Copie exécutoire : SCP Brodu Cicurel Meynard Gauthier Marie Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 18/06/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024032303

ENTRE :

SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 441 808 862

Partie demanderesse : assistée de Maître Christophe SOLIN, Avocat au barreau de Rouen et comparant par la SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE, agissant par Maître Jean-Didier MEYNARD, Avocat (P240)

ET :

SAS LAROSE, à associé unique, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS B 889 865 564, représentée par Mme [J] [K], président ès qualités

Partie défenderesse : comparant par le cabinet d’Avocats BIRDIELEX, agissant par Maître Rydian DIEYI, Avocat (B0003)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS – Objet du litige

La SAS Immobilière des Châteaux, ci-après IMMOBILIERE, ayant une activité d’agent immobilier, s’est vue confier le mandat de céder une partie d’un ensemble immobilier situé dans le hameau d'[Localité 1], qui devait être acquis par une société contrôlée par M. [S], initialement la société c/b [S].

Le périmètre du mandat a évolué ainsi:

* le 1 er février 2020, antérieurement à la finalisation de l’acquisition de l’ensemble immobilier, un premier mandat est signé. Le mandant est la société c/b [S] pressentie pour acquérir les biens, le mandat porte sur le château et la dépendance, le prix souhaité est de 2.780.000 € et la rémunération de l’agent est fixée à 4 % TTC du prix de vente.

* le 23 juillet 2021, une fois l’ensemble immobilier acquis par la société LAROSE qui s’est substituée à c/b [S], un mandat successif est signé. Le mandant est LAROSE représentée par M. [S], le mandat porte sur la vente d’une partie plus importante de la propriété, à réaliser par lots et au prix global souhaité de 4.725.000 €, la rémunération de l’agent est fixée forfaitairement à 225.000 € TTC à la charge du vendeur.

Le 21 février 2022, une première promesse est signée devant notaire avec la société Châtelet, pour la revente d’une partie (le château et ses dépendances ainsi qu’un 1ha 02 96 ca de terrain constructible détaché de la parcelle AA [Cadastre 1]) au prix de 3.575.000 €. L’acte authentique reconnait la négociation menée par IMMOBILIERE et précise que le promettant LAROSE lui doit 225 000 € TTC au titre de la vente, soit la globalité de la commission dès la réalisation de cette vente.

Une préemption du SIVOM local sur une parcelle dotée d’un forage met à mal la finalisation de l’opération en l’état. Au terme d’une seconde promesse du 31 juillet 2023, Châtelet acquiert un périmètre inférieur parmi l’ensemble, pour un prix de 2 500 000 €, pour lequel la commission reconnue à IMMOBILIERE est de 167 000€ TTC.

Cette somme reconnue comme acquise dans la vente de 2023, seuls 60 000 € TTC sont réglés comptant dans la finalisation de l’opération. Le paiement par LAROSE du solde pour 107 000 € TTC, netté d’un versement postérieur de 4 500 € TTC, soit 102 500 € TTC en principal est l’objet du litige.

Ainsi se présente l’affaire.

LA PROCÉDURE

IMMOBILIERE, par acte en date du 16/05/2024, assigne LAROSE à comparaitre le 20/06/2024. Par cet acte et à l’audience du 11/03/2025, elle demande au tribunal de :

Vu les articles 184, 446-1 et 862 du CPC ;

Ordonner la comparution personnelle de Madame [J] [C] [K] [G] demeurant [Adresse 3] à [Localité 2] en sa qualité de représentante légale de la société LAROSE ;

Vu l’article 865 du CPC ;

Ordonner à la société LAROSE de produire aux débats, en copie intégrale, la promesse de vente du 20 septembre 2024 la liant à la société EDMP HAUTS DE France ainsi que les avenants des 27 novembre 2024 et 30 janvier 2025.

