Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 13 janvier 2026, M. B… A…, représenté par M^e Martinez et M^e Chevallier, demande au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1) de suspendre l’exécution du permis de construire n° 0311652500005 du 10 avril 2025 par lequel le maire d’Eaunes a autorisé la construction de 13 villas sur un terrain cadastré AP 418, 420, 422 et 424 situé chemin des Bertoulots au bénéfice de la SCI O’Mont, ensemble, la décision de rejet du recours gracieux en date du 10 septembre 2025, notifiée le 8 octobre 2025 ;

2) de mettre à la charge de la commune d’Eaunes et de la société O’Mont la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

Sur la recevabilité :

- il est voisin immédiat du terrain d’assiette du projet et réside à proximité directe du projet ; le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance du bien dont il est propriétaire ; treize villas seront construites sur un terrain aujourd’hui naturel ; au moins 26 véhicules sont attendus ; l’environnement de sa maison, qui était champêtre, devient urbain ;

- les prescriptions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme sont respectées dès lors qu’un recours gracieux a été notifié au bénéficiaire dans le délai de quinze jours suivant son envoi à la commune et qu’il a déposé une requête au fond, enregistrée sous le n° 2508641 ;

- à défaut d’un affichage continu et régulier du permis sur le terrain, visible de l’extérieur, le délai de recours des tiers n’a pas commencé à courir, de sorte que le recours gracieux puis la requête au fond, déposée avant le 9 décembre 2025, sont recevables ; au surplus, des moyens sont soulevés au titre de la fraude, ce qui fait en tout état de cause obstacle à une fin de non-recevoir tirée de la tardiveté ;

Sur l’urgence :

- le délai fixé par les dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme pour la cristallisation des moyens invoqués devant le juge du fond n’étant pas encore expiré, la condition d’urgence est présumée satisfaite ; en outre, les travaux ont débuté, et les engins de chantiers sont d’ores et déjà présents sur le terrain d’assiette ;

Sur le doute sérieux :

- le permis contesté est entaché de fraude ;

en effet, le pétitionnaire a conçu une opération d’ensemble (82 logements collectifs et 13 villas), desservie par un accès commun, réalisée concomitamment sur une même unité foncière d’environ 1,7 ha, mais l’a artificiellement scindée en deux permis successifs afin de minorer l’emprise et les effets réels du projet ; en outre, alors que l’opération comporte d’importantes surfaces imperméabilisées ainsi que des terrassements et s’inscrit sur un terrain en pente dont les écoulements sont dirigés vers le ruisseau du Hautmont et un fossé connecté à ce ruisseau, avec des rejets vers le milieu naturel, aucune procédure « loi sur l’eau » n’a été engagée au titre de la rubrique 2.1.5.0 de la nomenclature annexée au code de l’environnement ; la présentation du projet a été fragmentée et accompagnée d’un découpage artificiel en sous-bassins de nature à empêcher une appréciation globale des incidences et à contourner les exigences applicables ;

ce fractionnement, doublé du recours à une prétendue division primaire alors que l’assiette demeure en réalité sous contrôle des mêmes intérêts, a ainsi induit l’administration en erreur et a privé le service instructeur d’un contrôle effectif sur l’ensemble du programme ;

- le dossier de demande ne comportait pas les pièces permettant à l’autorité compétente d’apprécier utilement la légalité du projet au regard des exigences du code de l’urbanisme et du code de l’environnement ;

d’une part, alors que le projet, par sa nature, sa localisation et son ampleur, était susceptible d’emporter des incidences notables sur l’environnement au sens des articles L. 122-1, R. 122-2 et R. 122-2-1 du code de l’environnement, le dossier ne comportait ni étude d’impact ni décision de l’autorité environnementale issue de l’examen au cas par cas, en méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme alors que le terrain relève du plan national d’action chiroptère en Occitanie et que le projet consiste à artificialiser 1,7 ha d’espace naturel apprécié des rapaces comme territoire de chasse et des chiroptères ;

