TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Du 15 Mars 2023

^N° ^de ^minute : 2 3/13 7 Affaire :

N° RG 21/02239 – N° Portalis DB2B-W-B7F-D5QI

J M N D-X contre

E A

Prononcé le 15 Mars 2023, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au

Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 janvier 2023 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 15 Mars 2023 et serait rendu par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE:

DEMANDEUR :

J M N D-X, demeurant […] représenté par la SCP B, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR:

E A, demeurant CHEMIN DE LA FONTAINE – 65150 H

(aide juridictionnelle Totale accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARBES) représenté par M^e Ludivine C, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Paul CHEVALLIER de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocats au barreau de

TARBES

D’AUTRE PART,

le 16/03/2023 : copié executoine tacc á

MOLNIE LOU SCP

C me

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er juillet 2017, Madame D-X née F G a donné à bail meublé à usage d’habitation à Monsieur A E une maison d’habitation sise impasse de la fontaine à H I (65150) moyennant un loyer mensuel de 200€ hors charges. Le bail a été conclu pour une durée de 3 ans et ce, à compter du 1er juillet 2017.

L’inventaire des meubles joint au bail indique la présence des meubles suivants : < séjour : buffet ancien, placard de cuisine, gazinière 5 feux; salon: buffet ancien 6 portes; séjour : grande table chêne; chambre 3 lit chevet armoire année 70, chambre 4 : lit, armoire ; chambre

5: armoire » ; cuisine « gazinière, réfrigérateur, table 6 places » ; salon « buffet '>. Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 1er juillet 2017.

Suivant attestation établie en date du 20 septembre 2017, Madame D-X née F G a autorisé la domiciliation et l’établissement du siège social de l’association LA MAISON DES CHATS ET DES CHIENS DES PYRENEES, dont Monsieur A E est président, à l’adresse de la maison […]

H I.

Par jugement en date du 4 décembre 2017, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Saint Gaudens (K) a placé sous tutelle Madame D-X née F G pour une durée de 120 mois et nommé pour tutrice Madame Y D-X, et en qualité de subrogé tuteur Monsieur J D-X.

Par avenant du 22 décembre 2017, Madame F G a accordé une remise rétroactive de loyer et de charges de 6 mois à Monsieur A E compte tenu des travaux d’entretien et de nettoyage réalisés par le preneur.

Suite au décès de Madame D-X née F G intervenu le […], Monsieur J D-X et Madame Y

D-X sont devenus propriétaires indivis du bien immobilier, objet du bail.

Par courrier recommandé du 30 janvier 2019, Madame Y D-X, venant aux droits de Madame D-X née F G, a donné congé pour reprise pour habiter au bénéfice de Madame Y D-X pour la date du 30 juin 2019.

Suite au décès de Madame Y D-X intervenu le 4 juin 2020, Monsieur J D-X est devenu unique propriétaire du bien donné à bail ainsi qu’il en résulte de l’attestation de Maître Z, notaire en date du 29 juillet 2020.

Le 24 mars 2021, Monsieur A E a fait réaliser un constat d’huissier de l’état dégradé du logement et de l’absence de travaux d’entretien réalisés.

Par acte d’huissier en date du K mars 2021, Monsieur J D-X a donné un congé pour vendre à Monsieur A E pour le 30 juin 2021 avec une offre de vente au prix de 75 000€ net vendeur.
Monsieur A E n’a pas libéré les lieux et des négociations concernant la vente du bien immobilier et la fixation du prix se sont engagées entre les parties.

Le 8 juillet 2021 Monsieur J D-X a fait réaliser un procès verbal de constat de l’occupation des lieux par Monsieur A, malgré le congé donné.

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Le 5 août 2021, Monsieur J D-X a fait signifier à Monsieur A E une sommation de se positionner sur la vente d’un bien immobilier dans un délai de 15 jours.

Le 3 septembre 2021, Monsieur J D-X a fait procéder à des constatations par huissier afin de constater que la maison objet d’un bail à « usage d’habitation exclusivement » est le siège d’une association qui y exploite de refuge animalier « la maison des chats et chiens des Pyrénées » en contravention aux dispositions du bail, tel qu’il en ressort de ses publications internet sur les réseaux sociaux.

Par acte d’huissier en date du 30 décembre 2022, Monsieur J D-X a donné, à nouveau, congé pour vendre à Monsieur A E pour le 30 juin 2023 avec une offre de vente à 62 500€ net vendeur.

