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Copie exécutoire : M^e Cécile REPUBLIQUE FRANCAISE Fournié

Copie aux demandeurs : 2

Capie aux défendeurs : 2 AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS

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10 EME CHAMBRE

JUGEMENT PRONONCE LE 05/10/2018 par sa mise à disposition au Greffe

7 RG 2015013609

ENTRE:

M. Z X, demeurant 9 allée du Chenal 85160 Saint-Jean-de-Monts

Partie demanderesse assistée de M^e Christophe Jervolino Gobert & associés

Avocat au barreau de Marseille et comparant par M^e Cécile Fournié (C1938) 1

ET:

-SARL A B, dont le siège social est […]

Partie défenderesse : assistée de M^e Philippe BENSUSSAN du cabinet Dalla Vial et Associés Avocat (D072) et comparant par M^e Jessiko Japhet Avocat (P074)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits -Objet du titige

Mr X Z est propriétaire d’un appartement dans la Résidence le Mariale, résidence’ de tourisme située à Lourdes.

La société SARL A B a pour activité l’exploitation de résidences de tourisme. Monsieur X et A B ont signé le 1er mars 2011 un bail commercial portant sur l’appartement 504 de la résidence le Mariale, A B étant l’exploitant unique de cette résidence.

A la suite de deux sinistres qu’aurait subì la résidence, A B a cessé d’effectuer le paiement des loyers pendant les périodes qui auraient été concernées.. Estimant que des loyers restaient impayés pour une somme de 5 590,02 euros, Monsieur X a saisi le tribunal de céans.

C’est ainsi qu’est née la présente instance."

La procédure
M. X a déposé le 24 janvier 2015, devant le président du tribunal de Paris, une requête en injonction de payer tendant a obtenir le paiement par A B de la somme de 5 7[…],82 euros à titre principal, 40 euros de clause pénale, 40 euros de frais accessoires, 39 euros autres, 40 euros au titre de l’article 700 du cpc, autre les intérêts au taux contractuel de 11% l’an à compter du 16/07/2012.

A la suite de cette requête, le président du tribunal de commerce de Paris a rendu le 10 février 2015 une ordonnance d’injonction de payer condamnant A B à payer à M. X , en principal la somme de 5 7[…],82´euros, les intérêts au taux légal, une

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indemnité forfaitaire de 40 euros, 40 euros au titre de l’article 700 du cpc, les dépens dont ceux de la présente ordonnance liquidée à la somme de 39 euros, rejetant le surplus de la demande. .^f L’ordonnance a été signifiée le 17 février 2015 à personne habilitée, selon les dispositions de

l’article 658 du cpc.

A B a formé opposition à cette Ordonnance d’injonction de payer par courrier du 24 février 2015.et a demandé au tribunal de céans de se déclarer incompétent au profit du TGI t de Lourdes.

t

Par jugement prononcé le 4 novembre 2016 le tribunal de commerce de Paris s’est déclaré compétent et a demandé aux parties de plaider sur le fond. dr

Les parties sont réputées avoir abandonné les prétentions et moyens invoqués et non repris dans leurs dernières conclusions, par application de l’article 446-2 du code de procédure

$ civile; 1

Mr X C dans ses conclusions récapitulatives n°5, régularisées par le JCIA à

l’audience de 29 mars 2018, dans le dernier état de ses prétentions, demande au tribunai

de :

Condamner la société A B à payer la somme de 5590, 02 € au titre des loyers et autres accessoires des loyers, à M. X, comptes arrêtés au 16/01/2018..

Subsidiairement,

Si par extraordinaire, le tribunal estimait ne pas être suffisamment informé sur les sommes perçues par A B de la part de son assureur, au titre des périodes indiquées comme sinistrées, il ordonnera la condamnation de la SARL A

B sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à communiquer les pièces suivantes: Contrat d’assurance souscrit au titre des périodes sinistrées Justificatif du paiement de l’indemnité d’assurance et sa ventilation pour les périodes sinistrées

Si par extraordinaire, encore le tribunal déboutait M. X au titre de cette majoration de loyers, le tribunal ordonnera la condamnation de la société A

B, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à communiquer les pièces suivantes: Copie des comptes de la résidence détaillées et certifiées par un expert comptable pour les années 2012 à 2016.

Dans cette hypothèse,

Le tribunal devra tout de même:

Condamner A B pour les 3ième et 4ième trimestre 2017, soit 610,18 * 2 = 1220,36 €.

Condamner A B à payer la TEOM 2017 pour un montant de 142 €. Ces sommes n’étant pas contestables, ni contestées.