d’autre part, alors que l’opération implique la gestion et le rejet d’eaux pluviales vers le milieu naturel et relève, compte tenu de sa surface et des écoulements interceptés, du régime de la déclaration au titre de la rubrique 2.1.5.0, ces éléments n’ont pas été correctement portés au dossier, de sorte que l’autorité n’a pas été mise en mesure d’assurer le contrôle requis, notamment au regard de l’article L. 425-14 du code de l’urbanisme, ni d’apprécier la conformité des dispositifs de ruissellement au regard des règles applicables au regard des dispositions de l’article 2 zone Ub du règlement du plan local d’urbanisme qui exige un débit de fuite des eaux pluviales de 10 l/s/ha maximum alors que le projet a été découpé artificiellement en différents bassins versants ; au demeurant, les tranchées drainantes sont sous-dimensionnées ;

le dossier ne décrit pas suffisamment l’environnement bâti immédiat et l’insertion du projet, en méconnaissance des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- la décision attaquée a été prise en méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; alors que l’opération autorise 29 places de stationnement au titre du présent permis, à ajouter aux 145 places prévues par le programme voisin concomitant, soit une augmentation très significative des flux sur le chemin des Bertoulots, voie étroite et dépourvue de trottoirs, où les piétons circulent sur la chaussée et où le croisement de deux véhicules est déjà difficile, l’autorité compétente, en délivrant le permis sans aucune prescription relative aux conditions de desserte et de sécurité, n’a pas pris en compte l’insuffisance manifeste de la voirie au regard des flux induits par le projet ;

- elle méconnait les dispositions de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme ; le projet, pris dans son ensemble, conduit à l’urbanisation et à l’artificialisation d’une assiette d’environ 1,7 ha, en bordure d’un ruisseau et de sa ripisylve, au sein d’un secteur présentant des continuités écologiques, dont certaines protégées au titre de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme, et susceptible d’abriter une faune sensible, notamment des chiroptères protégés ; il implique en outre des défrichements/débroussaillages, la suppression d’arbres et de haies, des terrassements et une modification des écoulements, avec un risque d’atteinte aux milieux naturels et à la biodiversité ; or le permis a été délivré sans prescription environnementale de nature à éviter ou réduire ces impacts ;

- alors que le règlement graphique du plan local d’urbanisme identifie, au titre de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme, un élément de paysage à protéger au droit du chemin de desserte et de l’accès au terrain d’assiette, correspondant à un alignement d’arbres, il ressort des pièces et constats que le pétitionnaire a procédé à l’abattage de deux rangées d’arbres ainsi protégées, suppression qui conditionnait la réalisation même du projet tel qu’autorisé ; en outre, la demande de permis ne mentionne pas explicitement la suppression de cet élément de paysage protégé et ne sollicite pas d’autorisation permettant d’y porter atteinte ;

- la décision attaquée méconnait l’article 1.2 du règlement du PLU relatif à la hauteur ; le point le plus bas du terrain naturel est fixé à 208,60 NGF, de sorte que le point le plus haut des constructions ne pouvait excéder 214,60 NGF ; or il ressort des cotes altimétriques du dossier que certaines constructions dépassent ce plafond, au surplus dans un contexte où le projet recourt à des exhaussements significatifs.

Par un mémoire en défense enregistré le 2 février 2026, la SCI O’Mont, représentée par M^e Courrech, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les parcelles sont classées en zone Uba du PLU approuvé le 27 octobre 2022 ; la demande de permis du 11 février 2025, complétée le 18 mars 2025, a reçu un avis favorable d’Enedis, favorable avec réserves du SIVOM SAGE, favorable avec réserves du service environnement de Muretain Agglo ; le terrain voisin a fait l’objet d’un permis délivré le 19 juillet 2022, transféré à la SCI O’Mont, pour lequel le chantier est en cour et les ventes en état futur d’achèvement sont réalisées depuis juillet 2023 ;

- la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ; aucune végétation n’est présente sur le site ; les véhicules emprunteront la servitude de passage utilisée par les 82 logements construits derrière le projet, qui comportent 145 places de stationnement ; l’ajout de 29 véhicules ne peut sérieusement justifier l’intérêt à agir du requérant ;