Par acte du 24 novembre 2021, Monsieur J D-X a assigné Monsieur

A E en validité de congé aux fins de voir : A titre principal

- juger que Monsieur A E occupe sans droit ni titre la maison d’habitation sis impasse de la fontaine à H I (65150), à compter du 1er juillet 2021,

- ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie; ordonner l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de leur chef et si besoin est avec le concours de la force publique, assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 10€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

- condamner le défendeur à payer au demandeur une indemnité d’occupation de 200€ par mois, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés ;

- condamner le défendeur à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

A titre subsidiaire,

- juger que Monsieur A E a manqué à ses obligations contractuelles

- prononcer en conséquence, la résolution judiciaire du contrat de bail

- ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie;

- ordonner l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de leur chef et si besoin est avec le concours de la force publique,

- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 10€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

- condamner le défendeur à payer au demandeur une indemnité d’occupation de 200€ par mois, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés;

- condamner le défendeur à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

En tout état de cause,

- condamner le défendeur à payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 janvier 2022 et renvoyée à l’audience du 12 avril 2022 en raison d’une demande d’aide juridictionnelle, puis renvoyée au 28 juin 2022, au 18 octobre 2022 et au 15 novembre 2022, puis en raison d’une transaction en cours au 24 janvier 2023, où elle a été retenue et plaidée. Le jugement a été mis à disposition au greffe à compter du 15 mars 2023.

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Monsieur J D-X, via son Conseil Maître B, poursuit le bénéfice de son assignation en validité de congé et produit des conclusions additionnelles aux termes desquelles, L J D-X entend faire des observations

- juger que les demandes formulées par Monsieur A E sont irrecevables, irrégulières complémentaires: ou mal fondées, notamment sur le propos de la requalification du bail et ses demandes A titre principal reconventionnelles relatives à la mise en conformité et à la réclamation indemnitaire.

- juger en conséquence que Monsieur A E occupe sans droit ni titre la maison d’habitation sis impasse de la fontaine à H I (65150), à compter du 1er juillet

- ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un

2021,

- ordonner l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de leur chef et si besoin est avec le état des lieux de sortie ;

- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 10€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des concours de la force publique,

- condamner le défendeur à payer au demandeur une indemnité d’occupation de 200€ par mois, lieux et de remise des clés ; de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés ;.

- condamner le défendeur à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de

la libération des locaux et de la restitution des clés ;

- juger que Monsieur A E a manqué à ses obligations contractuelles

- prononcer en conséquence, la résolution judiciaire du contrat de bail A titre subsidiaire,

- ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un

ordonner l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de leur chef et si besoin est avec le état des lieux de sortie ; assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 10€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des concours de la force publique,

- condamner le défendeur à payer au demandeur une indemnité d’occupation de 200€ par mois, lieux et de remise des clés ; de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés;

- condamner le défendeur à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de

la libération des locaux et de la restitution des clés ; condamner le défendeur à payer la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de

En tout état de cause procédure civile ainsi que les entiers dépens. Monsieur J D-X, via son Conseil Maître B, fait valoir par conclusions reprises oralement que le bail consenti par sa grand mère, décédée et aux droits de laquelle il vient, était bien un bail meublé, tel qu’il en ressort de l’inventaire effectué à l’entrée dans les lieux. Il explique avoir donné congé pour vendre en 2021, suivant une estimation d’agence immobilière, et en respectant les formes de la loi de 1989, dans les dispositions visant les baux meublés. Le locataire a souhaité se porter acquéreur, mais ils ne se sont pas entendus sur le prix. Il soutient que l’ensemble des contestations soulevées en défense le sont en vue de faire diminuer le prix de vente. Il explique que le logement est décent, que l’ARS n’a jamais été saisie. Il rappelle que le locataire s’est maintenu dans les lieux depuis 5 ans et demi et qu’il échoue à prouver l’état d’indécence du logement. En outre, il soutient que les demandes reconventionnelles du locataire se heurtent à la prescription triennale des actions en matière de baux, en vertu des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il maintient sa demande de validation de congé et d’expulsion à titre principal et conclut au débouté des arguments opposés en défense. A titre subsidiaire, il sollicite l’expulsion du locataire au motif du non respect des obligations du bail puisque la destination du bail exclusivement à usage d’habitation

a été détourné et les lieux seraient utilisés à des fins de refuge pour animaux.