Condamner la société A B à payer à Monsieur Z X la somme de 2500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile. Condamner la société A B aux entiers dépens. Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

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A B dans ses conclusions récapitulatives régularisées par le juge chargé d’instruire l’affaire à l’audience du 7 juin 2018 demande au tribunal, dans le dernier étal de ses prétentions, de :

RECEVOIR la Société A B en son action et la déclarer blen fondée,

DIRE ET JUGER que l’éventuel versement d’une quelconque indemnité d’assurance n’a aucune incidence sur le blenfondé de l’exception d’inexécution opposée au titre du paiement des loyers en cas de fermeture de la Résidence et de l’impossibilité de jouir du local conformément à sa destination,

DIRE ET JUGER que le décompte versé aux débats par Monsieur X est inexact car. il ne porte pas application de la minoration de 20% du loyer contractuellement prévue, de la déduction des périodes d’inexploitation suite aux sinistres survenus, de la période arrêtée au titre de l’ordonnance d’injonction de payer.

DIRE ET JUGER que la société A B demeure seulement débitrice des sommes dues relativement aux T3 et. T4 2017 à hauteur de 1.220,36 €, outre la TEOM 2017 à hauteur de 142 €,

DONNER ACTE à la SARL A B de ce qu’elle procède au paiement de ces sommes,

En conséquence :

DEBOUTER Monsieur X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur X au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt d’écritures qui ont été régularisées par le juge chargé d’instruire l’affalre en présence des parties.

A l’audience du 7 juin 2018 à laquelle les parties sont convoquées après avoir entendu ces parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt. les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 septembre 2018, reporté au 5 octobre 2018 dont les parties ont été avisées en application de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 871 du code de procédure civile, le juge chargé d’instruire rend compte au tribunal dans son délibéré.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante., Ils seront plus amplement développés en même temps qu’ils seront discutés.

Mr X Z, soutient que :

Les loyers n’avaient jamais été régulièrement payés, si bien que SARL A B était. redevable de 5 590,02 euros au. 10 janvier 2018. SARL A B n’apporte aucun élément de preuve qui tende à démontrer qu’elle aurait été empêchée totalement de louer le

[…]

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Lot de M. X, sur une période qui s’avère en outre invérifiable. Le loyer doit être payé que le gestionnaire de la résidence ait loué le Lot ou pas et la société A B n’apporte '

pas la preuve de son impossibilité d’exploiter. le Lot de M. X. Sa mauvaise foi est patente. En outre, et quand bien méme, le local d’accueil aurait été sinistré, la société A B

a toujours bénéficié du droit d’occupation des locaux au sens de l’article 5.1, elle ne saurait se prévaloir de l’article 5.1 du bail pour échapper au paiement du loyer et ce d’autant qu’elle a été indemnisée pour sa perte d’exploitation par son assureur.

}

A B invoque aussi l’article 6 du bail et l’article 2 de son avenant pour minorer le loyer dû de 20% or cette minoration est subordonnée à la production d’un chiffre d’affaire annuel chaque année le 10 janvier de l’année suivante, ce que A B n’a jamais fait. Aucune minoration aux loyers dus ne peut donc être appliquée

SARL A B, défenderesse, réplique que :

La société A B, en sa qualité d’exploitant unique de ladite résidence, s’acquittait régulièrement des loyers relatifs à l’exploitation de cette chambre. Les sinistres survenus le 19 octobre 2012 et le 20 juin 2013 ont fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle et sont donc incontestables. Compte tenu de l’impossibilité de jouir des parties communes et éléments d’équipement communs (art 5.1 du bail), la résidence a dû fermer totalement sur la période du 19 octobre 2012 au 18 avril 2014 ce qui justifie de

l’inexécution au titre du paiement des loyers.

Attendu que le Tribunal ne tiendra pas compte des autres moyens soulevés par les parties car inopérants ou mal fondés et statuera dans les termes suivants

Sur ce, le tribunat

Sur la recevabilité de l’opposition

L’opposition ayant été formée dans le délai d’un mois de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer, le tribunal la dira recevable.

Sur le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée au titre du paiement des loyers et autres accessoires des loyers pour un montant de 5 590,02 euros.

Attendu que A B pour justifier de l’inexécution du paiement des loyers évoque le premier paragraphe de la clause 5.1 du Bail,«Locaux d’accueil et de services », qui stipule:

< Le présent bail est conditionné par la capacité pour le preneur de pouvoir utiliser dans le cadre de son activité les locaux d’accueil et de service indispensables à l’exploitation de la résidence ».

Attendu que la clause 5.1 dans son intégralité stipule :

< Le présent bail est conditionné par la capacité pour le preneur de pouvoir utiliser dans le cadre de son activité les locaux d’accueil et de service indispensables à l’exploitation de la résidence: Le statut de résidence de tourisme attaché au Mariale nécessite en effet, conformément à l’arrêté du 14 février

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1986, la fourniture de différents services spécifiés à l’article 3.1 ci-dessus (réception, ménages, laverie, restauration, locations diverses, .).

