Extrait des minutes du Greffe lu Tribunal de Grande Instance

de BLOIS

1

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 Mars 2019

N° RG 18/00603 – N° Portalis DBYN-W-B7C-DHOD

N° : 19/00063

DEMANDERESSE:

Société SCCV JA VENDOME, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Yves André SEBAUX, avocat au barreau de BLOIS, M^e Patrick

DURAND, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur Y-Z X, demeurant 139 faubourg Saint-Bienheuré – 41100 VENDOME défaillant

DEBATS: à l’audience publique du 05 Février 2019,

JUGEMENT: réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

^Président : Denys BAILLARD, Président

Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 801 du Code de Procédure Civile.

Avec l’assistance de Brigitte RABIER, Greffier

GROSSES et

EXPEDITIONS M^e Yves André SEBAUX

Copie Dossier 05 MARS 2019 FOR: M^e Howevices et DOCRINE, FR.

6. USTAS

Par acte en date du 26 février 2018 la société JA Vendôme, société civile de construction vente (SCCV JA Vendôme), a donné assignation à Monsieur Y-Z X afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

- de voir constaté au visa de l’article 1240 du code civil que le recours introduit par lui à

l’encontre du permis de construire qui lui a été délivré le 1er décembre 2016 procède de considérations totalement étrangères aux normes d’urbanisme qu’une telle autorisation à vocation à sanctionner;

- de dire et juger que ce recours en annulation présente un caractère abusif et fautif au sens de l’article 1240 du code civil;

- de constater que ce recours est d’ores et déjà la cause directe d’un préjudice certain

s’élevant pour elle à 39 706,54 €;

- de condamner Monsieur Y-Z X à verser à la SCCV JA Vendôme la somme de 34 706,54 € ainsi que 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

A l’appui de ses demandes la société JA Vendôme expose qu’elle a conclu avec la ville de

Vendôme en juillet 2015 une promesse de vente portant sur un bâtiment situé dans le quartier de Rochambeau en vue de la réalisation d’un programme immobilier de résidence services séniors.

Elle déposait le 31 mai 2016 en mairie une demande de permis de construire pour la réalisation de ce projet ; le 22 septembre 2016 la Ville de Vendôme votait un avenant à la promesse de vente et le permis était délivré le 1er décembre 2016. Le 1er février 2017, soit à l’issue des deux mois de délai ouvert en la matière, Monsieur

X exerçait un recours gracieux à l’encontre du permis de construire puis face au rejet de ce recours, le 6 mars 2017, Monsieur X saisissait le tribunal administratif

le 9 mai 2017.

Préalablement la SCCV JA Vendôme estime en l’espèce que l’article 56 alinéa 7 du code de procédure civile et l’article 18 du décret du 11 mars 2015 sont inapplicables à la matière considérant que ce contentieux est objectif et ne peut tendre qu’au respect de la légalité et ne constitue pas un litige subjectif entre parties ni un « instrument de discussion » alors que la loi veut justement éviter ce processus qui pénalise le déroulement des activités économiques.

La SCCV JA Vendôme considère sur le fond que ce recours procède de considérations totalement étrangères aux normes d’urbanisme, dont un permis de construire a pour seul objet d’assurer le contrôle, mais vise uniquement, par l’effet pénalisant d’un recours et l’exploitation des délais de procédure, à bloquer, voire compromettre la réalisation du projet

autorisé.

Elle soutient qu’il n’appartient pas à la juridiction d’apprécier à ce stade le bien fondé des moyens présentés à l’appui du recours contre le permis de construire mais bien le but poursuivi par l’auteur, quand bien même la décision sur ce recours serait d’ailleurs encore

pendante. Elle estime que le défendeur ne produit par ailleurs aucun élément précis et étayé de nature à établir que l’atteinte résultant de la future construction est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien

conformément à l’article L600-1-2 du code de l’urbanisme et est dès lors que son action est irrecevable.

Elle précise par ailleurs que Monsieur X n’est pas voisin du terrain à construire mais à plus de 900 mètres à vol d’oiseau et à 1,3 kilomètre du terrain à construire. Elle souligne que le projet de construction se situe dans un ensemble déjà largement urbanisé et par ailleurs celui-ci n’est pas de nature à modifier la circulation sur la voie qui dessert son immeuble.