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Le bailleur conteste l’autorisation que sa grand mère aurait donnée au preneur de domicilier son association dans les lieux loués, au motif que la signature tant du bail que de cette autorisation serait celle de sa tante, Madame Y D-X. Il précise qu’au jour où le document a été signé, Madame Y D-X n’était pas encore tutrice. Il soutient que le locataire n’a donc pas eu d’autorisation valablement donnée et qu’il est avéré que la maison est utilisée comme un refuge pour animaux depuis 2017 en contravention des obligations du bail. Il indique que la maison a subi de nombreuses dégradations du fait de la présence animalière. Les manquements contractuels importants et caractérisés justifient, selon lui, la résiliation du bail. En outre, la présence d’animaux et les difficultés liées à leur éventuel transfert ne justifient pas de voir l’exécution provisoire écartée.

Concernant les demandes reconventionnelles, le bailleur estime qu’elles se heurtent à la prescription triennale et devront être déclarées irrecevables. Il explique que le locataire a demandé la réfection des toitures dès son entrée dans les lieux et a accepté de subir la situation, ayant d’ailleurs bénéficié d’une remise de loyers pour ce motif. Il ajoute que le locataire a adressé une mise en demeure de faire les travaux de mise en conformité au bailleur opportunément en date du 26 septembre 2022, soit plus de 5 ans après son entrée dans les lieux et 10 mois après l’introduction de la présente instance. Il conclut que la demande de mise en conformité comme la demande indemnitaire doivent être rejetées comme étant infondées et opportunistes.

Par conclusions en réponse Monsieur A E, via son Conseil, sollicite :

A titre principal:

- constater que le logement loué ne correspond pas aux normes minimales de décence prévues par la loi et les règlements,

- prononcer la requalification du bail d’habitation du 1er juillet 2017 en bail d’habitation portant sur des locaux vides,

- juger que Monsieur A E est locataire de la maison impasse de la fontaine à H I en vertu d’un bail d’habitation tacitement reconduit au 1er juillet 2020 pour une durée de 3 ans expirant le 30 juin 2023

- prononcer la nullité du congé du K mars 2021 pour fraude au droit de préemption de Monsieur A E

- en conséquence, rejeter la demande d’expulsion et ses conséquences, formée contre Monsieur

A E au motif d’un congé pour vendre. A titre subsidiaire :

- juger que l’autorisation préalable du bailleur pour l’exercice de l’objet statutaire de l’association la maison des chats et des chiens des Pyrénées suffit à constater qu’aucun manquement contractuel ne saurait être reproché au preneur,

En conséquence, rejeter la demande de résiliation judiciaire formée à l’encontre de Monsieur

-

A pour manquement à ses obligations contractuelles A titre reconventionnel : constater que le logement loué ne correspond pas aux normes minimales de décence prévues par la loi et les règlements En conséquence, condamner Monsieur D J à exécuter les travaux de mise en conformité de l’habitation aux normes concernant l’électricité, le chauffage et l’assainissement

- condamner Monsieur D J à verser à Monsieur A E la somme de 5700€ au titre de la réparation du préjudice de jouissance résultant de l’absence de délivrance conforme du logement En tout état de cause,

- rejeter la demande d’expulsion en raison de l’indécence du logement

- condamner Monsieur D J au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens au titre de l’article 699 du code de procédure civile

- juger que l’exécution provisoire d’une décision d’expulsion entraînerait des conséquences manifestement excessives pour Monsieur A En conséquence, écarter l’exécution provisoire de toute décision d’expulsion dirigée contre Monsieur A.

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A l’audience, Monsieur A E, via son Conseil Maître C, soulève l’irrégularité du congé pour vente donné s’agissant de la mauvaise qualification du bail qui n’est pas un bail meublé mais un bail d’habitation vide d’une durée de 3 ans soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il rappelle que l’inventaire du mobilier est très insuffisant pour permettre de qualifier le bail de meublé. Il estime que la nullité du congé est avérée puisque le bailleur a même fait re signifier un nouveau congé en décembre 2022 avec un prix inférieur et un nouveau délai de préavis de 6 mois, pour préserver ses droits. Il explique pour sa part ne pas avoir manqué à ses obligations contractuelles puisqu’il a été dûment autorisé par la première bailleresse à établir le siège et l’établissement de son association de refuge pour animaux dans les lieux loués et il fournit une attestation signée par elle en ce sens et les publications officielles

Il soulève par ailleurs l’indécence du logement loué et rappelle que cet état avéré du logement prive le bailleur de toute possibilité d’engager l’expulsion de son locataire suivant les de l’association.

dispositions de l’article 1719 du Code civil. Enfin, il sollicite à titre reconventionnel, de voir constater l’indécence des lieux loués, tel qu’il en ressort du constat d’huissier qu’il a fait réaliser en mars 2021 et de voir constater le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent, suivant les dispositions de l’article 1719 du Code civil. Il demande en conséquence la condamnation du bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité concernant l’électricité, le chauffage et

l’assainissement, et la condamnation du même à lui verser des dommages-intérêts au titre du

préjudice de jouissance.

