MINUTE N° 24/2019

JUGEMENT DU 12 Février 2019

DOSSIER N° 17/00566

N° Portalis DB3A-W-B7B-CWMZ

[…]

AFFAIRE D Y C/ E.U.R.L. LE RUTHENOIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’X

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

^PRESIDENT : Madame RAINSART, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame VERGNES,

PARTIES :

DEMANDEUR
M. D Y né le […] à X (81000) demeurant 67, Avenue du Maréchal Franchet d’Esperey – 81000 X représenté par M^e Isabelle BABEC-BESSE, avocat au barreau d’X, avocat plaidant

DEFENDERESSE

E.U.R.L. LE RUTHENOIS dont le siège social est sis 6, rue du Docteur Camboulives – 81000 X représentée par M^e Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 30 Mai 2018

Débats tenus à l’audience du : 04 Décembre 2018

Jugement mis en délibéré le 12 Mars 2019 et prononcé par sa mise à disposition au greffe anticipée le 12 Février 2019

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 février 2008, Madame

O-P Q, épouse de Monsieur D Y a donné à bail à la SARL BRASSERIE HOTEL LE LYONNAIS un immeuble à usage commercial sis 6 et […] à X (81), ce bail prenant effet, de manière rétroactive, le 1er octobre 2007 pour se terminer le 30 septembre 2016.

Suivant acte authentique en date du 12 septembre 2014, la SARL BRASSERIE HOTEL LE LYONNAIS a cédé à l’EURL LE RUTHENOIS le fonds de commerce, en ce inclus le droit au bail des locaux commerciaux.

Le 3 décembre 2014, un état des lieux a été établi, en présence du bailleur.

Monsieur D Y, désormais seul propriétaire de l’immeuble loué à la suite du décès de son épouse, a délivré, par acte d’huissier du 23 mars 2016, un congé avec offre de renouvellement du bail à l’EURL LE

RUTHENOIS. Par courrier en date du 13 avril 2016, l’EURL LE RUTHENOIS

a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le loyer proposé par le bailleur. Le renouvellement du bail a pris effet au 1er octobre 2016.

A la demande du bailleur, un procès-verbal a été dressé le 23 novembre

2016 par huissier de justice aux fins notamment de dresser un constat de

l’état des lieux du second étage, de vérifier si une partie de l’immeuble est occupée à titre d’habitation et de solliciter la remise de justificatifs relatifs aux travaux de mises au normes de l’installation électrique.

En l’absence de solution amiable, Monsieur D Y a assigné par acte du 17 mars 2017 I’EURL LE RUTHENOIS devant le tribunal de grande instance d’X aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et de voir

I’EURL LE RUTHENOIS condamnée à lui payer certaines sommes en réparation de ses préjudices.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 26 mars 2018, Monsieur D Y sollicite, à titre principal :

- la résiliation du bail commercial le liant à l’EURL LE RUTHENOIS aux torts exclusifs du preneur aux motifs suivants, dont chacun constitue une infraction grave et continue au bail :

- la réalisation de travaux de changement de distribution étrangers à

l’exploitation du fonds de commerce,

- l’occupation de l’immeuble à titre d’habitation en violation de la clause de destination commerciale,

- la sous-location d’une partie des locaux nonobstant l’interdiction stipulée au bail,

- le manquement à l’obligation d’entretien et de réparations locatives, à l’origine de la dégradation de l’immeuble ; que soit ordonnée l’expulsion de l’EURL LE RUTHENOIS et de tous occupants des lieux et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force

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publique et d’un serrurier,

- que soient ordonnés le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles ou dans un lieu au choix du bailleur, aux risques et frais du preneur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à l’EURL LE RUTHENOIS

d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du Juge de l’exécution ;

- la condamnation de l’EURL LE RUTHENOIS à payer à Monsieur Y :

- une indemnité d’occupation fixée à 100 euros par jour, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux ;

- la somme de 863.697,56 euros HT, soit 1.036.436,40 euros au titre des travaux de remise en état des lieux loués en conformité avec la destination contractuelle,

- une indemnité d’occupation fixée à 50 euros par jour durant la période d’exécution des travaux de remise en état, estimée à vingt et un mois par l’architecte.