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil et subsidiairement au visa de l’article 1217 du Code civil

À titre principal

Condamner la SASU LAROSE à payer à la SAS IMMOBILIÈRE DES CHÂTEAUX la somme de 107.000 € avec intérêts de droit de l’article L 441-10 du Code de commerce à compter du 16 mai 2024 avec capitalisation des intérêts de retard ;

Condamner la SASU LAROSE à payer à la SAS IMMOBILIÈRE DES CHÂTEAUX la somme de 3.150 € TTC avec intérêts de droit de l’article L 441-10 du Code de commerce à compter du 27 juillet 2024 avec capitalisation des intérêts de retard ;

À titre subsidiaire,

Vu l’article 1305-1 du Code civil, fixer le terme de l’obligation au paiement du solde de la commission de 107.000 € :

À hauteur de 45.000 à la date du 29 février 2024 et en conséquence, condamner la SASU LAROSE à payer à la SAS IMMOBILIÈRE DES CHÂTEAUX la somme de 40.500 € avec intérêts de droit de l’article L 441-10 du Code de commerce à compter de cette date ;

Ordonner la capitalisation des intérêts de retard ;

À hauteur de 62.000 € à la date du 28 février 2025 et en conséquence, condamner la SASU LAROSE à payer à la SAS IMMOBILIÈRE DES CHÂTEAUX la somme de 62.000 € avec intérêts de droit de l’article L 441-10 du Code de commerce à compter de cette date ;

À titre infiniment subsidiaire,

fixer le terme de l’obligation au paiement du solde de la commission de 62.000 € TTC à la date de la vente des parcelles AB [Cadastre 2] et [Cadastre 3] du domaine d'[Localité 1] et en conséquence, condamner la SASU LAROSE à payer à la SAS IMMOBILIÈRE DES CHÂTEAUX la somme de 62.000 € à compter de cette date ;

Condamner la SASU LAROSE à payer à la SAS IMMOBILIÈRE DES CHÂTEAUX une somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de la saisie conservatoire de créance et de sa dénonciation.

LAROSE, par conclusions déposées à l’audience du 28/01/2025, demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1192 du code civil ; Vu l’article 1217 du code civil ; Vu les articles 1305 et s. du code civil ; Vu les articles 4, 6 et 14 du code de procédure civile ; Vu l’article 32-1 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux présents débats,

* RAPPELER que la somme de 107 000 euros ne constitue qu’une créance à échoir, au profit de la SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX, dont le règlement devrait intervenir lors de la vente progressive des parcelles restantes ;

* REJETER la demande adverse tendant à la condamnation de la SAS LAROSE au paiement de la somme 107 000 euros pour imprécision, au regard des dispositions de l’article 1217 du code civil ;

* DECLARER sans objet la demande de condamnation de la SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX au paiement de la somme de 4 500 euros ;

En tout état de cause :

* REJETER l’intégralité des demandes de la SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX ;

* CONDAMNER la SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’abus du droit d’agir.

* CONDAMNER la SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX à régler à la SAS LAROSE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* La CONDAMNER aux entiers dépens ;

* RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision à venir, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôt d’écritures, échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l’audience du 08/04/2025, l’affaire est confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire. Les parties ont été régulièrement convoquées à son audience du 13/05/2025 à laquelle toutes deux se présentent. Après avoir entendu leurs observations le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 18/06/2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 871 du code de procédure civile le juge chargé d’instruire l’affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

LES MOYENS

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs plaidoiries, appliquant les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal les exposera succinctement ci-dessous :

IMMOBILIERE soutient que :

Dès la vente du 30 novembre 2023 la commission lui était acquise pour 167 000 € TTC, et elle apporte au soutien le texte de la promesse authentique en son article Négociation p.32 qui reconnait les 167 000 € ainsi que la facture d’honoraires émise le 18 novembre 2023 pour un montant de 167 000 € TTC, contresignée avec bon pour accord par la présidente de LAROSE. Pour elle le fait générateur est acquis.

