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Copie exécutoire : Sandra REPUBLIQUE FRANCAISE

OChana

Copie aux demandeurs : 2

Copie aux défendeurs : 2 AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS 16 EME CHAMBRE

JUGEMENT PRONONCE LE 08/06/2018 par sa mise à disposition au Greffe

% RG 2016030149

ENTRE :

SAS B Z, dont le siège social est […]

Partie demanderesse : assistée de Maître Julien ESTRADE de la SELARL ESTRADE AZAD & HARUTYUNYAN Avocat et comparant par SCP MOLAS – CUSIN – COURRÉGÉ Avocats (X.V.) Avocat (P159)

ET:

SARL EURL A X D, dont le siége social est 22 Boulevard Maillot 92200 Neuilly-sur-Seine – RCS B 483868543

Partie défenderesse : assistée de Maître Chantal ASTRUC et comparant par M^e Sandra Ohana Avocat (C1050)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits – Objet du litige

La SAS B Z et l’EURL A X ont créé le 18 juin 2012 une société en participation à 50/50 (la SEP CARDINET), ayant pour objet le partage des bénéfices ou des pertes provenant de l’acquisition en l’état futur d’achèvement et de la revente d’un ensemble immobilier situé rue Cardinet en cours de réalisation par VINCI PROMOTION dans le cadre de la ZAC Clichy Batignolle.

Les apports des associés, tels que définis dans les statuts, consistent en la mise en commun de prestations attachées à l’objet de la société, à savoir pour B Z la mise en valeur de l’immeuble, et pour A X D la commercialisation des biens et droits immobiliers.

Estimant que A X D n’a pas exécuté les obligations résultant du contrat de société, puisque c’est à sa seule initiative, selon elle, que B Z a trouvé la société MONOP’ comme locataire, puis obtenu une offre d’achat de AVIVA EPARGNE RETRAITE, B Z a engagé la présente instance pour demander au tribunal de constater la nullité de la société en participation.

Procédure

Par acte du 13 mai 2016, la SAS B Z assigne l’EURL A

: X D. Par cet acte, et aux audiences des 2 février et 12 octobre

.2017, B Z demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions,

de :

M

: A TITRE PRINCIPAL : […]

DIRE ET JUGER que la société en à pärticipation Cardinet constituée le 8 juin 2012 entre la société B Z et la société A X D est nulle au regard des dispositions des articles 1832, 1833 et 1844-10 du Code civil ;

CONDAMNER la société A X D à rembourser à la société B Z, sur justificatif, les sommes exposées par elle pour ja &

|

+ . *

7 7. TRIBUNALDE COMMERCE DE PARIS . _ ti nf. _ N° RG : 2016030149 JUGEMENT DU VENDREDI 08/06/2018" : oo 16 EME CHAMBRE PAGE 2

commercialisation des biens et droits immobiliers ;

| CONDAMNER la société A X D à rembourser à la société | B Z la somme de 30.000 euros versée à la société A X D lors de l’opération à titre d’avance ;

CONDAMNER Monsieur X à restituer au B Z la somme de 160.000 euros en raison de la violation des dispositions de la lai dite Hoguet ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE :.

— Si par extraordinaire le Tribunal de céans ne prononçait pas la nullité de la société CARDINET, tout en jugeant illicite la commission perçue par Monsieur X :

| Le oi FIXER la:somme due par le B la société : 'A X

DS : D au titre des bénéfices de l’opération CARDINET à la somme de 529.804 50° .: Lu ue. 2. euros; Por. CONDAMNER Monsieur X à restituer au B Z la. somme de’ 160. 000 : euros en raison de la violation des dispositions de la lai dite Hoguet ; . or ar ou A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : ..… D ct

tout en jugeant licite la commission perçue par Monsieur X :- : | – FIXER la somme due par le B Z à la: société. A X ue

. D au titre des bénéfi ces de l’opération CARDINET à la somme de 449.804,50 : :

euros ; :- ' Condamner la société A X D à Jui payer 10 000 € au tire de- |

| Fa ue Si par extraordinaire le Tribunal de céans ne prononçait pas la nullité de la société CARDINET, l’article 700 du CPC ainsi qu 'aux dépens. .

