Vu la procédure suivante :

I/ Par une requête n°2510759 et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M. B C, représenté par M^e Boidin, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à ses intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à son cadre de vie et à son intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril son habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ; il existe des espèces protégées sur les lieux, dont trois inscrites sur la liste rouge des espèces menacées en France ; un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice du 2 juillet 2025 en atteste ; aucune dérogation n’a été demandée ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par le requérant, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

II/ Par une requête n°2510761 et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M. M AB, représenté par M^e Boidin, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à ses intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à leur cadre de vie et à leur intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril son habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par le requérant, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

III/ Par une requête n°2510762 et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M. AA O et M^me X O, représentés par M^e Boidin, demandent au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à leurs intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à leur cadre de vie et à leur intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril leur habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge des requérants une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par les requérants, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

IV/ Par une requête n°2510763, et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M. I W et M^me K W, représentés par M^e Boidin, demandent au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à leurs intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à leur cadre de vie et à leur intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril leur habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge des requérants une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par les requérants, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

V/ Par une requête n°2510764 et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M. U D, représenté par M^e Boidin, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à ses intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à son cadre de vie et à son intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril son habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par le requérant, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

VI/ Par une requête n°2510765 et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M. R Q et M^me Y H, représentés par M^e Boidin, demandent au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à leurs intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à leur cadre de vie et à leur intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril leur habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge des requérants une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par les requérants, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

VII/ Par une requête n°2510766 et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M^me F L, représentée par M^e Boidin, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à ses intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à son cadre de vie et à son intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril son habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge de la requérante une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par la requérante, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

VIII/ Par une requête n°2510767 et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M. A T et M^me V P, représentés par M^e Boidin, demandent au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à leurs intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à leur cadre de vie et à leur intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril leur habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge des requérants une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par les requérants, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

IX/ Par une requête n°2510768 et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M^me J AC, représentée par M^e Boidin, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à ses intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à son cadre de vie et à son intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril son habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge de la requérante une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par la requérante, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

X/ Par une requête n°2510769 et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M. E Z et M^me G Z, représentés par M^e Boidin, demandent au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à leurs intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à leur cadre de vie et à leur intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril leur habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge des requérants une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par les requérants, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

XI/ Par une requête n°2510770 et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2025 et 8 juillet 2025, M^me S N, représentée par M^e Boidin, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000);

2°) de mettre à la charge de la commune du Mans la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’elle est présumée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la construction de l’immeuble litigieux peut être entreprise à tout moment, portant ainsi gravement atteinte à ses intérêts dès lors que le projet portera une atteinte irrémédiable à son cadre de vie et à son intimité et au patrimoine naturel, historique et paysager et qu’il emporte un risque de glissement de terrain mettant en péril son habitation ; l’autorisation génère un préjudice grave et immédiat en raison d’une détérioration irréversible de la biodiversité et des habitats des différentes espèces protégées ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence ;

* elle méconnaît le principe de transparence, posé à l’article L. 312-1 du code des relations entre le public et l’administration dans la mesure où le dossier de permis de construire comporte des pièces illisibles qui ne lui ont pas permis d’examiner le projet dans son intégralité ; la procédure de consultation publique est donc irrégulière ;

* elle est illégale par la voie de l’exception en raison de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) relatives à la hauteur des constructions sur la zone U mixte 1 qui ne déterminent pas avec suffisamment de précision l’étendue géographique ou la nature des parcelles concernées par la dérogation qu’il pose ; dès lors, au regard du document d’urbanisme applicable, à savoir le PLU antérieur, les règles de hauteur de la construction sont méconnues par le projet ;

* elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’elle méconnaît les exigences de hauteur requises par le plan des hauteurs pour le « secteur Le Mans nord est » prévues par règlement du PLUI de la ville du Mans, pour la zone U mixte 1 ;

* elle méconnaît les règles d’implantation des constructions prévues par le règlement de la zone U mixte 1 du PLUi et par les articles R 111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme ;

* elle méconnaît les servitudes d’écoulement des eaux usées, en contradiction avec les dispositions réglementaires applicables en la matière ;

* elle méconnaît des interdictions prévues aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de l’environnement ; l’atteinte au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle, n’est pas satisfaite ; il existe des alternatives satisfaisantes permettant de réaliser le projet sur un autre site moins sensible sur le plan écologique ; le projet ne revêt pas un intérêt public majeur ;

— elle est irrégulière dès lors qu’elle est fondée sur un avis de l’architecte des bâtiments de France insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors qu’il s’agit d’un projet d’envergure, cet avis ne comporte aucune analyse détaillée des impacts visuels et architecturaux sur l’environnement protégé, aucune description succincte du projet pour lequel il donne son accord et aucune indication sur l’importance des bâtiments, le gabarit, les volumes, l’implantation par rapport aux monuments historiques protégés ;

