Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 avril 2024, le 23 juin 2025, le 6 août 2025 et le 5 septembre 2025, la société Mianso, représentée par M^e Borderieux, demande au tribunal :

1°) à titre principal, de conclure à l’existence d’une décision tacite de non-opposition à sa déclaration préalable née le 13 mars 2025, de sorte qu’il n’y a plus lieu à statuer sur la présente requête ;

2°) à titre subsidiaire, d’annuler l’arrêté DP 075 115 23 V0709222 du 1er décembre 2023 par lequel la maire de Paris a sursis à statuer à sa demande de changement de destination d’un local commercial à usage de bureau en local à destination d’hébergement touristique, situé au 81-83 avenue de Breteuil (Paris 15ème), ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux et d’enjoindre à la maire de Paris, à titre principal, de lui délivrer un arrêté de non-opposition à sa déclaration préalable, dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et, à titre subsidiaire, de procéder au réexamen de sa demande, dans les mêmes conditions de délai et d’astreinte ;

3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société Mianso soutient que :

- ayant confirmé sa déclaration préalable par un courrier reçu le 13 janvier 2025, elle a obtenu le 13 mars 2025 une décision

tacite de non-opposition à sa déclaration préalable, de sorte qu’il n’y a plus lieu de statuer sur la présente requête ;

- la décision attaquée a été prise par une autorité incompétente ;

- elle est entachée d’une erreur de droit, dès lors que le changement de destination n’est ni une construction, ni une installation, ni une opération et ne pouvait pas faire l’objet d’un sursis à statuer ;

- elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation, eu égard à l’absence d’importance des travaux ;

- elle est illégale en raison de l’illégalité des dispositions du projet de plan local d’urbanisme, dès lors que :

- les orientations 21 et 25 du projet d’aménagement et de développement durable et l’article UG.1.3.3. du projet de règlement du plan local d’urbanisme excèdent le champ de compétence de la réglementation d’urbanisme ;

- elles érigent une interdiction générale et absolue en matière de création d’hébergements touristiques ;

- elles sont entachées d’erreur manifeste d’appréciation.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 1er août 2025 et le 1er septembre 2025, la Ville de Paris, représentée par le cabinet Ernst & Young, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de société Mianso au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- il n’y a pas non-lieu à statuer du fait de la décision tacite de non-opposition née le13 mars 2025, dès lors que, par une décision du 21 août 2025, la maire de Paris a retiré cette décision tacite et fait opposition à la déclaration préalable ;

- les moyens soulevés par la société Mianso ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 2 septembre 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 26 septembre 2025.

Par une lettre du 28 octobre 2025, la société Mianso a été invitée, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à communiquer au tribunal la version complète et datée des plans annexés au règlement de copropriété.

La société Mianso a communiqué les informations demandées le 30 octobre 2025.

Un courrier du 19 novembre 2025 a informé les parties, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que le jugement à intervenir était susceptible d’être fondé sur le moyen tiré de la méconnaissance du champ d’application de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme, la maire de Paris ne pouvant surseoir à statuer alors que le projet en litige ne nécessitait pas de déclaration préalable, dès lors qu’il concernait la transformation d’un local commercial en hébergement touristique, relevant tous deux de la même destination « commerce et activités de services » en application de l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en réponse à cette information, enregistré le 21 novembre 2025, la société Mianso maintient ses conclusions et soutient que les locaux en litige sont à destination de bureaux.

Par un mémoire en réponse à cette information, enregistré le 27 novembre 2025, la Ville de Paris conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il n’y ait plus lieu de statuer sur la requête et en tout état de cause à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de société Mianso au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la Ville s’est fondée sur les éléments transmis dans la déclaration préalable, qui indiquait un changement de destination de « bureaux » vers « autres hébergements touristiques » ;

- les locaux relèvent de la destination de commerce, rendant dès lors la décision de surseoir à statuer superfétatoire et sans effet juridique mais non illégale.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me A…

- les conclusions de M. Gualandi, rapporteur public,

- et les observations de M^e Borderieux, représentant la société Mianso, et de M^e Tonani, représentant la Ville de Paris.

Considérant ce qui suit :

Le 11 novembre 2023, la société Mianso a déposé une déclaration préalable en vue d’un changement de destination d’un local commercial à usage de bureau en local à destination d’hébergement touristique, local situé 81-83 avenue de Breteuil (Paris 15ème). La maire de Paris a sursis à statuer sur cette demande par une décision du 1er décembre 2023. Par un courrier reçu le 13 janvier 2025 par la Ville de Paris, la société Mianso a confirmé sa déclaration préalable, de sorte qu’une décision tacite de non-opposition est née le 13 mars 2025 du silence gardé par la maire de Paris à cette confirmation. Par une décision du 21 août 2025, la maire de Paris a toutefois retiré cette décision tacite et s’est opposée à la déclaration préalable. Par la présente requête, la société Mianso demande l’annulation de la décision du 1er décembre 2023 portant sursis à statuer, ensemble le rejet de son recours gracieux.

Sur l’exception de non-lieu à statuer :

Aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « (…) Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. (…) A l’expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l’intéressé de sa demande, être prise par l’autorité compétente chargée de la délivrance de l’autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l’expiration du délai de validité du sursis à statuer. Une décision définitive doit alors être prise par l’autorité compétente pour la délivrance de l’autorisation, dans un délai de deux mois suivant cette confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l’autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée. (…) ».