1

AUX audiencés des: 13 octobre 2016, 11 mai et7 décembre 2017, l’EURL A X D, défenderesse, demande. au tribunal, dans le 'dernier état de ses prétentions, de : 7, ©… + . DIRE ET JUGERlIa SAS B Z irrecevable en ses demandes formées à. LU . l’encontre de Monsieur A X, En conséquence, L’EN DEBOUTER. CONSTATER que la: SEP CARDINET constituée le 18 juin 2012 entre L’EURL A’ X D et la SAS B Z est parfaitement valide. ' 'En conséquence, .

: conclusions. . DIRE ET JUGER que L’EURL A X PARTICIPATION doit percevoir la partie du résultat à hauteur. de sa participation dans la SEP CARDINET.

: D la samme de 654. 925, 33 euros au titre des opérations de liquidations de. la SEP a .DIRE’ET JUGER que. cette somme partera intérêt au taux de la BCE majoré de. 10 points à

. compter du 28 juin 2016 .CONDAMNER la SAS B Z à payer''à L’EURL. A: X

moral subis. .. . CONDAMNER la; SAS B: Z: à. payer à- A X : D la somme de: 10. 000 euros de dommages. et. mérêts. : POUF, procédure. 'abusive, .'. CONDAMNER: la. SAS B Z à payer à. L’EURL A X D la- somme de 10.000. euros en applicatian de l’article 700 du Code de . procédure civile, : CONDAMNER la SAS B Z aux entiers dépens, qui. comprendront notamment les frais de signification et d’exécution éventuelle du jugement à intervenir. ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution, :

| L’ensemble 'de ces demandes a fait l’objet du dépôt d’écritures : celles-ci ont été échangées

DEBOUTER la. SAS B Z de: itégraté de ses demandes, î ins Es

CONDAMNER la. SAS. B Z à; payer: à L’EURL. A: X

. D la-somme de 140.000 euros en réparation. des- préjudices. fi inanciers et 35

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS N° RG: 2016030149 JUGEMENT OÙ VENDREDI 08/06/2018 16 EME CHAMBRE PAGE 3

en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

À l’audience du juge d’instruire l’affaire du 17 mai 2018, B Z expose avoir assigné M. X en personne à l’audience de la 18°" chambre du 17 mai 2018, et demande le renvoi de la présente affaire, pour qu’elle puisse être jointe avec cette nouvelle affaire, A X D, qui juge cette demande dilatoire compte tenu de l’ancienneté de la procédure, s’oppose au renvoi.

Après avoir entendu les parties en leurs explications et observations sur la demande de renvoi pour jonction, ainsi que sur le fond de l’affaire, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 8 juin 2018. Les parties en ont été avisées en application de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

Moyens des parties

Aprés avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

A l’appui de sa demande au tribunal visant à dire nulle la SEP au regard des dispositions des articles 1832, 1833 et 1844-10 du code civil, la société B Z invoque plusieurs moyens :

L’absence d’apport à la SEP par la société A X D, qui est une cause de nullité, la commercialisation du bien n’ayant été permise que par l’industrie de B Z, A X D n’ayant réalisé aucune des missions confiées par les statuts ;

Le refus de A X D de participer aux pertes de la SEP, dès lors qu’elle subordonnait sa participation aux seules pertes éventuelles liées au résultat de Ja vente future du bien ;

L’absence totale d’effectio societatis de A X D, qui n’a manifesté aucune volonté de collaborer sur un pied d’égalité à l’œuvre commune ;

B Z soutient que, contrainte d’assumer seule la conduite de l’opération projetée, elle a subi un préjudice causé par la carence de A X D ; elle demande le remboursement des sommes indûment perçues par M. X et sa société, à savoir 160 000 € versés à M. X pour indication d’affaire, M. X ne disposant pas de carte professionnelle obligatoire selon la loi HOGUET, et 30 000 € à titre d’avance sur les bénéfices de la SEP versés à l’EURL A X D ;

Atitre subsidiaire, si le tribunal ne disait pas nulle la SEP, mais considérait illicite la commission perçue, B Z, constatant que le bénéfice de l’opération s’éléve à 1 119 609 €, demande que la commission perçue par M. X soit remboursée à B Z, et que les 30 000 € soient déduits du montant des bénéfices revenant à A X D ;

A titre très subsidiaire, si le tribunal ne considérait pas illicite la commission de 160 000 €, cette somme devrait être déduite des bénéfices, et considérée comme une avance sur la répartition.