MOTIFS 1°) Sur la prescription triennale relativement à la requalification du bail
Monsieur J D-X oppose au défendeur la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 quant à la requalification du bail meuble en bail dit vacant.

La demande dont s’agit de requalification du bail meublé en bail dit vacant est élevée par Monsieur A, en défense, pour s’opposer à la validité du congé délivré sur le fondement

En conséquence et conformément aux dispositions de l’article 71 du Code de procédure civile, cette demande s’analyse en une défense au fond, laquelle n’est pas susceptible d’encourir quelconque prescription ainsi que le rappelle de façon constante la Cour de cassation (arrêt du du bail meublé.

En conséquence, il y a lieu d’écarter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur J K janvier 2018). D-X quant à la prescription triennale de ladite demande.
Monsieur A E conteste la qualification du bail objet du litige, qui serait en réalité un 2°)Sur la qualification du bail bail d’habitation vide, pour ne pas correspondre aux caractéristiques du logement meublé tel que
Monsieur J D-X lui oppose l’existence d’un inventaire mobilier et la défini par les textes.

volonté des parties d’établir un bail meublé.

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Selon la législation applicable l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret 2015-981 du K juillet 2015, la location meublée exige outre l’accord des parties pour ce type de location, la présence dans le logement loué d’un « mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Les éléments mobiliers sont listés à minima dans l’article 2 du décret.

Plus précisément et suivant la jurisprudence de la Cour de Cassation (arrêt du 9/2/2005), les critères du bail meublé sont d’une part, la nécessité de mise à disposition des meubles et accessoires essentiels à la vie dans le logement mais aussi la condition d’habitabilité immédiate des lieux.

En l’espèce, si le bail conclu en 2017 stipule qu’il porte sur une location meublée établissant ainsi l’accord des parties pour ce type de location en revanche s’agissant de la présence dans les lieux d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante, il n’est pas établi que lors de la délivrance du logement le mobilier était suffisant pour assurer une jouissance locative complète, et immédiate, sans apport complémentaire. En effet, l’inventaire annexé au bail indique la mise à disposition de «2 buffets anciens, un placard de cuisine, une gazinière 5 feux en mauvais état, une autre gazinière, un réfrigérateur, une grande table et 2 lits avec chevet et 3 armoires. » Il convient de constater que cet inventaire ne comporte pas les éléments minimums requis par les textes et notamment, la literie, vaisselle, ustensiles de cuisine, sièges, luminaires ou matériel d’entretien ménager adapté, etc.

Les éléments fournis quant au mobilier présent sur place ne permettent pas non plus d’établir le critère d’habitabilité immédiate du logement tel que requis par la jurisprudence, pour justifier de la qualification de bail meublé.

Il n’est donc pas établi que la maison ainsi louée possédait un mobilier et équipement suffisants nécessaires à la vie courante pour permettre au locataire d’y vivre normalement et immédiatement, sans apport complémentaire.

Dès lors la qualification de bail meublé ne saurait être entérinée de sorte que le contrat de bail est à qualifier de contrat de bail vacant, lequel est soumis à l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En effet subséquent, pour l’ensemble de meubles présents lors de l’entrée dans les lieux, il conviendra, en l’absence de demandes des parties sur le sort des meubles, à les renvoyer à mieux se pourvoir.

3°) Sur la régularité du congé et ses conséquences

Dans la mesure où le bail est requalifié de bail dit vacant, il y a lieu à statuer sur l’irrégularité du congé pour vente soulevée par Monsieur A.

Il résulte des dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce que « le bailleur peut délivrer congé au locataire d’un logement à usage d’habitation six mois au moins avant l’échéance du bail. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…) A l’expiration du délai de préavis le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local »>.

En l’espèce le bail, tel que précédemment requalifié, se trouve donc régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il a donc été tacitement reconduit pour une période triennale à compter du 1er juillet 2020 pour venir à expiration le 30 juin 2023.

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Il en résulte que le congé litigieux délivré le K mars 2021 est nul pour n’avoir pas été donné pour une date correspondant au terme du bail et n’avoir pas respecté le délai de préavis de 6 mois imposé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de déclarer le congé nul et par voie de conséquence, de débouter Monsieur J D-X de sa demande d’expulsion sous astreinte et de ses demandes corollaires de condamnation du défendeur à des indemnités d’occupation.

