Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés le 7 juin 2021, le 8 février 2023 et le 28 mars 2024 (non communiqué), M. C A et la SAS A Invest, représentés par M^e Fiat, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 décembre 2020 par lequel le maire de la commune de Talloires-Montmin a délivré à la société PJP investissement immobilier un permis de construire n°074 275 20 X0017 en vue de la réalisation de deux villas jumelées, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre solidairement à la charge de la commune de Talloires-Montmin et de la société PJP investissement immobilier la somme de 5000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils abandonnent le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté de permis de construire attaqué dès lors que la commune de Talloires-Montmin verse à l’instance un arrêté du 1er juin 2020 portant délégation de signature de son maire régulièrement publié ;

— l’arrêté de permis de construire attaqué méconnaît l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ;

— il est illégal dans la mesure où le plan du projet d’aménagement inclus dans le dossier de la demande de permis de construire aurait dû faire mention de la servitude de cour commune qui peut seule permettre la mise en œuvre du projet ;

— il est entaché de fraude ;

— il est entaché d’un vice de procédure dès lors que la division foncière en deux à quatre lots avec la création d’une voie commune relevait du permis d’aménager et non de la déclaration préalable de division ;

— il méconnaît l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme dès lors que le dossier de la demande de permis de construire ne comporte pas de plan de division ni de projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs alors qu’une voie commune sera créée tant pour les villas jumelées que pour le surplus du terrain déjà bâti ;

— il méconnaît l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme ;

— il est entaché d’illégalité du fait de l’illégalité du classement du terrain d’assiette du projet autorisé en zone UH du règlement du plan local d’urbanisme au regard de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article 3 UH du règlement du plan local d’urbanisme de Talloires-Montmin relatif aux accès et à la voirie ;

— il méconnaît l’article 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’emprise au sol ;

— il méconnaît l’article 11 UH du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux toitures ;

— il méconnaît l’article 13 UH du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux espaces libres et plantations – espaces boisés classés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 septembre 2022, la commune de Talloires-Montmin, représentée par M^e Duraz, conclut :

1°) à titre principal : au rejet de la requête et à ce que soit solidairement mise à la charge de M. A et de la SAS A Invest la somme de 3000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

2°) à titre subsidiaire : à l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme ;

3°) à titre infiniment subsidiaire : à l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. A et la SAS A Invest ne sont pas fondés.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 31 août 2021 et le 29 août 2023, la société PJP investissement immobilier, représentée par M^e Olivier, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de M. A et de la SAS A Invest les entiers dépens de l’instance et la somme de 4000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir contre les décisions attaquées ;

— le moyen tiré de ce que le permis de construire est entaché d’un vice de procédure dès lors que le projet de division compris entre deux à quatre lots à bâtir avec une voie commune relevait du permis d’aménager et non de la décision de non-opposition à division foncière est irrecevable en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

— les autres moyens soulevés par M. A et la SAS A Invest ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 28 février 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 29 mars 2024 en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les décisions attaquées et les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Hamdouch,

— les conclusions de M^me Akoun, rapporteure publique,

— les observations de M^e Fiat, représentant M. A et la SAS A Invest, les observations de M^e Montoya, représentant la commune de Talloires-Montmin et les observations de M^e Olivier, représentant la société PJP investissement immobilier.

Considérant ce qui suit :

