Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 10 mai 2025 et 18 novembre 2025, la société Bouleversant Patrimoine, représentée par M^e Wagner, demande au tribunal :

d’annuler l’arrêté du 10 avril 2025 par lequel le maire de Rosheim a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de réaliser un bâtiment accueillant 14 logements sociaux sur un terrain situé avenue de la Gare à Rosheim ;

d’enjoindre à la commune de Rosheim de lui délivrer le permis de construire sollicité dans le délai de deux mois à compter de la date de notification du jugement à intervenir ;

de mettre à la charge de la commune de Rosheim une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le motif tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire est illégal, en l’absence de demande de pièces complémentaires prévue à l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme, le dossier étant réputé complet en vertu de l’article R. 423-22 du même code ;

- le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 10 UC du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Rosheim lui a été opposé à tort ;

- le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme lui est opposé à tort ;

- le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 3 UC du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Rosheim lui est opposé à tort ;

- le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 4 UC du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Rosheim lui est opposé à tort ;

- le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 11 UC du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Rosheim lui est opposé à tort.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 août 2025, la commune de Rosheim, représentée par la société Orion Avocats Conseils, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société Bouleversant Patrimoine la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’elle est fondée à solliciter une substitution de motifs tirée de ce que :

- le projet méconnaît les dispositions des articles de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme et de l’article 3 UC du règlement du PLU de Rosheim ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article 4 UC du règlement du PLU de Rosheim ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article 11 UC du règlement du PLU de Rosheim.

Par une lettre du 27 octobre 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de ce que l’affaire était susceptible d’être appelée lors d’une audience se tenant au 1er semestre de l’année 2026 et qu’une clôture d’instruction était susceptible d’intervenir à compter du 28 novembre 2025, sur le fondement de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Une ordonnance du 8 décembre 2025 a porté clôture immédiate de l’instruction en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Un mémoire présenté pour la commune de Rosheim a été enregistré le 2 mars 2026, postérieurement à la clôture d’instruction, et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Léa Perabo Bonnet,

- les conclusions de M. Victor Pouget-Vitale, rapporteur public,

- les observations de M^e Leprodhomme, substituant M^e Wagner, avocat de la société Bouleversant Patrimoine ;

- les observations de M^e Abinader, substituant M^e Ribière, avocat de la commune de Rosheim.

Considérant ce qui suit :

Par une demande déposée le 18 mars 2025, la société Bouleversant Patrimoine a sollicité la délivrance d’un permis de construire en vue de réaliser un bâtiment accueillant 14 logements sociaux sur un terrain situé avenue de la Gare à Rosheim, parcelles cadastrées section 6 n° 157 et 213. Par un arrêté du 10 avril 2025, dont la société requérante demande l’annulation, le maire de Rosheim a rejeté cette demande

Sur ls conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne les motifs de refus de la décision attaquée :

Il ressort des pièces du dossier que la décision du 10 avril 2025 de refus de permis de construire oppose deux motifs à la demande : d’une part l’insuffisance des documents fournis à l’appui de la demande et d’autre part la méconnaissance de l’article 10 UC du règlement du plan local d’urbanisme (PLU).

En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-22 du code de l’urbanisme : « Pour l’application de la présente section, le dossier est réputé complet si l’autorité compétente n’a pas, dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41 ». Aux termes de l’article R. 423-38 : « Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur (…) une lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…) indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes ».

Il est constant que le maire de la commune de Rosheim n’a pas adressé à la société pétitionnaire de courrier listant les pièces manquantes dans le dossier de demande de permis de construire enregistré le 18 mars 2025. En vertu des dispositions précitées des articles R. 423-22 et R. 423-38 du code de l’urbanisme, le dossier de demande d’autorisation était donc réputé complet à la date de la décision attaquée. Par suite, le premier motif de la décision de refus de permis de construire opposée le 10 avril 2025, tiré de l’incomplétude du dossier, est entaché d’illégalité.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 10 UC du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Rosheim : « Hauteur des constructions / Dispositions générales / La hauteur des constructions est mesurée verticalement par rapport au niveau du terrain naturel avant travaux éventuels d’affouillement ou d’exhaussement du sol nécessaires à la réalisation du projet. / En cas de terrain en pente, la hauteur est mesurée par rapport au niveau moyen du terrain naturel au droit de l’assiette de la construction. / Elle est limitée à : – hauteur maximum au faîtage : 13 mètres / – hauteur maximale à l’égout : 7 mètres / Dans le cas des toits plats ou à faible pente (inférieur ou égale à 30 °), la hauteur maximale des bâtiments est de 7 mètres (au faîtage ou au sommet de l’acrotère). Dans le cas des toits plats, au-dessus de la hauteur de 7 mètres, un étage en attique est autorisé sous réserve que tout point de la construction soit compris sous un angle de 45 % partant du sommet extérieur de l’acrotère. (…). ».