A titre subsidiaire, Monsieur Y sollicite, dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée, la condamnation de l’EURL LE

RUTHENOIS à remettre à ses frais l’intégralité des lieux loués en bon état d’entretien et de réparation locative conformément à l’Étude de faisabilité établie par Madame E F, architecte, en date du 4 septembre

2017, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et justifier de l’achèvement de ces travaux par un procès-verbal de constat d’huissier de justice et un rapport de vérification de la conformité de l’établissement aux normes applicables en matière d’ERP établi par un organisme agréé.

En tout état de cause, Monsieur Y sollicite la condamnation de l’EURL

LE RUTHENOIS à lui payer les sommes de :

- 3.000 euros à titre des dommages et intérêts pour les préjudices subis,

- 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur Y fait valoir, à titre principal, que l’EURL LE RUTHENOIS a commis plusieurs infractions graves et continues du bail qui justifient chacune par leur gravité, ou dans leur ensemble, la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

Il allègue, en premier lieu, que l’EURL LE RUTHENOIS a effectué dans les locaux loués des travaux de modification de la distribution étrangers à

l’exploitation du fonds de commerce au mépris des stipulations contractuelles, en aménageant un ancien logement de fonction en appartement et que la seule offre de renouvellement du bail par le bailleur en connaissance de cause ne peut être interprétée comme une renonciation expresse du bailleur à se prévaloir de la modification de l’immeuble louée, la simple tolérance de Monsieur Y étant, au surplus, relative à

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l’existence d’un logement au seul usage du gérant et non à l’habitation du lieu par des tiers. Il allègue, ensuite, que l’EURL LE RUTHENOIS n’a pas respecté la destination commerciale de l’immeuble en permettant

l’occupation, à titre d’habitation des locaux par des tiers depuis le 22 septembre 2014 à l’insu du bailleur. Il indique s’opposer à cet usage pour des motifs légitimes tenant à l’absence de conformité des lieux et au défaut

d’assurance et n’avoir jamais approuvé un tel usage des lieux et avoir toujours déclaré fiscalement cet immeuble comme affecté à usage commercial. Il fait valoir, en outre, que le preneur a commis une infraction grave et continue du bail en sous-louant une partie du local sans autorisation du bailleur, quand bien même Monsieur Z, occupant les lieux, ne verse pas de loyer puisqu’il bénéficie d’un avantage en nature. Il allègue enfin que le mauvais état de l’immeuble et l’absence de conformité de

l’installation électrique sont dues à des manquements du preneur à son obligation d’entretien, constituant également une infraction grave et continue du bail, et que le bailleur n’a jamais renoncé à invoquer ce défaut d’entretien en offrant le renouvellement du bail, mais lui a au contraire rappelé son obligation dans le congé signifié le 24 mars 2016.

Monsieur Y fait également valoir que l’EURL LE RUTHENOIS est tenue de réparer le préjudice consécutif à la dégradation des lieux loués, outre une indemnité d’occupation pendant la durée nécessaire à l’exécution des travaux.

Monsieur Y indique, concernant la demande reconventionnelle de I’EURL LE RUTHENOIS qu’il a fait réaliser d’importants travaux de réparation de la toiture en novembre 2014 et qu’après avoir été informé de l’existence d’un dégât des eaux il a contacté l’entreprise GYC CONSTRUCTION qui avait réalisé les travaux et celle-ci étant en liquidation judiciaire, il a fait établir un devis de réfection aux fins de réaliser lesdits travaux.

A titre subsidiaire, Monsieur Y fait valoir que, les dégradations de

l’immeuble étaient dues à la négligence du preneur, il y a lieu de le condamner au titre de l’article 1732 du code civil, à la réalisation des travaux de réparation.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 24 avril 2018, l’EURL LE RUTHENOIS sollicite :

- le débouté de Monsieur Y de ses demandes tendant à la résolution du bail et de sa demande d’expertise,

- la condamnation de Monsieur Y au paiement de dommages et intérêts qui ne sauraient être inférieurs à 10.000 euros en réparation du préjudice subi en raison de la procédure abusive. Elle sollicite, à titre subsidiaire, s’il est décidé qu’elle contrevient à la destination hôtelière des lieux loués en affectant le deuxième étage de

l’immeuble à un logement, qu’il soit dit que cette infraction n’est pas irréversible et ne justifie pas le prononcé de la résiliation du bail et qu’il lui soit accordé un délai pour se mettre en conformité avec ses obligations. Elle sollicite, en outre, la condamnation de Monsieur Y à exécuter les travaux de réfection de la toiture sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, ainsi qu’au paiement de

