées à l’article UV 6 du règlement du plan local d’urbanisme ;

. l’arrêté attaqué méconnaît les règles relatives à la desserte par les voies publiques ou privées, énoncées à l’article UV 7 du règlement du plan local d’urbanisme, dès lors que le terrain est enclavé, que le pétitionnaire n’a pas justifié d’un droit de passage et que la voie d’accès prévue par le projet est insuffisante ;

. l’arrêté attaqué méconnaît chacun des trois alinéas des dispositions relatives à la voirie, énoncées à l’article UV 7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

. l’arrêté attaqué méconnaît l’article 5 des dispositions générales applicables à toutes les zones, compte tenu de l’accolement de la construction en limite de propriété contre l’annexe historique d‘une des plus anciennes fermes vosgiennes de la cité et à proximité immédiate d’une ferme bicentenaire située rue de l’église, au cœur du vieux Gérardmer ainsi que de l’obturation par une construction « contre les fenêtres » d’un bâtiment constituant un élément du patrimoine historique du centre-ville ;

. les conclusions subsidiaires de la SAS Les Maisons Fleuries tendant à ce que le tribunal fasse application de la procédure de régularisation de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ne sont pas de celles auxquelles il appartient au juge des référés de donner suite.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 1er et 2 décembre 2025, la commune de Gérardmer, représentée par M^e Zoubeidi-Defert, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce qu’il soit mis à la charge de la requérante la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

la requérante ne justifie pas de son intérêt à agir ;

s’agissant de l’urgence, la commune s’en remet à la prudence et à la sagesse de la juridiction ;

aucun des moyens invoqués par la requérante n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité des décisions en litige.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er décembre 2025, la SAS Les Maisons Fleuries, représentée par M^e Taesch, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce qu’il soit mis à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761 du code de justice administrative ;

3°) à titre subsidiaire, à ce que lui soit accordée le bénéfice des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pendant la durée qu’il plaira au tribunal de déterminer, afin de permettre la régularisation des vices tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Gérardmer qui viendraient à être relevés, et en conséquence de surseoir à statuer.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens invoqués par la requérante n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité des actes en litige.

Vu :

- la requête enregistrée le 17 novembre 2025 sous le n° 2503680 par laquelle la SCI La Forestière demande au tribunal d’annuler les décisions dont la suspension est présentement demandée ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Goujon-Fischer, vice-président, en application de l’article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les demandes de référés.

Les parties ont été régulièrement averties de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 2 décembre 2025 à 10 heures :

- le rapport de M. Goujon-Fischer, juge des référés ;

- les observations de M^e Gehin, représentant la SCI la Forestière, qui a conclu aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ;

- les observations de M^e Zoubeidi-Defert représentant la commune de Gérardmer ;

- et les observations de M^e Taesch, représentant la SAS Les Maisons Fleuries.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience publique du 2 décembre 2025 à 11 heures 06.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 19 mai 2025, le maire de la commune de Gérardmer a, sous réserve du respect de diverses prescriptions, délivré à la SAS Les Maisons Fleuries, un permis de construire en vue de l’édification de deux maisons d’habitation mitoyennes sur une parcelle cadastrée 513, située 16, rue du Calvaire, en zone UV du plan local d’urbanisme. La SCI La Forestière, qui a formé un recours gracieux contre cet arrêté le 16 juillet 2025, demande au juge des référés de suspendre l’exécution de l’arrêté du 19 mai 2025 et de la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire de Gérardmer sur son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Gérardmer :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation (…) ». Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Il ressort des pièces du dossier, notamment de l’attestation notariale et de l’acte de propriété produits à l’instance, que la SCI La Forestière est propriétaire à Gérardmer de parcelles, cadastrées 176, 185 et 474, dont une partie de la surface supporte une ferme et une dépendance, et situées à proximité immédiate de la parcelle d’assiette du projet litigieux, cadastrée 513. En outre, il est constant que le projet autorisé porte sur la construction, en limite de propriété, d’un immeuble à usage d’habitation de deux niveaux, implanté à très faible distance de cette dépendance, qu’il surplombera et dont il obstruera totalement les ouvertures. Dans ces conditions, et alors même que ces ouvertures apparaissent déjà obturées par des panneaux de bois sur plusieurs photographies, il ressort des pièces du dossier que, par ses dimensions et son implantation, le projet de construction litigieux est de nature à porter directement atteinte aux conditions de jouissance des biens de la société requérante. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de ce que celle-ci ne justifierait pas d’un intérêt à agir doit être écartée.

Sur les conclusions aux fins de suspension de l’arrêté en litige :

En ce qui concerne l’urgence :

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ».

L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Les travaux de construction ou de transformation d’un bâtiment autorisée par un permis de construire présentent un caractère difficilement réversible. Par suite, lorsque la suspension de l’exécution d’un permis de construire est demandée sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est en principe satisfaite, ainsi que le prévoit l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme. Il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l’autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières. Il appartient alors au juge des référés, pour apprécier si la condition d’urgence est remplie, de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise.

Il ne résulte pas de l’instruction et n’est d’ailleurs soutenu par aucune des parties qu’il existerait, s’agissant du projet en cause, des circonstances particulières de nature à permettre que la condition d’urgence ne soit pas, en l’espèce, regardée comme satisfaite. Cette condition est par suite remplie.