Ce n’est qu’en regard de difficultés financières alléguées par LAROSE qu’elle avait accepté un étalement, avec 60 000 € TTC versés au jour de la signature de la vente, le reste à valoir sur la vente des parcelles lot 4 (AB[Cadastre 4]) et lot B (AB[Cadastre 2]) du domaine. Cet étalement est rapporté dans la promesse et précisé dans la facture.

Dès lors, une cession quelconque parmi les lots résiduels issus de la division de AB [Cadastre 2] ou AB [Cadastre 4] devait déclencher le paiement du solde de la commission. Et cela pour le moins à hauteur du prix de ladite cession, et non en recalculant une commission au barème sur ce prix.

Or LAROSE a ultérieurement cédé une parcelle AB[Cadastre 5] issue de la division de la parcelle AB[Cadastre 4] au Sivom pour un prix de 45 000 €, et elle argue que celle-ci aurait donc dû s’acquitter de sa dette à hauteur de la totalité des 45 000 € TTC et non des 4 500 € TTC versés. Aussi a-t-elle à cette occasion exprimé son désaccord, et notamment demandé au notaire par LRAR du 24 février 2024 que la totalité du prix lui soit reversé. Elle avait ensuite tenté d’obtenir une saisie conservatoire à hauteur des 45 000 €, demande à laquelle le juge avait donné raison avant que ne soit formé opposition.

Elle demande, outre le paiement de 102 500 € TTC, que 40 500 € [45 000 – 4500] portent intérêts à compter du 29 février 2024, date de ladite cession.

Également ce n’est qu’avec la conviction d’une cession prochaine de parcelle par LAROSE, sur laquelle le solde de sa créance serait versé, qu’elle avait accepté l’étalement. Or LAROSE faisait valoir via son notaire une possible cession prochaine des parcelles AB[Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour 1 155 000 € : une première promesse finalement pas concrétisée, fut suivie d’un changement du promettant et d’une nouvelle promesse, pour laquelle elle soutient qu’elle ne détient toujours pas une copie complète en dépit de ses demandes. Or la pièce du 24 février 2024, ainsi que toute promesse ultérieure lui permettrait de s’assurer que LAROSE réitère bien la mention qu’une commission lui est due sur le prix.

Enfin elle dit qu’elle entend être payée de sa créance sur le prix de cession de la première des ventes, quand LAROSE prétend étaler par application d’un barème de commission. Sur la base de ce désaccord, elle demande au tribunal d’agir en fixation du terme du paiement du solde. Elle demande de fixer le terme au 28 février 2025 pour 62 000 € TTC.

En outre par la fixation du terme du paiement sur les 40 500€ et les 62 000 €, elle souhaite un titre exécutoire lui permettant de faire valoir ses droits directement entre les mains du notaire instrumentaire d’une prochaine vente par LAROSE, au lieu et place d’un accord non respecté.

LAROSE pour sa part soutient que :

L’accord pour étaler le versement de la commission de 167 000€ entre 60 000€ au comptant dans la vente initiale de 2023 et le reste à valoir sur les ventes suivantes de parcelles est objectivé dans le texte de la promesse. Qu’ainsi rien ne justifie qu’elle se voie imposer une forme d’injonction de faire quand un acte authentique non contesté est explicite quant à la créance d’IMMOBILIERE.

La cession le 29 février 2024 de la parcelle AB77 issue de la division de la parcelle AB[Cadastre 4] au Sivom pour un prix de 45 000€ avait fait l’objet d’une exception acceptée par les deux parties. Compte tenu du prix, il avait été proposé à Immobilière que seuls 10% de celui-ci lui soit rétrocédés et Immobilière l’avait accepté. Dans ce contexte, elle avait alors rémunéré l’agence Vertical, si bien qu’à la saisie conservatoire demandée par IMMOBILIERE le produit de la cession avait déjà été versé à cette agence.