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la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’EURL LE RUTHENOIS fait valoir que l’occupation par un salarié de la partie du local anciennement affecté à un usage d’hôtel ne constitue pas une modification prohibée des lieux et que le bailleur, ayant connaissance de cette modification, avait renoncé à s’en prévaloir lors de son offre de renouvellement. Elle indique également en ce sens que le propriétaire avait pris l’initiative de solliciter l’administration fiscale, consacrant de fait son accord au changement de destination litigieux. A titre subsidiaire, l’EURL LE RUTHENOIS fait valoir que, si le tribunal devait estimer qu’elle a contrevenu à la destination des lieux loués, cette infraction ne justifie pas le prononcé de la résiliation du bail et qu’il doit lui être accordé un délai pour se mettre en conformité avec ses obligations.

L’EURL LE RUTHENOIS soutient, en outre, qu’aucune sous-location du bien

n’existe, l’occupation par le salarié de l’immeuble étant à titre gratuit et précaire et ayant désormais pris fin. Elle fait valoir, concernant le défaut

d’entretien invoqué par le bailleur, que cette demande est irrecevable, arguant que le bailleur ne peut faire sanctionner la défaillance du locataire qu’à l’issue du bail lors de la restitution des lieux et que la demande de renouvellement effectuée par le bailleur a emporté renonciation à se prévaloir des prétendus manquements d’entretien des lieux loués.

L’EURL LE RUTHENOIS fait valoir que la vétusté de l’immeuble invoquée par le bailleur concerne le troisième étage, lequel par son usage ponctuel voire exceptionnel exclut toute nécessité de rénovation et a subi des dommages du fait des infiltrations d’eau en provenance de la toiture. Elle soutient également que la réfection de l’installation électrique ne peut être mise à la charge du preneur et qu’en tout état de cause il n’existe pas d’anomalie ou de non conformité de l’installation électrique.

L’EURL LE RUTHENOIS conteste les conclusions du rapport d’architecte, ce dernier lui étant inopposable en raison de son caractère non contradictoire et étant inexploitable puisqu’il s’agit d’un projet de création d’un nouvel hôtel pour un coût exorbitant.

Au titre de sa demande reconventionnelle, l’EURL LE RUTHENOIS fait valoir que le bailleur est tenu de réparer les défauts affectant la toiture au regard des dispositions de l’article 606 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2018. L’affaire a été examinée à l’audience du 4 décembre 2018.

MOTIFS

I/ Sur la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur

Conformément à l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. La résiliation judiciaire du bail peut ainsi être prononcée en présence d’une

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faute suffisamment grave du preneur.

A) Sur les manquements allégués par Monsieur Y

Sur les travaux de modification de la distribution étrangers à l’exploitation

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du fonds de commerce
Monsieur Y fait valoir qu’un appartement a été aménagé au second étage de l’immeuble pour accueillir un locataire sans autorisation du bailleur et que ces travaux sont étrangers à l’exploitation du fonds de commerce, contrevenant de ce fait aux stipulations du bail. Il produit, au soutien de ses prétentions, un procès-verbal de constat en date du 2 novembre 2016 réalisé par M^e G B, huissier de justice à X (81) qui fait état de l’existence d’un appartement composé d’une pièce à vivre, d’une cuisine, de trois chambres, d’une salle de bain, d’une salle d’eau, d’un WC, un cellier.

Au regard des pièces versées au dossier, en particulier du procès-verbal de constat établi par M^e G B le 3 décembre 2014, lors d’un état des lieux en présence du bailleur, ainsi que du dossier de plan état de lieux dressé le 24 juin 2015 à la demande de M. Y, il ressort que le deuxième étage était composé d’un ancien appartement comprenant un salon, une cuisine, une chambre, deux pièces une salle de bains, des toilettes et un cabinet de toilette avec bac à douche et que le niveau R + 2 de l’immeuble était composé d’un séjour, d’une cuisine, de trois chambres, de deux salle de bains et d’un wc.

Dès lors, Monsieur Y ne peut invoquer au soutien de sa demande une résiliation du bail sur le fondement de travaux de modification des lieux étrangers à l’exploitation du fonds de commerce alors même qu’il avait connaissance de l’existence d’un appartement au deuxième étage du local antérieurement au 1er octobre 2016 et qu’il avait, en conséquence, implicitement mais nécessairement et sans équivoque, renoncé à toute demande en résiliation du bail sur ce fondement par le renouvellement du bail commercial.