Il ressort des pièces du dossier que, pour opposer le motif tiré de ce que le projet en litige méconnaîtrait les dispositions précitées de l’article 10 UC du règlement du plan local d’urbanisme de Rosheim, la commune s’est fondée sur la circonstance que le projet prévoit un attique à 7 mètres au sommet de l’acrotère et que, pour l’étage en attique, tout point de la construction est compris sous un angle de 45°, et non de 45% partant du sommet extérieur de l’acrotère, ainsi que l’indique l’article 10 UC du règlement du plan local d’urbanisme. Toutefois, ainsi que le souligne la société Bouleversant Patrimoine, et de même que le précise le Groupement de Recherche sur les Institutions et le Droit de l’Aménagement, de l’Urbanisme et de l’Habitat dans ses fiches relatives à la rédaction des documents d’urbanisme, l’unité de mesure d’un angle est le degré et non le pourcentage. Le plan local d’urbanisme de Rosheim lui-même emploie, à juste titre, l’unité qu’est le degré pour mesurer des angles dans plusieurs schémas relatifs à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions. Dès lors, les dispositions de l’article 10 UC du plan local d’urbanisme de Rosheim doivent être lues comme mentionnant un angle de 45° et non de 45%. Par suite, le second motif de la décision de refus de permis de construire opposée le 10 avril 2025, tiré de l’emploi, dans le dossier de demande de permis de construire, de l’unité de degré au lieu de celle du pourcentage concernant l’angle à prendre en compte pour la hauteur de l’attique, est également entaché d’illégalité.

En ce qui concerne les motifs substitués :

S’agissant de l’accès au projet en litige :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. / Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic ». Aux termes de l’article R. 111-1 du même code : « (…) les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ».

Eu égard à l’existence d’un plan local d’urbanisme applicable sur le territoire de Rosheim, la commune de Rosheim ne peut légalement opposer à la demande de la société requérant un motif tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme ;

En deuxième lieu, aux termes de l’article 3 UC du règlement du plan local d’urbanisme de Rosheim : « 1. Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée en bon état de viabilité. / 2. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la protection civile, de la lutte contre l’incendie et du service d’enlèvement des ordures ménagères et répondre à l’importance et à la destination des constructions. / 3. Si une construction est déjà implantée à l’avant du terrain, la construction située à l’arrière devra être desservie par un accès présentant une largeur minimale de 3 mètres ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige, qui prévoit la construction de 14 logements, prévoit un accès d’une largeur de 5,5 mètres. En se bornant à soutenir que l’accès au terrain d’assiette est un accès commun à la desserte d’une zone d’activités, la commune n’établit ni que cet accès est saturé, ni qu’il serait accidentogène. Il ressort au contraire des photographies produites que l’accès prévu présente des caractéristiques adaptées au passage des véhicules pour desservir, dans des conditions satisfaisantes de sécurité, tant la zone d’activité qu’une construction comportant seulement 14 logements, ce qui n’engendrera qu’un trafic supplémentaire limité.

D’autre part, les dispositions de l’article 4 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation, ne peuvent être utilement opposées dans le cas d’une construction qui ne constitue pas, comme c’est le cas en l’espèce, un immeuble de grande hauteur. De même, les dispositions du guide technique de la défense extérieure contre l’incendie ne constituent pas des normes directement invocables à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme. Ces dispositions ne peuvent donc légalement fonder le refus de délivrance de permis de construire en litige.

Enfin, si la commune fait valoir que les engins de lutte contre l’incendie ne peuvent pas atteindre la façade Nord-Est du bâtiment projeté, cette circonstance n’est nullement suffisante pour établir que, eu égard à l’importance et à la destination du bâtiment projeté, les caractéristiques de l’accès à cette construction ne permettraient pas de satisfaire aux exigences de la sécurité et de la lutte contre l’incendie et du service.

Par suite, la commune de Rosheim n’est pas fondée à opposer au projet un motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 3 UC du règlement du plan local d’urbanisme de Rosheim.

S’agissant de la méconnaissance de l’article 4 UC du règlement du plan local d’urbanisme de Rosheim :

Aux termes de l’article 4 UC du règlement du plan local d’urbanisme de Rosheim : « Le rejet des eaux pluviales vers le réseau collecteur n’est pas la règle. / Toute construction doit disposer de dispositifs permettant la gestion des eaux pluviales (ex : capacité des tuyaux adaptés), conformément à la règlementation en vigueur./ Toute construction principale doit disposer d’une cuve de rétention dont la capacité devra répondre aux normes en vigueur et à l’importance de la construction./ Les eaux pluviales devront faire l’objet d’un traitement approprié – infiltration, stockage, réutilisation ou autre- permettant leur gestion sur le terrain même et compatible avec la géologie du lieu et la configuration des terrains./ Si le traitement complet de ces eaux s’avère impossible, alors le rejet des eaux pluviales excédantes pourra exceptionnellement se faire vers le réseau collecteur moyennant une limitation de débit qui sera précisée par l’exploitant des réseaux d’assainissement ou le service instructeur du permis de construire, en fonction des réseaux existants. Les eaux pluviales en provenance des aires de stationnement, d’une capacité supérieure ou égale à 10 véhicules et de leurs aires de manœuvres, seront raccordées au réseau public après passage dans un séparateur d’hydrocarbures. ».