La société Mianso soutient qu’il n’y a plus lieu de statuer sur sa requête, dès lors que, en application des dispositions citées ci-dessus de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme, une décision tacite de non-opposition à sa déclaration préalable est née le 13 mars 2025, en raison du silence gardé par la maire de Paris à sa confirmation reçue le 13 janvier 2025. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, par une décision du 21 août 2025, la maire de Paris a retiré cette décision tacite de non-opposition et fait opposition à la déclaration préalable. Le caractère non-définitif de la décision du 21 août 2025, contre laquelle la société Mianso a introduit un recours contentieux le 5 septembre 2025, ne peut suffire à conclure au non-lieu à statuer. En outre, si par cette même décision du 21 août 2025, la maire de Paris a expressément fait opposition à la déclaration préalable de la société Mianso, cette circonstance n’est pas de nature à rendre sans objet le litige, dès lors qu’il n’annule pas tous les effets produits par la décision de sursis à statuer, et notamment la détermination du droit applicable à l’autorisation d’urbanisme sollicitée. Dès lors, l’exception de non-lieu à statuer ne peut être retenue.

Sur la recevabilité de la requête :

La Ville de Paris soutient que la décision attaquée serait superfétatoire, dès lors qu’aucune autorisation d’urbanisme n’était nécessaire, les locaux en litige étant à destination de commerce. Toutefois, le refus d’accorder une autorisation qui n’est pas nécessaire est une décision faisant grief, eu égard aux effets dissuasifs que ce refus produit sur le requérant. A cet égard, le sursis à statuer doit s’analyser comme un refus au moins temporaire d’accorder l’autorisation sollicitée. Dès lors, même dans l’hypothèse où une autorisation d’urbanisme n’aurait pas été nécessaire, la décision attaquée fait grief et la requête est recevable.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme : « (…) L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable ».

L’article R. 421-17 du même code dispose que : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ; / b) Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R. 151-27; pour l’application du présent alinéa, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 (…) ». Enfin, aux termes de l’article R. 151-28 du même code : « Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : (…) / 3° Pour la destination « commerce et activités de service » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ; / (…) », l’article R. 151-29 précisant que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.

Lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce.

En l’espèce, il ne ressort des pièces du dossier ni que les locaux en litige auraient fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme ni qu’ils présenteraient des caractéristiques propres les réservant à une seule affectation. La Ville de Paris fait valoir que les locaux ont été occupés en 2008 par un salon de thé, puis ont été successivement vacants d’août 2013 à juin 2015, occupés par une école maternelle privée de septembre 2015 à juillet 2022, et enfin utilisés sans autorisation préalable comme meublés de tourisme. Les photographies produites par la requérante, issus des données de « Google Street », pour les années 2015 à 2023, ne remettent pas en cause ces usages du local. En outre, il ressort du dossier de la déclaration préalable déposée le 11 novembre 2023 que le local a fait l’objet le 5 novembre 1970 d’une déclaration modèle C pour l’imposition locale de locaux commerciaux où il est mentionné que le local comporte un magasin pour une surface de 30 m², une cuisine pour une surface de 6 m² et une arrière-boutique pour une surface de 18 m². Si le plan annexé au règlement de copropriété produit par la société Mianso indique qu’une des pièces était un bureau, il ressort de ce plan et des pièces du dossier qu’il s’agit d’un local accessoire à la boutique et à l’arrière-boutique figurant également sur le plan. Enfin, la déclaration préalable du 11 novembre 2023 présentait le local en question comme « local commercial à usage de bureaux » et, si la société Mianso n’avait pas indiqué souhaiter obtenir une autorisation de location d’un local commercial comme meublé de tourisme sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, elle a néanmoins produit la notice comportant l’ensemble des informations nécessaires à l’obtention de cette autorisation, ainsi qu’une analyse détaillée des critères suivis par la Ville de Paris pour la délivrance de ces autorisations. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, et alors que la durée du changement d’usage de 2015 à 2022 comme école privée, qui n’a pas fait l’objet d’une déclaration préalable, est insuffisante pour caractériser un changement de destination, il ressort des pièces du dossier que les locaux en litige doivent être considérés comme des locaux commerciaux.

Dès lors, le changement de sous-destination du local de commerce en hébergement touristique, destinations relevant toutes deux de la destination « commerce et activités de service », ne devait pas être précédé d’une déclaration préalable. Il ne ressort pas davantage des pièces du dossier, et notamment du dossier de déclaration préalable, que les modifications souhaitées par la société Mianso auraient induit un changement de façade, ou toute autre modification soumise à autorisation d’urbanisme. Par suite, la maire de Paris ne pouvait, sans méconnaître le champ d’application de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur la déclaration préalable présentée à titre superfétatoire par la société Mianso.

Il résulte de tout ce qui précède, pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, que seul le moyen tiré de la méconnaissance du champ d’application de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme est susceptible d’entraîner l’annulation de l’arrêté attaqué. La société Mianso est fondée, uniquement dans cette mesure, à en demander l’annulation.

Sur les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte :

Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. (…)».

Eu égard au motif retenu, et alors que la déclaration préalable présentée par la société Mianso présentait un caractère superfétatoire, l’annulation de la décision attaquée n’implique pas que la maire de Paris prenne une décision de non-opposition à cette déclaration.

Sur les frais liés au litige :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société Mianso, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la Ville de Paris au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions de la société Mianso présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté de la maire de Paris du 1er décembre 2023 est annulé.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Mianso et à la Ville de Paris.

Délibéré après l’audience du 2 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Patrick Ouardes, président,

M^me Chloé Hombourger, première conseillère,

M. Vadim Melka, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.

La rapporteure,

Signé

C. A…

Le président,

Signé

P. Ouardes

La greffière,

Signé

L. Thomas

La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.