1. La société PJP investissement immobilier a déposé le 11 juin 2019 une déclaration préalable en vue d’une division en deux lots à construire, le lot n°1 d’une superficie de 882 m2 correspondant à la parcelle AB n°685 et le lot n°2 d’une superficie de 783 m2 correspondant aux parcelles cadastrées Section AB nos686, 687, 689, 690, 691, 695, 697 et 700, situés au lieu-dit « Les Echarvines » sur le territoire de la commune de Talloires-Montmin. Le maire de cette commune n’a pas fait opposition à cette déclaration préalable de division par un arrêté du 18 septembre 2019. En outre, la société PJP investissement immobilier a déposé le 16 octobre 2020 une demande de permis de construire n°074 275 20 X0020 en vue de réaliser une maison individuelle comportant un logement de 315 m2 de surface de plancher sur le lot n°1, issu de la division foncière autorisée par la décision de non-opposition précitée. Par un arrêté du 11 décembre 2020, le maire de Talloires-Montmin a délivré le permis de construire sollicité. Enfin, la société PJP investissement immobilier a déposé le 2 septembre 2020 une demande de permis de construire n°074 275 20 X0017 en vue de la construction de deux villas jumelées comportant chacune un logement, emportant chacune création de 113 m2 de surface de plancher, sur le lot n°2 issu de la division foncière précitée. Par un arrêté du 11 décembre 2020, le maire de Talloires-Montmin a délivré le permis de construire sollicité. Par une lettre du 10 février 2021, reçue le 13 février 2021, et par un courriel du 10 février 2021 reçu le même jour, M. A et la SAS A Invest ont formé un recours gracieux contre ce dernier arrêté, que le maire de Talloires-Montmin a implicitement rejeté le 10 avril 2021. Par la présente requête, M. A et la SAS A Invest demandent l’annulation de l’arrêté du 11 décembre 2020 par lequel le maire de Talloires-Montmin a délivré le permis de construire n°074 275 20 X0017 et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme dispose que : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Outre que la société pétitionnaire n’apporte aucun élément à l’appui de ses allégations relatives à la demande de coupe d’un arbre, la circonstance que les requérants aient eu connaissance de projets de construction indéterminés de la société PJP investissement immobilier est sans incidence dès lors qu’elles n’ont pas renoncé à leur droit d’exercer un recours pour excès de pouvoir. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de situation, du plan de masse (PC 02-3), de l’insertion graphique (PC 06) et du plan de façade Est (PC 05), que la construction des villas jumelées aura pour conséquence de créer des vues sur la maison d’habitation où vit M. A, qui est située sur la parcelle n°598 appartenant à la SAS A Invest depuis 2018. En outre, la maison d’habitation occupée par M. A et propriété de la SAS A Invest bénéficie, en vertu d’un acte de vente du 30 octobre 2018, d’une servitude de passage sur l’emprise de laquelle circuleront les occupants des deux villas jumelées. Les requérants justifient ainsi d’un intérêt leur donnant qualité pour agir contre l’arrêté de permis de construire du 11 décembre 2020 et la fin de non-recevoir opposée par la société PJP investissement immobilier doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme dispose que : " L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ainsi que dans les communes qui se sont dotées d’une carte communale après la date de publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Dans les communes qui se sont dotées d’une carte communale avant cette date, le maire est compétent, au nom de la commune, après délibération du conseil municipal. En l’absence de décision du conseil municipal, le maire est compétent, au nom de la commune, à compter du 1er janvier 2017. Lorsque le transfert de compétence à la commune est intervenu, il est définitif ; / b) Le préfet ou le maire au nom de l’Etat dans les autres communes. / Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir ainsi que les déclarations préalables sur lesquelles il n’a pas été statué à la date du transfert de compétence restent soumises aux règles d’instruction et de compétence applicables à la date de leur dépôt. « . En outre, selon le premier alinéa de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : » Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. ".

6. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté de permis de construire du 11 décembre 2020 contesté a été signé par M. B, maire adjoint délégué au maire de Talloires-Montmin, qui disposait, en vertu d’un arrêté du 1er juin 2020, d’une délégation de signature du maire en matière d’autorisations d’urbanisme. Cet arrêté a été affiché pendant deux mois du 22 juin 2020 au 22 août 2020 à la mairie de Talloires-Montmin et reçu en préfecture le 22 juin 2020. Compte tenu de ces éléments versés au dossier par la commune de Talloires-Montmin, les requérants déclarent expressément renoncer au moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ".

