Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 18 décembre 2025, M. C… B… et M^me E… A…, représentés par M^e Köth, demandent au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l’exécution de la décision implicite de rejet de leur demande présentée le 16 octobre 2025 tendant à ce que le maire d’Albi constate la péremption du permis de construire délivré le 4 août 2020 à la société AJM Immobilier pour la réalisation d’une résidence sénior de 81 logements, 3 commerces et un parc de stationnement souterrain et qu’il dresse un procès-verbal d’infraction ;

2°) d’enjoindre au maire d’Albi, à titre provisoire et dans le délai de huit jours à compter de la lecture de l’ordonnance à intervenir, d’une part, d’édicter une décision constatant la péremption du permis de construire délivré le 4 août 2020, et d’autre part, de dresser un procès-verbal d’infraction concernant les travaux réalisés sur les parcelles cadastrées BV n°447 et 450 et d’édicter un arrêté interruptif de ces travaux, en transmettant sans délai une copie de ces actes au ministère public ;

3°) de mettre à la charge de la société AJM Immobilier et de la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile solidairement la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

S’agissant de la condition d’urgence :

- les travaux litigieux ont été entamés par les sociétés AJM Immobilier et SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile alors même que le permis délivré le 4 août 2020 est caduc ;

- le caractère difficilement réversible des travaux démontre que le présent référé répond à une condition d’urgence manifeste ;

- laisser les travaux s’achever conduirait à ce que les requérants subissent les nuisances, notamment sonores, inhérentes à la présence rapprochée de plusieurs immeubles collectifs d’habitation ;

S’agissant de l’existence d’un moyen de nature à créer un doute sérieux sur la légalité des décisions contestées :

- le maire était tenu de constater la péremption du permis de construire du 4 août 2020, lequel est devenu caduc en août 2023 ;

- aucun travaux n’a été entrepris sur le terrain d’assiette du projet avant avril 2024 ;

- aucune cause d’interruption du délai de validité de trois ans du permis de construire n’est intervenue ;

- les travaux doivent être regardés comme exécutés sans autorisation d’urbanisme et donc en infraction avec les articles L. 480-1 et suivants du code de l’urbanisme ;

- le maire, informé de l’existence d’une infraction, se trouve en situation de compétence liée pour faire dresser un procès-verbal d’infraction.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 décembre 2025, la commune d’Albi conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable faute d’un intérêt à agir des requérants ; ils n’ont pas contesté les autorisations d’urbanisme successivement accordées à la société AJM Immobilier et à la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile ;

S’agissant de la condition d’urgence :

- l’huissier constate l’absence de toiture pour le seul bâtiment visible depuis l’avenue Gambetta et qui ne dispose d’aucune vue sur la propriété des requérants ;

- l’ossature générale de ce bâtiment est plus que constituée ;

- les deux autres bâtiments situés en fond de parcelles sont quasiment achevés ;

- les griefs portés à ces constructions relèvent des troubles de voisinage et donc de la compétence du juge judiciaire ;

S’agissant de l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

- la commune a reçu le 30 juillet 2023, dans le délai de validité du permis de construire, une déclaration d’ouverture de chantier laissant supposer une mise en œuvre effective de l’autorisation accordée ;

- les dispositions du plan local d’urbanisme intercommunal du Grand Albigeois n’ayant pas évolué depuis la délivrance des autorisations, l’infraction supposée est régularisable.

Par un mémoire en défense enregistré le 29 décembre 2025, la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile, représentée par M^e Bouyssou, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable car tardive ;

S’agissant de la condition d’urgence :

- les requérants n’ont pas contesté les autorisations d’urbanisme délivrées ;

- ils ne pouvaient pas ignorer le démarrage des travaux au vu de leur importance ni leur avancement et ont pourtant attendu l’automne 2025 pour se manifester ;

- les travaux de gros œuvre sont terminés s’agissant des bâtiments les plus proches des requérants et sur le point de l’être s’agissant du bâtiment en façade sur rue ;

- les nuisances alléguées ne peuvent être de nature à caractériser une urgence ;

- l’arrêt du chantier engendrerait des conséquences financières importantes ;

- le projet, qui porte sur la réalisation de 83 logements dont 21 logements sociaux, présente un caractère d’intérêt général ;

- la société a déjà commercialisé et vendu une large partie des logements de la construction en VEFA dont la livraison est prévue en juin 2026 ;

S’agissant de l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

- les requérants n’apportent pas la preuve de la date de notification du permis de construire du 4 août 2020 à la société pétitionnaire donc l’écoulement du délai de trois ans n’est pas démontré ;

- l’absence de démarrage des travaux résulte d’une situation de force majeure ;

- le projet a été totalement revu dans sa nature par le permis modificatif délivré le 18 janvier 2024 lequel peut être regardé comme un nouveau permis.