- subsidiairement, aucun doute sérieux n’entache la légalité du permis contesté ;

aucune fraude n’a été commise ; le dossier du permis délivré en juillet 2022 prévoyait une division primaire alors que cette précision n’est pas exigée ; aucune manœuvre ne peut donc lui être reprochée à ce titre ; les parcelles aujourd’hui en litige n’appartenait pas au même propriétaire que celui du terrain d’assiette du permis de construire de 2022 ; elle a obtenu le 28 août 2023 un arrêté du préfet de la Haute-Garonne portant prescriptions spécifiques au titre de l’article L. 214-3 du code de l’environnement pour la rubrique 2.1.5.0 pour l’ensemble du terrain d’assiette des projets accordés en 2022 et 2025 ; lors que le 2e projet a été déposé, la SCI O’Mont n’était plus propriétaire du terrain d’assiette des 82 logements ; les terrains ne pouvaient donc pas constituer une même unité foncière ;

le dossier de demande du permis de construire ne souffre d’aucune incomplétude ; la surface de plancher est inférieure à 10 000 m² et aucune étude au cas par cas n’était nécessaire au titre des articles R. 122-2 et R. 122-2-1 du code de l’environnement ; le terrain ne présente aucun intérêt au titre de la biodiversité ; le préfet a autorisé le rejet des eaux pluviales dans le ruisseau de Hautmont par arrêté du 28 août 2023 ; le lotissement où le requérant réside est mentionné dans la notice du projet ;

l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme n’a pas été méconnu ; aucune erreur manifeste d’appréciation n’a été commise ; le chemin des Bertoulots mesure plus de 4,50 m de largeur permettant à des véhicules de se croiser ; ses bas-côtés sont enherbés et le cas échéant utilisable pour les camions ; la servitude de passage dispose de trottoirs pour les piétons ; l’ajout de 29 véhicules supplémentaires n’est pas de nature à remettre en cause la sécurité des automobilistes sur le chemin des Bertoulots ;

aucune mesure n’était nécessaire sur le fondement de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme en l’absence de dommage pour l’environnement ;

l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme n’a pas été méconnu ;

l’article 1.2 du règlement du PLU prévoit que la hauteur est mesurée par rapport au point le plus bas situé à la verticale.

Par un mémoire en défense enregistré le 2 février 2026, la commune d’Eaunes, représentée par M^e Pahor-Gafari, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. A… sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ; son bien est séparé du projet par une voie privée d’une largeur de 15 m ;

- aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête n° 2508641, enregistrée le 8 décembre 2025, par laquelle M. A… demande l’annulation des décisions en litige.

Vu :

- le code de l’environnement ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Daguerre de Hureaux, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 3 février 2026 à 14 h 30, en présence de M^me Fontan, greffière d’audience :

- le rapport de M. Daguerre de Hureaux,

- les observations de M^e Chevallier, pour M. A…, qui reprend ses écritures et insiste sur le fait que son intérêt à agir n’est pas discutable, que l’urgence est constituée, que la problématique de la gestion eaux pluviales, que l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme impose que le permis précise si le projet est soumis à déclaration, que le dossier loi sur l’eau n’a pas intégré l’imperméabilisation due à la présence de 13 villas, que le dossier est donc incomplet, que les articles 2.2 et 2.3 du PLU ont donc été méconnus de même que l’article L. 425-14 du code de l’urbanisme, que l’article R. 111-26 a également été méconnu dès lors que la commune n’a pas pu mettre en place les prescriptions nécessaires, que la division primaire montre la fraude, que toutes les ventes des 83 logements n’ont pas été faites, que l’achat à un vendeur distinct des terrains n’est nullement démontré ; le terrain des 83 maisons a été détaché, qu’en fait il y aurait dû y avoir lotissement, que les articles L. 442-1 du code de l’urbanisme et suivants ont donc été méconnus, que les deux projets cumulés doivent être perçus ensemble en ce qui concerne l’environnement, que l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est méconnu car l’accès est notoirement insuffisant, que l’article 3.2.4 du règlement du PLU a été méconnu concernant le raccordement aux eaux usées car le réseau d’assainissement est déjà saturé,