8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

9. Les requérants font valoir que la notice paysagère ne répond pas aux exigences du code de l’urbanisme sans plus de précisions dès lors que qu’elle ne précise pas l’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles notamment par rapport aux constructions, aux paysages avoisinants, notamment au regard des distances d’implantation par rapport au bâtiment implanté sur le lot n°3. Il ressort des pièces du dossier que le document intitulé « notice paysagère et caractéristique du projet » (PC 04) de la demande de permis de construire indique que le terrain d’assiette se situe dans une zone résidentielle et que l’environnement proche est composé de bâtiments à usage d’habitation. En outre, le plan de situation (PC 01) et une « insertion graphique » (PC 06) depuis le Sud-Ouest des villas jumelées permettent de se représenter le projet par rapport aux constructions et paysages avoisinants, entre la route d’Annecy et le chemin des fontaines, les plans de coupe (PC 03) et de façades (PC 05), l’insertion graphique et les photos proches (PC 07) et lointaines (PC 08) apportant également les précisions suffisantes quant à l’implantation, l’organisation, la composition et le volume des villas jumelées, notamment par rapport aux constructions et paysages environnants. Enfin, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la notice paysagère n’avait pas à préciser les distances d’implantation par rapport au bâtiment implanté à l’Est.

10. Par ailleurs, les requérants font valoir que le dossier comporte un plan du projet d’aménagement qui ne fait pas mention de la servitude de cour commune qui peut seule permettre la mise en œuvre du projet et que cette omission pourrait entachée le permis contesté de fraude. En outre, ils font valoir que le permis litigieux est illégal dans la mesure où le dossier de permis de construire ne comporte pas de servitude de cour commune. Comme le fait valoir la commune de Talloires-Montmin, les requérants n’invoquent pas les dispositions législatives ou réglementaires qui auraient été méconnues. En tout état de cause, le plan de masse (PC 02) fait figurer la seule servitude de cour commune existante à l’Est du terrain d’assiette, qui a été consentie par la société PJP investissement immobilier au profit de la SAS A Invest par l’acte de vente précité du 30 octobre 2018, dont le fond servant est composé des parcelles cadastrées Section AB nos686 et 695, de sorte que l’allégation de fraude n’est pas fondée.

11. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire doit être écarté.

12. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : " Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. / Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation est contesté dans les conditions prévues à l’article L. 600-5-2, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux à son encontre passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense le concernant. /

Le président de la formation de jugement, ou le magistrat qu’il désigne à cet effet, peut, à tout moment, fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens lorsque le jugement de l’affaire le justifie. / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. ".

13. Si les requérants soutiennent que le permis attaqué est entaché d’un « vice de procédure » dès lors que le projet de division compris entre deux à quatre lots à bâtir avec une voie commune relevait du permis d’aménager et non de la décision de non-opposition à division foncière, ce moyen a été soulevé le 8 février 2023, soit plus de deux mois après la communication du 1er mémoire en défense le 31 août 2021. Comme le fait valoir la société PJP investissement, ce moyen est irrecevable en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme.

14. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ».

15. Les requérants soutiennent que le permis de construire litigieux méconnaît l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme dès lors que le dossier de la demande de permis de construire ne comporte pas de plan de division ni de projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs alors qu’une voie commune sera créée tant pour les villas jumelées que pour le surplus du terrain déjà bâti. Toutefois, ces dispositions ne sauraient avoir été méconnues dès lors que le terrain d’assiette correspondant au lot n°2 ne fera pas l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet de sorte que le dossier de permis de construire n’avait pas à être complété par un plan de division. En outre, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le lotissement autorisé par la décision de non-opposition à déclaration préalable du 18 septembre 2019 ne comporte pas de voie commune, comme cela ressort clairement du plan du projet d’aménagement DP 10, qui figurait seul dans le dossier de déclaration préalable, et qui indique qu'« il est prévu qu’il n’y ait pas de travaux communs aux lots 1 et 2 ». Dans ces conditions, le dossier de demande de permis de construire n’avait pas à comporter un projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle auraient été dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de la voie commune. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ne peut être accueilli.

16. En cinquième lieu, l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme dispose que : « Lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des dispositions relatives à l’urbanisme, à l’institution sur des terrains voisins d’une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes. ».

17. Il résulte des dispositions de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme que, lorsque l’institution d’une servitude de cour commune est requise pour l’édification d’une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l’autorité administrative sans qu’aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu’une telle servitude sera instituée lors de l’édification de la construction projetée ; que ces dispositions n’imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré.