* elle est irrégulière au regard des atteintes à l’environnement, qui pourraient contrevenir aux principes énoncés à l’article L.110-1 du code de l’environnement, à l’article 5 du décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage, ainsi qu’à l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et sembleraient aller à l’encontre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUI ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte une atteinte manifeste à l’environnement visuel du paysage du site ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet présente une instabilité et alors que le promoteur n’a entrepris aucune étude géotechnique ;

* elle méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’une étude géotechnique doit être jointe au dossier de demande de permis de construire dans les cas où les caractéristiques du sol ou la nature du projet le justifie.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025 et des pièces complémentaires enregistrées les 8 et 9 juillet 2025, la commune du Mans, représentée par son maire en exercice, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce que soit mis à la charge de la requérante une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la présomption qui résulte des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme peut être combattue en l’espèce ; le projet ne porte pas atteinte à la situation des requérants ; aucun risque de glissement de terrain n’est caractérisé ; le prétendu classement prévisionnel du moulin ne saurait être compromis par un projet d’immeuble collectif dès lors que ce type de bâtiment encadre déjà ledit moulin ; le projet présente un intérêt public fort lié à la réalisation de logements sociaux ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* son auteur était compétent ;

* le moyen tiré de la méconnaissance du principe de transparence manque en fait ; le dossier de de permis de construire est parfaitement lisible et les requérants ne précisent pas quelles pièces ne pourraient être consultées ;

* le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du PLU n’est pas fondé, les règles posées par le PLU n’étant pas contradictoires ou incohérentes ;

*la construction respecte les règles de hauteur applicables ;

* le projet respecte les distances de retrait par rapport aux limites séparatives;

* les articles du code de l’urbanisme relatifs au règlement national d’urbanisme sont inapplicables dès lors que la commune est dotée d’un PLU ; le moyen est inopérant ;

* le moyen tiré de ce que le projet a été autorisé en méconnaissance des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé ; le déplacement des canalisations est possible à la charge du bénéficiaire de la servitude ; le projet tel qu’il est présenté dans le permis de construire intègre déjà un dévoiement des réseaux concerné ; l’arrêté du 21 janvier 2025 prévoit lui-même la possibilité d’un dévoiement aux frais du demandeur ;

* la méconnaissance de l’article L. 411-1 du code de de l’environnement n’est pas établie dès lors que les requérants omettent de prouver l’existence d’une espèce protégée sur le site ; au demeurant, la construction de logements sociaux constitue un projet d’intérêt public majeur ;

* l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est suffisamment motivé ;

* le projet ne porte pas atteinte à l’environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants ; il se situe en zone urbaine, la moitié du périmètre dans lequel il s’inscrit est déjà bâtie ; une aire de camping-cars et un parking sont situés de l’autre côté du terrain d’assiette ; plusieurs bâtiments récents se trouve à proximité et le projet s’inscrit dans la continuité architecturale des maisons voisines ; le terrain d’assiette du projet n’est pas protégé pour sa biodiversité ou sa sensibilité environnementale, aucune espèce protégée n’y a été recensée ; par ailleurs, il est prévu de conserver 47 arbres sur le site ; le projet a reçu un avis favorable de l’ABF et ses prescriptions sont reportées dans l’arrêté de permis ; l’existence d’une voie cyclable faisant le tour de plusieurs points d’intérêt de l’agglomération ne saurait impliquer une restriction au droit de construire pour un motif patrimonial ;

* le risque pour la sécurité publique qui résulterait d’un glissement de terrain n’est pas établi ; l’argumentation des requérants repose sur un projet abandonné il y a 26 ans qui prévoyait de construire des bâtiments sur toute la hauteur du talus ; en l’espèce, le permis contesté prévoit uniquement une construction le long de la voie publique, sur une partie assez plane du terrain ; par ailleurs, les arbres sur le talus sont conservés.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 8 et 9 juillet 2025, la société Altarea Cogedim Régions, représentée par M^e Coussy, conclut :

1°) au rejet de la requête, à titre principal, en raison de son irrecevabilité, à titre subsidiaire, au fond;

2°) à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir démontré;

— la condition d’urgence n’est pas remplie : la présomption législative peut être renversée en l’espèce au regard de l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux, de l’absence de préjudice de vue et d’intimité allégué et de l’absence de risque de glissement de terrain ;

— aucun des moyens soulevés par la requérante, n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* la commune établira la compétence du signataire de l’acte attaquée ;

* le moyen tiré de l’illisibilité du dossier sera écarté dès lors que le détail de la requête et les moyens soulevés démontrent, en eux-mêmes, la parfaite connaissance du dossier par l’ensemble des requérants ;

* le moyen tiré de l’imprécision des règles de hauteur applicables n’est pas fondé, le PLUi étant précis ; dès lors que le projet borde une voie dont la hauteur maximale est fixée par le plan de hauteur c’est cette règle qui s’applique ; en l’espèce, le projet respecte la hauteur maximale de 16 mètres applicable ;

* le moyen tiré de la méconnaissance des règles de retrait et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n’est pas fondé.

