Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 10 avril 2024 et le 25 novembre 2024, la société civile immobilière (SCI) Bachas, représentée par M^e Boulineau, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 23 octobre 2023 par lequel le maire de La Flotte a délivré à la SCI Letsea un permis de construire portant sur la réalisation d’une maison d’habitation, la rénovation d’une maison existante et la construction d’une piscine et d’un préau sur les parcelles cadastrées section AC n° 42 et n° 43, ensemble la décision du 23 février 2024 de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de La Flotte et de la SCI Letsea une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté attaqué a été pris à l’issue d’une procédure irrégulière en l’absence d’accord préalable du préfet après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites en application de l’article Ub 2 du PLUi ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet : d’une part, il méconnaît l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme en ce que la notice du dossier de permis de construire ne comporte aucune indication s’agissant de l’implantation ou l’organisation du projet par rapport aux constructions voisines du terrain d’assiette du projet ; d’autre part, il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun document graphique contenu dans la demande de permis ne correspond à la maison d’habitation ancienne, située en limite nord-est du terrain d’assiette ;

- le projet est incompatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) sectorielle E8 ;

- l’arrêté attaqué méconnait les dispositions de l’article Ub 5-1 du PLUi relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées et emprises publiques ;

- il méconnait le règlement des sites patrimoniaux remarquables, d’une part, en ce qu’il prévoit la modification de la couleur des volets de la maison existante, d’autre part, en ce qu’il autorise sur le mur de clôture nord, situé en limite de l’avenue de la plage, la création d’une ouverture et la suppression d’une porte et, enfin, en ce qu’il autorise le déplacement du portail protégé situé du côté de la rue Jean Henry Lainé ;

- il méconnait les dispositions de l’article Ub 6.3.9 du règlement du PLUi relatif aux murs de clôture d’intérêt patrimonial ;

- il méconnait les dispositions des articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l’urbanisme et de l’article Ub 9.1 du PLUi relatif à la desserte par les voies publiques et privées et aux accès.

Par des mémoires en défense enregistrés le 28 mai 2024 et le 30 décembre 2024, la commune de La Flotte, représentée par la SCP Brossier-Carré-Joly, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI Bachas au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens n’est fondé.

Par des mémoires en défense enregistrés le 28 mai 2024 et le 6 janvier 2025, la société civile immobilière (SCI) Letsea, représentée par M^e Vally, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 7 000 euros soit mise à la charge de la SCI Bachas au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt pour agir ;

- aucun des moyens n’est fondé.

Par deux mémoires distincts, enregistrés le 15 juillet 2024 et le 6 janvier 2025, et un mémoire enregistré le 7 avril 2026 qui n’a pas été communiqué, la SCI Letsea, représentée par M^e Vally, demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, de condamner la SCI Bachas à lui verser une somme de 405 697,59 euros en réparation du préjudice causé par le recours abusif qu’elle a présenté et à ce qu’une somme de 7 000 euros soit mise à sa charge sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code du patrimoine ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Boutet,

- les conclusions de M^me Guilbaud, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Macé, représentant la SCI Bachas, de M^e Joly, substituant M^e Brossier, représentant la commune de La Flotte et de M^e Vally, représentant la SCI Letsea.

Considérant ce qui suit :

La SCI Bachas est propriétaire d’une parcelle cadastrée section AC n°41 sur laquelle est édifiée une maison individuelle située au n° 19 bis rue Jean Henry Lainé à La Flotte (Charente-Maritime). La SCI Letsea a déposé une demande de permis de construire le 7 juillet 2023 portant sur la réalisation d’une maison d’habitation, la rénovation d’une maison existante et la construction d’une piscine et d’un préau sur les parcelles voisines cadastrées section AC n°42 et n°43. Par un arrêté du 23 octobre 2023, le maire de La Flotte a délivré le permis de construire sollicité. Par la présente requête, la SCI Bachas demande l’annulation de cet arrêté et de la décision de rejet de son recours gracieux datée du 23 février 2024.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article Ub 2 règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de la communauté de communes de l’Ile-de-Ré : « Dans les espaces proches du rivage, l’extension limitée de l’urbanisation ne pourra être réalisée qu’avec l’accord du préfet après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites appréciant l’impact de l’urbanisation sur la nature (…) ». Aux termes de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L. 321-2 du code de l’environnement est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l’urbanisation est conforme aux dispositions d’un schéma de cohérence territoriale ou d’un schéma d’aménagement régional ou compatible avec celles d’un schéma de mise en valeur de la mer. / (…) ».