- Sur la modification de la destination commerciale du l’immeuble en raison de son habitation
Monsieur Y fait valoir que l’EURL LE RUTHENOIS a modifié la destination commerciale de l’immeuble en raison de l’habitation par Monsieur A, salarié de l’EURL LE RUTHENOIS, de l’appartement situé au 2e étage de l’immeuble, violant de ce fait le contrat de bail puisque ce dernier ne lui permet pas de faire usage de cet immeuble à titre d’habitation.

Le contrat de bail, tel qu’issu du renouvellement, prenant effet au 1er octobre

2016, énonce, dans son article 3 « Désignation » : « Le bail porte sur les locaux ci-après désignés, dépendant d’un immeuble à usage de commerce situé à X (TARN) 6 et […] :[…]

- l’entier 2ème étage à usage commercial comprenant un pallier, sept pièces,

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dégagements 1 à 3, salles de bain 1 et 2, un rangement, un placard, WC, réserves 1 et 2 pour un total de 135,40 m2 ».

L’article 4 < Destination » précise quant à lui: « Les biens loués seront exclusivement affectés à l’exploitation d’un fonds de commerce de café, bar, brasserie, restaurant, pizzeria, vente à emporter, traiteur et de toutes autres activités connexes et complémentaires. Les lieux loués ne pourront être affectés même temporairement à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle indiquée ci-dessus, sauf accord exprès du bailleur ».

L’article 5 « Etat de livraison » ajoute : « Il est rappelé que l’immeuble étant à usage commercial, tout autre usage notamment d’habitation, est soumis à l’autorisation expresse et écrite du bailleur, lequel ne saurait subir aucune responsabilité ni assumer la charge de frais et travaux du fait du non-respect de cette obligation par le preneur ».

Il convient cependant de relever que le bailleur ne peut se prévaloir d’une modification de la destination commerciale alors même qu’il avait connaissance, avant la date du 1er octobre 2016, de la transformation du deuxième étage en appartement et que cette modification des lieux loués ne fait pas obstacle à l’exploitation du fonds de commerce quant à son activité de restauration, laquelle était, au surplus, l’unique activité exploitée depuis plusieurs années, la vétusté des étages ne permettant pas l’exploitation des

^locaux ^comme un hôtel ainsi qu’en atteste Monsieur H I, gérant de la SARL BRASSERIE HOTEL DU LYONNAIS, laquelle était preneur du bail commercial du mois de mai 1992 au mois de septembre 2014, et le congé avec offre de renouvellement en date du 24 mars 2016 faisant état de l’abandon à partir de l’année 1991 de ^tivité hôtel.

- Sur la sous-location d’une partie des locaux

Outre l’article 5 du contrat de bail renouvelé susvisé interdisant tout usage du local à titre d’habitation sans autorisation expresse et écrite du bailleur, l’article 36 du contrat intitulé « Sous location » énonce expressément : « Le preneur ne pourra sous-louer en tout ou en partie les lieux loués ».

En l’espèce, il est constant et non contesté que Monsieur A, salarié de l’EURL LE RUTHENOIS occupe à usage privatif l’appartement situé au deuxième étage de l’immeuble.

Il y a lieu cependant de considérer que l’occupation du deuxième étage de

l’immeuble par Monsieur A est constitutive d’un avantage en nature eu égard à ses bulletins de salaires des mois de février 2016 au mois d’août

2017 versés au dossier faisant mention d’une ligne « Avantage en nature logement '>.

Le bénéfice par le salarié d’un logement attribué en raison de l’exercice de

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ses fonctions constitue bien une contrepartie, la jouissance des lieux n’étant pas concédée gratuitement mais en contrepartie du travail du salarié, peu important que cet avantage soit directement prélevé sur le salaire, ou comme en l’espèce, évalué forfaitairement. Aussi, en raison de l’existence d’une telle contrepartie, l’occupation du deuxième étage de l’immeuble par Monsieur A doit être considérée comme une sous-location, laquelle est prohibée par le bail commercial renouvelé.

Il ne peut être soutenu, à cet égard, d’une quelconque acceptation, ni d’une tolérance du bailleur qui serait antérieure au renouvellement compte tenu des termes du bail commercial renouvelé excluant clairement et sans équivoque toute sous-location de l’immeuble ou d’une de ses parties.