4°) Sur le manquement aux obligations contractuelles s’agissant de la jouissance paisible et de

la destination du bien loué

Selon l’article 1728 du Code civil, "le preneur est tenu de deux obligations principales : 1)d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention

2) de payer le prix du bail aux termes convenus. Et à défaut de respect de ces dispositions, le bailleur peut faire résilier le bail (article 1729 du

code civil). Monsieur J D-X soutient que le bail a été conclu « exclusivement à usage d’habitation principale » et reproche à Monsieur E A d’avoir utilisé le bien à une autre destination en y installant l’association de refuge animalier dont il est Président et en y accueillant les animaux ainsi qu’en atteste le constat internet établi par huissier de justice, le 3 septembre 2021, à partir d’une connexion sur les réseaux sociaux de l’association, avec des

photos des animaux accueillis.

Il est constaté suivant les pièces produites et notamment le constat d’huissier en date du 3 septembre 2021 et les actes d’enregistrement et les statuts de l’association, que l’association La maison des chats et des chiens des Pyrénées » a son siège social et son établissement : impasse de la fontaine à H I (65150) et ce dans les lieux de la location

consentie.
Monsieur E A oppose notamment en défense avoir été autorisé expressément par la bailleresse à domicilier le siège social et l’établissement de l’association dans les lieux loués et ce suivant, attestation établie en date du 20 septembre 2017.
Monsieur J D-X conteste, quant à lui, la signature de l’attestation produite en défense, pour n’être pas celle de Madame F D-X mais celle de Madame Y D-X. Il estime que cette dernière n’était à la date de signature pas tutrice et n’avait pas capacité pour accorder l’autorisation dont le locataire se

prévaut., A cet égard, il est rappelé aux parties d’une part la théorie de mandat apparent qui aboutit à engager même involontairement une personne envers un tiers, lorsque ce dernier a légitimement cru dans le pouvoir de représentation d’un intermédiaire avec lequel il a contracté, comme si cet intermédiaire était le mandataire de la personne représentée contre son gré; et d’autre part, la théorie de l’accessoire qui permet d’assurer une cohérence des actes ou faits juridiques autour du principal et d’appliquer le même régime juridique à l’ensemble de la situation.

Il est relevé par la présente juridiction qu’il résulte des conclusions même de Monsieur J D-X que la signature de Madame Y D-X est apposée tant sur le bail initialement consenti, l’état des lieux d’entrée et son avenant que sur

l’attestation.

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Pourtant, Monsieur J D-X ne conteste pas le bail signé ou son avenant et s’en prévaut même pour fonder ses demandes. Il ne conteste que la signature de l’attestation et ce très opportunément, sollicitant même une expertise, laquelle est sans objet puisque les deux personnes concernées sont décédées.

En l’espèce, suivant la théorie du mandat apparent et la théorie de l’accessoire, il convient de constater que le locataire a pu croire légitimement et de bonne foi, suivant une autorisation écrite donnée au nom de la propriétaire du bien loué et portant la même signature que le bail consenti, être autorisé à installer son association dans les lieux.

Les errements organisationnels et les désaccords familiaux du bailleur n’ont pas à être reprochés opportunément et à postériori au locataire, qui se trouverait alors en totale insécurité juridique rétroactivement alors même qu’il disposait d’un contrat signé de la même main, qui lui n’est pas contesté par l’autre partie et que les contrats doivent s’exécuter de bonne foi.

De plus, Monsieur J D-X ne prouve pas avoir signalé de manquement concernant la destination des lieux au locataire antérieurement à la procédure en lui adressant ne serait ce qu’une mise en demeure d’avoir à cesser tout accueil d’animaux relevant de

l’association précitée, dans le bien à usage d’habitation, lequel est situé dans un village sur une superficie de terrain de 3 454 métres carrés, composé d’une maison et de dépendances, et ce alors même que dans le contrat de bail n’est stipulée aucune clause d’habitation bourgeoise, laquelle se définit comme l’obligation pour le locataire, de respecter le caractère bourgeois du bien, c’est-à-dire sa vocation à être exclusivement à usage d’habitation, interdisant alors toutes activités qu’elles soient associatives ou commerciales, artisanales et industrielles.

En ces motifs déclinés et réunis, il n’y a pas lieu à prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail.

5°) Sur la prescription soulevée relativement au constat d’indécence du logement, objet du bail
Monsieur J D-X oppose la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 quant à la demande de Monsieur A visant à voir déclarer indécents, les lieux loués.
Monsieur E A se prévaut de l’article 1719 du Code civil qui dispose que « lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » pour s’opposer à la demande en résiliation de bail et expulsion.