Une opération qu’il est projeté de réaliser en agglomération ou, de manière générale, dans des espaces déjà urbanisés, ne peut être regardée comme une « extension de l’urbanisation » au sens de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme, que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l’urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d’un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions. En revanche, la seule réalisation dans un quartier urbain d’un ou plusieurs bâtiments, qui est une simple opération de construction, ne peut être regardée comme constituant une extension au sens de la loi.

Il ressort des pièces du dossier le terrain d’assiette du projet est situé dans un espace proche du rivage mais dans un secteur déjà urbanisé. Le projet, qui consiste au sein d’une même unité foncière comportant une construction à usage d’habitation préexistante de 220,90 m², à créer une seconde construction à usage d’habitation d’une surface de 688,20 m², l’ensemble constituant un seul logement, n’a pas pour effet d’étendre l’urbanisation ou de densifier sensiblement les constructions du quartier. Le projet ne constitue donc par une extension de l’urbanisation au sens de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, quand bien même le projet litigieux se situe dans un espace proche du rivage, le maire n’avait pas à obtenir l’accord du préfet en application du premier alinéa de l’article Ub 2 du PLUi, avant de délivrer le permis de construire litigieux.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : (…) 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; (…) ». Par ailleurs, aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire comporte plusieurs documents permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction nouvelle dans son environnement, notamment un plan cadastral, des photographies aériennes du quartier et des documents d’insertion. Contrairement à ce que soutient la requérante, les constructions voisines, notamment celle de la requérante, sont visibles sur les plans et les documents d’insertion, qui permettent de visualiser les constructions voisines depuis la rue. La notice architecturale décrit également la construction nouvelle envisagée, notamment son gabarit et son implantation. Par ailleurs, le dossier de demande de permis de construire indique la présence d’une construction existante d’une surface de 220,90 m² située au fond du terrain d’assiette du projet. Il comporte des photographies de cette construction vue du côté jardin et du côté de l’avenue de la plage ainsi que des plans de façade qui en offrent une représentation précise. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que le dossier de demande de permis de construire ne permettait pas au service instructeur de porter son appréciation sur l’insertion du projet dans son environnement, tant en ce qui concerne la réalisation de la construction nouvelle qu’en ce qui concerne la rénovation de la maison existante.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme : « L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation ». Aux termes de l’article Ub 4 du PLUi : « Conformément aux articles L151-6 et L151-7 du Code de l’Urbanisme, les opérations d’aménagement d’ensemble devront respecter les dispositions des Orientations d’Aménagement et de Programmation thématique, le cas échéant. (…) ».

L’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) E8 dite « Rue Jean Henry Lainé » du PLUi de la communauté de communes de l’Ile-de-Ré prévoit, sur le terrain d’assiette du projet, une opération d’aménagement d’ensemble devant s’inscrire en cohérence avec le contexte urbain du site, pour la réalisation d’un logement d’une superficie de 800 m². Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige consiste à construire une maison à usage d’habitation d’une surface de plancher de 688,20 m² implantée en limite séparative avec la voie publique, à laquelle s’ajoute la maison préexistante d’une surface de 220,90 m² située en fond de parcelle, ainsi que la réalisation d’un espace vert à l’entrée du terrain, conformément au schéma illustrant l’OAP. Cette construction nouvelle, qui reprend les codes architecturaux des constructions voisines, respecte le contexte urbain du site. La seule circonstance que la construction projetée dépasse d’environ 5 mètres en profondeur vers le fond du terrain l’emprise de la construction représentée sur le schéma illustrant l’OAP ne permet pas, compte tenu de la superficie totale de l’unité foncière qui s’étend sur 3 563 m², de considérer que le projet est incompatible avec l’OAP E8 et, en particulier, qu’il en contrarie les objectifs. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’incompatibilité du projet avec l’OAP E8 doit être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article Ub 5 du règlement du PLUi : « 1. Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées et emprises publiques / a. Le long des routes départementales. / Règle générale : Aucune construction ne pourra être implantée à moins de 10 m de l’alignement des routes départementales. / Règles alternatives : Des dispositions différentes pourront être autorisées ou imposées : (…) dans le cadre d’une OAP le justifiant (…) ».