La commune oppose au projet contesté les motifs tirés de ce que la capacité de la cuve de rétention qui sera installée sur le terrain n’est pas indiquée et que le mode de traitement des eaux pluviales n’est pas explicité.

Toutefois, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire qu’est prévue une cuve de rétention dont la notice indique qu’elle sera conforme à la règlementation en vigueur et dont la capacité n’a suscité aucune demande de précision de la part des services instructeurs. Par ailleurs, la notice de présentation du projet indique également que « les eaux pluviales des 14 stationnements extérieurs seront raccordés au réseau public après passage dans un séparateur d’hydrocarbures ». Le mode de traitement des eaux pluviales est ainsi suffisamment explicité. Dès lors, la commune n’établit pas que le dossier de demande de permis de construire ne comportait pas les précisions suffisantes pour lui permettre d’apprécier la légalité du projet contesté au regard de l’article 4 UC du règlement du PLU. Elle n’établit pas davantage que ces dispositions seraient méconnues par le projet au litige. Par suite, elle n’est pas fondée à opposer à la demande de la société requérante un motif tiré de la méconnaissance de ces dispositions.

S’agissant de la méconnaissance de l’article 11 UC du règlement du plan local d’urbanisme de Rosheim :

Aux termes du point 1 de l’article 11 UC du règlement du plan local d’urbanisme de Rosheim : « 1. La hauteur de l’éventuel mur bahut sera limité à 0.80 mètres et pourra être surmonté d’un dispositif ajouré, de grille ou grillage. Tout dispositif ajouré devra comporter un minimum de 20% de vide réparti de façon régulière sur tout le linéaire de la clôture.».

Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, notamment de l’extrait du plan PO5, que les clôtures prévues au projet comportent un pourcentage de vide réparti de façon régulière et manifestement supérieur à 20% de la surface de ces clôtures. Le motif de refus tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut donc légalement fonder le refus en litige.

Il s’ensuit qu’aucun des motifs dont la commune demande la substitution n’est de nature à fonder légalement le refus opposé à la société requérante.

Il résulte de tout ce qui précède que la société Bouleversant Patrimoine est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 10 avril 2025 par lequel le maire de Rosheim a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité, cet arrêté n’étant fondé sur aucun motif légal.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution/ La juridiction peut également prescrire d’office cette mesure ». Lorsque l’exécution d’un jugement ou d’un arrêt implique normalement, eu égard aux motifs de ce jugement ou de cet arrêt, une mesure dans un sens déterminé, il appartient au juge administratif, saisi de conclusions sur le fondement des dispositions précitées, de statuer sur ces conclusions en tenant compte, le cas échéant après une mesure d’instruction, de la situation de droit et de fait existant à la date de sa décision. Si, au vu de cette situation de droit et de fait, il apparaît toujours que l’exécution du jugement ou de l’arrêt implique nécessairement une mesure d’exécution, il incombe au juge de la prescrire à l’autorité compétente.

Aux termes l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. (…) ». Aux termes de l’article L. 424-3 du même code : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme applicables. ». Par ailleurs, aux termes de l’article de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier ». Les dispositions introduites au deuxième alinéa de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme visent à imposer à l’autorité compétente de faire connaitre tous les motifs susceptibles de fonder le rejet de la demande d’autorisation d’urbanisme ou de l’opposition à la déclaration préalable. Combinées avec les dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, elles mettent le juge administratif en mesure de se prononcer sur tous les motifs susceptibles de fonder une telle décision.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction ou s’il s’en saisit d’office, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

Il résulte de ce qui précède que les motifs de refus de délivrance du permis en cause sont illégaux. Il ne résulte pas de l’instruction que les dispositions applicables à la date de la décision s’opposeraient à la délivrance du permis ou qu’un changement de la situation de fait existant à la date du jugement y fasse obstacle. Dès lors, il y a lieu d’enjoindre à la commune de Rosheim de délivrer le permis de construire sollicité par la société Bouleversant Patrimoine, dans un délai maximal de deux mois à compter de la notification de la présente décision.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la commune de Rosheim le paiement de la somme de 2 000 euros à la société Bouleversant Patrimoine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font en revanche obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Bouleversant Patrimoine qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune de Rosheim demande au titre des frais liés au litige.

D E C I D E :

L’arrêté de la commune de Rosheim en date du 10 avril 2025 est annulé.

Il est enjoint à la commune de Rosheim de délivrer le permis de construire sollicité à la société Bouleversant Patrimoine dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement.

La commune de Rosheim versera la somme de 2 000 (deux mille) euros à la société Bouleversant Patrimoine en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les conclusions de la commune de Rosheim présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Le présent jugement sera notifié à la société Bouleversant Patrimoine et à la commune de Rosheim.

Délibéré après l’audience du 5 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Dulmet, présidente,

M^me Perabo Bonnet, première conseillère,

M. Latieule, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

La rapporteure,

L. Perabo Bonnet

La présidente,

Dulmet

Le greffier,

J. Fernbach

La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,