Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement les 9 avril, 10 décembre et 11 décembre 2024, M. E A et M^me D A, représentés par M^e Marty, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 6 novembre 2023 par lequel le maire de la commune de Rosheim a délivré à la société civile de construction vente Abattoir Rosheim, un permis de construire deux bâtiments de 8 logements collectifs chacun, sur un terrain sis rue de l’Abattoir à Rosheim, ensemble la décision du 13 février 2024 rejetant leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 9 octobre 2024 portant permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Rosheim et de la société civile de construction vente Abattoir Rosheim la somme de 1 500 euros chacune en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté en litige est entaché d’incompétence de l’auteur de l’acte ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard des dispositions des articles R. 151-27, R. 151-28, R. 431-5, R. 431-6, R. 431-8 et R. 431-9 du code de l’urbanisme, dès lors que la demande de permis de construire, sollicitée sur le fondement de l’article R 442-1 a) du code de l’urbanisme, n’a porté que sur l’assiette du terrain issu de la division alors qu’elle aurait dû être instruite au regard de l’unité foncière avant division ;

— l’arrêté en litige méconnaît les dispositions de l’article 7 UB du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Rosheim, au regard du terrain tel qu’issu de la division primaire ;

— l’arrêté en litige méconnaît les dispositions de l’article 11 UB du règlement du plan local d’urbanisme ;

— l’arrêté en litige méconnaît les dispositions de l’article 12 UB du règlement du plan local d’urbanisme ;

— l’arrêté en litige méconnaît les dispositions de l’article 13 UB du règlement du plan local d’urbanisme ;

— l’arrêté en litige méconnaît les dispositions de l’article L. 433-3 du code de l’urbanisme, en ce qu’est prévue la réalisation d’une clôture sur l’emplacement réservé n° 3.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 juin et 7 novembre et 13 décembre 2024, la société civile de construction vente Abattoir Rosheim, représentée par la SELARL Leonem Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. et M^me A la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. et M^me A ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 juillet 2024, la commune de Rosheim, représentée par la SELARL Soler Couteaux et Associés, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce que soit mise à la charge de M. et M^me A la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— en l’absence de notification du recours contentieux à la SCCV Abattoir Rosheim, la requête est irrecevable ;

— les moyens soulevés par M. et M^me A ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Léa Perabo Bonnet,

— les conclusions de M. Victor Pouget-Vitale, rapporteur public,

— les observations de M^e Marty, avocate de M. et M^me A ;

— les observations de M^e Huck, avocat de la commune de Rosheim ;

— les observations de M^e Juliac-Degrelle, avocate de la SCCV Abattoir Rosheim.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande du 16 juin 2023, la société civile de construction vente (SCCV) Abattoir Rosheim a sollicité l’autorisation de construire deux immeubles de 8 logements collectifs chacun assortis de 3 bâtiments abritant des boxes de stationnements ainsi que l’autorisation de démolir 4 pavillons annexes de type grange, sur un terrain cadastré section 10 parcelles n° 498 et 499, sis rue de l’abattoir à Rosheim, sur lequel deux maisons existantes sont conservées. Le permis de construire sollicité a été délivrée par un arrêté du 6 novembre 2023 du maire de Rosheim.

M. et M^me A, voisins immédiats du projet, ont demandé au maire de Rosheim de retirer cet arrêté, par un recours gracieux du 28 décembre 2023 qui a été rejeté par une décision du 13 février 2024. Un permis de construire modificatif a ensuite été délivré par le maire le 9 octobre 2024 à la SCCV Abattoir Rosheim, emportant notamment modification de l’unité foncière du projet, qui intègre désormais la parcelle cadastrée section 1 n° 373 en sus des parcelles n° 498 et 499. Par la présente requête, M. et M^me A demandent l’annulation des arrêtés portant permis de construire et permis de construire modificatif, délivrés les 6 novembre 2023 et 9 octobre 2024 à la SCCV Abattoir Rosheim.

Sur la légalité des permis de construire :

2. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

En ce qui concerne la compétence de l’auteur de l’acte :

3. En premier lieu, par un arrêté du 9 juin 2020, régulièrement publié, le maire de la commune de Rosheim a habilité M. C B, adjoint, à signer les décisions en matière d’urbanisme, et notamment celles relatives aux demandes de permis de construire. Par suite, le moyen tiré du vice d’incompétence ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne le dossier de demande de permis de construire :

4. Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; () « . Enfin, aux termes de l’article R. 151-21, du code de l’urbanisme : » () Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. "

5. Il résulte de ces dispositions que, par exception à la procédure de lotissement, la division d’une unité foncière prévue au a) de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme, dite « division primaire », permet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire. Eu égard à l’objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.