A X D, défenderesse, réplique que c’est elle qui a présenté à B Z l’opération proposée à la» vente dans la ZAC CLICHY BATIGNOLLE ; qu’au titre d’un protocole transactionnel du 11 juillet 2013, les associés ont décidé de céder cette opération à tout investisseur présenté par l’un ou l’autre des associés, au prix minimum de 3 550 000 € ;

A X D soutient qu’elle a rempli ses obligations au titre de la SEP, que c’est elle qui a démarché MONOP" par l’intermédiaire du cabinet IMMOSHOP qu’elle avait mandaté ; qu’elle a trouvé un investisseur BNP PARIBAS REAL ESTATE pour 4,4 ME

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JUGEMENT OU VENDREDI 08/06/2018 |

sous réserve de production du bail signè avec MONOP', mais que B Z n’a pas communiqué le bail avec MONOP'; qu’elle a trouvé un autre investisseur, GROUPAMA IMMOBILIER, offrant 4,738 ME, offre que B Z n’a pas acceptée ;

A X D soutient que c’est en démarchant AVIVA qu’elle a appris que B Z avait déjà fait affaire avec cette société ;

:A X D rappelle que les statuts de la SEP 'et le texte du

protocole stipulaient que pertes et bénéfices seraient répartis à la dissolution, et les dépenses,

'5! :. assurées parunfi nancement souscrit pour l’opération ; ne :.. '© : A’ X. D. expose : qu 'elle a» dû. assigner B ._ Z en référé pour obtenir les comptes de la SEP et l’offre. de AVIVA ; que :., : B Z s’est attribuée la totalité du prix versé par AVIVA au mépris des termes du protocole ; qu’élle a manqué de loyauté à l’égard de son associé

: .…: assigné en personne, les demandes présentées à son encontre ne sont pas recevables, et :

A X D soutient d’autre part que M. X n 'ayant pas été.

. Z: au nom de la SEP, lequel versement a’été entériné par le protocole ;. elle'. «

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ut,

._- notamment le remboursement de la somme de 160 000 € qui lui a été versée par B | | ' soutient que la-loi HOGUET n 'est pas applicable, s’agissant de la commercialisation d’un

| "7 'immeuble qui ne constitue pas une activité exercée de manière habituelle ; . | :A X D soutient que, au vu des comptes de liquidation dont elle

| a retiré les dépenses étrangères à l’objet social de la-SEP, elle est en droit de percevoir la

| 'somme de 654 925,33 €, laquelle somme doit être assortie des intérêts au taux BCE majoré de 10 points à compter du 28 juin 2016, date de la vente de l’immeuble. _ : A X D estime son préjudice à 50% de la différence de- prix :. entre l’offre AVIVA et l’offre GROUPAMA, soit 69 000 €, somme à laquelle doit être ajouté le préjudice résultant du fait qu’elle a été privée d’une trésorerie certaine; soit au total 120 000 €, . | ainsi que 20 000 € au titre de son préjudice m moral, et de 10 000 € pour procédure abusive.

' Surce, le tribunal : j

| Sur la demande de renvoi pour onction 1 -. de COUT

… l’assignation déposée à l’encontre de M. X en personne ; que A X .: D s’oppose au renvoi, faisant: valoir que. cette assignation intervient:

des demandes présentées à l’encontre de M. X qui n 'est pas dans la cause ; que la. . demande de renvoi est dilatoire ; 'Attendu que B Z ne 'démiôntre pas que les deux affaires doivent étre jointes pour être jugées ensemble, le tribunal neferaf pas droit à sa demande de renvoi ;

: Attendu ae l’rticle 5 des statuts de la SEP intitulé Mise en commun, est ainsi rédigé : | .. « La société ne jouissant pes de la personnalité morale; les apports des associés consistent . seulement en {a mise en commun de prestations attachées â l’objet de la société. cs: . Pour le B | "la mise en valeur de l’immeuble indiqué ci-dessus oi, Lu La société MB.P., ':. Th tt Ja commercialisetion des biens et droits Immobiliers »

