Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 22 mai 2021 et le 29 septembre 2022, la société civile immobilière Gemini Blois, représentée par M^e Camboly, avocate, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de La Chaussée-Saint-Victor (Loir-et-Cher) au titre des années 2019 et 2020 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat le versement d’une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

— le local-type numéro 141 du procès-verbal des commerces de la commune de Blois proposé par l’administration n’est pas un terme valable de comparaison :

— construit en 1998, il n’existait pas au 1er janvier 1970 ;

— le procès-verbal ne comporte aucune mention permettant de valider l’existence d’une chaîne d’évaluation ;

— la chaîne d’évaluation supposée du local numéro 141 n’est pas valide dès lors que les communes d’implantation des différents locaux ne sont pas comparables économiquement, les locaux de la chaîne d’évaluation ne sont pas comparables entre eux eu égard à leur nature, affectation et importance et enfin, le procès-verbal de la commune d’Artenay comporte une sérieuse irrégularité compte tenu des mentions manuscrites qui y sont apposées ;

— elle n’est pas en mesure de proposer un local-type comparable aux locaux à cotiser ;

— le local-type proposé par l’administration est d’une superficie dix fois inférieure à celle des locaux à cotiser justifiant qu’un abattement de 25 % soit appliqué sur le tarif du local-type.

Par des mémoires enregistrés le 23 novembre 2021 et le 14 octobre 2022, le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

— dans le cadre d’une évaluation par références successives, il convient de s’assurer que le terme ultime de comparaison existait effectivement au 1er janvier 1970 ; l’article 1498 du code général des impôts n’exige nullement que chaque terme de comparaison d’une chaîne de locaux-types existent au 1er janvier 1970 ; la référence à cette date concerne seulement les valeurs locatives et non la consistance des biens ; au cas particulier, le local-type de référence en bout de chaîne est le local numéro 3 du procès-verbal de la commune de Châlette-sur-Loing qui était loué au 1er janvier de l’année 1970 ;

— aucune disposition n’impose que soit indiqué dans le cadre « observations » du procès-verbal d’évaluation le récapitulatif de la totalité des locaux-types constituant la chaîne d’évaluation ; l’indication sur chaque procès-verbal d’évaluation permet de retrouver le local-type de référence en bout de chaîne ;

— le procès-verbal de la commune d’Artenay malgré les ratures manuscrites qu’il comporte est dépourvu d’ambiguïté s’agissant de la désignation de l’immeuble concerné ; la circonstance que la surface pondérée totale de l’immeuble et la valeur locative cadastrale totale aient été barrées n’est pas, à elle-seule, de nature à entacher ce procès-verbal d’irrégularité ; enfin, y est indiqué expressément que la commission communale des impôts directs a décidé de porter le tarif fixé de 24 francs par m² à 26 francs par m² compte tenu de la proximité de l’autoroute ;

— s’agissant de la pertinence des locaux-types de référence constituant la chaîne d’évaluation, il n’est pas contesté que la commune de Blois n’est pas comparable en termes de nombre d’habitants, de chômage et d’établissements actifs avec les communes figurant dans la chaîne d’évaluation et notamment avec la commune d’Artenay mais au regard de l’activité exercée en matière de logistique, ces différences n’entrent pas en ligne de compte dès lors que tout comme le local-type numéro 141 de Blois, le local-type numéro 57 d’Artenay est situé à proximité de l’autoroute qui est un critère essentiel pour l’activité de logistique exercée ; il en est de même s’agissant du local-type de Châlette-sur-Loing composé d’entrepôts bénéficiant de la proximité du canal et de la voie ferrée. Par ailleurs, même si la structure de construction des différents locaux de référence n’est pas tout à fait comparable, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’entrepôts de stockage ; la circonstance que les produits entreposés ne sont pas de même nature est sans incidence ;

— enfin, s’il existe une différence entre les superficies du local à évaluer et du local-type numéro 141, celle-ci est sans incidence sur la valeur locative au mètre carré alors que par ailleurs ces deux locaux ont une date de construction assez proche et que le local-type numéro 141 a été créé dans le cadre d’un procès-verbal complémentaire établi le 22 avril 1999 afin d’harmoniser les tarifs d’évaluation des locaux à usage d’entrepôt et que la société requérante ne fournit aucun élément de nature à remettre en cause le constat fait selon lequel la différence de superficie en question n’entraînait pas de différence de valeur locative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. A pour statuer sur les litiges relevant de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de A,

