RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

N° de RG : 2024F02280

N° MINUTE : 2025F01671

2ème Chambre

PARTIES A L’INSTANCE

DEMANDEUR(S) :

* EURL PLR PROMOTION [Adresse 1] Représentant légal : M. [M] [Q] [Y] [Localité 1],Gérant, [Adresse 1] comparant par M^e Khalid OUADI [Adresse 2] (D0202)

DEFENDEUR(S) :

* SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE [Adresse 3]

comparant par M^e Jacques MONTA [Adresse 4] (D1721) et par Me [E] SELLAM [Adresse 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : M. ANDRE, Juge Chargé d’instruire l’affaire Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal.

DEBATS

Audience publique du 23 Avril 2025 devant le Juge chargé d’instruire l’affaire désigné par la formation de jugement.

JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort, Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 17 Juin 2025 et délibérée par : Président : M^me Monika CRESSON Juges : M. Benoît ANDRE M. Philippe CHIORRA

La Minute est signée électroniquement par M^me Monika CRESSON, Président et par M^me Coumba DIALLO Commis Greffier.

FAITS

La société PLR Promotion, RCS [Localité 2] n° 841 510 159, est spécialisée dans le montage et l’assistance à la construction de programmes immobiliers. Cette dernière a développé une opération immobilière [Adresse 6] à [Localité 3] (92) : programme de 37 logements, et 1 commerce de 2441 m 2.

La société Eiffage Immobilier Île de France, RCS [Localité 4] n° 489 244 483, a approché la société PLR Construction pour récupérer la propriété du projet. Après négociations, la société PLR Construction et la société Eiffage Immobilier Île de France sont parvenues à un accord entériné par la signature d’un protocole transactionnel le 17/01/2022.

Les conditions de cet accord étaient les suivantes :

* pour permettre à Eiffage Immobilier [Localité 5] de reprendre la propriété exclusive du projet immobilier ;

1. La société PLR Promotion accepte de manière définitive, de sorte qu’ils ne pourront plus revenir sur cette décision, d’autoriser Eiffage Immobilier [Localité 5] à déposer une demande de transfert des permis de construire à son profit.

2. La société PLR Promotion, accepte de manière définitive, de sorte qu’ils ne pourront plus revenir sur cette décision, de transférer par voie de substitution pure et simple à la société Eiffage Immobilier Île de France, les promesses de ventes conclues le 29 septembre 2020 et le 23 octobre 2020 sur les fonciers destinés à l’opération : [Adresse 7] et [Adresse 8], ou de ne s’opposer en aucune manière que ce soit à l’acquisition en direct desdits fonciers par la société Eiffage Immobilier [Localité 5].

* La société Eiffage Immobilier Île de France s’engage à verser à la société PLR Promotion une somme globale forfaitaire de 480.000 € TTC selon les modalités suivantes :

* 360.000 € TTC dans les huit jours suivant l’acquisition des terrains

* 120.000 € TTC à la production [Y] déclaration d’ouverture de chantier.

4. Le transfert du permis de construire au bénéfice d’Eiffage Immobilier [Localité 5] a été accordé par la mairie de [Localité 3] le 10 mars 2022. L’acquisition des parcelles objet des promesses n’a pas été réalisée. La société PLR Construction estime que cette non-réalisation est du fait [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5]. C’est ainsi qu’est née la présente instance.

PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 15/11/2024 (signification remise à personne), la société PLR Promotion assigne la société Eiffage Immobilier Île de France devant le Tribunal de commerce de Bobigny et demande à ce Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1133 et suivants du Code civil ; Vu les dispositions des articles 1217 et suivants du Code civil ; Vu le Protocole transactionnel du 17 février 2022 ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Il est demandé au Tribunal de Commerce de Bobigny de bien vouloir :

* CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à payer à la société PLR PROMOTION la somme de 480.000 € TTC assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022 ;

* CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à payer à la société PLR PROMOTION la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait [Y] résistance abusive ;

En tout état de cause :

* CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à payer à la société PLR PROMOTION la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE aux entiers ;

* RAPPELER qu’en application des dispositions de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

Cette affaire, inscrite au registre général sous le numéro 2024 F 02280 a été appelée pour mise en état à 3 audiences collégiales du 19/12/2024 au 30/01/2025.

