Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 1er mars 2023, et un mémoire enregistré le 5 janvier 2024, la société civile immobilière (SCI) CitizenM Paris Opéra Properties, représentée par Me de Montigny, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021 à raison de l’ensemble immobilier situé 18 rue du Croissant à Paris 2e arrondissement ;

2°) à défaut, de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à concurrence du montant de la taxe calculé en référence au tarif applicable aux locaux à usage d’hôtels de type « confort » ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat les entiers dépens ainsi qu’une somme de 5 000 euros hors taxes en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’immeuble faisait l’objet de travaux au 1er janvier 2021 le rendant dans son ensemble impropre à toute utilisation ;

— si elle avait la qualité de preneur du bail à construction au 1er janvier 2021, elle ne disposait d’aucun droit sur l’ancien immeuble affecté à l’usage de bureaux et n’était donc pas redevable de la taxe, ce qui est corroboré par les énonciations du BOI-IF-AUT-50-20 §80 ;

— la taxe doit être établie par référence à la valeur locative applicable aux hôtels et non aux bureaux et il y a lieu de faire application du tarif « HOT 1 ».

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 septembre 2023, la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par société CitizenM Paris Opéra Properties ne sont pas fondés.

L’affaire a été renvoyée en formation collégiale en application de l’article R. 222-19 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Calladine,

— et les conclusions de M^me Laforêt, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) CitizenM Paris Opéra Properties a conclu le 3 juin 2020 un bail à construction avec la société Ufifrance Immobilier portant sur un ensemble immobilier situé 18 rue du Croissant à Paris, 2e arrondissement, précédemment loué à l’Etat pour un usage de bureaux, en vue de la réalisation d’un projet hôtelier comprenant quatre-vingt-quatre chambres et quatre salles de réunion. Elle a été assujettie, à raison de cet immeuble, à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2021, à hauteur de 40 217 euros. Elle demande au tribunal la décharge de cette cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties.

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » En vertu de l’article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition.

3. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l’objet de travaux entrainant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu’à l’achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l’article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu’un immeuble fait l’objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu’un immeuble, ultérieurement à son achèvement et soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, fasse l’objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l’année d’imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l’application de l’article 1380 du code général des impôts.

4. Il résulte de l’instruction, et notamment du bail à construction du 3 juin 2020 mentionné au point 1, que sur le terrain objet du bail, dont la société Ufifrance Immobilier est propriétaire, est édifié un bâtiment de cinq sous-sols à usage de parkings, d’un rez-de-chaussée et de six étages à usage de bureaux avec leurs sanitaires et leurs circulations. Les travaux qui étaient entrepris à la date du 1er janvier 2021 par la société CitizenM Paris Opéra Properties, pour lequel elle a obtenu le 13 octobre 2016 un permis de construire, comprennent la démolition du bâtiment existant mais laissent subsister les trois derniers niveaux de sous-sols ainsi que les murs périmétriques en infrastructure. Le constat d’huissier dressé le 7 janvier 2021, à la demande de la société CitizenM Paris Opéra Properties, mentionne qu’à cette date, les lieux sont en cours de réhabilitation et relève que demeurent notamment les murs, les sols et les plafonds de l’ensemble des niveaux. La terrasse technique reste accessible. Il résulte de ces éléments que les travaux entrepris par la société CitizenM Paris Opéra Properties n’emportaient ni démolition complète ni atteinte à son gros œuvre d’une manière telle que le bâtiment était rendu impropre à toutes utilisations. Dès lors, l’immeuble avait conservé au 1er janvier 2021 son caractère de propriété bâtie et l’administration n’a pas fait une inexacte application de l’article 1380 du code général des impôts en le regardant comme tel.

5. Aux termes du II de l’article 1400 du code général des impôts : « Lorsqu’un immeuble est () loué () par bail à construction () la taxe foncière est établie au nom () du preneur à bail à construction (). »

6. La société CitizenM Paris Opéra Properties, preneur du bail à construction conclu le 3 juin 2020 est, en application des dispositions du II de l’article 1400 du code général des impôts, le contribuable de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente au bien qui fait l’objet de ce bail. La requérante ne peut utilement se prévaloir de la circonstance qu’elle ne disposerait pas du droit d’exploiter l’immeuble conformément à son affectation précédente à usage de bureaux dès lors que l’imposition est due du seul fait de sa qualité de preneur du bail. Au demeurant, il sera relevé que le bail à construction stipule en son article 21 que le « Preneur acquittera l’intégralité de l’impôt foncier au titre du Terrain (terrain bâti et non bâti) ». Dès lors, la requérante n’est pas fondée à soutenir qu’elle ne serait pas le redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

7. Les énonciations figurant au paragraphe 80 du bulletin officiel des finances publiques sous la référence BOI-IF-AUT-50-20 ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application au présent jugement.

8. Aux termes du 1 du I de l’article 1517 du code général des impôts : « Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu’à la constatation des changements d’utilisation des locaux mentionnés au I de l’article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement. () » En vertu du second alinéa du I de l’article 1498 du même code, les propriétés sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. L’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts dispose que : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe II : bureaux et locaux divers assimilables : () Catégorie 2 : locaux à usage de bureaux d’agencement récent. () Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : / Catégorie 1 : hôtels confort (4 étoiles et plus, ou confort identique). () » Enfin, en vertu de l’article 1406 du code général des impôts, les changements d’utilisation des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret.

9. La requérante, qui expose que les travaux entrepris sur l’ensemble immobilier se sont achevés le 16 août 2021, soutient qu’il y a lieu de faire application, pour la taxe foncière sur les propriétés bâties de l’année 2021, du tarif prévu pour les locaux à usage d’hôtels de type « confort » en lieu et place du tarif applicable aux locaux à usage de bureaux retenu par l’administration. Toutefois, alors qu’en vertu de l’article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition, que les travaux n’étaient pas achevés au 1er janvier de l’année d’imposition en litige et, au demeurant, qu’en vertu de l’article 1406 du même code, les changements d’utilisation sont portés à la connaissance de l’administration après leur réalisation définitive, l’ensemble immobilier ne pouvait être regardé comme étant, au 1er janvier 2021, déjà affecté à un usage d’hôtel. L’administration a donc fait une exacte application des dispositions citées au point 8 en retenant le tarif correspondant au précédent usage de l’immeuble.

10. Il résulte de ce qui précède que la requête de la société CitizenM Paris Opéra Properties doit être rejetée en toutes ses conclusions, y compris celles présentées au titre des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société CitizenM Paris Opéra Properties est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière CitizenM Paris Opéra Properties et au directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris.

Délibéré après l’audience du 25 mars 2025 à laquelle siégeaient :

M. Simonnot, président,

M^me Calladine, première conseillère,

M. A, magistrat honoraire faisant fonction de premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

La rapporteure,

signé

A. CALLADINE

Le président,

signé

J-F. SIMONNOT La greffière,

signé

M-C. POCHOT

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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