- celles de M^e Pahor-Gafari, représentant la commune d’Eaunes, qui reprend ses écritures et insiste sur le fait que les arguments dirigés contre le 1er projet sont repris à l’encontre du second projet, que la fraude n’est pas constituée, qu’il n’y a eu aucune manœuvre, que le moyen relatif à la loi sur l’eau est inopérant car l’autorisation n’est pas exigée parmi les pièces du permis de construire, que le service instructeur a appréhendé l’ensemble du projet, qu’aucune évaluation environnementale n’était nécessaire au titre de la clause filet, que le terrain est implanté en zone urbaine, qu’il n’y a pas de sensibilité environnementale, notamment faunistique, que les seuils du projet contesté ne permettent pas de déclencher la clause filet, que l’alignement d’arbre n’est pas sur l’assiette du terrain,

- et celles de M^e Marti, substituant M^e Courrech, pour la SCI O’Mont, qui persiste dans ses écritures et fait valoir que M. A… n’a pas contesté le premier permis, que son intérêt à agir sur le second permis n’est pas caractérisé, que le terrain des 13 villas, a été acheté dans un second temps, que l’article R. 111-2 n’a pas été méconnu, que la sécurité des automobilistes et des piétons est assurée.

La clôture d’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience publique.

Une note en délibéré a été enregistrée le 4 février 2026 pour la SCI O’Mont et n’a pas été communiquée.

Une note en délibéré a été enregistrée le 5 février 2026 pour M. A… et n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Le 19 juillet 2022, le maire d’Eaunes a accordé à la société BC Promotion un permis de construire 82 logements collectifs, valant permis de démolir, sur les parcelles AP 54, 55, 57, 58, 59, 60 et 61 situées chemin de Bertoulots à Eaunes, en zone N et UB du plan local d’urbanisme. Ce permis a été transféré par BC Promotion à la SCI d’O’Mont dont elle est dirigeante. M. A… a introduit un recours contentieux enregistré sous le n° 2506972 à l’encontre de ce permis et du rejet par le maire d’Eaunes de sa demande de retrait du permis octroyé le 19 juillet 2022. Ce recours a été rejeté par ordonnance du 2 février 2026 pour irrecevabilité. La SCI O’Mont a déposé le 11 février 2025 une demande de permis de construire, complétée le 18 mars 2025 en vue de la réalisation de treize villas sur un terrain cadastré AP 418, 420, 422 et 424, situé Chemin des Bertoulots à Eaunes (31600), classé pour partie en zone N et en zone UBa. Par un arrêté du 10 avril 2025, le maire d’Eaunes lui a délivré le permis de construire sollicité. Par un recours du 28 août 2025, reçu en mairie le 29 août 2025, M. A… a sollicité, auprès des services instructeurs de la mairie, le retrait de ce permis de construire. Par une décision du 10 septembre 2025, le maire d’Eaunes a rejeté ce recours gracieux. Par la présente requête, M. A… demande au juge des référés sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté précité, ensemble la décision rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté.

2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. »

3. Aucun des moyens soulevés, tels que visés et analysés ci-dessus, y compris au cours de l’audience, n’est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité du permis de construire délivré à la SCI O’Mont pour la construction de treize villas le 10 avril 2025.

4. Il résulte de ce qui précède que, l’une des conditions posées par l’article L. 521-1 du code de justice administrative n’étant pas satisfaite, sans qu’il soit besoin d’examiner la condition liée à l’urgence ni les fins de non-recevoir opposées par la commune d’Eaunes et par la SCI O’Mont, les conclusions de M. A… tendant à la suspension de l’exécution de ce permis et de la décision du 10 septembre 2025 par laquelle le maire d’Eaunes a rejeté son recours gracieux doivent être rejetées, de même que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice de frais de procès.

5. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative au bénéfice de la commune d’Eaunes et de la SCI O’Mont. Les conclusions présentées par la commune d’Eaunes et la SCI O’Mont à ce titre doivent donc être rejetées.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de M. A… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune d’Eaunes et de la SCI O’Mont tendant au bénéfice de frais de procès sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. A…, à la commune d’Eaunes et la SCI O’Mont.

Fait à Toulouse, le 6 février 2026.

Le juge des référés,

Alain Daguerre de Hureaux

La greffière,

Maud Fontan

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

la greffière en chef,

ou par délégation, la greffière,