TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE TOULON

N°1103139

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M. et M^me Z

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M^me A

Rapporteur

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M^me X

Rapporteur public

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Audience du 28 février 2013

Lecture du 28 mars 2013

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C+

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Toulon

(1^re chambre)

Vu, la requête, enregistrée, sous le XXX103139, le 18 novembre 2011, présentée pour M. Y Z et M^me B Z, demeurant XXX à XXX, par M^e Bornard ; M. et M^me Z demandent au Tribunal :

— d’annuler l’arrêté en date du 26 juillet 2011 par lequel le maire de Gassin a accordé un permis de construire à la SARL B.V en vue de la construction d’une maison en R+1 avec garage et une piscine pour une surface hors ouvre nette créée de 209,95 m2 sur un terrain situé dans le lotissement les XXX, cadastré section XXX au quartier de la Bouillabaisse à Gassin, ensemble la décision expresse en date du 19 septembre 2011 de rejet de leur recours gracieux formé le 23 août 2011 ;

— de mettre à la charge de la commune de Gassin une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Ils soutiennent que :

— le dossier de permis de construire est incomplet au regard des dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme en ce qu’aucun document graphique ne permet d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement situé dans le périmètre de protection du site pittoresque de la presqu’île de Saint-Tropez ; les photographies produites ne situent pas le projet dans son environnement ;

— l’emprise au sol de la construction projetée est supérieure au maximum de 15% de la surface du terrain autorisé par l’article UC9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune dans la mesure où le calcul de l’emprise au sol n’a pas intégré la terrasse principale, dont la superficie n’a pas été précisée et qui est distincte de la plage de la piscine ;

— le projet contesté a méconnu l’article UC11 du règlement du plan local d’urbanisme en ce que le retrait de 1,50 mètres par rapport à la voie de la clôture pleine au niveau du portail d’accès ne respecte pas la distance à l’alignement à la voie de 0, 80 mètres imposée par cet article ;

Vu l’arrêté attaqué ;

Vu les pièces complémentaires enregistrées le 28 novembre 2011 pour M. et M^me Z attestant de l’accomplissement des formalités de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 7 décembre 2011, présenté pour la SARL B.V. par M^e Consalvi qui conclut au rejet de la requête et en outre à la condamnation des requérants à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir des requérants qui ne justifient pas de leur titre de propriété ni de la distance de leur bien au projet en litige, lequel est situé dans un lotissement distinct ;

— les moyens tirés de l’insuffisance du dossier au regard des articles R. 431-8 et R. 431-10 manquent en fait ; au surplus, l’architecte des bâtiments de France a émis un avis favorable au projet ;

— le moyen tiré de la violation de l’article UC 9 du règlement manque en droit et en fait ; la terrasse incriminée constitue en fait la plage de la piscine non couverte ; une terrasse non close et de plain-pied n’est pas constitutive d’emprise ;

— le moyen tiré de la violation de l’article UC11 manque en droit, la distance de retrait par rapport à l’ alignement de la voie n’étant qu’une distance minimale ;

Vu le mémoire, enregistré le 22 mars 2012, présenté pour la société B.V., qui persiste dans ses écritures et fait valoir en outre que :

— il résulte de la configuration des lieux et de la distance séparant le lotissement les cottages des Mûriers du terrain d’assiette du projet que les requérants ne disposent d’aucune vue directe sur le lot XXX en litige, plusieurs bâtiments existants faisant un obstacle visuel entre les deux lotissements ; la propriété des requérants se situe à environ 100 mètres du projet en litige ; le projet est modeste à l’échelle de la densité du secteur ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 17 août 2012, présenté pour la commune de Gassin par M^e Zago, du cabinet LLC, qui conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle fait valoir que :

— la requête est également irrecevable pour absence d’intérêt à agir des requérants ; ces derniers ne produisent aucun titre de propriété ; au surplus, le titre de propriété dont ils se prévalent est entaché d’une contradiction en ce que les requérants affirment être propriétaires dans le lotissement « les Palmiers » dans leur recours gracieux et dans le lotissement « les Cottages des mûriers » dans leur recours contentieux ; la propriété des requérants est située sur la commune de Saint-Tropez et non sur celle de Gassin où se situe le terrain d’assiette en litige ; les requérants se bornent à mentionner la proximité immédiate de leur propriété de façon très imprécise ;

— les moyens tirés de la violation des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme manquent en fait en ce que le dossier de permis de construire comporte 3 photographies et les documents graphiques exigés et en droit dès lors que les pièces réclamées, qui ont déjà été produites à l’appui de l’autorisation de lotir délivrée par arrêté du 10 août 2007, n’avaient pas à figurer dans le dossier de permis de construire en application des dispositions de l’article R. 431-12 du code de l’urbanisme ;