Des pièces complémentaires, enregistrées le 29 décembre 2025, ont été produites pour les requérants.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée sous le n° 2508942 tendant à l’annulation de la décision implicite contestée ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

La présidente du tribunal administratif a désigné M^me Michel comme juge des référés sur le fondement de l’article L. 511-2 du code de justice administrative.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 29 décembre 2025 à 14h00, en présence de M^me Fontan, greffière d’audience :

- le rapport de M^me Michel, juge des référés ;

- les observations de M^e Antoniolli, substituant M^e Köth, représentant les requérants, qui conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens, et précise que la jurisprudence Czabaj n’est pas applicable aux actes matériels de travaux, que le projet ne comporte pas de logements sociaux, que la déclaration d’ouverture de chantier n’a aucun impact sur le délai de péremption, qu’il n’est pas certain que le projet pourra être régularisé au vu du plan local d’urbanisme, que le fait d’avoir un nouveau permis ne supprime pas l’infraction pénale, que le permis modificatif ne constitue pas un nouveau permis, qu’en tout état de cause cela constituerait une fraude ;

- les observations de M^e Bouyssou, représentant la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile, qui conclut aux mêmes fins que son mémoire par les mêmes moyens, et précise que 21 logements en location-accession sont prévus, que certains logements ont été commercialisés en VEFA, que la livraison des logements est prévue en juin 2026, que le permis modificatif de 2024 doit être regardé comme un nouveau permis car le projet a changé de nature,

- et les observations de M^me D…, représentant la commune d’Albi, qui conclut aux mêmes fins que son mémoire par les mêmes moyens et précise que les bâtiments donnant sur la parcelle des requérants sont achevés, que le bâtiment sur façade n’est pas terminé, que la société pétitionnaire a déposé une déclaration d’ouverture de chantier le 30 juillet 2023 et que la commune souhaite poursuivre la procédure contradictoire avec la société pétitionnaire pour prendre éventuellement un arrêté de caducité.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

1. La société AJM Immobilier s’est vu délivrer, le 4 août 2020, un permis de construire pour la réalisation d’une résidence senior comprenant 81 logements, 3 commerces et un parc de stationnement sur des parcelles cadastrées section BV n°s 447 et 450 situées 158 avenue de Gambetta à Albi. Ce permis de construire a été transféré à la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile le 19 mars 2024. M. C… B… et M^me E… A…, propriétaires d’une maison d’habitation située 15 rue Louise de Vilmorin à Albi, ont demandé au maire de la commune, par un courrier en date du 15 octobre 2025, de constater la caducité du permis de construire accordé le 4 août 2020 à la société AJM Immobilier et de dresser procès-verbal d’infraction sur le fondement de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme. Cette demande a été implicitement rejetée. Par la présente requête, M. B… et M^me A… demandent, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de ce refus implicite.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, le présent recours concerne le refus implicite du maire d’Albi de dresser un procès-verbal d’infraction concernant les travaux réalisés par la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile. Cette dernière ne peut donc utilement opposer la circonstance que, eu égard à l’affichage régulier du permis de construire du 4 août 2020, le présent recours serait tardif en application du principe de sécurité juridique faisant obstacle à ce que puisse être contestée indéfiniment une décision administrative individuelle qui a été notifiée à son destinataire, ou dont il est établi, à défaut d’une telle notification, que celui-ci a eu connaissance, dans la mesure où le permis de construire du 4 août 2020 n’est pas la décision contestée en l’espèce.