Par conclusions déposées à l’audience du 30/01/2025, le défendeur demande au Tribunal de :

* DÉCLARER tant recevable que bien fondée la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE France en ses demandes, fins et conclusions

Y faisant droit,

Vu les articles 1103, 1104, 2044 et 1307 du Code Civil :

* DÉCLARER tant irrecevable que mal fondée la société PLR PROMOTION en ses demandes, fins et conclusions

* DEBOUTER la société PLR PROMOTION en ses demandes, fins et conclusions,

* En toute hypothèse

* CONDAMNER la société PLR PROMOTION à payer à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE France la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

* CONDAMNER la société PLR PROMOTION à payer à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE France la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

* CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Le 30/01/2025, la formation de jugement a, conformément aux articles 861 et suivants du code de procédure civile, confié le soin d’instruire l’affaire à l’un de ses membres, et a convoqué les parties à l’audience de ce juge pour le 20/02/2025 puis le 03/04/2025 et enfin le 23/04/2025.

À cette date, le juge chargé d’instruire l’affaire a, conformément à l’article 871 du code de procédure civile, tenu seul l’audience de plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées. Il a entendu leurs dernières observations et leur plaidoirie, déclaré les débats clos, mis l’affaire en délibéré et a annoncé que le jugement serait prononcé par mise à disposition au Greffe le 17/06/2025, en application du second alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Le juge a fait rapport au Tribunal.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leur plaidoirie et leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal les résumera succinctement [Y] manière suivante.

Le demandeur, la société PLR Promotion, expose :

La société PLR Promotion est débitrice à l’endroit [Y] société Eiffage Immobilier Île de France de deux obligations :

* une obligation active qui est le transfert du permis de construire à la société Eiffage Immobilier Île de France ;

* une obligation passive qui est de ne pas s’opposer à l’acquisition en direct des biens immobiliers par la société Eiffage Immobilier Île de France.

En contrepartie, la société Eiffage Immobilier [Localité 5] s’est engagée à verser à la société PLR Promotion la somme de 480.000 € TTC.

La société PLR Promotion a rempli ces deux obligations.

Le transfert des deux permis de construire, du 4 mars 2021 n° PC 092025 900129T 01, et le permis rectificatif du 7 avril 2021 portant la n° PC 092025 1900129M 01, a été accordé par la mairie le 10 mars 2022.

La société Eiffage Immobilier Île de France a affiché son arrêté de transfert de permis de construire pour faire courir le délai de recours, pour garantir la sécurité juridique desdits arrêtés de permis transférés.

La société PLR Promotion a assuré la défense des intérêts [Y] société Eiffage Immobilier Île de France dans le cadre des recours judiciaires soulevées, notamment par Me [C] [F] devant le Tribunal Administratif de Pontoise et le Conseil d’État.

Le travail [Y] société PLR Promotion a été couronné par le prononcé de l’arrêt rendu par le Conseil d’État, rejetant le pourvoi formé par les requérants, de sorte que les permis de construire soient définitivement au bénéfice [Y] société Eiffage Immobilier Île de France.

La société PLR Promotion, conformément à ses engagements ne s’est pas opposée à l’acquisition en direct des fonciers par la société Eiffage Immobilier Île de France.

De ce fait, la société PLR Promotion a purgé l’ensemble de ses obligations protocolaires, de sorte que l’indemnité de 480.000 € TTC est devenue exigible.

La société PLR Promotion s’appuie sur la force exécutoire des contrats légalement formés en faveur des art. 1103 -1104 du Code civil et de l’article 1217 du Code Civil sur la non-exécution d’un engagement.

La société PLR Promotion s’appuyant sur les dispositions générales qui régissent les conventions légalement formées, que le débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation. Cette demande dans le cas présent s’élève à 30.000 € pour résistance abusive [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5].

La société Eiffage Immobilier Île de France en défense expose :

La possibilité pour la société Eiffage Immobilier [Localité 5] d’acquérir ces terrains et de réaliser l’opération immobilière résulte :

* D’une part du transfert des permis de construire à son profit

* D’autre part [Y] purge desdits permis de construire

* Et [Y] substitution pure et simple [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5] dans le bénéfice des promesses de vente en date du 29/09/2020 et du 23/10/2020

La société PLR Promotion n’a pas respecté ses obligations.

Aux termes de l’article 2044 du Code Civil : « La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. »

Dans le cas présent, la société PLR Promotion a bien transmis les permis de construire à la société Eiffage Immobilier [Localité 5], mais n’a pas transféré à Eiffage Immobilier [Localité 5], par voie de substitution pure et simple, les promesses de vente conclues avec madame [O], monsieur [R] et monsieur [U], portant sur les terrains destinés à la réalisation de l’opération.

Les dites promesses étaient frappées de caducité puisque la condition suspensive de l’obtention du permis définitif devait intervenir avant le 30 septembre 2021 et le permis a été confirmé par décision du Conseil d’État le 5 juillet 2023.

La substitution [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5] au terme des protocoles transactionnels était donc totalement fictive.