La demande dont s’agit est élevée par Monsieur A, en défense, pour s’opposer à la demande d’expulsion formée à son encontre à titre principal.

En conséquence et conformément aux dispositions de l’article 71 du Code de procédure civile, cette demande s’analyse en une défense au fond, laquelle n’est pas susceptible d’encourir quelconque prescription ainsi que le rappelle de façon constante la Cour de cassation ( arrêt du K janvier 2018).

En conséquence, il y a lieu d’écarter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur J D-X quant à la prescription de la demande initiée par Monsieur A E visant à voir constater l’indécence du logement tel que loué.

6°) Sur la demande de Monsieur A visant à voir déclarer le logement non conforme au

Décret du 30 janvier 2002

Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

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L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail.

Les caractéristiques correspondantes au logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, en application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes notamment :

1.Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…)

2.les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipement de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Il appartient au locataire d’établir la réalité du manquement du propriétaire à son obligation de livrer un logement décent.
Monsieur E A soutient que le logement donné à bail est indécent et qu’il n’a jamais depuis son entrée dans les lieux bénéficié de la jouissance des locaux conformes à leur destination contractuelle.

Il allègue de la non conformité des installations d’électricité, du chauffage et de l’assainissement et se prévaut d’un constat d’huissier réalisé le 24 mars 2021 relevant un certain nombre de désordres.
Monsieur J D-X, pour sa part, conteste toute indécence et soutient que la situation dégradée du logement était connue et acceptée par le locataire dès l’entrée dans les lieux, justifiant le petit loyer demandé en échange de travaux de remise en état et la remise de loyers importante faite en décembre 2017, estimant que le constat n’a été réalisé qu’en vue de justifier la baisse de prix importante de la maison dans les négociations de vente récemment intervenues.

En l’espèce, le contrat de bail fait état d’un bâti construit en 1816 et l’état des lieux d’entrée indique un logement en état général globalement < passable » sans plus de détails, celui ci ayant été réalisé par le biais d’un formulaire à cocher.

Le constat d’huissier établi le 24 mars 2021, mentionne en termes généraux et laconiques, un certain nombre de faits, pour l’extérieur « un état de délabrement des dépendances »>, < des évacuations d’eaux pluviales très dégradées sur le corps du bâtiment principal. » et pour l’intérieur « entrée: présence d’un panneau sur lequel se trouve un compteur électrique et un vieux disjoncteur »«< salle de bain: pas de chauffage dans cette pièce », « dans la cage d’escalier fuite d’évacuation des WC ayant dégradé le mur et au plafond: fuite et fissures '>

< chambres 1,2,3,4: le mur percé d’une fenêtre présente une fissure du pied du mur jusqu’au plafond '> < escalier bois très mauvais état, des marches s’enfoncent à notre passage »>«< étant donné que l’aménagement de la cuisine est impossible, le requérant a installé une cuisine extérieure »>«< les murs sont humides '>.

Les constats d’huissier ont une valeur probante habituellement retenue relativement aux demandes visant à voir constater l’indécence (Cour d’Appel de Nîmes du 14 septembre 2017, Cour d’Appel de Versailles du 8 juin 2017). Aussi le constat d’huissier du 24 mars 2021 qui se borne simplement à constater l’état des lieux sera admis comme mode de preuve. Ce constat met en évidence des désordres réels et manifestes liés aux évacuations d’eau, à l’installation électrique non conforme, à des fissures importantes et à des infiltrations / remontées humides dans le logement, qui vu leur importance et leur nombre prouvent que le bâti ne répond pas aux exigences d’ordre public de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

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En outre ni la connaissance de l’état des lieux par le locataire, ni la modestie du montant du loyer ne sont de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon d’état d’usage et conforme aux normes d’habitabilité.

Les constatations issues du constat d’huissier sont suffisantes pour établir la preuve de l’état d’indécence.

7°) Sur la prescription soulevée relativement à ^la ^demande ^{reconventionnell}e ^de dommages-intérêts au titre du préjudice lié au trouble de jouissance

La loi ALUR du 24 mars 2014 a crée l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui réduit le délai de prescription de 5 à 3 ans.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » •

Ce délai spécial de prescription issu de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public déroge par conséquent au délai quinquennal de droit commun de l’article 2 224 du Code civil, et à défaut de restriction contraire, s’applique non seulement aux actions en paiement, mais également aux actions en responsabilité ou exécution forcée.