* le moyen tiré de la méconnaissance des articles R.111-16 et R.111-17 du code de l’urbanisme est inopérant, le territoire de la commune étant couvert par un plan local d’urbanisme ;

* le moyen tiré du non-respect des servitudes d’écoulement des eaux usées n’est pas fondé, les constructions ne recouvrant pas la canalisation unitaire de 500mm figurant sur les plans de masse et plans de réseaux ;

* la méconnaissance des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code de de l’environnement est sans incidence sur la légalité du permis litigieux ; au regard des éléments versés au dossier et à l’instance, aucune dérogation espèces protégées n’était nécessaire pour le projet ; le procès-verbal établi par un commissaire de justice n’est pas probant ;

* l’avis de l’ABF est suffisamment motivé et il n’est pas établi que l’ABF aurait « omis de prendre en compte les atteintes potentielles sur les monuments historiques situés en limite du secteur sauvegardé » ; au contraire, ce dernier a tenu compte de la présence de monuments historiques et a édicté des prescriptions pour s’assurer de l’intégration architecturale et paysagère du projet ; l’avis n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ;

* s’agissant des atteintes environnementales, l’article L. 110-1 du code de de l’environnement n’a pas pour objet de régir directement la légalité des autorisations d’urbanisme ; le fait que le projet soit situé sur un point de passage du Boulevard Nature ne permet pas d’attester qu’il emporterait des conséquences dommageables pour l’environnement ; la stipulations de la convention européenne du paysage ne sont pas invocables ; le PADD n’est pas directement opposable aux demandes de permis de construire ; en tout état de cause, le projet s’insère dans son environnement ;

* les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ;

* les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; l’instabilité du terrain n’est pas établie ; en tout état de cause, précisons que la commune n’est soumise à aucun PPRN relatif au mouvement de terrain et que le terrain d’assiette du projet n’est soumis à aucun aléa de mouvement de terrain, contrairement à d’autres parcelles de la commune identifiées sur la cartographie des risques dans le département de la Sarthe le terrain d’assiette est situé en zone d’aléa faible aux retraits et gonflements des argiles ;

*les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne sont pas méconnues ; si la commune du Mans est soumise à un PPRI, ni ses prescriptions, ni davantage celles du PLU exigent la réalisation d’une étude géotechnique.

Vu :

— les pièces des dossiers;

— les requêtes en annulation de la décision attaquée.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de l’environnement ;

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le décret du 20 décembre 2006 portant publication de la convention européenne du paysage ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Marowski, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé en application de l’article L. 511-2 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 9 juillet 2025 à 14H30 :

— le rapport de M. Marowski, juge des référés,

— les observations de M^e Boidin, avocate des requérants ;

— les observations de la représentante de la commune du Mans ;

— les observations de M^e Coussy, avocat de la société Altarea Cogedim Régions.

La clôture de l’instruction a été fixée au 10 juillet 2025 à 12H00.

Considérant ce qui suit :

1. Les requérants demandent au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, d’ordonner la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000).

Sur la jonction :

2. Les requêtes enregistrées sous les numéros 2510759, 2510761, 2510762, 2510763, 2510764, 2510765, 2510766, 2510767, 2510768, 2510769, 2510770 sont dirigées contre un même arrêté portant délivrance d’un permis de construire, présentent à juger des questions connexes et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule ordonnance.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

3. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ».

4. Aucun des moyens invoqués par les requérants, tels qu’énoncés dans les visas de cette ordonnance, ne paraît, en l’état de l’instruction, de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune du Mans a délivré à la société Altarea Cogedim Régions un permis de construire d’un ensemble de 60 logements et 51 stationnements sur la parcelle située 4 rue Alphonse Poitevin au Mans (72000).

5. Il y a lieu, en conséquence, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la condition d’urgence et sur les fins de non-recevoir opposée en défense, de rejeter les requêtes en toutes leurs conclusions.

Sur les frais liés à l’instance :

6. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : Les requêtes enregistrées sous les n°2510759, 2510761, 2510762, 2510763, 2510764, 2510765, 2510766, 2510767, 2510768, 2510769, 2510770 présentées par M. B C, M. M AB, M. AA O et M^me X O, M. I W et M^me K W, M. U D, M. R Q et M^me Y H, M^me F L, M. A T et M^me V P, M^me J AC, M. E Z et M^me G Z, M^me S N sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune du Mans et par la société Altarea Cogedim Régions sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. B C, M. M AB, M. AA O, M^me X O, M. I W, M^me K W, M. U D, M. R Q, M^me Y H, M^me F L, M. A T, M^me V P, M^me J AC, M. E Z, M^me G Z, M^me S N, à la commune du Mans et à la société Altarea Cogedim Régions.

Copie en sera adressée au préfet de la Sarthe.

Fait à Nantes, le 11 juillet 2025.

La juge des référés,

Y. MAROWSKI

La greffière,

A. DIALLOLa République mande et ordonne au préfet de la Sarthe en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

N° 2510759 ; 2510761 ; 2510762 ; 2510763 ; 2510764 ; 2510765 ; 2510766 ; 2510767 ; 2510768 ; 2510769 ; 2510770