Elle soutient que le contrat s’appliquant, IMMOBILIERE ne saurait lui reprocher qu’un terme n’ait été fixé pour le paiement du solde, au lieu d’un à valoir sur le prix de cessions ultérieures, qui sont certes soumises à des aléas de réalisation. Elle soutient que la somme de 107 000 euros ne constituait à l’issue de la vente de 2023 qu’une créance à échoir, dont le règlement devrait intervenir lors de la vente progressive des parcelles restantes.

En outre les décalages successifs des cessions des parcelles AB[Cadastre 2] et [Cadastre 3] ne sont pas des faits qui lui sont imputables. D’ailleurs elle produit le texte entier de la promesse du 20/09/2024 pour les lots AB[Cadastre 2] et [Cadastre 3] signée moyennant un prix de 1 446 000 € TTC, ainsi que son avenant en date du 30/01/2025 portant notamment le prix à 1 566 000 € TTC.

SUR CE

Sur la demande de comparution personnelle

IMMOBILIERE sollicite la comparution personnelle de Madame [J] [C] [K] [G], représentante légale actuelle de la société LAROSE.

Le tribunal relève que LAROSE est dûment représentée par son conseil et déboutera IMMOBILERE de la demande.

Sur la demande de communication de pièces

IMMOBILIERE demande que LAROSE produise aux débats la promesse de vente du 20 septembre 2024 la liant à la société EDMP HAUTS DE France ainsi que les avenants des 27 novembre 2024 et 30 janvier 2025, pièces que le tribunal a reçu en note en délibéré après l’audience.

SUR LE FOND

Le tribunal rappellera que les contrats font loi entre les parties. En l’espèce l’accord des parties résultait de la combinaison du mandat et des aménagements apportés lors de l’opération de 2023 au travers de la promesse de vente et de la facture émise et validée. Ensemble ils reconnaissaient à IMMOBILIERE une commission due au titre de cette opération de 167 000 € TTC et en organisaient le calendrier de paiement, le premier montant payé comptant pour 60 000 €, et le solde exigible au gré de cessions de parcelles par LAROSE, et ce par l’imputation sur leur prix de cession de la créance d’IMMOBILIERE.

Il est rappelé que le calendrier de paiement de la commission de 167 000 € se trouve reflété ainsi dans la promesse de vente du 31 juillet 2023 réitérée en acte de vente le 30 novembre 2023.

« Commission due par le vendeur : A [IMMOBILIERE] titulaire d’un mandat donné par le promettant sous le numéro 787 en date du 23 juillet 2021. En conséquence le vendeur qui en a seul la charge doit à l’agence une rémunération de 60 000 € TTC. La somme de 107 000 € sera due à [IMMOBILIERE] lors de la vente des autres parcelles appartenant au vendeur telles que mentionnées dans le mandat. »

Il est rappelé parallèlement la facture émise par IMMOBILIERE et formellement approuvée par LAROSE le 23/11/2023 qui est d’un montant de 167 000 € TTC et précise :

« en votre aimable règlement chez le notaire le jour de la vente ». Puis « acompte le jour de la vente de 60 000€, le solde de 107 000€ à valoir sur la vente de parcelles lot 4(AB[Cadastre 4]) et lot B(AB [Cadastre 2]). »

Sur l’occurrence de la cession de parcelle au 29 février 2024

En application des accords ci-dessus, les parties auraient dû appliquer dans l’opération de cession du 29 février 2024 un paiement à IMMOBILIERE de la commission qui lui était déjà due et qui constituait une créance certaine, liquide, et devenue exigible à hauteur du prix de cession de la parcelle soit 45 000 €.

Cependant LAROSE produit des échanges de courriels du 29 février 2024 entre 17h44 et 17h59 entre le notaire et le conseil d’IMMOBILIERE (pièce 9), preuves d’un consentement des deux parties à reporter à nouveau le paiement du solde de la commission outre les 4 500 € versés ce jour-là.

Il s’en déduit que le tribunal ne pourra donc fixer le terme de l’obligation de payer au 29 février 2024 pour les 40 500 € et déboutera IMMOBILIERE de cette demande.