Toutefois les locaux sous-loués ne représentent qu’une partie de l’immeuble située au deuxième étage et ne font aucunement obstacle à l’exploitation du fonds de commerce au titre de son activité de restauration, l’activité hôtelière ayant été abandonnée depuis plusieurs années.

En conséquence, l’infraction au bail commise par le preneur ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour en justifier la résiliation.

- Sur le manquement à l’obligation d’entretien à l’origine de la dégradation des lieux
Monsieur Y reproche à l’EURL LE RUTHENOIS le défaut d’entretien de l’immeuble à l’origine du délabrement d’une partie des locaux et le défaut de mise en conformité de l’installation électrique.

Le contrat de bail, tel qu’issu du renouvellement, prenant effet au 1er octobre

2016, rappelle, en son article 27 le répartition des travaux d’entretien telle que prévue à l’article R. 145-35 du code de commerce, ainsi qu’aux articles 605, 606 et 1754 du code civil.

L’article 27.2 < Répartition de la charge des travaux » (page 18 du contrat) précise notamment : « Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures et intérieures en état de fraîcheur. Il est ici précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et mêmes les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrine, glaces, vitres, portails, volets ou rideaux de fermeture s’ils existent, des locaux loués ainsi que tous équipements et installations, seront à sa charge exclusive, et il devra les rendre en fin de jouissance en parfait état d’utilisation '>.

L’article poursuit en page 19 et 20 du contrat : « Le preneur assumera la mise en conformité de l’installation électrique des locaux loués pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements. A ce titre, il en assurera

l’entretien, la maintenance et le remplacement s’il y a lieu. […] Le preneur est tenu de réaliser les travaux préconisés par le Cabinet IMMO 2G EXPERTISE en exécution des stipulations du bail en cours et du bail renouvelé au cas d’acceptation de la présente offre de renouvellement.

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A défaut d’exécution des travaux d’entretien et de réparation et après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans effet à l’issue d’un mois, le bailleur pourra se substituer au preneur et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du preneur, sans préjudice de tous frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par l’inobservation des dispositions de la présente clause.

D’une manière générale, en fin de jouissance, le preneur rendra l’intégralité des lieux loués en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement, le tout dans le respect des dispositions qui précèdent ».

Il ressort des articles du contrat susvisés et, conformément à l’article 1103 du code civil, des termes clairs et précis du bail renouvelé prenant effet au

1er octobre 2016, que les parties ont entendu mettre à la charge du preneur tant une obligation d’entretien des locaux loués durant la durée du contrat qu’une obligation de restitution de ces lieux en bon état de réparation, d’entretien et de fonctionnement.

Dès lors, le preneur est bien redevable de l’obligation d’entretien à tout moment et le bailleur peut exiger que son cocontractant entretienne les lieux.

Monsieur Y est donc fondé à agir en résiliation pour manquement du preneur à son obligation d’entretien.

En outre, la demande de renouvellement du bailleur ne saurait emporter renonciation à se prévaloir du manquement d’entretien des lieux loués, dès lors que cette obligation est réitérée par le contrat de bail renouvelé.

Or, en l’espèce, le contrat de bail, tel qu’issu du renouvellement, prenant effet au 1er octobre 2016, énonce, en page 2:

« X. A partir de l’année 1988 le preneur a prévu de réaménager l’hôtel puis a renoncé à ce projet, de sorte que l’activité hôtel a été définitivement abandonnée par le locataire à compter de l’année 1991. XI. Le bailleur a rappelé à de nombreuses reprises aux preneurs successifs et réitère par le présent acte à l’EURL LE RUTHENOIS les obligations

d’entretien et de réparation des locaux demeurées à sa charge en vertu du bail afin de pallier à la dégradation des lieux résultant à ce défaut

d’exploitation »>.

En conséquence, l’EURL LE RUTHENOIS est tenu de l’entretien des lieux loués, obligation continue durant toute la durée du bail, peu important la tolérance dont Monsieur Y a pu faire preuve avant le renouvellement du contrat.

En revanche, pour que le manquement du preneur à son obligation

d’entretien puisse entraîner la résiliation du bail, il est nécessaire que le bailleur établisse la gravité du manquement eu égard à l’étendue de

l’obligation d’entretien et à l’état des locaux qu’il appartient au juge d’apprécier au regard des pièces versées au dossier.