D’autre part, l’engagement [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5] de régler à la société PLR Promotion la somme de 480.000 € dans les 8 jours suivant l’acquisition définitive des terrains nécessaires à l’opération immobilière et à la purge des permis de construire, constitue une obligation conditionnelle, et la condition ne s’est pas réalisée.

Selon l’article 1304 du Code Civil : « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. »

La réalisation des acquisitions définitives par la société Eiffage Immobilier de l’ensemble du foncier nécessaire à la réalisation du projet constitue un élément futur et incertain qui n’est pas réalisé à ce jour.

La signature de nouvelles promesses a entrainé [Y] part des vendeurs, une augmentation du prix de vente initial, et de nouvelles exigences.

D’autre part, la réalisation définitive des acquisitions dépend d’autres conditions suspensives telles que la purge du droit de préemption et autres conditions prévues depuis l’origine dans les promesses.

Il n’y a donc aucun caractère certain dans la réalisation des acquisitions définitives.

Le Tribunal déboutera donc la société PLR Promotion de se demandes

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions déposées soutenues à l’audience et rappelées ci-dessus ainsi qu’aux prétentions orales.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Connaissance prise du rapport du juge chargé d’instruire l’affaire et des pièces versées aux débats ;

L’art 1103 du Code Civil dispose : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »

L’art 1104 du Code Civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’art 6 du Code de Procédure Civile dispose : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. »

L’art 9 du Code de procédure Civile dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’art 12 du Code de Procédure Civile dispose : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

La société PLR Promotion et la société Eiffage Immobilier [Localité 5], toutes deux promoteurs immobiliers, ont signé un protocole transactionnel en date du 17/01/2022. Le protocole prévoyait notamment la cession, par la société PLR Promotion, des permis de construire et de plusieurs promesses de vente consenties par des tiers occupants d’un ensemble immobilier.

Il n’est pas contesté que lesdites promesses de vente étaient, à la date [Y] signature du protocole, juridiquement caduques, et que les actes en question étaient annexés au protocole, avec mention explicite des dates d’engagement et des délais de réalisation.

Les deux parties ont confirmé ces informations lors de l’audition. Il ressort des pièces versées au débat que les deux parties ont eu accès aux promesses de vente litigieuses et ont signé le protocole, en connaissance de leur contenu, notamment des dates des actes, permettant à tout professionnel d’apprécier leur validité juridique.

Article 1132 du Code civil énonce : "L’erreur n’est une cause de nullité que si elle porte sur les qualités essentielles [Y] prestation."

Mais : L’erreur inexcusable exclut la nullité (jurisprudence constante). Un professionnel qui a entre les mains les éléments lui permettant d’apprécier l’objet [Y] transaction ne peut se prévaloir d’une erreur.

Aucune clause du protocole ne contient de garantie quelconque quant à la validité ou à l’effet juridique desdites promesses, ni ne subordonne la transaction à leur renouvellement, leur prorogation ou leur réitération.

Il appartient à l’acquéreur professionnel [Y] promotion immobilière de mesurer la portée juridique des actes qu’il accepte d’acquérir.

En l’espèce, la caducité des promesses pouvait être facilement constatée à la lecture des documents annexés.

Le Tribunal ne retiendra pas le premier moyen de défense [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5] consistant à prétendre que la substitution [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5] qu’autorisait la société PLR Promotion au terme dudit protocole était totalement fictive du fait [Y] caducité des promesses de vente.

Le Tribunal dira que la société Eiffage Immobilier [Localité 5] a contracté en connaissance de cause et ne peut se prévaloir d’une erreur sur la validité juridique des promesses.

Sur la demande de condamnation [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5] à payer à la société PLR Promotion la somme de 480.000 € TTC assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022

L’accord transactionnel conclu entre les deux parties est subordonné à la réalisation de deux conditions cumulatives :

* le transfert du permis de construire

* le transfert des promesses de vente nécessaires à l’acquisition des terrains.

L’article 1188 du Code civil énonce : « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »

Le juge doit rechercher l’intention commune des parties et non s’arrêter au seul libellé des clauses.

Dans le cas présent, la première condition a été réalisée, la société PLR Promotion ayant transféré le permis de construire au bénéfice [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5].

La seconde condition, relative au transfert des promesses de vente, n’a pas été réalisée dans des formes prévues en raison d’un désaccord entre les vendeurs et l’acquéreur sur les modalités financières.

Il est prévu dans les promesses de vente une condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire définitif et purgé de tout recours.

La condition suspensive n’ayant pas été réalisée dans les délais, les promesses sont caduques et ont fait l’objet de nouvelles négociations au cours desquelles les exigences des vendeurs ont considérablement augmenté.