6. Les requérants soutiennent que le dossier du permis de construire initial est insuffisant en ce qu’il ne fait pas apparaitre l’unité foncière d’origine et ses caractéristiques, l’assiette du projet étant issue d’une division primaire. Ainsi, les articles R. 151-27, R. 151-28,

R. 431-5, R. 431-6, R. 431-8 et R. 431-9 du code de l’urbanisme auraient été méconnus en ce qu’ils ont été appliqués au regard du terrain tel qu’issu de la division primaire et non de l’unité foncière d’origine.

7. Toutefois, par le permis de construire modificatif délivré le 9 octobre 2024, la société pétitionnaire a régularisé l’assiette du projet en y intégrant la parcelle n° 373. Au demeurant, il ressort du dossier de ce permis de construire modificatif que la société pétitionnaire a mentionné la superficie de l’ensemble de l’unité foncière, la destination des surfaces de plancher et a fourni un projet architectural incluant un plan de masse suffisant pour appréhender le projet dans sa globalité. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire doit être écarté comme inopérant.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de Rosheim :

8. En premier lieu, aux termes de l’article 7 UB du plan local d’urbanisme : « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives » du plan local d’urbanisme : « Les dispositions du présent article s’appliquent au nu de la façade. / 1. Sur une profondeur de 30 m à compter de l’emprise publique Les constructions seront implantées :/ Soit sur une ou deux limites latérales. / Soit de telle manière que la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus proche de la limite parcellaire, doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. / 2. Au-delà des 30 m de profondeur à compter de l’emprise publique / 2.1. La distance comptée horizontalement de tout point de cette construction ou installation au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres./ 2.2 Toutefois, l’implantation sur limite séparative est autorisée sous réserve d’être comprise à l’intérieur d’un gabarit formé, à partir de la limite 22 séparative, par une verticale de 3 mètres de hauteur et d’une oblique d’une pente de 45° prenant appui sur le point haut de cette verticale ».

9. Les requérants soutiennent que le projet en litige méconnait les dispositions de l’article 7 UB du règlement du plan local d’urbanisme de Rosheim, dans la mesure où l’application des règles d’urbanisme à l’échelle de l’unité foncière avant division aurait pour conséquence l’implantation d’un garage comprenant trois boxes à une distance de 2,50 mètres par rapport à la limite de propriété avant division, en méconnaissance de la distance de 3 mètres prévues par les dispositions précitées.

10. Toutefois, dès lors, ainsi qu’il a été dit, que le permis de construire modificatif du 9 octobre 2024 intègre dans l’unité foncière la parcelle n° 373, le garage en litige n’a plus à respecter une distance au regard de cette parcelle. Ce moyen doit ainsi écarté comme inopérant.

11. En deuxième lieu, aux termes de l’article 11 UB « Aspect extérieur » du plan local d’urbanisme : « L’autorisation de construire peut être refusée ou n’être accordée que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

12. M. et M^me A soutiennent que les prescriptions émises par l’architecte des bâtiments de France (ABF), saisi pour accord en raison de la covisibilité du projet avec plusieurs monuments historiques, et qui a rendu un avis favorable le 27 octobre 2023, n’ont pas été reprises par le maire dans son arrêté du 6 novembre 2023, de sorte que le projet porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, en méconnaissance de l’article 11 UB du règlement du PLU.

13. Toutefois, le projet litigieux a fait l’objet d’un second avis favorable assorti de prescriptions de l’ABF en date du 19 septembre 2024. Le permis de construire modificatif du 9 octobre 2024 vise cet avis, en reprend intégralement les prescriptions et en oppose le respect à la société pétitionnaire dans son article premier. L’irrégularité soulevée étant ainsi régularisée, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de de l’article 11 UB du PLU doit être écarté comme inopérant.

14. En troisième lieu, aux termes de l’article 13 UB du plan local d’urbanisme : « Espaces libres et plantations :/ » 1. Les espaces libres de toute construction devront être aménagés et entretenus. / 2. Au moins 40% de la parcelle (hors stationnement et accès) devra être maintenu en espace perméable, dont la moitié en pleine terre. ".

15. Les requérants soutiennent que la société pétitionnaire a méconnu l’obligation de réserver une surface de 40 % de la parcelle en espace perméable dont la moitié en pleine terre, dès lors que l’unité foncière avant division est d’une superficie de 3 269 m², nécessitant donc 828,12 m² d’espace perméable, alors que le projet n’en prévoit que 810,2 m².