• L’article 5 du contrat de bail, tel qu’issu du renouvellement, prenant effet au

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1er octobre 2016, intitulé « État de livraison » indique, en page 6 : « Il ressort de cet état des lieux [celui établi par Maître B le 3 décembre

2014] que les pièces situées au deuxième étage et les combles sont en mauvais état à défaut d’entretien par les preneurs successifs. […] Le loyer afférent aux lieux loués tient compte du mauvais état des pièces situées aux étages supérieurs, auxquelles un loyer modique est appliqué ».

Trois procès verbaux de constat de l’état de l’immeuble se sont succédé dans le temps et ont mis en lumière les éléments suivants :

• Le procès verbal de constat de M^e G B établi à la demande de Monsieur Y, en date du 3 décembre 2014 relate le « bon état » de la façade, de l’espace bar, de l’arrière du bar, de l’espace client vitrine, de

l’espace repas, de la cuisine, du coin pâtisserie, de la réserve et bureau, du local extraction, de la cage d’escalier, ainsi que des étages pour la partie restaurant de l’immeuble.

Le mauvais état et la vétusté constatés concernent principalement :

- les pièces du fond,

- la réserve,

- douche,

- vestiaires du personnel,

- accès 2ème étage,

- palier,

- une partie de l’ancien appartement (la chambre étant cependant indiquée en bon état),

- les pièces 1 et 2 à droite de l’escalier au 2ème étage,

- l’accès au 3ème étage (l’accès en très mauvais état empêchant d’entrer dans les pièces),

- le […].

• Le procès verbal de constat de M^e G B établi à la demande de
Monsieur Y, en date du 2 novembre 2016, concernant l’appartement du 2ème étage de l’immeuble, indique son bon état. Le procès verbal indique également : < Pour le reste de l’immeuble, il [Monsieur A] n’a effectué aucun travaux durant l’année 2016 »>.

Le procès verbal de constat de M^e L M-C dressé à la

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requête de l’EURL LE RUTHENOIS en date du 23 novembre 2017 énonce en < III – Hôtel situé sur l’arrière » : « Mon requérant me déclare que cet hôtel est inexploité depuis 1992. Je parcours l’ensemble des pièces du rez-de-chaussée jusqu’aux combles sous toiture et je constate que les lieux se trouvent totalement insalubres et impropres à leur destination. Je relève particulièrement des multiples voies d’eau dans plusieurs pièces de l’hôtel.

L’Hôtel est dans un état général de très grande vétusté et ne se trouve pas hors d’eau »>.

En outre, Monsieur Y a fait établir un rapport d’expertise en valeur vénale par J K, expert immobilier et financier, en date du 23 février 2015, qui fait état du « bon état général apparent extérieur;

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aménagement intérieur très vieillissant pour la partie logement; bon état des aménagements du bar restaurant » (page 8 du rapport). Les locaux à usage de logement sont ainsi indiqués comme « très vétustes '> (p. 12 du rapport) et le rapport mentionne l’importance des « travaux de rénovation à prévoir » (p. 12 du rapport).

Au regard de ces éléments, il ressort que s’il ne peut être contesté qu’une obligation d’entretien s’impose au preneur dont il doit répondre en cours de bail, cette obligation d’entretien ne saurait excéder les engagements contractuels.

Or, en l’espèce, l’obligation d’entretien et de réparation mise à la charge de I’EURL LE RUTHENOIS vise expressément à pallier la dégradation des lieux résultant du défaut d’exploitation (page 2 du bail susvisée). Le défaut

d’exploitation concerne la partie hôtel de l’immeuble.

La vétusté de cette partie des locaux était cependant déjà acquise avant le renouvellement du bail ainsi qu’en atteste le procès verbal de constat de M^e G B en date du 3 décembre 2014, sans que les procès verbaux postérieurs n’établissent que le défaut d’entretien a aggravé la situation de l’immeuble.

De plus, l’article 4 du contrat de bail, tel qu’issu du renouvellement, prenant effet au 1er octobre 2016, intitulé « Destination », énonce en page 5 : « Les biens loués seront exclusivement affectés à l’exploitation d’un fonds de commerce de café, bar, brasserie, restaurant, pizzeria, vente à emporter, traiteur et de toutes activités connexes et complémentaires.

Les lieux loués ne pourront être affectés, même temporairement à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle indiquée ci-dessus, sauf accord exprès du bailleur ».