L’article 1304 du Code Civil énonce : « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation. »

L’article 1304-6 du Code Civil énonce : " L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement [Y] condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement [Y] condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement [Y] condition. En cas de défaillance [Y] condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé."

Dans le cas présent, il n’y a aucun caractère certain dans la réalisation des acquisitions définitives et ces acquisitions ne dépendent donc pas [Y] seule volonté [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5], qui rendrait cette condition potestative comme le soutient à tort le demandeur.

Le demandeur estime d’autre part avoir rempli l’ensemble de ses obligations puisque selon le protocole, "il ne s’est opposé en aucune manière que ce soit à l’acquisition en direct desdits fonciers par la société Eiffage Immobilier [Localité 5]".

Cette phrase du protocole mal formulée veut bien dire que pour s’opposer à une acquisition, il faut préalablement qu’il y ait une proposition d’acquisition ce qui n’a pas été le cas, pour deux vendeurs sur les trois.

Le protocole prévoyait un paiement « dans les huit jours suivant l’acquisition définitive des terrains nécessaires à l’opération immobilière » , ce qui fait apparaître un lien entre la réalisation [Y] vente et l’obligation de payer.

La vente est donc bien une disposition suspensive ; l’obligation de payer ne nait pas en l’absence de vente.

La vente étant l’élément central du contrat, le paiement peut être considéré comme dépendant d’un événement futur et incertain et donc non exigible.

Le Tribunal dira que l’accord conclu entre les sociétés PLR Promotion et Eiffage Immobilier [Localité 5], est caduc faute de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives prévues au contrat.

Le Tribunal déboutera la société PLR Promotion de sa demande de condamnation [Y] société Eiffage Immobilier [Localité 5] à payer la somme de 480.000 € TTC ainsi que de ses autres demandes.

Néanmoins, la société Eiffage Immobilier Île-de-France a bénéficié du transfert des permis de construire, document ayant une valeur patrimoniale certaine, réalisé à l’initiative [Y] société PLR Promotion. Mais attendu qu’il est établi que la société Eiffage avait versé à la société PLR Promotion en amont la somme de 100 000 euros destinée à financer les démarches administratives et techniques d’obtention du permis.

La société PLR Promotion ne rapporte pas la preuve que les coûts exposés excèderaient sensiblement cette somme, ni qu’il existerait un enrichissement sans cause au profit [Y] société Eiffage Promotion Île-de-France. Donc aucune indemnité complémentaire ne saurait être mise à la charge [Y] société Eiffage Immobilier Île-de-France.

Sur la demande de condamnation [Y] société PLR Promotion à payer à la société Eiffage Immobilier [Localité 5] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société Eiffage Immobilier [Localité 5] sollicite la somme de 20.000 € au titre d’une procédure prétendument abusive, sans justifier d’un quelconque élément de nature à établir une faute [Y] société PLR Promotion, ni à caractériser son argumentation un préjudice certain.

Le Tribunal déboutera la société Eiffage Immobilier [Localité 5] de sa demande de paiement [Y] somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur l’exécution provisoire

Le Tribunal rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Sur les dépens

Attendu que la société PLR Promotion est la partie qui succombe principalement dans la présente instance,

le Tribunal la condamnera aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

le Tribunal condamnera la société PLR Promotion à payer à la société Eiffage Immobilier [Localité 5] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe,

* DIT que la société Eiffage Immobilier ILE-DE-FRANCE a contracté en connaissance de cause et ne peut se prévaloir d’une erreur sur la validité juridique des promesses ;

* DIT que l’accord conclu entre les sociétés PLR Promotion et Eiffage Immobilier ILE-DE-FRANCE est caduc faute de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives prévues au contrat ;

* DEBOUTE la société PLR Promotion de sa demande de condamnation [Y] société

Eiffage Immobilier ILE-DE-FRANCE à payer la somme de 480.000 € ;

* DEBOUTE la société PLR Promotion de ses autres demandes ;

* DIT qu’aucune indemnité complémentaire ne serait être mise à la charge [Y] société Eiffage Immobilier ILE-DE-FRANCE ;

* DEBOUTE la société Eiffage Immobilier ILE-DE-FRANCE de sa demande de dommages et intérêts au montant de 20.000 € pour procédure abusive ;

* RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

* CONDAMNE la société PLR Promotion aux entiers dépens de l’instance ;

* CONDAMNE la société PLR Promotion à verser à la société Eiffage Immobilier ILE-DE-FRANCE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

* LIQUIDE les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 67,45 Euros TTC (dont

11,02 euros de TVA).

La Minute est signée électroniquement par M^me Monika CRESSON, Président et par M^me Coumba DIALLO Commis Greffier.