La SCCV JA Vendôme considère en outre que conscient de cette irrecevabilité le défendeur

a adopté une stratégie contentieuse démontrant qu’il n’a pas réellement le souci de voir un juge statuer sur son recours et notamment sa recevabilité en usant des délais de recours gracieux et contentieux et en s’abstenant de demander d’assortir ce recours contentieux d’une requête aux fins de référé suspension au titre de l’article L521-1 du code de justice administrative.

Elle estime que le défendeur cherche ainsi moins dans l’instance introduite l’intervention

d’une décision de justice statuant sur la légalité du permis de construire qu’un prétexte au report de l’opération qu’il autorise.

Elle considère enfin que son absence de réponse au mémoire déposé en juillet 2017 devant le tribunal administratif et le nouveau recours exercé à l’encontre de la délibération du 22 septembre 2016 relative à la vente du terrain à construire démontrent un peu plus sa volonté de bloquer le projet.

La SCCV JA Vendôme conclut que ce comportement fautif est constitutif d’ un retard qu’elle évalue d’ores et déjà à 24 mois, retard constitutif des préjudices de portage et pertes liés à l’absence de retour sur investissement, de frais de commercialisation et de publicité, moral et d’image, de frais de structure et temps perdu ainsi que de frais d’avocats ; elle estime ce préjudice à la somme total de 39 706,54 €,

La demanderesse sollicite enfin la condamnation du défendeur à lui verser 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur X Y-Z n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2018.

SUR QUOI :

Sur l’application de l’article 56 alinéa 7 du code procédure civile

Le contentieux relatif à la conformité d’un permis de construire est objectif et ne peut tendre qu’au respect de la légalité ; il ne constitue effectivement pas un litige subjectif entre parties ni un «instrument de discussion» entre l’autorité administrative et celui qui agit contre

l’autorisation délivrée.

l’allongement des délais dans ce domaine de droit qui relève de la police spéciale de

l’urbanisme, la demanderesse justifie a fortiori d’un motif légitime de ne pas avoir entrepris préalablement à l’assignation des diligences en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Sur le caractère fautif et abusif du recours à l’encontre du permis de construire du ler

décembre 2016

Il résulte des pièces communiquées que l’action entreprise par Monsieur Y-Z

X repose sur de nombreux griefs d’ordre général tenant :

à l’incompatibilité du projet avec la protection patrimoniale et naturelle du site (à la protection des sites classés, à la protection des zones inondables, d’un site archéologique, la protection des oiseaux et plus largement la santé et l’environnement, sur

l’environnement végétal et la dépollution des sols),

- à l’irrégularité au Plan local d’urbanisme des dérogations à l’implantation du projet en zone du centre urbain de Vendôme,

- à la densité excessive au regard du site, notamment eu égard à la hauteur «manifestement excessive» du bâtiment,

- à l’insuffisance irréductible du stationnement et à l’accès problématique des véhicules, à l’inadaptation des aménagements intérieurs à l’objectif du projet, notamment par

l’inadéquation selon lui du raccordement électrique pour équiper des hébergements de personnes âgées ou le nombre de places de restaurant collectif apparaissant «illusoire et

insuffisant'>,

- à la charge générée pour la collectivité par la construction,

- à l’aspect architectural défaillant sur l’alignement du bâtiment, la hauteur excessive, la

nature des fenêtres,

- à l’illégalité du permis de démolir de la «remarquable»> construction existant sur la quasi

totalité du site.

Il résulte indéniablement de la lecture attentive des griefs relevés dans son acte introductif

d’instance devant le tribunal administratif que Monsieur Y-Z X évoque des sujets très variés relevant tout autant de la préservation de fouilles archéologiques et de vestiges éventuels, de la protection ou la reproduction d’oiseaux mais aussi des conditions d’accueil et de restauration des occupants de la résidence service aux personnes âgées dont la construction est envisagée ou enfin la circulation de certains véhicules encombrants comme les bennes de collecte d’ordures ménagères.

En développant cette argumentation sur des fondements multiples et parfois purement putatifs ou allégués le défendeur n’agit à l’évidence pas dans le souci de considérations visant à l’observation des règles de l’urbanisme mais pour empêcher sinon nuire à un projet qu’il conteste globalement son principe.