Ces locaux constituent les lots n0482, 483 et 484 (accueil-réception, bureaux, salle de remise en forme, local SPA, laverie, salon-salle de petit déjeuner, salle de réunion, local poubelles, local technique, office et cuisine) de l’état descriptif de division du bâtiment objet des présentes.

Le présent bail est donc consenti et accepté suivant la condition expresse que le preneur puisse bénéficier d’un droit d’occupation des locaux indispensables à la gestion de la résidence de tourisme.

Considérant la volonté des copropriétaires de la résidence La Mariale d’acquérir les locaux

d’accueil et de service susvisés, qui seront la propriété du syndicat des copropriétaires, il est convenu ce qui suit:

Le bailleur, collectivement avec les autres copropriétaires de la résidence Le Mariate ayant signé un bail similaire aux présentes, fait son affaire d’obtenir ce droit pour le compte du preneur.

La convention d’occupation qui sera alors signée sur las lots susvisés prévoira que les droits du preneur sur lesdits lots perdureront tant qu’il conservera la gestion de 70 % des appartements composant la résidence à travers les baux commerciaux signés.

Le preneur sera responsable desdits locaux pris à bail et des activités qui s’y dérouleront. Il souscrira une ou plusieurs polices d’assurance en conséquence. Il devra par ailleurs assumer toutes les charges relatives à l’entretien et à la rénovation de ces locaux (lots 482, 483 et 484), l’ameublement, les charges de la copropriété y compris celles habituellement «non récupérables », ainsi que l’impôt foncier du propriétaire, qui seront refacturés au preneur par le syndic. »>

Attendu que cette clause définit l’obligation du bailleur (M. X et les autres copropriétaires) de mettre à disposition du preneur les locaux (A B) d’accueil et de service indispensables à l’exploitation de la résidence, ce qui en l’espèce a été réalisé, Attendu que cette clause ne mentionne pas d’autres causes pouvant entraîner l’impossibilité

d’utiliser les locaux indispensables à l’exploitation, comme les catastrophes naturelles évoquées par A B.

Attendu que A B fait aussi référence à l’article 5.3 du bail « Evénements perturbants l’exploitation » qui stipule :

< De convention expresse entre les parties. Ie PRENEUR pourra remettre en question le loyer à due proportion de la durée de l’évènement par rapport à la durée d’exploitation annuelle:

En cas d’événements liés à une décision de la copropriété et amenant un dysfonctionnement dans l’activité du PRENEUR, notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès desdits communs ou encore le mauvais fonctionnement des parties communes au sens du règlement de copropriété ; étant entendu

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que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité ou le PRENEUR aurait le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes.

en cas d’impossibilité d’exploiter. la résidence liée à l’impossibilité de mettre en œuvre les stipulations de l’article 5.1 cl-dessus, »

Attendu que cette clause 5.3 du bail fait référence à des actions potentielles des copropriétaires ainsi qu’à l’article 5,1 du Bail qui lui aussi fait référence à des obligations des copropriétaires et non pas à d’autres causes telles que des catastrophes naturelles ainsi qu’évoquées par A B pour justifier de l’inexécution de paiement des loyers,

Attendu de plus que les parties sont d’accord sur le fait que A B doit les loyers des 3ème et 4ème trimestre 2017 et la TEOM pour une somme de 1 362,36 euros (1 220,36+142), incluse dans la somme demandée de 5 590,02 euros,

En conséquence, le tribunal ne recevra pas A B sur le bienfondé de l’exception d’inexécution opposée au titre du paiement des loyers en cas de fermeture de la Résidence et de l’impossibilité de jouir du local conformément à sa destination et la condamnera payer à M. X, les loyers et autres accessoires des loyers non réglés pour un montant total de 5 590,02 euros.

Sur l’exécution provisoire

..

Attendu qu’elle est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, le tribunal ordonnera l’exécution provisoire >.

Sur les frais irrépétibles et les dépens
M. X a dû, pour faire reconnaître ses droits, exposer des frais non compris dans les dépens et le tribunal condamnera A B à lui payer à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. B Sur les autres demandes.

Sans qu’il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu’il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement. contradictoire se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer du 10 février 2015.

Dit recevable la SARL A Hollidays en son opposition,

Condamne A B à régler à M. X la somme de 5 590,02 euros au litre des loyers et autres charges, Condamne A B à payer à M: X la somme de 2 500 euros au titre de

l’article 700 du cpc

CA Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

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JUGEMENT DU VENOREDI 05/10/2018

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Ordonne l’exécution provisoire

Condamne la SARL A B aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 98,24 € dont 16,15 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 juin 2018, en audience publique, devant M. G H, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés. Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : MM E F, I J et G H

Délibéré le 6 septembre 2018 par les mêmes juges. Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. E F, président du délibéré et par M^me Christéle Charpiot, greffier.

Le greffier Le président

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