18. Les requérants font valoir que le permis de construire litigieux méconnaît l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme dans la mesure où le dossier de la demande de permis ne comporte pas l’acte portant constitution d’une servitude de cour commune qui aurait permis la délivrance de ce permis. En l’espèce, le dossier de la demande de permis de construire n’avait pas à comporter un document justifiant de l’existence d’une servitude de cour commune dès lors qu’il n’est pas démontré qu’une telle servitude était nécessaire pour la réalisation des villas jumelées dans le respect des règles de prospect de l’article 7 UH du règlement du PLU. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écarté.

19. En sixième lieu, l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme dispose que : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. () ».

20. Il résulte de ces dispositions que, dans les communes littorales, ne peuvent être autorisées que les constructions réalisées en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions ou, sous certaines conditions, au sein des secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, se distinguant des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages ou de ces secteurs déjà urbanisés.

21. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet de villas jumelées, qui est seul autorisé par le permis contesté, est situé au lieu-dit « Les Echarvines » qui constitue un secteur urbanisé comportant une cinquantaine d’habitations proches les unes des autres pour caractériser une densité significative et qui se trouve en continuité immédiate avec l’agglomération qui s’étend au Nord sur le territoire de la commune de Menthon-Saint-Bernard, laquelle constitue bien une zone déjà urbanisée caractérisée par un nombre et une densité significatifs de constructions. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis qu’ils attaquent méconnaîtrait les dispositions précitées de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

22. En septième lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 600-12 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique : « Sous réserve de l’application des articles L. 600-12-1 et L. 442-14, l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ».

23. Lorsqu’un motif d’illégalité non étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet est susceptible de conduire à remettre en vigueur tout ou partie du document local d’urbanisme immédiatement antérieur, le moyen tiré de l’exception d’illégalité du document local d’urbanisme à l’appui d’un recours en annulation d’une autorisation d’urbanisme ne peut être utilement soulevé que si le requérant soutient également que cette autorisation méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.

24. Les requérants soutiennent que le classement en zone UH du terrain d’assiette du projet autorisé est entaché d’illégalité au regard des dispositions de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme compte tenu de la faible densité du secteur qui ne peut être considéré comme un secteur urbanisé au sens de la loi Littoral, c’est-à-dire ni comme un village, ni une agglomération. Toutefois, un tel moyen inopérant ne peut qu’être écarté dès lors que les requérants ne soutiennent pas également que le permis de construire méconnaît les dispositions pertinentes remises en vigueur. Il s’ensuit que le moyen tiré de l’exception d’illégalité du classement du terrain d’assiette du projet en zone UH du PLU ne peut qu’être écarté.

25. En huitième lieu, l’article 3 UH du règlement du PLU relatif aux accès et à la voirie dispose que : « 3.1 – Dispositions concernant les accès : () / Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. Aussi, sur un même tènement d’origine, les accès de terrains issus d’une division en vue de bâtir, devront être mutualisés, sauf impossibilité technique avérée. () / Le raccordement d’un accès privé à une voie publique doit présenter une pente inférieure ou égale à 5 %, sur une longueur d’au moins 5 m, à partir de la chaussée de la voie publique. () ».

26. Les requérants soutiennent que l’article 3 UH du règlement du PLU est méconnu en ce que ne serait pas démontrée l’impossibilité technique avérée justifiant qu’il soit dérogé à la règle selon laquelle, sur un même tènement d’origine, les accès aux terrains issus d’une division en vue de bâtir doivent être mutualisés, s’agissant notamment de l’arrêté de permis de construire accordé le 11 décembre 2020 en vue d’édifier une villa. Il ressort du plan de cession de l’acte de vente du 30 octobre 2018 entre la société pétitionnaire et la SAS A Invest que l’accès situé au Sud du lot n°2 donnant sur la route départementale 909a (RD 909a) est existant et qu’il devra être sécurisé par application des prescriptions du gestionnaire de la route départementale figurant dans son avis du 20 octobre 2020 et du schéma type annexé à celui-ci. En outre, l’accès situé au Nord du lot n°1 a été autorisé par la décision de non-opposition à déclaration préalable du 18 septembre 2019 précitée et la configuration des deux lots 1 et 2 avec le passage d’un ruisseau dévoyé au Nord-Est du lot n°2, ainsi que cela ressort de l’acte de vente et du plan de cession annexé à cet acte avec la mention d’une servitude de dévoiement en bleu, ne laisserait qu’une place réduite pour le passage des véhicules du lot n°1 afin d’utiliser l’accès existant sur la RD 909a. Dès lors, la première branche du moyen doit être écartée.