En outre l’article L 600-1-2 du code de l’Urbanisme qui fonde l’action de Monsieur Y

Z X dispose que le recours d’une personne (du particulier) pour excès de

pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager n’est recevable que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe.

L’examen des nombreux griefs soulevés ne permet pas d’identifier les éléments susceptibles de caractériser en quoi les futurs travaux sont de nature à affecter directement les conditions

d’occupation de son logement et ce y compris s’agissant de son accès à celui-ci par la route bordant son logement compte tenu tant des voies existantes par ailleurs que de l’éloignement réel de son habitataion du site ou s’élèverait l’immeuble contesté.

Sans préjuger de la décision à intervenir sur la recevabilité de la requête devant la juridiction compétente, cette irrecevabilité apparaît largement soutenable et caractérise aussi, malgré cette fragilité procédurale sérieuse, la volonté du défendeur d’agir contre ce projet et en tout état de cause de retarder par l’action contentieuse sa mise en œuvre.

Cette volonté de retarder les travaux et par voie de conséquence de pénaliser la demanderesse dans son activité résulte aussi des choix de procédure réalisés et particulièrement des délais retenus par Monsieur Y-Z X pour introduire tant son recours gracieux que celui devant la juridiction administrative.

Il convient également et enfin de relever que le défendeur a également introduit parallèlement une autre instance devant la juridiction administrative pour contester plusieurs décisions du conseil municipal de la ville de Vendôme en date des 22 septembre, 20 décembre 2016 et 4 mai 2017 relatifs au projet d’aménagement d’urbanisme qui intègre le programme immobilier dont le permis de construire est contesté.

L’ensemble de ces éléments cumulatifs caractérise le caractère abusif et fautif du recours exercé par Monsieur Y-Z X à l’encontre du permis de construire délivré le 1er décembre 2016 par la Ville de Vendôme à la SCCV JA Vendôme et fonde la demande en réparation du préjudice en résultant.

Sur les préjudices subis

Il est indéniable que le retard apporté à la réalisation des travaux trouve sa causalité directe dans la discussion contradictoire devant la juridiction administrative de la validité du permis de construire

Ce retard est évalué justement à une durée minimum de 24 mois et la communication des diligences de mise en état détaillées devant le tribunal administratif d’Orléans confirme la réalité de ces délais de traitement.

S’agissant du préjudice résultant des frais financiers et de portage et pertes liées à l’absence de retour sur investissement il est réel et établi comme résultant des frais payés par la demanderesse et des retards liés à la perception de la marge escomptée de l’opération, estimée à 170 000€HT, qui ne fructifie pas;

La réparation a hauteur de 12 996 € pour les deux années écoulée apparaît justifiée.

l’évaluation de son préjudice à hauteur 2 170 €, notamment au regard de la facture produite de réalisation du premier film, est fondée.

Le préjudice moral, comme d’image ou de frais de structure subi par la demanderesse et consécutif à l’action abusive introduite par Monsieur Y-Z X, sera justement réparée par l’allocation d’une somme de 5 000 €.

Enfin la demande de règlement des frais d’avocat ne saurait prospérer dans le cadre de la présente procédure et à ce titre; s’agissant des frais engagés par la demanderesse pour soutenir ses arguments devant le juge administratif, il appartient à ce seul juge d’en faire prendre tout ou partie en charge par la partie perdante en application de l’article L 761-1 de code de justice administrative.

Sur les autres demandes :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle et non compris dans les dépens; au vu de la situation respective des parties il convient de condamner Monsieur Y-Z X à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire il convient de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Dit que le recours en annulation introduit par Monsieur Y-Z X à l’encontre du permis de construire délivré le 1er décembre 2016 à la société JA Vendôme, société civile de construction vente, présente un caractère abusif et fautif au sens de l’article

1240 du code civil;

Condamne Monsieur Y-Z X à payer à la société JA Vendôme, société civile de construction vente, la somme de 20 166 € en réparation du préjudice subi;

Condamne Monsieur Y-Z X à payer à la société JA Vendôme, société civile de construction vente, la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Le condamne aux dépens;

Ordonne l’exécution provisoire.

Jugement prononcé le 05 Mars 2019.

LE GREFFIER

xpedition certifiée conforme

Le Greffier en Chef

- 2 MAI 2019

GRANDE

L

A

LE PRESIDENT

[…]