— le moyen tiré de la violation de l’article UC9 du règlement du plan local d’urbanisme manque en droit et en fait ; la terrasse en litige de plain-pied, qui constitue la plage de la piscine n’a pas à être comptabilisée dans le calcul de l’emprise au sol ; en tout état de cause, l’emprise au sol respecte ces dispositions même si l’on y intègre la surface de ladite terrasse ;

— l’implantation en retrait du portail d’accès respecte l’article UC 11 dans la mesure où cette règle de recul n’est qu’une distance minimale ;

Vu l’ordonnance en date du 21 août 2012 fixant la clôture d’instruction au 21 septembre 2012, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire, enregistré par télécopie le 20 septembre 2012, présenté pour M. Y Z et M^me B Z qui persistent dans leurs écritures ;

Ils soutiennent en outre que :

— le permis de construire en litige a violé les dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme en ce qu’il aurait dû être délivré par les deux maires des communes de Gassin et de Saint-Tropez sur le territoire desquelles sont implantés d’une part le projet en litige, et d’autre part la voie d’accès, indivisible de l’ensemble ;

— la voie d’accès au terrain en litige a été modifiée sans l’autorisation du service gestionnaire de la voirie, en méconnaissance de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme ;

Vu l’ordonnance en date du 24 septembre 2012 rouvrant l’instruction et fixant une nouvelle clôture au 26 octobre 2012 ;

Vu la pièce complémentaire, enregistré le 25 octobre 2012, présenté pour la SARL B.V. ; elle produit une photographie des lieux en vue de montrer les obstacles empêchant toute visibilité du terrain en litige depuis la villa des requérants ;

Vu le mémoire complémentaire, enregistré le 25 octobre 2012, présenté pour la commune de Gassin qui persiste dans ses écritures et en outre fait valoir que :

— le terrain en litige se situe sur la commune de Gassin uniquement ;

— les accès ont été traités par l’autorisation de lotir du 6 août 2009, le propriétaire du lotissement a obtenu une servitude de passage du lotissement le cottage des Mûriers ; aucune permission de voirie n’est requise dès lors que le permis de construire ne crée ni ne modifie un accès sur la voie publique ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code général des collectivités territoriales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 28 février 2013 :

— le rapport de M^me A ;

— les conclusions de M^me X ;

— et les observations de M^e Verdier substituant M^e Zago, pour la commune de Gassin, et de M^e Consalvi pour la SARL B.V. ;

Sur la recevabilité :

Considérant M. et M^me Z demandent au Tribunal d’annuler l’arrêté en date du 26 juillet 2011 par lequel le maire de Gassin a délivré à la SARL B.V. un permis de construire en vue de la construction d’une maison en R+1 avec garage et une piscine pour une surface hors œuvre nette créée de 209,95 m2 sur une parcelle cadastré section XXX au quartier de la Bouillabaisse à Gassin, constituant le lot XXX du lotissement les Palmiers ; que M. et M^me Z ont justifié de la propriété des parcelles AH 50, 51 et 52 dans l’ensemble immobilier « les Cottages des mûriers » sur le territoire de la commune de Saint-Tropez en produisant un acte de vente dudit bien en date du 8 février 2006 ; que la circonstance que la propriété de M. et M^me Z soit située dans un ensemble immobilier se trouvant sur le territoire de la commune de Saint-Tropez, limitrophe de la commune de Gassin où se trouve le terrain d’assiette en litige, n’est pas en elle-même de nature à leur ôter tout intérêt à agir ; qu’il ressort en effet des pièces du dossier que la propriété de M. et M^me Z est située à une distance d’environ une centaine de mètres du terrain d’assiette du permis de construire en litige ; que la seule voie qui dessert les terrains objet du permis contesté est une voie privée qui traverse l’ensemble immobilier des requérants avant de desservir les terrains en litige et se termine en impasse ; que la construction envisagée, d’une surface hors œuvre nette de 200 m2 est située au sein un lotissement comportant 7 lots ; que dans ces conditions, eu égard à la configuration des lieux, à l’organisation de la desserte du projet litigieux, à ses caractéristiques et à sa distance par rapport à la propriété des requérants et quand bien même le bâtiment projeté ne serait pas, comme le fait valoir la SARL B.V., visible depuis cette propriété, les fins de non-recevoir opposées par la commune de Gassin, et la SARL B.V. relatives au défaut d’intérêt à agir des requérants, doivent être écartées ;

Sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté en date du 26 juillet 2011 :

Considérant en premier lieu qu’aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer » ; qu’aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse » ; qu’aux termes de l’article R. 431-12 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager, les pièces mentionnées au c et au d de l’article R. 431-10 ne sont pas exigées. » ; qu’en tout état de cause, les insuffisances affectant le dossier de demande de permis de construire au regard des prescriptions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme n’entachent d’illégalité la décision que si, compte tenu de la nature de la construction projetée et de l’ensemble des pièces dont elle a pu disposer, l’autorité compétente n’a pas été mise à même d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;

Considérant d’une part qu’à l’appui de leur moyen tiré de l’incomplétude du dossier de permis de construire au regard des dispositions articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme, les requérants ne font état que de l’ absence du document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ; que ce document, certes prévu à l’article R. 431-10 c) du code de l’urbanisme, n’est pas mentionné à l’article R. 431-8 ; que dans cette mesure, le moyen en tant qu’il est tiré de la violation de cet article R. 431-8 du code de l’urbanisme doit être écarté comme inopérant ;

Considérant d’autre part qu’il est constant que le terrain d’assiette du permis de construire en litige est situé dans un lotissement autorisé par arrêté du maire de la commune de Gassin en date du 10 août 2007 modifié par arrêté du 6 août 2009, portant permis d’aménager ; que l’article R. 431-12 du code de l’urbanisme prévoit que lorsque le projet est situé dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager, les pièces mentionnées au c) et au d) de l’article R. 431-10 ne sont pas exigées ; que par suite et dès lors que le projet est situé dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager, le moyen, en tant qu’il est tiré de l’insuffisance du dossier du permis de construire en litige au regard des pièces visées à l’article c) et d) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté comme inopérant ;

Considérant en deuxième lieu qu’aux termes de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire » ; qu’aux termes de l’article R. 421-1 du code de l’urbanisme : « Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception : a) Des constructions mentionnées aux articles R. 421-2 à R. 421-8 qui sont dispensées de toute formalité au titre du code de l’urbanisme ; b) Des constructions mentionnées aux articles R. 421-9 à R. 421-12 qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable » ; qu’aux termes de l’article R. 421-2 du même code : « Sont dispensées de toute formalité au titre du présent code, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf lorsqu’ils sont implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un site classé : a) Les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à douze mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une surface hors œuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés ; (…) » ; qu’aux termes de l’article R. 421-9 de ce code : « En dehors des secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité et des sites classés, les constructions nouvelles suivantes doivent être précédées d’une déclaration préalable, à l’exception des cas mentionnés à la sous-section 2 ci-dessus : a) Les constructions ayant pour effet de créer une surface hors œuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés ; (…) » ; que l’emprise au sol d’une construction doit être regardée comme constituée de la surface que sa base occupe sur le sol ; que les constructions soumises à autorisation en vertu de ces dispositions doivent respecter les règles d’urbanisme parmi lesquelles figurent celles qui régissent l’emprise au sol ; que toutefois, une terrasse, ni close ni couverte, qui constitue un simple dégagement d’une construction, ne doit pas être regardée en tant que telle comme une construction au sens de l’article L. 421-1du code de l’urbanisme, créatrice de surface hors œuvre brute et de nature à être soumise à autorisation en application des dispositions précitées ; qu’une telle terrasse ne peut être de ce fait constitutive d’emprise au sol ; qu’aux termes de l’article UC 9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Gassin : « 1- L’emprise au sol des constructions ne peut être supérieure à 15 % de la surface du terrain. Toutefois l’emprise au sol des parkings souterrains, des piscines non couvertes et de leur plage n’est pas réglementée (…) » ; que ces dispositions excluent expressément du calcul de l’emprise au sol les piscines non couvertes et leurs plages ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que les terrasses extérieures de la maison de plain-pied avec le rez-de-chaussée, non closes et non couvertes, composées de dalle de Y posées au sol et la cour de service, également de plain-pied et recouverte d’un revêtement engazonné, doivent être regardées comme des dégagements de la construction en litige et n’ont pas à être intégrées dans le calcul de l’emprise au sol de la construction en application des dispositions précitées ; qu’au demeurant une partie de ces terrasses n’est pas distincte des plages de la piscine qui n’ont pas davantage à être comptabilisées dans le calcul de l’emprise au sol en application du plan local d’urbanisme qui ne réglemente pas l’emprise au sol de ces éléments ; que par suite, au vu du tableau non contesté de répartition des surfaces, l’emprise au sol de la construction en litige, qui correspond en l’espèce à la surface hors œuvre brute du niveau du rez-de chaussée de 169,75 m2 , représente 12,13 % de la superficie du terrain d’assiette de 1 400 m2 et respecte par suite les dispositions de l’article UC9 du plan local d’urbanisme ; que le moyen tiré de la violation de cet article du règlement doit être écarté ;