Sur la fixation du terme de l’obligation de payer

Le tribunal retiendra que le même échange du 29 février 2024 fait argument pour retarder le paiement de la commission due, d’une vente prochaine des parcelles AB[Cadastre 2] et [Cadastre 3] et confirme « que leurs valeurs serviront amplement à désintéresser [IMMOBILIERE]. Ma cliente ayant reçu une proposition d’achat d’une valeur de 1 155 000 HT ».

L’opération alors contemplée sur ces lots et devant désintéresser IMMOBILIERE fera bien l’objet d’une promesse : or celle-ci communiquée à l’audience exclut toute mention d’une commission due à IMMOBILIERE et précise en son article « Négociation : les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire. » Il en est de même de l’avenant du 30/01/2025 (communication en note en délibéré).

Des éléments cités ci-dessus, le tribunal conclura qu’il n’existe plus sur l’étalement du paiement de la commission de 2023 un accord de volontés entre les parties qui soit à même de sécuriser IMMOBILIERE dans le recouvrement de sa créance. Au visa de l’article 1305-1 CCiv « Le terme peut être exprès ou tacite. A défaut d’accord, le juge peut le fixer en considération de la nature de l’obligation et de la situation des parties. ». Le tribunal accordera à IMMOBILIERE la fixation du terme de l’obligation de payer s’agissant de la commission résiduelle, et ainsi un titre exécutoire lui permettant de faire valoir ses droits directement entre les mains du notaire instrumentaire d’une prochaine vente par LAROSE.

Le tribunal fixera le terme de l’obligation de payer au 31/08/2025.

Sur le quantum

Le tribunal condamnera LAROSE à payer à IMMOBILERE, au plus tard le 31/08/2025, la somme de 102 500 € TTC représentant le solde de la commission due, soit 107 000 € moins les 4 500 € versés dans l’opération du 29/02/2024.

Sur une seconde commission de 3 150 € TTC

IMMOBILIERE demande au tribunal de condamner LAROSE à lui payer la somme de 3.150 € TTC correspondant à la facture émise par elle le 26 juin 2024 pour une commission sur la vente par LAROSE de la parcelle Forage, et ce avec intérêts à compter du 27 juillet 2024 et capitalisation des intérêts de retard. Le tribunal considèrera qu’IMMOBILIERE n’apporte pas de preuves suffisantes à la validité de sa créance et l’en déboutera.

Sur les autres demandes des parties

Sur l’application de l’article 700 du CPC

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, IMMOBILIERE a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge,

Le tribunal condamnera LAROSE à lui payer la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du CPC.

Sur les dépens

Attendu que LAROSE succombe, le tribunal la condamnera aux dépens de l’instance.

Sans qu’il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu’il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

* Déboute la SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX de sa demande de comparution personnelle de la présidente de la SAS LAROSE ;

* Constate la production aux débats par la SAS LAROSE de la promesse de vente du 20 septembre 2024 ainsi que l’avenant du 30 janvier 2025 ;

* Déboute la SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX de sa demande de condamnation de la SAS LAROSE à lui payer la somme de 3.150 € TTC ;

* Condamne la SAS LAROSE à payer à la SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX la somme de 102 500 € TTC au titre du solde de la commission qui lui est due au plus tard le 31 août 2025 ;

* Déboute la SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX de sa demande de fixer le terme de l’obligation antérieurement à cette date et par conséquent de sa demande d’intérêts ;

* Condamne la SAS LAROSE à payer à la SAS IMMOBILIERE DES CHATEAUX la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

* Déboute les parties de leurs demandes, autres plus amples ou contraires ;

* Condamne la SAS LAROSE aux dépens de l’instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,40 € dont 11,02 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mai 2025, en audience publique, devant M^me Diane de Montjamont, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Bruno Gallois, M. Éric Vincent et M^me Diane de Montjamont.

Délibéré le 3 juin 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Bruno Gallois, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.