En conséquence l’action en dommages et intérêts en tant que demande reconventionnelle comme dérivant du contrat de bail relève de cette prescription réduite qui s’applique au dit contrat conclu le 1er juillet 2017.

8°)Sur l’assiette de l’action en dommages et intérêts pour trouble de jouissance

S’agissant de l’action en indemnisation du préjudice de jouissance, le locataire n’a eu connaissance de sa possibilité d’exercer une action en indemnisation de ce préjudice qu’une fois celui-ci réalisé de sorte que, au vu du caractère continu de ce préjudice, l’écoulement du délai de trois ans de l’article 7-1 précité ne peut avoir pour effet de faire perdre le principe du droit à agir en réparation de ce préjudice mais uniquement la possibilité d’obtenir réparation du préjudice pour la période au délà de ce délai.

Ainsi dès lors qu’il s’agit comme en l’espèce d’un dommage continu, la prescription n’affecte pas le droit d’agir, mais seulement l’assiette du droit à réparation, à défaut de quoi, il faudrait admettre la solution aberrante qu’un locataire qui n’agirait pas dans le délai de trois ans de la connaissance des désordres devrait les supporter jusqu’au terme du contrat, en ce sens : Arrêts de la Cour d’appel d’Angers du 12 mai 2020 et Paris du 7 novembre 2018.

Ainsi la période d’indemnisation ne peut couvrir que les 3 ans précédant la demande en indemnisation, soit au cas présent, vu les conclusions formulant la demande reconventionnelle contradictoirement transmise en date du 14 octobre 2022, la période comprise entre le 14 octobre 2019 et le 14 octobre 2022.
Monsieur A est donc déclaré recevable en son action en dommages et intérêts pour trouble de jouissance sur la période du 14 octobre 2019 et le 14 octobre 2022.

En conséquence, il convient de déclarer la prescription acquise pour l’action en dommages et intérêts pour trouble de jouissance sur la période du 1er juillet 2017 au 14 octobre 2019.

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9°)Sur le bien fondé de l’action en dommages et intérêts formée par Monsieur A pour défaut de délivrance d’un logement décent.
Monsieur A sollicite au titre de la réparation de son préjudice de jouissance une indemnisation correspondant à la moitié du montant du loyer mensuel versé depuis le 1er juillet 2017 soit 100X 57 mois = 5700€.

L’indécence du bien loué a été constatée et l’action en dommages et intérêts a été déclarée recevable au titre de la période allant du 14 octobre 2019 au 14 octobre 2022 de sorte qu’il convient sur le principe de faire droit à la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance en raison du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, tout en la ramenant à de plus justes proportions, sachant d’une part que l’indécence soulevée n’a pas empêché Monsieur A d’occuper les lieux et d’y vivre de manière continue pendant le cours du bail et qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été pris et d’autre part que la modestie du loyer fixée à la conclusion du bail prenait, il est vrai, en compte l’état < passable » du logement tel que consigné dans l’état des lieux d’entrée.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur D J à verser à Monsieur

A E la somme de 1 800€ au titre de la réparation du préjudice de jouissance résultant de l’absence de délivrance conforme du logement.

10°) Sur les travaux de mise en conformité

Suivant les dispositions de l’article 20-1 de loi du 6 juillet 1989: « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

Dans le constat d’huissier de mars 2021 versé au soutien de la demande, il est indiqué : pour l’extérieur < un état de délabrement des dépendances », « des évacuations d’eaux pluviales très dégradées sur le corps du bâtiment principal. »>, pour l’intérieur < entrée : présence d’un panneau sur lequel se trouve un compteur électrique et un vieux disjoncteur »«< salle de bain : pas de chauffage dans cette pièce », « dans la cage d’escalier : fuite d’évacuation des WC ayant dégradé le mur et au plafond: fuite et fissures '>

< chambres 1,2,3,4: le mur percé d’une fenêtre présente une fissure du pied du mur jusqu’au plafond »>«< escalier bois très mauvais état, des marches s’enfoncent à notre passage »>«< étant donné que l’aménagement de la cuisine est impossible, le requérant a installé une cuisine extérieure »>«< les murs sont humides '>.

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Monsieur E A produit un courrier daté du 26 septembre 2022 envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur D, intitulé « mise en demeure de procéder aux travaux de mise en conformité en qualité de bailleur » où il sollicite l’établissement de devis nécessaires à la mise en conformité du logement et la réalisation de travaux concernant l’électricité, le chauffage et l’assainissement du logement suivant les dispositions du décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet par le bailleur dans le délai de 2 mois et le bailleur ne justifie pas avoir fait réaliser les travaux nécessaires dans le logement ce qui rend la demande de mise en conformité recevable.