Considérant en troisième lieu qu’aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés (…) » ; que si un projet de construction implanté sur le territoire de deux communes doit faire l’objet d’un seul permis de construire délivré conjointement par les deux maires compétents, il est constant que le terrain d’assiette du projet est situé sur le territoire de la seule commune de Gassin, nonobstant la circonstance qu’une partie voie de desserte du projet, qui ne saurait être regardée comme faisant partie dudit terrain d’assiette, soit située sur la commune de Saint-Tropez ; que dans ces conditions, le maire de Gassin était seul compétent pour délivrer le permis de construire en litige ; que le moyen tiré de la violation de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme au motif que le permis de construire aurait dû être délivré conjointement par les maires de Gassin et de Saint-Tropez doit être écarté ;

Considérant en quatrième lieu qu’aux termes de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie. » ;

Considérant qu’il ne résulte pas des pièces du dossier que le projet en litige aurait pour objet ou pour effet de créer ou de modifier un accès à une voie publique dans la mesure où il n’a un accès que sur une voie privée ; que dans ces conditions, le moyen tiré de l’absence d’autorisation du service gestionnaire de la voirie en violation de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme, qui ne concerne que les voies publiques, est inopérant ;

Considérant en cinquième lieu qu’aux termes de l’article UC11 du plan local d’urbanisme : « (…) d) Les clôtures, tant à l’alignement que sur les marges de reculement doivent être aussi discrètes que possible. Leur hauteur maximum admise est de 1,80 m. Elles doivent être constituées soient par des haies vives, soit par des grilles, grillages ou tout autre dispositif à claire-voie comportant ou non un mur bahut. Les clôtures pleines sont autorisées en limites séparatives et à l’alignement des voies. Dans ce dernier cas, la clôture pleine devra se trouver en retrait de 0,80 m de ladite voie ; elle sera doublée d’une haie vive plantée dans ce retrait. (…) » ; que cette distance de retrait, qui a pour vocation de faire respecter l’alignement des constructions à la voie, n’est pas une distance minimale contrairement à ce que fait valoir la commune de Gassin et la SARL B.V. ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse paysages que la clôture du terrain en litige, dans sa partie encadrant le portail d’accès, a la forme d’un mur plein situé en retrait d’environ 1,50 mètres de l’alignement à la voie ; que dans cette mesure le permis de construire doit être regardé comme ayant méconnu le règlement de l’article UC 11 du plan local d’urbanisme qui exige un recul fixé à 0,80 mètres ;

Considérant enfin qu’aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle constate que seule une partie d’un projet de construction ou d’aménagement ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. L’autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l’autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive. » ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 26 juillet 2011, ensemble la décision en date du 19 septembre 2011 de rejet du recours gracieux de M. et M^me Z, doivent être annulés en tant qu’ils concernent le projet du mur de clôture dans sa partie encadrant le portail d’accès laquelle a été implantée en méconnaissance de la règle d’alignement définie à l’article UC11 du plan local d’urbanisme ;

Considérant qu’aux termes de l’article L. 600-4-1, « lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier » ; qu’aucun autre moyen de la requête n’est susceptible en l’état du dossier soumis au Tribunal, de fonder l’annulation de la décision attaquée ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu de faire application ces dispositions » ;

Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais d’instance ;

DECIDE :

Article 1^er : L’arrêté en date du 26 juillet 2011 susvisé, ensemble la décision en date du 19 septembre 2011 de rejet du recours gracieux de M. et M^me Z sont annulés en tant qu’ils concernent le mur de clôture dans sa partie encadrant le portail d’accès.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Gassin et de la SARL B.V. au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me Y et B Z, à la SARL B.V et à la commune de Gassin.

Copie en sera adressée pour information au procureur de la République près le Tribunal de grande instance de Draguignan.

Délibéré après l’audience du 28 février 2013, à laquelle siégeaient :

M. Dubois-Verdier, président,

M^me A, premier conseiller,

M. Gautron, conseiller.

Lu en audience publique le 28 mars 2013.

Le rapporteur, Le président,

signé : signé :

R. A J.-M. DUBOIS-VERDIER

Le greffier,

signé :

XXX

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Le greffier en chef,

Le greffier,