27. En outre, les requérants font valoir qu’il n’est pas justifié de la faisabilité technique de l’accès direct à la voie publique prévu par le schéma d’aménagement dont le respect a conditionné l’avis favorable du service gestionnaire. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté de permis de construire litigieux comporte en son article 2 une prescription selon laquelle « toutes les prescriptions émises dans l’avis du gestionnaire des routes départementales seront strictement observées ». Le gestionnaire de la route départementale a émis, le 20 octobre 2020, un avis favorable au projet en renvoyant à un schéma type joint en annexe et en l’assortissant notamment d’une prescription selon laquelle l’accès sera conforme au schéma type joint en annexe à l’avis. Ce schéma type, qui prévoit un élargissement progressif aboutissant à un accès de 10 mètres au débouché sur la chaussée, indique que la pente de raccordement au domaine public routier (DPR) sera inférieure ou égale à 5 % sur au moins cinq mètres à partir de ce dernier et la pente sera inférieure ou égale à 5 % depuis la voie publique (chaussée + bande dérasée de droite (BDD), cette dernière correspondant à la piste cyclable existante) avec notamment une longueur de plus de cinq mètres de voie d’accès privée ayant une telle pente. En outre, les requérants ne peuvent utilement contester la faisabilité technique de l’accès prévu au schéma type qui porte sur l’exécution du permis de construire. Dans ces conditions, cette branche du moyen tirée de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 3 UH du règlement du PLU doit être écartée.

28. Enfin, si les requérants font valoir que la voie de desserte s’implantera en partie sur la propriété de la SAS A Invest qui n’a pas consenti de servitude de passage à la société PJP investissement immobilier, le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers ainsi qu’en dispose le dernier alinéa de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme aux termes duquel : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. ». Par suite, la branche du moyen doit être écartée.

29. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 3 UH du règlement du PLU doit être écarté en son ensemble.

30. En neuvième lieu, l’article 9 UH du règlement du PLU relatif à l’emprise au sol dispose que : « Pour le calcul du coefficient d’emprise au sol, ne sont pas pris en compte : / – les parties entièrement enterrées des constructions, / – les aménagements de terrasses extérieures dont la hauteur est inférieure à 0,60 m par rapport au sol aménagé, / – les débords et surplombs suivants : les éléments de modénature tels que bandeaux et corniches, débords de toiture et les balcons sans éléments de soutien au sol, / – les annexes des constructions principales à l’exclusion de celles à vocation de stationnement, / – les piscines extérieures enterrées, / – les aménagements en faveur des personnes à mobilité réduite. / Le coefficient d’emprise au sol des constructions ne doit pas dépasser : () / – dans les secteurs UH : 0,20 () ».

31. Les requérants font valoir que le projet autorisé n’est pas conforme aux dispositions précitées qui imposent que le coefficient d’emprise au sol des constructions ne doit pas dépasser 0,20 en secteur UH dès lors que les terrasses qui seront réalisées avec une couverture et qui auront une hauteur excédant de 0,60 mètre, doivent être prises en compte pour le calcul des surfaces et du coefficient d’emprise au sol qui serait ainsi dépassé. Il ressort du document intitulé « Annexe Espaces verts » que les terrasses extérieures ont une superficie de 41 m2 pour un terrain d’assiette (lot n°2) de 783 m2. L’aménagement de la terrasse extérieure couverte par une pergola en partie Sud-Est de la construction, d’une hauteur de plus de deux mètres (PC 02-3, PC 06, PC 05-1), constitue un aménagement de terrasse extérieures, dont la hauteur n’est pas inférieure à 0,60 m par rapport au sol aménagé au sens de l’article 9 UH, et qui doit ainsi être prise en compte pour le calcul du coefficient d’emprise au sol. Dès lors que l’emprise au sol de la construction de 155,93 m2 pour une surface du terrain d’assiette de 783 m2 représente environ 0,199 de coefficient d’emprise au sol pour un coefficient autorisé de 0,20, les requérants sont fondés à soutenir que le coefficient est dépassé en prenant en compte les 16,43 m2 de la surface de la terrasse extérieure aménagée en pergola, ce qui aboutit à un coefficient d’emprise au sol non conforme d’environ 0,22. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 9 UH du règlement du PLU doit être accueilli.