3. En second lieu, il résulte de l’instruction, en particulier des vues aériennes produites, que la maison d’habitation de M. B… et M^me A… est à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet dont elle n’est séparée que par une haie arborée. Eu égard à la proximité des propriétés, à l’ampleur du projet, lequel présente une superficie de plus de 4 000 m2 et des hauteurs de bâtiments créant nécessairement des vues sur la propriété des requérants, ces derniers justifient d’un intérêt à agir suffisant pour contester le refus implicite du maire d’Albi de faire dresser un procès-verbal d’infraction à l’encontre de la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile. La circonstance que les intéressés n’auraient pas contesté la légalité des autorisations d’urbanisme dont bénéficient la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile, en particulier le permis de construire du 4 août 2020, et que celles-ci seraient devenues définitives est sans incidence sur ce point.

4. Il résulte de ce qui précède que les fins de non-recevoir opposées en défense doivent être écartées.

Sur les conclusions à fin de suspension :

5. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ».

6. Aux termes de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme : « Les infractions aux dispositions des titres Ier, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. (…) Lorsque l’autorité administrative et, au cas où il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 480-4 et L. 610-1, ils sont tenus d’en faire dresser procès-verbal. / Copie du procès-verbal constatant une infraction est transmise sans délai au ministère public. (…) ». Aux termes de l’article L. 480-2 du même code : « (…) Dans le cas de constructions sans permis de construire ou d’aménagement sans permis d’aménager, ou de constructions ou d’aménagement poursuivis malgré une décision de la juridiction administrative suspendant le permis de construire ou le permis d’aménager, le maire prescrira par arrêté l’interruption des travaux ainsi que, le cas échéant, l’exécution, aux frais du constructeur, des mesures nécessaires à la sécurité des personnes ou des biens ; copie de l’arrêté du maire est transmise sans délai au ministère public. (…) ». Aux termes de l’article L. 480-4 du même code : « Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé. (…) ».

7. Il résulte de ces dispositions que le maire est tenu de dresser un procès-verbal en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme lorsqu’il a connaissance d’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4, résultant soit de l’exécution de travaux sans les autorisations prescrites par le livre IV du code, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées. Si, après établissement d’un procès-verbal, le maire peut, dans le second cas, prescrire par arrêté l’interruption des travaux, il est tenu de le faire dans le premier cas.

En ce qui concerne l’existence d’un moyen de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision contestée :

8. Aux termes du premier alinéa de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. ». Aux termes de l’article R. 424-10 du même code : « La décision accordant ou refusant le permis ou s’opposant au projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. (…) ».

9. Par un arrêté du 4 août 2020, le maire d’Albi a délivré à la société AJM Immobilier un permis de construire pour la réalisation d’une résidence senior comprenant 81 logements, 3 commerces et un parc de stationnement souterrain. Il ne résulte pas de l’instruction que cet arrêté aurait été notifié à la société pétitionnaire dans les conditions prévues à l’article R. 424-10 du code de l’urbanisme. Toutefois, la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile produit un procès-verbal d’huissier du 13 août 2020 constatant, à la demande de la société AJM Immobilier, l’affichage du permis de construire du 4 août 2020 sur un panneau à l’entrée du terrain d’assiette du projet. Ont été jointes à ce procès-verbal des photographies montrant qu’une copie de l’intégralité du permis de construire du 4 août 2020 a été affichée sur ce panneau. Dans ces conditions, la société pétitionnaire doit être regardée comme ayant eu connaissance du permis de construire au plus tard le 13 août 2020. Par suite, en l’absence de preuve d’une notification régulière, le délai de trois ans prévu par les dispositions précitées de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme doit être regardé comme ayant commencé à courir le 13 août 2020. Or, il résulte de l’instruction, en particulier des comptes-rendus de chantier, que les travaux n’ont effectivement commencés qu’à compter de juillet 2024. Contrairement à ce qui est soutenu en défense, ni le dépôt d’une déclaration d’ouverture de chantier le 30 juillet 2023, ni la délivrance d’un permis de construire modificatif le 13 mai 2024 n’ont pu avoir un effet sur le délai de validité du permis de construire initial. A cet égard, le permis de construire du 13 mai 2024, tel qu’il a été délivré, se borne à modifier le permis du 4 août 2020 et ne délivre pas un nouveau permis. En tout état de cause, il ne saurait être requalifié en nouveau permis de construire dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Par ailleurs, si la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile fait valoir que l’absence de démarrage des travaux avant 2024 résulte d’une situation de force majeure tenant à la crise sanitaire liée à la covid-19, à la crise économique et à l’impossibilité de trouver un organisme gestionnaire pour la résidence sénior, ces circonstances ne faisaient pas obstacle à ce que la société demande, le cas échéant, la prorogation du permis de construire ou la délivrance d’un nouveau permis de construire. Ainsi, en l’absence de tout fait constitutif d’un cas de force majeure ou d’un fait de l’administration de nature à interrompre le délai prévu par les dispositions précitées du code de l’urbanisme, le délai de validité du permis de construire délivré le 4 août 2020 a expiré le 13 août 2023 en raison de l’absence de tout commencement de travaux à cette date. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire du 4 août 2020 est périmé est de nature, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’acte attaqué.