— et les conclusions de M^me Doisneau-Herry, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Gemini Blois est propriétaire d’un bâtiment construit en 2006 situé 4 rue Copernic à La Chaussée-Saint-Victor à raison duquel elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et dans lequel est exercée une activité de stockage. Sa réclamation préalable a été partiellement rejetée par l’administration fiscale le 30 septembre 2020. Elle sollicite du tribunal la réduction des cotisations ainsi mises à sa charge.

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1388 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 () ». L’article 1415 du même code mentionne que : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties () sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». L’article 1494 du même code prévoit que : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». Les règles suivant lesquelles est déterminée la valeur locative sont définies différemment, à l’article 1496 pour les locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice d’une profession autre qu’agricole, commerciale, artisanale ou industrielle, à l’article 1499 pour les immobilisations industrielles, et à l’article 1498 pour les autres biens.

3. Aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en l’espèce aux impositions dues à compter de 2017 : " I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties () et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial () et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013 () / III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence () / IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ".

4. Pour l’établissement des impositions en litige dues au titre des années 2019 et 2020, l’administration a appliqué les dispositions combinées des articles 1498 et 1518 A quinquies du code général des impôts dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient des mécanismes de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l’application de la révision générale prévue par l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. Il résulte de ces dispositions que la détermination de la valeur locative de l’année 2016 a une incidence sur celles des années d’imposition suivantes aussi en litige.

5. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut d ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe ".

6. Il résulte de l’instruction que les locaux objet du présent litige situés à La Chaussée-Saint-Victor en banlieue de Blois comprennent neuf cellules de stockage d’une surface de 55 438 m² à usage de plateforme de distribution spécialisée dans l’équipement de la maison. Ils disposent également de quais de chargement ainsi que de places d’attente pour poids lourds et d’aires de manœuvre et de stationnement d’une surface de 10 000 m².

7. Il résulte également de l’instruction qu’à la suite de la réclamation présentée par la SCI Gemini Blois, l’administration, faisant partiellement droit à la demande de la société, a procédé à une évaluation du bien en cause par référence à une succession de locaux-types en retenant comme premier terme de comparaison le local-type numéro 141 du procès-verbal complémentaire de la commune de Blois du 22 avril 2019 correspondant à un local à usage d’entrepôt de vêtements de luxe construit en 1998 d’une surface pondérée de 5 433 m². La valeur locative de ce local a elle-même été évaluée par comparaison avec un local à usage d’entrepôt de messagerie construit en 1996 d’une surface pondérée de 8 496 m² inscrit sous le numéro 57 au procès-verbal C complémentaire de la commune d’Artenay, lui-même évalué par référence à un local à usage d’entrepôt spécialisé dans la distribution alimentaire d’une surface de 14 164 m² inscrit sous le numéro 1 au procès-verbal ME de la commune de Châteauneuf-sur-Loire, lui-même évalué par référence au local-type numéro 3 du procès-verbal de la commune de Châlette-sur-Loing. Ce dernier local constitue le terme de comparaison ultime de la chaîne de succession de locaux-types proposée par l’administration. Loué à la date du 1er janvier 1970, il est composé d’entrepôts de stockage d’une superficie de 24 650 m².

8. La société requérante fait valoir que la chaîne d’évaluation du local-type inscrit au numéro 141 du procès-verbal de la commune de Blois proposée par l’administration comme terme de comparaison n’est pas pertinente dès lors que les communes d’implantation des différents locaux-types successifs ne sont pas comparables économiquement eu égard tant à leur population, qu’au nombre d’établissements qui y sont implantés ou qu’à leur taux de chômage ou de pauvreté.