32. En dixième lieu, l’article 11 UH du règlement du PLU relatif aux toitures dispose que : " () 11.4 – Aspect des toitures : () / Forme et volume des toitures / Les toitures à un seul pan sont interdites. () / Dans les secteurs UH, UHc, UHc1, UHc-oap et UHp : / – la pente des toitures doit être supérieure ou égale à 50 %. Toutefois, des pentes inférieures pourront être admises, dans les cas suivants : / . extension de constructions existantes ayant une pente de toiture inférieure à 50 %, / . traitements architecturaux particuliers : porches, auvents, coyaux, levées de toiture, vérandas, / . constructions annexes, / – les toitures terrasses peuvent être admises dans une proportion inférieure ou égale à 20 % de la projection au sol de la surface totale de la toiture de la construction ou installation, / – les débords de toiture d’une profondeur minimum de 0,80 m sont obligatoires ; ces derniers peuvent être ramenés à 0,60 m sur les murs pignons. ".

33. Les requérants, qui rappellent que l’article 11.4 du règlement du PLU précise que les toitures à un seul pan sont interdites et que la pente des toitures doit être supérieure ou égale à 50 %, soutiennent que ces dispositions sont méconnues, dès lors que le projet prévoit la réalisation d’une casquette qui ne peut être regardée comme un débord de toiture ou une toiture terrasse, laquelle peut être admise dans une proportion inférieure ou égale à 20% de la projection au sol de la surface totale de la toiture de la construction.

34. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de toiture (PC 05-5) que la surface totale en projection au sol de la toiture est de 226,64 m2 et que la surface en projection au sol de la toiture terrasse est de 44,35 m2 soit 19,57 % de la toiture totale pour un pourcentage autorisé de 20 %. Comme le soutiennent les requérants, la partie située au Sud de la toiture, qui constitue une casquette, et non un débord de toiture, de 1,20 mètre de largeur, ne peut être considérée comme faisant partie de la toiture terrasse, d’une hauteur d’environ six mètres, située « sur la partie garage » et faisant « la jonction entre les deux villas » jumelées comme le précise la « notice paysagère et caractéristique du projet » (PC 04). La casquette située au Sud de la toiture, qui ne fait pas partie de la toiture terrasse et qui n’a pas une pente minimale de 50 %, n’est pas conforme aux dispositions précitées de l’article 11 UH du règlement du PLU. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 11 UH du règlement du PLU doit être accueilli.

35. En dernier lieu, selon l’article 13 UH du règlement du PLU relatif aux espaces libres et plantations – espaces boisés classés : « () / 13.2 – obligation de planter et de réaliser des espaces libres : () / Dans les secteurs UH, la part d’espaces verts ne peut être inférieure à 50 % des espaces libres de toute construction. () / En tout état de cause, il est exigé pour toute opération de construction que la totalité des espaces non affectés soit aménagée en espaces verts. () / Les places de stationnement doivent, sauf contraintes techniques, être réalisées en matériaux perméables. () ».