En ce qui concerne l’urgence :

10. Si, en règle générale, l’urgence s’apprécie compte tenu des justifications fournies par le demandeur quant au caractère suffisamment grave et immédiat de l’atteinte que porterait un acte administratif à sa situation ou aux intérêts qu’il entend défendre, il en va différemment de la demande de suspension du refus d’un maire de dresser un procès-verbal constatant, en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme, l’édification sans permis de construire d’une construction, dès lors que ce refus ferait obstacle à l’adoption, en temps utile, d’un arrêté interruptif de travaux. Eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d’un bâtiment, la condition d’urgence doit en principe, sauf circonstance particulière, être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés.

11. La réalisation de travaux alors que le permis de construire exécuté est périmé équivaut à l’édification sans permis de construire d’une construction. L’exécution de la décision en litige permettrait donc l’édification d’une résidence de logements sans autorisation d’urbanisme. Il résulte de l’instruction que les travaux de construction de la résidence projetée ne sont pas achevés. Dans ces conditions, la condition d’urgence posée à l’article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie.

12. Il résulte de ce qui précède que M. B… et M^me A… sont fondés à demander la suspension de l’exécution du refus implicite du maire d’Albi de constater la caducité du permis de construire délivré le 4 août 2020 et de dresser un procès-verbal d’infraction.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

13. Ainsi qu’il a été dit au point 7, le maire se trouve en situation de compétence liée pour dresser un procès-verbal d’infraction aux règles d’urbanisme et prescrire l’interruption des travaux. La circonstance alléguée que les travaux seraient régularisables par la délivrance d’un nouveau permis de construire est sans incidence sur l’obligation pour le maire de constater une telle infraction dès lors qu’elle est commise. Par suite, il y a lieu d’enjoindre au maire d’Albi de dresser un procès-verbal d’infraction et de prescrire l’interruption des travaux dans un délai de huit jours à compter de la notification de la présente ordonnance et de transmettre ces décisions sans délai au ministère public.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens. En revanche, la société AJM Immobilier n’étant pas partie à l’instance, les conclusions présentées par les requérants tendant à ce que soit mise à sa charge une somme au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution du refus implicite du maire d’Albi de constater la péremption du permis de construire du 4 août 2020 et de dresser procès-verbal d’infraction est suspendue.

Article 2 : Il est enjoint au maire d’Albi, d’une part, de dresser procès-verbal d’infraction à l’encontre de la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile et de prescrire l’interruption des travaux entrepris sur les parcelles cadastrées section BV n°s 447 et 450 situées 158 avenue de Gambetta à Albi, dans un délai de huit jours à compter de la notification de la présente ordonnance et, d’autre part, de transmettre sans délai ces décisions au ministère public.

Article 3 : La SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile versera à M. B… et M^me A… une somme de 1 000 (mille) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée à M. C… B…, premier dénommé, pour l’ensemble des requérants, à la SCCV Les Jardins de Sainte-Cécile et à la commune d’Albi.

Une copie sera adressée pour information au préfet du Tarn.

Fait à Toulouse, le 2 janvier 2026.

La juge des référés,

L. MICHEL

La greffière,

M. FONTAN

La République mande et ordonne au préfet du Tarn, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière en chef,

Ou par délégation la greffière,