9. L’administration, qui reconnaît que la commune de Blois n’est pas comparable en termes de nombre d’habitants, de chômage et d’établissements actifs avec les communes figurant dans la chaîne d’évaluation, et notamment avec la commune d’Artenay, dans laquelle a été choisi le local-type numéro 57 qui est le local-type de référence à partir duquel a été déterminée la valeur locative du local type numéro 141 situé à Blois, soutient qu’au regard de l’activité de logistique exercée, ces différences n’entrent pas en ligne de compte dès lors que tout comme le local-type numéro 141 de la commune de Blois, le local-type numéro 57 de la commune d’Artenay est situé à proximité de l’autoroute qui est un élément essentiel pour le type d’activité exercée.

10. Toutefois, tant le fait que les locaux de référence aient des caractéristiques proches de celles du local à évaluer et abritent le même type d’activité que la circonstance que chacune des communes où se situent les locaux de référence bénéficient de voies de communication – autoroutières, ferrées ou navigables – essentielles à leur activité ne suffisent pas à eux-seuls à compenser la différence, reconnue par l’administration, des situations de ces communes du point de vue économique. Eu égard à l’importance de la population de la ville de Blois qui compte près de 50 000 habitants soit plus de vingt fois la population d’Artenay ainsi qu’au volume et à la nature des activités économiques de cette ville qui comporte plus de 1 800 établissements contre 68 à Artenay selon les chiffres non contestées publiées par l’Institut national de la statistique et des études économiques en 2018, l’établissement situé dans cette dernière commune ne peut être regardé comme situé dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Blois. Ainsi, la SCI Gemini Blois est fondée à soutenir que le terme de comparaison situé à Blois n’a pas été valablement inscrit au procès-verbal de cette commune dès lors qu’en l’évaluant par comparaison au local-type n° 57 de la commune d’Artenay, il n’a pas été régulièrement évalué et que par voie de conséquence la valeur locative de son établissement situé à La Chaussée-Saint-Victor a été déterminée en méconnaissance des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts.

11. Toutefois, le Tribunal ne disposant pas, en l’état du dossier, de termes de comparaison lui permettant de déterminer la valeur locative de l’immeuble litigieux, il y a lieu, dès lors, d’ordonner un supplément d’instruction aux fins de rechercher des termes de comparaison, dans la commune de La Chaussée-Saint-Victor, s’il existait à la date du 1er janvier 1970 dans cette commune des immeubles similaires ou, à défaut, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de La Chaussée-Saint-Victor et, à défaut, de fournir les éléments nécessaires à une évaluation par voie d’appréciation directe conformément au 3° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au 31 décembre 2016.

D E C I D E :

Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions aux fins de réduction présentées par la SCI Gemini Blois, il sera procédé, par les soins de la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret, contradictoirement avec la société requérante, à un supplément d’instruction, en vue de rechercher, dans la commune de La Chaussée-Saint-Victor s’il existait dans cette commune au 1er janvier 1970, des immeubles similaires aux entrepôts exploités par la société ou, à défaut, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de La Chaussée-Saint-Victor au 31 décembre 2016, un terme de comparaison permettant de déterminer la valeur locative de l’immeuble exploité par cette société, en précisant le cas échéant les correctifs sous le bénéfice desquels devrait être retenu ce nouveau terme de comparaison en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans leur rédaction applicable au 31 décembre 2016, et à défaut de fournir les éléments nécessaires à une évaluation par voie d’appréciation directe conformément au 3° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au 31 décembre 2016 et de préciser, à partir de la valeur locative 1970 ainsi déterminée, la valeur locative actualisée à retenir pour l’établissement des cotisations afférentes à l’immeuble en litige au titre de chacune des années d’imposition en cause, ainsi que le montant des droits qui seraient indûment résulté de l’évaluation erronée de la valeur locative des biens en litige, en faisant application, pour les années concernées, des dispositifs de neutralisation, lissage et planchonnement le cas échéant.

Article 2 : Il est accordé à l’administration un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement pour faire parvenir à la juridiction les éléments sollicités.

Article 3 : Il est sursis à statuer sur les conclusions à fin de réduction présentées par la SCI Gemini Blois dans l’attente du résultat de ce supplément d’instruction.

Article 4 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Gemini Blois et à la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2023.

Le magistrat désigné,

Stéphane A

La greffière,

Isabelle METEAU

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.