En ce qui concerne l’existence d’un doute sérieux sur la légalité des décisions en litige :

Aux termes de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier. »

D’une part, aux termes de l’article 7 « Définitions utilisées dans le présent règlement » du Titre I « Dispositions générales et lexique » du plan d’occupation des sols de la commune de Gérardmer approuvé le 26 février 2025 : « Accès : l’accès correspond à l’espace donnant sur la voie publique ou privée carrossable, par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain d’assiette du projet (…) ». Aux termes de l’article UV 7 « Desserte par les voies publiques ou privées » du même règlement : « (…) Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination des constructions ou aménagements envisagés. / – Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire. / – Le nombre des accès sur les voies publiques et leur localisation peut être limité dans l’intérêt de la sécurité et du déneigement à 1 accès pour les constructions à usage d’habitation. / Aucun accès ne devra avoir une largeur inférieure à 4 mètres et une largeur de maximum de 6 mètres linéaires pour les constructions à usage d’habitation sauf lorsque la topographie ou la configuration de la parcelle justifie une largeur plus importante (…) ».

Il résulte des dispositions précitées et du schéma dont est assorti l’article 7, précité, du Titre I du règlement du plan local d’urbanisme que l’accès, au sens de l’article UV 7 de ce règlement, doit s’entendre du seul débouché sur une voie publique ou privée, ouverte à la circulation, du terrain d’assiette du projet ou, le cas échéant, du passage aménagé sur un fonds voisin permettant de relier un terrain enclavé à une telle voie de desserte et pour lequel le pétitionnaire justifie d’une servitude de passage, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire. Par ailleurs, contrairement à ce qui a été soutenu en défense, les dispositions de l’article UV 7 relatives à l’accès, à la différence des dispositions du même article relatives à la voirie, ne se rapportent pas uniquement à l’aménagement des voies nouvelles et ont pour objet de définir les conditions de constructibilité des terrains situés dans la zone concernée.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la parcelle d’assiette du projet litigieux, cadastrée 513, est enclavée et n’est reliée à la voie publique, et plus spécifiquement à la rue du Calvaire à Gérardmer, que par une parcelle, cadastrée 484, sur laquelle la SAS Les Maisons Fleuries jouit d’une servitude de passage en vertu d’un acte reçu par un notaire le 28 juillet 2016. Il ressort en particulier du constat d’huissier effectué à la demande de la SCI La Forestière le 21 novembre 2025 que la largeur de cette voie d’accès, calculée, à son extrémité proche de la voie publique, entre l’intérieur du mur en gabions à gauche et la bordure béton à droite, est légèrement inférieure à 3 mètres.

Au regard de ce qui vient d’être dit aux points 9 à 11, le moyen tiré de ce que les décisions en litige ont été prises en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UV 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Gérardmer relatives à l’accès, et notamment à la largeur minimale que cet accès doit présenter au niveau de son débouché sur la voie publique, est, en l’état de l’instruction, propre à faire naître un doute sérieux sur la légalité de ces décisions. En revanche, aucun des autres moyens soulevés par la SCI La Forestière n’apparaît, en l’état de cette instruction, de nature à faire naître un tel doute sérieux.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu, pour le tribunal, de suspendre l’exécution de l’arrêté du 19 mai 2025 par lequel le maire de la commune de Gérardmer a délivré un permis de construire à la SAS Les Maisons Fleuries sur un terrain situé 16 rue du Calvaire à Gérardmer et celle de la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire de Gérardmer sur le recours administratif gracieux formé contre cet arrêté.

Sur les conclusions de la SAS Les Maisons Fleuries tendant à l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. »

Même dans l’hypothèse où le moyen de nature à créer un doute sérieux est relatif à une illégalité qui serait susceptible d’être régularisée en application des dispositions mentionnées ci-dessus, il n’appartient pas, eu égard à son office, au juge des référés, qui statue en urgence, de faire usage des pouvoirs conférés au juge du fond par l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer pour permettre au bénéficiaire de régulariser l’autorisation contestée. Par suite, et ainsi que le relève la SCI La Forestière, les conclusions présentées en ce sens par la SAS Les Maisons Fleuries doivent être rejetées comme irrecevables.

Sur les frais de l’instance :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) ».

Ces dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la SCI La Forestière, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, au titre des frais exposés par la commune de Gérardmer et la SAS Les Maisons Fleuries et non compris dans les dépens.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Gérardmer et de la SAS Les Maisons Fleuries l’Etat une somme de 750 euros chacune, au titre des frais exposés par la SCI La Forestière et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de l’arrêté du 19 mai 2025 par lequel le maire de la commune de Gérardmer a délivré un permis de construire à la SAS Les Maisons Fleuries sur un terrain situé 16 rue du Calvaire à Gérardmer et de la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire de Gérardmer sur le recours administratif gracieux formé contre cet arrêté est suspendue.

Article 2 : La commune de Gérardmer et la SAS Les Maisons Fleuries verseront à la SCI La Forestière la somme de 750 euros chacune au titre de l’article L. 761 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI La Forestière, à la commune de Gérardmer et la SAS Les Maisons Fleuries.

Fait à Nancy, le 4 décembre 2025.

Le juge des référés,

J.-F. Goujon-Fischer

La République mande et ordonne au préfet des Vosges en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.