Attendu que B Z souligne l’absence d’apports de A X : D à la SEP, soutenant que cette dernière n’a réalisé aucune des missjons

E Attendu que, lors de l’audience du juge chargé d d’ l’affaire 'du 17 mai 2018, B UT Z n’a. pas: communiqué, à l’appui de. sa demande de renvoi, le texte de:

. tardivement, plus d’une année après qu''elle’a signalé l’irrecevabilité dans la présente instance . Led

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confiées par les statuts, la commercialisation des biens n’ayant été permise que par l’industrie de B Z ;

Attendu que rien n’interdisait à A X D, pour remplir ses obligations à l’égard de la SEP, de confier la commercialisation à un agent immobilier, IMMOSHOP ; que ce cabinet expose en détail (pièce 23 MBP) les démarches entreprises auprès de MONOF" pour la prise à bail des locaux ; que B Z, qui a traité directement avec MONOP" sans en informer son associée alors qu’elle ne pouvait ignorer les démarches précédentes de IMMOSHOP, est mal fondée à reprocher à A X D de ne pas avoir rempli, sur ce point, ses obligations de commercialisation, qu’elle a remplies jusqu’à ce que B Z vienne les contrarier en traitant directement avec le futur locataire, empiétant ainsi sur la mission confiée à A X D telle que précisée dans les statuts de la SEP ;

Attendu que A X D a fait part à B Z le 18 septembre 2015 (pièce 5 MBP) du fait qu’elle avait un investisseur proposant une offre d’acquisition de 4,2 ME, et demandait communication du bail signé avec MONOP" pour donner suite à cette offre prorogée jusqu’au 20 octobre 2015 ; que B Z n’a pas répondu à cette lettre ; attendu que B Z est donc mal venu à reprocher à A X D le fait ne pas avoir commercialisé les biens, alors qu’elle ne lui a pas donné les éléments nécessaires à cette commercialisation ; qu’il en est de même pour l’offre de GROUPAMA IMMOBILIER transmise le 18 janvier 2016 par A X D, qui n’était certes qu’une lettre d’intention non engageante ouvrant une période d’exclusivité, mais qui méritait, compte tenu du montant envisagé (4,732 M €), que soit donnés à A X D, chargé de la commercialisation, tous les éléments permettant d’engager la négociation ;

Attendu qu’il résulte de ces faits que la société B Z est malvenue de reprocher à A X D de n’avoir pas commercialisé les biens et droits immobiliers de la SEP, alors qu’elle a directement, au mépris des dispositions prises par A X D pour louer les biens, négocié elle-même cette location, et qu’elle a refusé de donner les éléments à A X D lui permettant de négocier et de conclure les offres que celle-ci avait recueillies, pour négocier elle-même une cession à un prix inférieur ;

Attendu que B Z n’est pas davantage fondée à reprocher à A X D de ne pas avoir participé aux pertes de la SEP, dés lors que les statuts de la SEP stipulaient, à l’article 11 intitulé « Financement », que « les dépenses relatives à l’opération font l’objet d’un financement souscrit pour l’opération », que la participation au financement de cette opération, telle que demandée par B Z, ne constituait aucunement une participation aux pertes, dès lors que B Z, qui en avait la charge d’après les statuts, n’a pas établi, ni fait approuver par l’assemblée générale, les comptes annuels de la société constatant d’éventuelles pertes :

Attendu que B Z ne démontre donc pas que A X D n’a pas respecté les engagements pris dans les statuts de la SEP, et qu’elle ne peut donc valablement soutenir qu’il y avait de sa part absence d’affectio societatis, le tribunal déboutera B Z de sa demande de dire nulle la société ;

Sur la répartition des bénéfices de la SEP

Attendu que M. A X n’est pas partie à la procédure, le tribunal dira irrecevables les demandes qui le visent, et qui concernent la validité des sommes qui lui ont été versées à Fe

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titre de commission ;

Attendu que, la saciété n’étant pas nulle, A X D a droit à 50%

des bénéfices de la société ; attendu que, contrairement à ce que soutient B Z, il y a lieu de réintégrer en charges de la société la commission versée à M.

| X pour apporter l’affaire, lequel apport et laquelle commission ont été prévues dans a le protocole d’accord transactionnel signé le 11 juillet 2013 par les parties, qui précise que la :

on +, *, : SEP Cardinet a été constituée pour l’opération de la rue Cardinet, et que, sur cette opération, : . j’a ue – convenu de verser des honoraires d’indication de. 160 000 € à M. X ; que se.

charge 6 en incombe donc à la SEP ;

Atténdu’ que B Z produit les comptés" de la SEP '(pièce 15): 'attendu . …« - que A X D conteste certaines des dépenses comptabilisées 4 ». en charge, sans cependant justifier le détail de chacune de ces s contestations, le tribunal ne oo retiendra donc pas ces contestations ; 2 .