36. Les requérants soutiennent que le projet autorisé n’est pas conforme aux dispositions précitées de l’article 13 UH dès lors qu’il ne résulterait pas du plan de masse que la totalité des espaces non affectés soient aménagés en espaces verts. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du document intitulé « Annexe espaces verts » et de la « notice paysagère et caractéristique du projet » (PC 04) que la totalité des espaces non affectés à la construction (villas jumelées, voie de desserte interne et terrasses extérieures) sont en espaces verts, représentant 472 m2 du terrain d’assiette de 783 m2 soit plus de 60 % de ce dernier. La circonstance que le projet prévoit la suppression de neuf arbres sur le terrain alors que la majeure partie sera conservée, ainsi que cela ressort du document intitulé « Annexe espaces verts » et de la « notice paysagère », n’est pas de nature à faire perdre la qualité d’espaces verts aux terres dans lesquelles les arbres à supprimer sont implantés alors que, par ailleurs, est prévue la plantation en limite de la parcelle voisine côté Est, Sud-Est d’une haie avec des essences mixte paysagère comme le précise la « notice paysagère ». Par suite, cette branche du moyen tirée de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 13 UH du règlement du PLU doit être écartée.

37. Par ailleurs, les requérants font valoir que l’article 13 UH du règlement du PLU est méconnu dès lors que le plan de masse ne prévoit pas que les places de stationnement seront réalisées en matériaux perméables. Il ressort du document intitulé « Annexe espaces verts » que les deux places de stationnement seront en surface d’enrobé, sans que l’usage d’un tel matériau soit justifié par des contraintes techniques. Il s’ensuit que le projet n’est pas conforme sur ce point aux dispositions précitées de l’article 13 UH du règlement du PLU et cette branche du moyen doit être accueillie.

38. Il résulte de ce qui précède que M. A et la SAS A Invest sont uniquement fondés à soutenir que le permis de construire, délivré par un arrêté du maire de Talloires-Montmin le 11 décembre 2020 à la société PJP investissement immobilier, est entaché d’illégalité en tant qu’il méconnait les articles 9 UH, 11 UH et 13 UH du règlement du PLU de Talloires-Montmin.

Sur l’application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

39. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

40. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

41. L’arrêté du maire de Talloires-Montmin du 11 décembre 2020 accordant un permis de construire à la société PJP investissement immobilier est entaché des seuls vices tirés de la méconnaissance des articles 9 UH, 11 UH et 13 UH du règlement du PLU de Talloires-Montmin. De tels vices peuvent être régularisés, dès lors que les modifications à envisager sont limitées à une partie identifiable du projet et ne lui apportent pas un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a lieu dès lors de limiter à cette partie du projet la portée de l’annulation prononcée.

42. En application de l’article L. 600-5 précité, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder au titulaire de l’autorisation un délai de 3 mois à compter de la notification de la présente décision pour solliciter la régularisation du permis sur ces points.

Sur les dépens :

43. Aux termes de l’article R. 761-1 du code de justice administrative : « Les dépens comprennent les frais d’expertise, d’enquête et de toute autre mesure d’instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l’Etat. / Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l’affaire justifient qu’ils soient mis à la charge d’une autre partie ou partagés entre les parties. / L’Etat peut être condamné aux dépens. ».

44. En l’espèce, aucun frais d’expertise, d’enquête ou d’une autre mesure d’instruction n’a été exposé par l’une des parties. Par suite, la demande de la société PJP investissement immobilier au titre des dépens ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais du procès :

45. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, les sommes demandées par la commune de Talloires-Montmin et la société PJP investissement immobilier au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre solidairement à la charge de la commune de Talloires-Montmin et de la société PJP investissement immobilier le versement aux requérants de la somme de 1 500 euros au titre des frais qu’ils ont exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de Talloires-Montmin du 11 décembre 2020 est annulé en tant qu’il méconnait les articles 9 UH, 11 UH et 13 UH du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Talloires-Montmin.

Article 2 : Le délai dans lequel la société PJP investissement immobilier pourra en demander la régularisation est fixé à 3 mois à compter de la notification de la présente décision.

Article 3 : La commune de Talloires-Montmin et la société PJP investissement immobilier verseront solidairement à M. A et à la SAS A Invest la somme de 1500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. C A en application des dispositions de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Talloires-Montmin et à la société PJP investissement immobilier.

Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire d’Annecy.

Délibéré après l’audience du 17 juin 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Sauveplane, président,

— M. Hamdouch, premier conseiller,

— M^me Letellier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 août 2025.

Le rapporteur,

S. Hamdouch

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.