La requérante soutient que la construction projetée, implantée sur la limite séparative avec la rue Jean Henry Lainé qui est une route départementale, ne respecte pas la règle de retrait de 10 mètres prévue par les dispositions de l’article Ub5 du règlement du PLUi. Toutefois, le schéma illustrant l’OAP E8 précitée prévoit que la construction nouvelle soit implantée en limite séparative avec la voie publique. Ainsi, compte tenu de l’exception prévue par l’article Ub 5 du PLUi pour les OAP, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

En cinquième lieu, le règlement de la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) de La Flotte prévoit que : « Sont interdites : / (…) / – la modification des façades et toitures, sauf restitution d’un état initial connu ou l’amélioration de l’aspect architectural / (…) / – la démolition des clôtures portées à conserver sauf pour la construction d’un édifice à l’alignement, sous réserve de reconstitution de la continuité du mur ou pour l’ouverture dans le mur pour la création d’accès complémentaire ; – la suppression des portails, portillons, piliers qui sont repérés par une étoile au plan ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que la maison existante située au fond du terrain d’assiette du projet est identifiée comme un immeuble à conserver impérativement au règlement graphique de la ZPPAUP. Le règlement écrit de la ZPPAUP dispose que la modification des façades est interdite, sauf restitution d’un état initial connu ou amélioration de leur aspect architectural. La notice architecturale du dossier de demande de permis de construire indique que la restauration du bâtiment existant sera faite en respectant l’état d’origine. Elle précise notamment que les volets extérieurs seront recréés en bois dans leur dessin d’origine. La circonstance que le projet ne prévoit pas de peindre les volets en vert, qui correspond à leur couleur avant travaux, mais en gris clair, est sans incidence sur le respect des dispositions invoquées de la ZPPAUP qui ne sont pas prescriptives en ce qui concerne la couleur des volets, alors par ailleurs que l’architecte des bâtiments de France n’a pas formulé d’observation en la matière.

D’autre part, le projet en litige prévoit, sur le mur de clôture nord situé en limite de l’avenue de la plage, la création d’une ouverture et la suppression du portail existant. Ce mur de clôture est référencé sur le règlement graphique de la ZPPAUP comme devant être conservé impérativement. Le règlement écrit de la ZPPAUP précise que la démolition des clôtures à conserver est interdite, sauf pour la construction d’un édifice à l’alignement sous réserve de la reconstitution de la continuité du mur ou pour l’ouverture dans le mur pour la création d’un accès complémentaires. Ce même règlement interdit par ailleurs la suppression des portails, portillons, piliers qui sont repérés par une étoile au plan. Toutefois, le règlement de la ZPPAUP permet de réaliser des ouvertures pour la création d’accès supplémentaires, ce qui implique que la création d’un nouveau portail en réouvrant un accès qui avait été fermé au niveau de la baie existante voutée ne méconnait pas ces dispositions. Par ailleurs, s’agissant du portail bois, cet élément n’est pas repéré par une étoile sur le plan, de sorte que sa suppression, qui ne conduit pas à détruire la clôture protégée, n’est pas interdite.

Enfin, le déplacement du portail situé du côté de la rue Jean Lainé, identifié comme présentant un grand intérêt architectural sur règlement graphique de la ZPPAUP, est autorisé lorsqu’il s’inscrit dans une nouvelle composition justifiée par une difficulté technique, ce qui est le cas en l’espèce et qui a fait l’objet d’un avis favorable de m’architecte des bâtiments de France.

Il résulte de ce qui a été exposé aux points 12 à 14 que le moyen tiré de de la méconnaissance du règlement la ZPPAUP doit être écarté dans toutes ses branches.