Altendu que ces comptes, qui intégrent les 30 000 é d’ honoraires versés sà A X 7« ", D, n’intègrent pas en charge les -160 000 €.de:commission versés.à.M. .X lui-même qu’il convient de réintégrer qu’en conséquence, le bénéfi ice de la SEP : . S’élève à 1119 609 – '160 000 = 959 608 €; |

: En conséquence, le tribunal dit que A X D a droit à 50% des. '! . bénéfices de la SEP, soit 959 609 € x 50% = 475 304,50 €, somme qu’il condamnera B :

Z, qui a conservé la totalité des bénéfices, à lui payer, avec les intérêts autaux _:

… légal à compter du 28 juin 2016, date de la vente de l’actif objet de la SEP, A X -_ D ne justifiant pas le taux de BCE plus 10 points qu 'elle i invoque :

Sur les déandes de «de dommages et intérêts »

:: « Attendu que A X. D. soutient avoir subi i un financier … équivalant à la moitié du différentiel du prix qui aurait pu être obtenu par rapport à la cession : 'à: AVIVA 'si l’offre émanant de GROUPAMA IMMOBILIER’ (4,738 ME) avait été retenue, à.

ie Ju, .qu’une. offre. indicative; soumise. à: de. nombreuses. conditions; et: sous. la condition de "4 :. ..lexclusivité ; que A X D ne démontre pas que l’offre définitive

obtenue de AVIVA, le tribunal dit qu’elle ne justifie pas la perte de chance qu elle i invoque; et :: ne fera pas droit à sa demande de dommages et intérêts à ce titre ;, :

. Attendu que A X D ne démontre pas le préjudice moral au 'elle -: Li. invoque, le tribunal ne. fera Pas droit & à sa demande de dommages et intérêts de ce chef; |

. – Z, en engageant la présente instance, ait abusé de son droit d’agir en justice pour faire valoir ses prétentions, le tribunal.r ne fera pas droit à sa demande de dommages et intérèts pour procédure abusive ; .

| Sur l’article 700 du CPC l’exécution rovisoire et les dé ens

Attendu que A X D a engagé des frais au-delà des dépens ' pour faire valoir ses droits, frais qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal .

condamnera B Z à lui payer 7 500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens ;

|. savoir 138 000 €; mais attendu que. la lettre de cette société (pièce.9-MBP) ne comporte

de: GROUPAMA IMMOBILIER aurait certainement été: supérieure à:la.somme de 4,6 ME: :

| Attendu que : A X D : 'ne démontre : pas 'que: B.

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Le tribunal ne prononcera pas l’exécution provisoire, qui n’est pas nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, Déboute la SAS B Z de sa demande de renvoi pour jonction,

Dit irrecevables les demandes présentées à l’encontre de M. A X qui n’est pas dans la cause,

Déboute la SAS B CHARPENTIER de sa demande visant à dire nulle la SEP CARDINET, ainsi que de l’ensemble de ses autres demandes,

Condamne la SAS B Z à payer à l’EURL A X D la somme de 475 304,50 € avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2016, déboutant pour le surplus,

Déboute l’EURL A X D de ses demandes de dommages et intérêts,

Condamne la SAS B Z à payer à l’EURL A X D la somme de 7 500 € au titre de l’article 700 du CPC,

Condamne la SAS B Z aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 78,36 € dont 12,85 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mai 2018, en audience publique, devant M. Emmanuel Edou, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : MM. Emmanuel Edou, E-F G, Frédéric Lamoureux.

Délibéré le 31 mai 2018 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signèe par M. Emmanuel Edou, président du délibéré, et par M. Patrick Tramhel, greffier.

Le président