En conséquence, la destination hôtelière de l’immeuble était clairement exclue du bail commercial et le mauvais état des étages supérieurs du local fut d’ailleurs pris en compte pour fixer le prix du loyer (article 5 du contrat de bail susvisé).

Il ne peut donc pas être reproché à l’EURL LE RUTHENOIS de ne pas avoir rénové entièrement la partie hôtel du local, son obligation d’entretien se limitant à une obligation de conservation des lieux afin de prévenir leur dégradation, sans que le bail ait mis à sa charge une obligation de remédier

à la vétusté générale de l’hôtel.

Or, Monsieur Y n’établit pas, eu égard aux pièces versées au dossier, un manquement manifeste à l’obligation d’entretien de l’EURL LE

RUTHENOIS qui aurait conduit à aggraver l’état de vétusté déjà patent de la partie hôtelière du local loué.

Il y a lieu toutefois de relever que le bail tel qu’issu du renouvellement, prenant effet au 1er octobre 2016, en son article 27.2, a mis à la charge du preneur l’obligation de faire réaliser les travaux d’électricité « préconisés par

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le Cabinet IMMMO 2G EXPERTISE en exécution du bail en cours et du bail renouvelé au cas d’acceptation de la présente offre de renouvellement.

A défaut d’exécution des travaux d’entretien et de réparation et après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans effet à l’issue d’un mois, le bailleur pourra se substituer au preneur et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du preneur, sans préjudice de tous frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par l’inobservation des dispositions de la présente clause ».

En l’espèce, l’EURL LE RUTHENOIS conteste le défaut d’entretien invoquant la vérification périodique des installations électriques avec délivrance du Q18 établie en octobre 2017 par le Bureau VERITAS.

Si ce document ne peut suffire, à lui seul, à établir que l’EURL LE

RUTHENOIS a satisfait à son obligation imposée contractuellement par

l’article 27.2 du bail renouvelé, il y a lieu toutefois de relever que ce manquement ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, le bail prévoyant au surplus la possibilité pour le bailleur de pallier cette défaillance du preneur en faisant réaliser aux frais de ce dernier lesdits travaux d’électricité, sans que Monsieur Y n’ait, en

l’espèce, effectué aucune démarche en ce sens.

B) Sur la sanction à l’ensemble des manquements invoqués par le bailleur
Monsieur Y soutient qu’un ensemble de fautes dont aucune, à elle seule, ne constituerait un motif grave et légitime, peut être considéré comme ayant ce caractère en raison de l’accumulation des manquements et fait valoir, en ce sens, que l’ensemble des manquements commis par l’EURL LE

RUTHENOIS dans leur globalité et leur durée constitue un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail commercial.

En l’espèce, il convient de rappeler que parmi les manquements invoqués par Monsieur Y, seuls ont été retenus la sous-location d’une partie des locaux, ainsi que le manquement à l’obligation de faire réaliser des travaux d’électricité.

Ces deux manquements, pris ensemble, ne présentent pas un caractère suffisant de gravité de nature à permettre de retenir la résiliation du bail dans la mesure où aucun d’entre eux ne fait obstacle à l’exploitation du fonds de commerce, ni n’aggrave l’état des locaux loués ou entraîne une diminution de sa valeur, le bail renouvelé prévoyant, en outre, comme cela a été précisé, la possibilité pour le bailleur de faire effectuer lesdits travaux

d’électricité aux frais du preneur.

Il y a lieu, dès lors, de débouter Monsieur Y de sa demande en résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

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II/ Sur les demandes subsidiaires de Monsieur Y

A) Sur la remise en état des locaux en bon état d’entretien et de réparations locatives

L’article 1732 du Code civil énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Le contrat de bail, tel qu’issu du renouvellement, prenant effet au 1er octobre

2016, met à la charge du preneur une obligation d’entretien et de réparation en son article 27.2 susvisé.

En outre, l’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Et l’article R. 145-35, 2° du code de commerce précise, dans le même sens, que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.

Monsieur Y sollicite au titre des obligations légales et conventionnelles mises à la charge du preneur la réalisation des travaux permettant un usage du bâtiment en son intégralité.

Si l’EURL LE RUTHENOIS est tenue de se conformer à ces obligations légales et conventionnelles, aucune d’entre elles ne met à la charge du preneur l’obligation de réaliser des travaux de grosses réparations lorsque les désordres ne sont occasionnés que par vétusté.

