Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 17 décembre 2024, M^me F… E…, M. A… G… et M^me B… G…, représentés par M^e Manaigo, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 24 juin 2024 par lequel le maire de la commune de Castellar a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Résidence Belavista un permis de construire ayant pour objet l’édification d’un ensemble immobilier de 24 logements, une piscine, 71 places de parking souterrain, un niveau commerce sur un terrain cadastré section C n°s 75, 78, 581 et 608, ensemble la décision du 19 octobre 2024 rejetant implicitement leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Castellar une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable, tant en ce qui concerne les formalités de notification que leur intérêt pour agir ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, faute d’élément permettant d’établir la qualité de M. D… à déposer la demande de permis de construire ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

- l’architecte des bâtiments de France (ABF) n’a pas été consulté sur les démolitions induites par le projet ;

- le plan local d’urbanisme (PLU) est illégal par voie d’exception dès lors qu’il existe une discordance entre le règlement graphique et l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n°2 ;

- le permis de construire litigieux est incompatible avec l’OAP n°2, s’agissant du stationnement et des règles de hauteur en gabarit ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 mars 2025, la commune de Castellar, représentée par M^e Plenot, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mars 2025, la société Résidence Belavista, représentée par M^e Bichelonne, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 7 mai 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Un mémoire présenté pour M^me E… et M. et M^me G… a été enregistré le 20 mai 2025, et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 1er octobre 2025 :

- le rapport de M. Garcia, rapporteur,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M^e Manaigo, représentant les requérants, de M^e Plenot, représentant la commune de Castellar, et de M^e Bichelonne, représentant la société Résidence Belavista.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 24 juin 2024, le maire de Castellar a délivré à la société Résidence Belavista un permis de construire ayant pour objet l’édification d’un ensemble immobilier de 24 logements, une piscine, 71 parkings souterrains, un niveau commerce sur un terrain cadastré section C n°s 75, 78, 581 et 608. M^me F… E…, M. A… G… et M^me B… G… ont formé contre cet arrêté un recours gracieux dont il a été accusé réception le 19 août 2024, et qui a été implicitement rejeté le 19 octobre 2024. Par la présente requête, M^me E… et M. et M^me G… demandent l’annulation de ces deux décisions.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition. ». Aux termes de l’article R. 431-21 de ce code : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : (…) b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. ». Aux termes de l’article R. 425-30 du même code : « Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la déclaration exigée par l’article L. 341-1 du code de l’environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration. La décision prise sur la demande de permis ou sur la déclaration préalable intervient après consultation de l’architecte des Bâtiments de France. » et aux termes de l’article R*. 425-18 du même code : « Lorsque le projet porte sur la démolition d’un bâtiment situé dans un site inscrit en application de l’article L. 341-1 du code de l’environnement, le permis de démolir ne peut intervenir qu’avec l’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France. ».

Il résulte de ces dispositions que lorsque la démolition d’un bâtiment situé dans un site inscrit est nécessaire à une opération de construction et que la demande de permis de construire porte à la fois sur la démolition et la construction, le permis de construire, qui autorise également la démolition, ne peut intervenir qu’avec l’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France. Lorsque la demande de permis de construire porte à la fois sur la démolition et sur la construction et que les documents qui y sont joints présentent de manière complète les deux volets de l’opération, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) exigé par les articles R. 425-18 et R. 425-30 du code de l’urbanisme doit être regardé comme portant sur l’ensemble de l’opération projetée, sans qu’il soit nécessaire que cet avis mentionne expressément la démolition.

Il ressort des données issues du portail national de l’urbanisme, accessibles tant au juge qu’aux parties, que le projet litigieux est situé dans le périmètre du site inscrit du Littoral de Nice à Menton, impliquant la consultation de l’ABF. Il ressort des pièces du dossier que le formulaire CERFA indiquait que le projet comprenait des démolitions, tout comme la notice descriptive jointe au dossier, et qu’un plan de masse coté PC16 précisait les constructions à démolir partiellement. Par suite, la société Résidence Belavista a entendu solliciter un permis de construire valant permis de démolir, les documents joints à la demande de permis de construire présentant de façon complète les deux volets du projet. Il ressort des pièces du dossier que l’ABF a été saisi sur le projet le 23 février 2024 et a rendu un avis favorable avec prescriptions. Ainsi, en application du principe rappelé au point précédent, l’ABF doit être regardé comme s’étant prononcé sur l’ensemble du projet, incluant nécessairement les démolitions partielles, sans que la circonstance que son avis ne mentionne pas ces démolitions ait une quelconque incidence. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure tenant à ce que l’ABF n’a pas été consulté sur les démolitions ne peut qu’être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; (…) ».

Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude.

Il ressort du formulaire CERFA de demande de permis de construire que M. C… D… a attesté avoir qualité pour effectuer une telle demande. Par suite, dès lors qu’il n’est ni soutenu ni d’ailleurs établi que M. D… se soit prévalu de façon frauduleuse de cette qualité, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 451-2 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande comprend : (…) b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver ; (…) ». Aux termes de l’article R*. 431-21 du même code, inséré au sein de la section intitulée « Dossier de demande de permis de construire » : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : (…) b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. »

S’il résulte des dispositions citées au point précédent qu’un pétitionnaire sollicitant un permis de construire valant permis de démolir doit produire, à l’appui de sa demande, un plan de masse des constructions à démolir, aucune disposition n’impose que ce plan de masse soit coté dans les trois dimensions. Par suite, le moyen tiré de ce que le plan de masse coté PC16, qui fait état des constructions à démolir, ne serait pas coté dans les trois dimensions ne peut qu’être écarté comme inopérant.

En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (…) ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Il ressort des pièces du dossier que si le plan de masse coté PC2a, représentant l’état actuel du terrain d’assiette du projet, n’est pas coté dans les trois dimensions, il n’en demeure pas moins que les autres plans de masse cotés PC2 le sont, ce qui permettait à l’administration de porter une appréciation en toute connaissance de cause sur le projet. Dès lors qu’il n’est ni soutenu ni établi que l’insuffisance du plan de masse coté PC2a aurait faussé l’appréciation de l’administration, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écarté.

En cinquième lieu, si un permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d’urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d’application de cette réglementation. Par suite, un requérant demandant l’annulation d’un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu’il a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l’illégalité dont il se prévaut. Cependant, il résulte de l’article L. 600-12 du code de l’urbanisme que la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d’urbanisme immédiatement antérieur. Dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu’un permis de construire a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal, sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l’article L. 600-1 du même code, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.

Les requérants soutiennent qu’il existe une contradiction entre le règlement graphique, qui classe les parcelles n°s 69 et 609 en zone naturelle, et l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n°2, qui ne comprend pas de parcelles affectées d’un tel zonage. Toutefois, ils n’établissent pas ni même n’allèguent que le permis de construire délivré à la société Résidence Belavista serait illégal au regard des dispositions pertinentes antérieures remises en vigueur du fait de la déclaration d’illégalité du PLU, notamment celles issues du règlement national de l’urbanisme. Par suite, et alors que les parcelles n°s 69 et 609 ne sont pas concernées par le projet litigieux, le moyen tiré de l’illégalité par voie d’exception du PLU ne peut qu’être écarté comme inopérant.

En sixième lieu, aux termes de l’article L. 151-6 du code de l’urbanisme : « Les orientations d’aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements (…) ». Aux termes de l’article L. 151-6-1 du même code : « Les orientations d’aménagement et de programmation définissent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, un échéancier prévisionnel d’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et de réalisation des équipements correspondant à chacune d’elles, le cas échéant. ». Aux termes de l’article R. 151-20 de ce code : « Les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation. Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement. (…) ».

Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une orientation d’aménagement et de programmation, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, situé en zone 1AUb, se situe également dans le périmètre de l’OAP n°2. Cette OAP précise « qu’elle privilégie le renouvellement urbain et vient renforcer la densité d’une zone déjà bâtie en partie en privilégiant les formes urbaines traditionnelles du village et de ses extensions. L’OAP prévoit la création d’un bâtiment de logements collectifs incluant du stationnement public et encadre les maisons individuelles déjà présentes en zone UBa. ». Le rapport de présentation du PLU, accessible tant au juge qu’aux parties, précise que « [la commune] met en place une politique globale de requalification des espaces publics, de renforcement de l’offre en stationnement qui se traduit notamment dans les OAP ». Les éléments graphiques de l’OAP permettent de situer la création du bâtiment de logements collectifs sur le terrain d’assiette du projet en litige.