En sixième lieu, aux termes de l’article Ub 6.3.9 du règlement du PLUi : « Le respect des caractéristiques architecturales des murs de clôture d’intérêt patrimonial garantira leur qualité architecturale. La règle générale est la préservation, la restauration et la mise en valeur des murs et de leurs accès (portails, portillons, portes, piles d’encadrement du portail, grilles, etc.). / (…) / Le doublement du mur de clôture par des plantations à l’intérieur de la parcelle est autorisé / Ils pourront être modifiés pour créer un accès. Le traitement du portail sera réalisé en harmonie avec la clôture ou le mur existant : matériaux, dimensions, proportions, coloration (…) ».

Pour les mêmes motifs que ceux exposés au points 13 et 14, il ne ressort pas des pièces du dossier que la suppression d’un portail bois sans intérêt particulier, la réouverture de la baie existante voutée et le déplacement du portail présentant un grand intérêt architectural méconnaisse les dispositions de l’article Ub 6.3.9 du règlement du PLUi.

En septième et dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes de l’article R. 111-5 du même code : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. / Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic ». Par ailleurs, aux termes de l’article R. 111-1 dudit code : « Le règlement national d’urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l’objet (…) d’une déclaration préalable (…). / Toutefois les dispositions des articles (…) R. 111-5 (…) ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme (…) ».

Par ailleurs, aux termes de l’article Ub 9 du règlement du PLUi : « 1. Accès : Pour être constructible, un terrain devra avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par l’application de l’article 682 modifié du Code Civil. / (…) / Les accès devront présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie, de la protection civile. / Toute autorisation pourra être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées permettant l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Elle pourra également être refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité devra être appréciée compte tenu notamment de la disposition des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. ».

D’une part, l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme est inapplicable dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme, ce qui est le cas de la commune de La Flotte. Par ailleurs, dès lors que les dispositions du règlement d’un plan d’occupation des sols invoquées par le requérant ont le même objet que celles, également invoquées, d’un article du code de l’urbanisme posant les règles nationales d’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan d’occupation des sols que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée. Il en résulte que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles R. 111-2 et 111-5 du code de l’urbanisme doivent être écartés comme inopérants.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet dispose de deux voies d’accès pour les services d’incendie et de secours, un premier accès par la rue Jean Henry Lainé et un second accès par l’avenue de la plage, qui bien que plus étroite dispose de bouches d’incendie. Les services d’incendie et de secours peuvent ainsi assurer la défense contre l’incendie de l’ensemble du terrain d’assiette du projet, quand bien même les portails d’accès ne seraient pas d’une largueur suffisante pour permettre l’entrée de leurs véhicules. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article Ub 9 du règlement du PLUi doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que la requête de la SCI Bachas doit être rejetée.

Sur les conclusions présentées par la SCI Letsea sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme

Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. ».

Il ne résulte pas de l’instruction que le droit de la SCI Bachas à former un recours contre le permis de construire en litige aurait été mis en œuvre dans des conditions qui traduiraient de sa part un comportement abusif dès lors qu’elle est propriétaire de la parcelle mitoyenne au terrain d’assiette du projet et qu’elle n’était pas infondée à saisir le tribunal de l’illégalité du permis attaqué. Par suite, les conclusions présentées par la SCI Letsea sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative s’opposent à ce que soit mis à la charge de la commune de La Flotte et de la SCI Letsea, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que la SCI Bachas demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Bachas la somme de 2 000 euros à verser à la commune de La Flotte et la somme de 2 000 euros à verser à la SCI Letsea au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Bachas est rejetée.

Article 2 : La SCI Bachas versera une somme de 2 000 euros à la commune de La Flotte et une somme de 2 000 euros à la SCI Letsea sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la SCI Letsea sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Bachas, à la SCI Letsea et à la commune de La Flotte.

Délibéré après l’audience du 30 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Le Bris, présidente,

M^me Boutet, première conseillère,

M^me Balsan-Jossa, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 13 mai 2026.

La rapporteure,

Signé

M. BOUTET

La présidente,

Signé

I. LE BRIS

La greffière,

Signé

D. MADRANGE

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

D. MADRANGE