En l’espèce, Monsieur Y n’établit pas l’existence de dégradation ou de perte du fait d’EURL LE RUTHENOIS intervenue pendant la jouissance des locaux par cette dernière, ni un manquement précis à son obligation conventionnelle d’entretien. En effet, Monsieur Y se contente de solliciter la rénovation intégrale de l’immeuble alors qu’il ne peut être mis à la charge de l’EURL LE RUTHENOIS la rénovation intégrale des locaux compte tenu de l’importance des travaux, de l’antériorité de l’état de vétusté de la partie hôtelière de l’immeuble et de la destination des locaux qui ne prévoit pas l’exploitation hôtelière des locaux.

Dès lors, la demande de Monsieur Y, en ce qu’elle ne vise pas précisément la réalisation de travaux entrant dans le champ d’application de

l’obligation d’entretien incombant à l’EURL LE RUTHENOIS, doit être rejetée.

B) Sur la demande du bailleur en réparation de son préjudice

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Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé

à le réparer.

Monsieur Y sollicite la réparation de son préjudice moral à hauteur de

3.000 euros. Il fait valoir les soucis, appréhensions et difficultés soulevés par le présent litige, l’occupation par une famille de l’immeuble au mépris de l’interdiction et le risque d’accident.

Monsieur Y ne justifie cependant pas de la réalité de sa souffrance psychologique, la seule évocation d’une inquiétude liée au litige ne pouvant suffire à caractériser l’existence d’un préjudice moral.

III/ Sur les demandes reconventionnelles du preneur

A) Sur la demande de remise en état de la toiture

L’EURL LE RUTHENOIS sollicite la réparation des désordres consistant en des infiltrations d’eau en provenance de la toiture.

L’article R. 145-35, 1° du code de commerce énonce que ne peuvent pas être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

Le procès-verbal de constat de M^e L M-C en date du 23 novembre 2017 constate l’existence de « multiples voies d’eau dans plusieurs pièces de l’hôtel » et que « l’Hôtel est dans un état général de très grande vétusté et ne se trouve pas hors d’eau ».

Monsieur Y ne conteste pas l’existence d’infiltrations en toiture. Il indique avoir fait réaliser d’importants travaux de réparation en 2015 et en

2016, et produit en ce sens des factures émises par N A et la société G.Y.C CONSTRUCTION, laquelle est désormais en liquidation judiciaire depuis le 20 juin 2017.

Il indique avoir fait établir un devis de réfection par l’entreprise NADALIN qu’il verse aux débats et s’engage à faire réaliser les travaux proposés par le professionnel.

Dès lors, si le tribunal constate l’engagement pris par Monsieur Y de faire réaliser les travaux, il ne peut que relever l’absence d’élément démontrant un quelconque commencement d’exécution desdits travaux.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur Y à exécuter les travaux de réfection de la toiture lui incombant au titre de l’article 606 du code civil.

Néanmoins, compte tenu des engagements pris par Monsieur Y qui

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a débuté des démarches et de l’absence de demande amiable préalable de la part de l’EURL LE RUTHENOIS, il n’y a pas lieu à prononcer d’astreinte.

B) Sur la demande du preneur en réparation de son préjudice

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’EURL LE RUTHENOIS sollicite la réparation de son préjudice en raison de l’attitude du bailleur à son égard, invoquant la mauvaise foi patente de ce dernier et son acharnement délibéré à lui nuire, ainsi que le fait de n’avoir cessé d’user manoeuvres comminatoires pour obtenir une augmentation de loyer au-delà du plafonnement légal.

L’EURL LE RUTHENOIS n’apporte cependant pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur Y, ni de son intention de lui nuire.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

IV/ Sur les autres demandes
Monsieur Y, succombant, devra supporter les frais exposés par

I’EURL LE RUTHENOIS et non compris dans les dépens à hauteur de 1500 euros.

Il sera également condamné aux dépens.

Compte tenu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire s’impose.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur D Y de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

CONDAMNE Monsieur D Y à exécuter, dans un délai de deux mois

à compter de la présente décision, les travaux de réfection de la toiture de

l’immeuble sis 6 et […] à X (81).

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes.

CONDAMNE Monsieur D Y à payer à l’EURL LE RUTHENOIS la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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CONDAMNE Monsieur D Y aux entiers dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE PRESIDENT LE GREFFIER

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