16. Toutefois, il ressort du permis de construire modificatif que la superficie du terrain d’assiette est de 4 806 m², nécessitant ainsi 1 441,8 m² d’espace perméable. Or il ressort des mentions non contestées du plan de masse du permis de construire modificatif que ces surfaces perméables sont de 3 027,9 m² dont 1 417 m² de pleine terre. Il s’ensuit que le minimum réglementaire d’espace perméable de la parcelle, fixé à 40% par l’article 13 UB du PLU, soit 1922,4 m², est respecté. Dès lors, le moyen sera écarté comme inopérant.

17. En quatrième lieu, aux termes de l’article 12 UB « stationnement » du plan local d’urbanisme : « 1. Toute occupation ou utilisation du sol doit comporter des places de stationnement situées hors du domaine public, directement accessibles et correspondant aux besoins qu’elle entraîne et selon les normes rappelées en annexe du règlement / 2. Pour les constructions à usage d’habitation regroupant au moins deux logements, de bureaux, artisanal, industriel, de commerce et service et d’équipement collectif, des espaces de stationnements pour les vélos doivent être prévus en application des dispositions issues du code de la construction et de l’habitation. / En outre des normes rappelées en annexe du règlement, en cas de construction à usage d’habitation, des places visiteurs devront être aménagées à raison : – d’une place par tranche effective de 3 logements ». L’annexe du plan local d’urbanisme dispose : / « - Par logement jusqu’à 4 pièces : 2 places dont au moins une place non close / – Par logement de plus de 4 pièces : 3 places dont au moins un place non close ».

18. Les requérants soutiennent que, compte tenu du nombre et de la taille des logements prévus, ainsi que de la présence de deux maisons d’habitation existantes de plus de 4 pièces chacune sur le terrain d’assiette, le projet devait prévoir un total de 44 places de stationnement par application des dispositions de l’article 12 UB du plan local d’urbanisme. Toutefois, il ressort tant du dossier de permis de construire initial que du permis de construire modificatif que les maisons existantes en cause, si elles se trouvent dans l’emprise foncière du projet, ne sont pas impactées par celui-ci, et ne font pas l’objet de l’autorisation d’urbanisme accordée par les arrêtés attaqués. Dès lors, ces constructions n’avaient pas à être incluses dans le calcul du nombre de places à prévoir au regard des dispositions de l’article 12 UB. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant.

19. En cinquième lieu, il est constant que le permis de construire modificatif prévoit l’installation d’une clôture, alors que le terrain d’assiette du projet est concerné au nord par l’emplacement réservé n°3 du PLU, dédié à l’aménagement d’une coulée verte et d’un cheminement paysager entre la rue du Général Brauer à l’Ouest et la rue du Gué à l’Est. Les requérants soutiennent que l’installation de cette clôture n’est pas compatible avec la destination de l’emplacement réservé en méconnaissance des dispositions de l’article L. 433-3 du code de l’urbanisme, aux termes duquel : " Le bénéficiaire du permis de construire ou son ayant droit doit enlever sans indemnité la construction et remettre, à ses frais, le terrain en l’état : a) A la date fixée par le permis ; b) Ou, lorsque la construction est située sur un emplacement réservé ou dans le périmètre d’une déclaration d’utilité publique, à la première demande du bénéficiaire de la réserve ou de l’expropriant ". Toutefois, ces dispositions relèvent du chapitre III du titre III du livre IV, dont les dispositions sont propres aux permis délivrés à titre précaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant. En tout état de cause, l’institution d’un emplacement réservé dédié à des voies piétonnes n’empêche pas, par principe l’ayant droit du terrain grevé par cette servitude d’utiliser son bien, et notamment de le clore. En l’espèce, les requérants n’apportent d’élément de nature à établir que la pose de la clôture litigieuse ne serait pas conforme à la destination de l’emplacement réservé n° 3.

20. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir soulevée en défense, que les conclusions à fin d’annulation présentées par M. et M^me A doivent être rejetées.

Sur les frais du litige :

21. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Rosheim et à la SCCV Abattoir Rosheim, qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, la somme demandée par M. et M^me A au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

22. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge du M. et M^me A le versement respectif de la somme de 800 euros au titre des frais exposés par la commune de Rosheim et par la SCCV Abattoir Rosheim, et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1 : La requête de M. et M^me A est rejetée.

Article 2 : M. et M^me A verseront la somme de 800 (huit cent) euros à la commune de Rosheim en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. et M^me A verseront la somme de 800 (huit cent) euros à la SCCV Abattoir Rosheim en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. E A et M^me D A, à la SCCV Abattoir Rosheim et à la commune de Rosheim.

Délibéré après l’audience du 19 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Dulmet, présidente,

M^me Perabo Bonnet, première conseillère,

M^me Eymaron, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 16 janvier 2025.

La rapporteure,

L. Perabo Bonnet

La présidente,

A. Dulmet

La greffière,

J. Brosé

La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

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