Or, il convient de considérer que le logement qualifié d’indécent, doit être mis en conformité et que des travaux de remise en état sont nécessaires.

Il incombe donc au bailleur, qui a manqué à ses obligations, de trouver dans les meilleurs délais les hommes de l’art pour intervenir et remettre en état le bien immobilier donné à bail.

Toutefois, les termes du constat d’huissier et les documents fournis par Monsieur A au soutien de cette demande sont imprécis techniquement, et ne permettent pas de mesurer tant l’ampleur que la faisabilité des travaux à envisager, de sorte qu’il n’y a pas lieu à assortir d’une astreinte et/ ou de délais, la condamnation à exécuter les travaux de mise en conformité.

En conséquence, il convient d’ordonner à Monsieur J D-X d’exécuter ou de faire exécuter par des hommes de l’art, les travaux nécessaires à la mise en conformité des installations d’électricité, du chauffage et de l’assainissement du logement sis impasse de la fontaine à H I (65150) et ce, suivant les dispositions du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 et au besoin de l’y condamner.

11°) Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’exécution provisoire compatible avec la nature du litige, est prononcée.

L’équité et la situation respective des parties commandent de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 300€, au bénéfice de Monsieur A.

La nature et les circonstances de la cause conduisent à dire que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de TARBES, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur J D-X quant à la prescription triennale relativement à la requalification du bail et la destination des lieux,

REQUALIFIE le contrat de bail d’habitation consenti par acte sous seing privé du 1er juillet 2017, par Madame D-X née F G à Monsieur A E concernant une maison d’habitation sis impasse de la fontaine à H I (65150) en contrat de bail vacant,

CONSTATE que le bail requalifié est soumis à l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

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RENVOIE les parties à mieux se pourvoir sur le sort des meubles laissés à disposition du locataire,

PRONONCE la nullité du congé donné par Monsieur J D-X à Monsieur A E par acte du K mars 2021,

DIT en conséquence irrecevable la demande en validité de congé, concernant le congé donné par acte du K mars 2021.

DEBOUTE Monsieur J D-X de sa demande d’expulsion sous astreinte et de ses demandes corollaires de condamnation du défendeur à des indemnités

d’occupation,

DIT la demande d’expertise des signatures sans objet,

DEBOUTE Monsieur J D-X de sa demande de résolution judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1729 du Code civil, et de sa demande d’expulsion sous astreinte et de ses demandes corollaires de condamnation du défendeur à des indemnités

d’occupation,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur J D-X quant à la prescription triennale relativement à la demand ^visant à ^voir ^constater ^l'^indécence ^du ^bien loué,

CONSTATE que le logement loué ne repond pas aux critères du Décret du 30 janvier 2002,

DIT que la demande reconventionnelle formée par Monsieur A en dommages-intérêts pour trouble de jouissance relève du régime de la prescription triennale,

DECLARE prescrite l’action en dommages-intérêts pour trouble de jouissance de Monsieur A pour la période du 1er juillet 2017 au 13 octobre 2019,

DECLARE recevable l’action en dommages-intérêts pour trouble de jouissance de Monsieur A pour la période du 14 octobre 2019 au 14 octobre 2022,

DIT que Monsieur D-X J a manqué à son obligation de délivrance

d’un logement décent,

CONDAMNE Monsieur D-X J à verser à Monsieur A E la somme de 1 800€ au titre de la réparation du préjudice de jouissance,

ORDONNE à Monsieur D J d’exécuter ou faire exécuter par des hommes de l’art, les travaux de remise en état du logement sis impasse de la fontaine à H I (65150) concernant la mise conformité de l’habitation aux normes concernant l’électricité, le chauffage et l’assainissement et au besoin, l’y condamne,

DIT n’y avoir lieu à assortir l’exécution desdits travaux d’une astreinte ou d’un délai,

CONDAMNE Monsieur J D-X à payer à Monsieur A E la somme de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur J D-X, de sa demande en application de

l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés,

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DIT que la présente décision sera transmise comme de droit, au représentant de l’Etat dans le département,

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits

. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge

a

se mundo el ordonne à […] et aux Procureurs de la République de mettre la présente près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous les Commandants of Officiers de la force publique de préter main urte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et le Greffier.

Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire par le Greffier soussigné, TARBES, le 16/03/2013

TRIBUNAL

MA SS

TARBES

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