Il ressort des pièces du dossier qu’en prévoyant la construction de 24 logements collectifs sur des parcelles comprises dans le périmètre de l’OAP n°2, le projet participe à la réalisation de l’objectif de l’OAP tendant au renouvellement urbain et au renforcement de la densité du centre de Castellar et plus particulièrement de la zone sud du village. Ainsi, au regard de l’analyse globale de l’objectif poursuivi par l’OAP, qui ne constitue pas la base légale du permis de construire en litige, la circonstance que le projet comprend 71 places de stationnement privées ne saurait suffire à rendre incompatible celui-ci avec cette OAP, alors qu’au demeurant le nombre de places de stationnement prévu est supérieur au nombre de logements créés. Par suite, ce moyen ne peut qu’être écarté.

En septième lieu, si les requérants soutiennent que les éléments graphiques de l’OAP n°2 prévoient que sur le terrain d’assiette, le bâtiment de logements collectifs projeté aura une hauteur exprimée en gabarit de trois niveaux, la méconnaissance de cette règle par le projet, qui participe activement, ainsi qu’il est dit au point précédent, à la réalisation de l’objectif fixé par l’OAP, n’est pas de nature à le rendre incompatible avec cette dernière. Par suite, ce moyen doit également être écarté.

En huitième et dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Aux termes de l’article II.3 du chapitre 3 intitulé « Dispositions applicables en zone bleue » du plan de prévention des risques naturels (PPR) relatif aux mouvements de terrain de la commune de Castellar : « (…) II.3.3 Dans les zones exposées au risque de glissement de terrain G et/ou de ravinement R, dont le niveau d’aléa est faible : (…) Toute action dont l’ampleur est susceptible de déstabiliser le sol : déboisement, excavation, remblais, etc. ».

Il ressort du règlement graphique du PPR relatif aux mouvements de terrains de Castellar que le projet se situe en zone bleue avec des risques de glissement de terrain et de ravinement. Si les requérants soutiennent que le projet crée un risque pour la sécurité publique, eu égard à l’importance des déblais prévus, il n’en demeure pas moins que la zone bleue correspond à un risque moyen, et que, s’agissant du terrain d’assiette, les risques relevés par le PPR sont faibles. Or, les requérants n’établissent pas, alors que les lieux environnants sont déjà urbanisés, que le projet serait susceptible, par son ampleur, de déstabiliser le sol. Au demeurant, la société pétitionnaire a fait réaliser une étude géotechnique dont la notice descriptive indique que la demande de permis reprend expressément les recommandations, dont les requérants ne contestent pas le caractère suffisant. Enfin, si les requérants soutiennent que l’arrêté en litige ne reprend pas les prescriptions émises dans l’avis favorable du 16 février 2024 de la sous-commission départementale d’accessibilité des Alpes-Maritimes, notamment celles relatives à la défense extérieure contre l’incendie, il ressort de l’article 1er de cet arrêté que le maire de Castellar a repris ces prescriptions. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté litigieux serait entaché d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que M^me E… et M. et M^me G… ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 24 juin 2024 par lequel le maire de Castellar a délivré à la société Résidence Belavista un permis de construire ayant pour objet l’édification d’un ensemble immobilier de 24 logements, ensemble la décision du 19 octobre 2024 rejetant implicitement leur recours gracieux.

Sur les frais de l’instance :

D’une part, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par les requérants au titre des dépens, la présente instance n’en ayant entraîné aucun. D’autre part, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de Castellar, qui n’est pas la partie perdante, une quelconque somme au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge des requérants, pris solidairement, deux fois une somme de 1 000 euros à verser respectivement à la société Résidence Belavista et à la commune de Castellar, au titre des frais qu’elles ont exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me E… et de M. et M^me G… est rejetée.

Article 2 : M^me E… et M. et M^me G…, pris solidairement, verseront respectivement à la commune de Castellar et à la société Résidence Belavista une somme de 1 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me F… E…, à M. A… G…, à M^me B… G…, à la société Résidence Belavista et à la commune de Castellar.

Délibéré après l’audience du 1er octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Monnier-Besombes, conseillère,

M. Garcia, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2025.

Le rapporteur,

A. GARCIA

Le président,

A. MYARA

La greffière,

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière