TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 DECEMBRE 2017

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE N° RG : 14/11975

N° de MINUTE :

DEMANDEUR

Monsieur H D

[…]

[…]

représenté par M^e Akil HOUSSAIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 92

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/019669 du 29/08/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Bobigny)

C/

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS AU 25 RUE J K A […] représenté par son syndic bénévole, Monsieur I C

[…]

[…]

représentée par M^e François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 196

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame O, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assistée aux débats de Madame N, Greffière.

DÉBATS

Audience publique du 08 Novembre 2017.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame O, Vice-présidente, assistée de Madame N, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur H D est copropriétaire au sein de l’immeuble sis 25 rue J K à SAINT-DENIS (93) de quatre lots (lot n°2 correspondant à un local commercial sis au rez-de-chaussée du bâtiment A à usage de café, lot n°18 correspondant à une cave, lot n°23 correspondant à une cuisine communiquant avec le café et lot n°24 correspondant à un petit local à usage de WC et de débarras) depuis le 1^er décembre 2010 pour les avoir acquis de Madame X.

La copropriété comprend six copropriétaires (la SCI J K, Monsieur Y, Monsieur Z, Messieurs A et B, Monsieur C et Monsieur D) auxquels s’ajoutent Monsieur et Madame E, propriétaires du lot n° 22 (une cave dépendant du […]. Le syndic est assuré bénévolement par Monsieur I C.

Par exploit d’huissier délivré le 29 septembre 2014, Monsieur H D a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue J K à SAINT-DENIS (93), pris en la personne du syndic, Monsieur I C, afin de voir annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juillet 2014.

Par conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 15 novembre 2016, Monsieur H D demande au tribunal :

— d’annuler le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire tenue le 24 juin 2014, daté du 30 juillet 2014 et comprenant un addendum irrégulier du 15 juillet 2014 aux motifs que tous les copropriétaires n’auraient pas été convoqués, que la SCI J K n’était pas régulièrement représentée en raison de l’appropriation du mandat de son épouse par le syndic, qu’aurait été utilisé le pouvoir non signé d’un copropriétaire absent,

— d’annuler la résolution n°15 du dit procès-verbal qui tend à approuver les voies de fait en termes d’accaparement au travers de travaux non autorisés, annexions de parties communes et transformations illicites de lots de la SCI J K par le truchement du syndic dont il détient les intérêts entre 2009 et 2010, ou subsidiairement, de désigner un expert pour décrire les transformations, accaparement et travaux non autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, réalisés par la SCI J K et Monsieur C, en qualité de syndic, entre mai 2009 et juin 2014,

— de prononcer la nullité des résolutions n°2 et 3 de l’assemblée générale relatifs aux comptes irréguliers pour l’exercice 2014,

— de prononcer la nullité des résolutions n°9, 11, 12, 13 et 16 afférentes aux travaux,

— de rejeter les demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles du syndicat des copropriétaires, Monsieur C n’étant pas autorisé par l’assemblée générale à la présenter,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les fautes ayant été commises en vue de ne pas placer à l’ordre du jour les résolutions sollicitées par eux et pour une résistance gravement fautive aux demandes présentées dans le cadre de la présente procédure,

— de lui donner acte de qu’il contestera l’assemblée générale réunie en 2016,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en raison de son engagement et des déplacements divers, et ce malgré l’aide juridictionnelle dont il bénéficie,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, sous le bénéfice de l’article 10-1 de a loi du 10 juillet 1965 s’agissant des demandeurs, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 mars 2017, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :

— de débouter Monsieur H D de l’ensemble de ses demandes,

— subsidiairement, si un expert était désigné, de mettre la provision à la charge du demandeur,

— de condamner le demandeur à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner le demandeur à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner les demandeurs aux dépens,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2017 et l’affaire mise en délibéré au 13 décembre 2017.

MOTIFS :

Sur la demande d’annulation de l’intégralité du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2014 :

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions des assemblées générales peuvent être contestées, dans les deux mois de leur notification, par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Il résulte en outre de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Il est constant, au vu des écritures des parties et des convocations adressées le 17 juin 2014 en vue de l’assemblée générale, que celle-ci s’est tenue le 15 juillet 2014 malgré la date du 24 juin 2014 figurant sur le procès-verbal, la date du 30 juillet 2014 semblant être celle de la mise en forme du procès-verbal en vue de sa notification aux copropriétaires.

Il apparaît au vu du dit procès-verbal que Monsieur H D a voté contre l’ensemble des décisions prises et il n’est pas contesté qu’il a agi en contestation dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Son action doit dès lors être considérée comme recevable s’agissant de sa demande en annulation du procès-verbal ou, à défaut, de plusieurs de ses résolutions, sans qu’il soit besoin de le préciser à nouveau.

Au motif que tous les copropriétaires n’auraient pas été convoqués

Il résulte des articles 14, 17 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, ainsi que des textes sus-cités, que tous les copropriétaires doivent être convoqués à l’assemblée générale à peine de nullité de ladite assemblée.

En l’espèce, Monsieur H D affirme que Monsieur et Madame E, encore propriétaires d’un lot, n’auraient pas été convoqués ce qui entraînerait la nullité de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires admet que Monsieur et Madame E sont encore propriétaires d’un lot n°14, constitué d’une cave, malgré les ventes intervenues le 13 juin 2006 et le 30 septembre 2010 au profit de la SCP J K et de Monsieur Y.

Il apparaît, au vu des convocations produites par le syndicat des copropriétaires, que les époux E n’ont pas été convoqués, ce qui n’est apparemment pas contesté, le syndicat des copropriétaires indiquant que Monsieur et Madame E pensaient avoir vendu ce lot qui avait visiblement échappé à leur vigilance.

Force est cependant de rappeler que, s’agissant d’une action personnelle même si son auteur n’a pas à établir la preuve d’un grief, seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale.

Monsieur H D ne peut donc valablement fonder sa demande d’annulation du procès-verbal sur cette absence de convocation des époux E.

Au motif que la SCI J K n’aurait pas été régulièrement représentée

Monsieur H D estime que la SCI J K a été représentée par le syndic, Monsieur C qui aurait “nécessairement” reçu une procuration en ce sens de son épouse, gérante de la SCI J K.

S’il est exact qu’en application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic ne peut recevoir mandat d’un copropriétaire pour le représenter à l’assemblée générale, il apparaît, au vu de la délégation de pouvoir du 04 janvier 2006 produite par le défendeur et par la feuille de présence de l’assemblée du 15 juillet 2014, que si la SCI J K a effectivement été représentée par Monsieur C lors de l’assemblée générale, ce n’est pas en vertu d’un mandat donné par Madame L C, gérante de la SCI J K, au syndic mais en vertu d’une délégation de pouvoir conférée par Madame C à son associé, Monsieur I C, pour, notamment, représenter la SCI J K au sein de la copropriété.

Une société copropriétaire étant valablement représentée à l’assemblée générale par l’un de ses représentants légaux, peu important qu’il soit par ailleurs syndic, Monsieur H D ne peut solliciter l’annulation du procès-verbal de ce chef.

Au motif qu’un mandat non signé aurait été pris en compte

Il résulte des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 14 du décret du 17 mars 1967 que chaque copropriétaire peut déléguer son droit de vote à l’assemblée à un mandataire, membre du syndicat des copropriétaires ou non.

En l’espèce Monsieur H D reproche la prise en compte d’un mandat donné par Monsieur Z à Monsieur Y par le biais d’un message électronique.

Le mandat litigieux est constitué par un courrier électronique intitulé “donation de pouvoir” et adressé à Monsieur Y par Monsieur Z le 13 juillet 2014. Il est indiqué “moi Z Omar donne mon pouvoir à Monsieur Y M concernant une AG du 25 rue J K à Saint-Denis le 15 juillet 2014". Le mandataire y a apposé la mention manuscrite “bon pour réception du pouvoir”.

Il sera rappelé, au vu des textes sus-visés, qu’aucune modalité particulière n’est imposée pour la forme et la rédaction du mandat.

Dès lors, les mentions portées sur le mandat critiqué permettant de s’assurer de l’identité du copropriétaire et de celle de son mandataire, de l’assemblée générale concernée, le mandataire l’acceptant et ne disposant pas d’un nombre de mandats supérieur à celui prévu par les textes sus-

cités, et ce mandat ayant été régulièrement mentionné sur la feuille de présence de l’assemblée, il y a lieu de le considérer comme valable.

Monsieur H D ne peut donc se fonder sur ce dernier point pour solliciter l’annulation du procès-verbal dans son intégralité.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2014 :

La résolution n°15 consiste en l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division ainsi que de la nouvelle grille de répartition, selon document joint de Monsieur F, géomètre, ainsi que dans le vote du budget nécessaire à la modification du règlement de copropriété au RCP par publication auprès du bureau des hypothèques par un notaire, pour un montant de 3.000 euros. Cette résolution a été adoptée, seul le demandeur ayant voté “contre”.

Monsieur H D estime qu’il s’agit d’un abus de droit de la part de Monsieur C, qui profiterait de sa qualité de syndic et de copropriétaire majoritaire, pour s’accorder encore plus de droits au sein de la copropriété, notamment en faisant procéder à une modification de l’état descriptif qui entraîne une augmentation de son nombre de tantièmes et donc son pouvoir.

En l’absence de motifs tirés du non respect d’une disposition formelle ou relative aux pouvoirs de l’assemblée, et le tribunal ne pouvant s’immiscer dans la gestion et le fonctionnement de la copropriété, il appartient au demandeur de prouver que la résolution critiquée a été le résultat de manoeuvres destinées à obtenir le vote favorable de certains copropriétaires à une décision contraire à l’intérêt collectif, ou qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l’intérêt commun.

Il apparaît, au vu des pièces produites et notamment du règlement de copropriété dressé le 25 février 1965, de l’état descriptif de division de la copropriété modifié par acte du 08 novembre 1972, des attestations notariées de vente mentionnant les modifications apportées à leurs lots par les vendeurs ainsi que du procès-verbal d’assemblée générale non contesté du 27 août 2009, que la copropriété a subi d’importantes modifications dans sa consistance et son organisation en raison de travaux effectués par les copropriétaires (réunion de deux appartements, création d’une pièce sur une terrasse, réunion de deux lots,…) sans que ces modifications ne soient traduites par une modification de l’état descriptif et des tantièmes afférents.

Il apparaît au surplus, au vu de la requête en désignation d’un administrateur provisoire du 19 février 2009 et du procès-verbal sus-cité du 27 août 2009, que cette discordance persistante, cumulée à une absence de syndic, a motivé la désignation d’un administrateur provisoire et le vote, lors de l’assemblée générale du 27 août 2009, suivant modificatif de l’état descriptif de division établi par Monsieur F, géomètre-expert, de la suppression et de la création de lots, de l’approbation de l’état descriptif, étant précisé que les frais devaient être mis à la charge des demandeurs.

Il semble enfin, étant précisé que l’état descriptif de division de Monsieur F annoncé comme joint à la convocation des assemblées du 27 août 2009 et du 15 juillet 2014 n’est produit par aucune des parties et qu’il sera donc considéré, comme cela semble résulter des écritures des

parties, du même document, que la résolution n°15 de l’assemblée générale du 15 juillet 2014 n’est qu’une confirmation de la résolution n° 2 (points h à m) adoptée le 27 août 2009, avec en sus précision du budget afférent aux frais de publication.

Il apparaît, à l’examen des modifications ainsi apportées, qu’elles concernent plusieurs copropriétaires et pas uniquement la SCI J K.

Outre le fait que le contenu de la résolution n°15 a déjà été pour l’essentiel définitivement adopté le 27 août 2009, force est de constater que Monsieur H D n’établit pas en quoi la mise en concordance entre la réalité de la consistance de la copropriété, résultat du comportement des copropriétaires durant plusieurs années qui pour certains ne sont plus propriétaires, et son état descriptif de division serait contraire à l’intérêts commun.

Il apparaît en outre que Monsieur H D, en dehors de ses affirmations et de sa mésentente visible avec Monsieur C, n’apporte aucun élément objectif établissant que le syndic aurait fait adopter cette résolution grâce à des manoeuvres frauduleuses, la simple mention, à la fin du procès-verbal, que certains votes ont été effectués sur la base de 1000 tantièmes (travaux) et d’autres sur la base de 1171 tantièmes ne constituant pas une telle manoeuvre dès lors que cette modalité est précisée au procès-verbal et qu’en toute hypothèse, Monsieur H D, seul opposant, est largement minoritaire.

Il n’y a dès lors pas lieu d’annuler la résolution n°15.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°9, 11, 12, 13 et 16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2014 :

Monsieur H D souhaite voir annuler ces résolutions, adoptées, qui concernent la réalisation de travaux relatifs à l’isolation des façades et de la toiture, à la réalisation d’une colonne de terre dans la copropriété, au remplacement de la porte d’entrée, au remplacement des fenêtres des parties communes et à l’étanchéité et l’isolation de la toiture-terrasse, en ce que la mise en concurrence nécessaire n’aurait pas été respectée.

Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 que pour les travaux et marchés dont le montant dépasse le montant fixé par l’assemblée générale au-delà duquel la mise en concurrence est nécessaire, celle-ci résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Il convient de souligner dès à présent que la résolution n°13 se contente de “confirmer” une résolution adoptée lors de l’assemblée générale de 2013 votant le principe du changement des fenêtres des parties communes et de l’obtention de devis pour la prochaine assemblée, et précise que les travaux seront réalisés dès l’aval de l’architecte. Cette résolution ne semblant pas impliquer un vote sur un devis contrairement à ce qui est annoncé dans son intitulé, elle ne peut dès lors être critiquée comme ne respectant pas l’exigence de mise en concurrence.

Il apparaît, au vu de la convocation à l’assemblée générale et du procès-verbal, que pour la résolution n°9, deux devis sont évoqués dans la convocation (NET FACADES et JLR) puis un dans les projets de résolution joints à la convocation et dans le procès-verbal de l’assemblée générale (JLR). Pour les résolutions n°11 et 12, il est évoqué un devis (JLR), et pour la résolution n°16, deux devis (NET FACADES et JLR).

Le syndicat des copropriétaires produit au surplus des échanges de messages électroniques courant mai et juin 2014 entre le syndic, Madame G, représentante de la SOREQA (société de requalification des quartiers anciens régissant des programmes de rénovation des

habitats dégradés), et des copropriétaires, révélant qu’il a effectué des demandes de devis, notamment pour le remplacement de la porte avec mise en place d’un système vigic, mais qu’il a rencontré des difficultés pour les obtenir.

Outre le fait qu’aucune des parties ne précise le seuil retenu par l’assemblée générale en application de l’article 21 sus-cité, à supposer que le montant des travaux projetés serait supérieur à celui-ci et impliquerait une mise en concurrence, il est suffisamment établi que le syndic a effectué des demandes de devis et n’a été en mesure que d’en proposer un pour les résolutions 9, 11 et 12 et deux pour la résolution 16.

Force est de constater que le demandeur n’établissant nullement que la société JLR serait la “société de bâtiment de Monsieur C”, il ne peut exiger que tout projet de convention, à supposer qu’un simple devis soit considéré comme tel, soit au préalable soumis à l’autorisation de l’assemblée générale adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi comme exigé par l’article 18 de ce texte.

S’agissant enfin du respect de l’article 19 du décret exigeant qu’en cas de mise en concurrence, chaque devis devait d’abord faire l’objet d’un vote à la majorité de l’article 25, il apparaît que cela ne concernerait éventuellement que la résolution n°16, adoptée à la majorité de l’article 24, pour laquelle deux devis étaient produits.

Cependant, Monsieur H D n’indiquant pas si le marché correspondant à l’étanchéité et l’isolation de la toiture-terrasse dépassait le seuil fixé en application de l’article 21 sus-cité, il ne saurait faire grief à l’assemblée générale de ne pas avoir d’abord voté à la majorité de l’article 25 sur chacun des devis, étant précisé que celle-ci était par ailleurs atteinte, le demandeur étant seul opposant.

Il n’y a dès lors pas lieu d’annuler les résolutions sus-citées pour les motifs évoqués par le demandeur.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°2 et 3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2014 :

Monsieur H D sollicite l’annulation de la résolution n°2 portant approbation des comptes pour l’année 2013 arrêtés à la somme de 1.518,94 euros et de la résolution n°3 portant adoption du budget prévisionnel pour l’année 2014 pour un montant de 1.600 euros aux motifs que les états financiers et les annexes du budget prévisionnel ne seraient pas conformes aux prescriptions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, que le montant de la subvention accordée par la SOREQA ne serait pas mentionné et que le syndic n’aurait pas réparti convenablement les charges liées aux travaux qui en application du règlement de copropriété sont considérées comme des charges spéciales aux copropriétaires de chaque bâtiment.

Il résulte de l’article 11-I du décret du 17 mars 1967 que sont notifiés, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, ces documents étant présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, ainsi que le projet de budget avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté. Il est précisé que la présentation de ces documents doit être conforme aux modèles établis par le décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes.

Le syndicat des copropriétaires affirme que les dispositions sus-citées ont été respectées en ce que les courriers adressés en recommandé le 17 juin 2014 et comprenant les convocations à l’assemblée générale du 15 juillet 2014, contenaient aussi en annexe:

— les devis relatifs aux résolutions travaux

— l’état des dépenses 2013

— le budget prévisionnel 2014

Force est cependant de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les dits documents, se contentant de produire en pièce n°17 “une lettre de convocation” sans les documents censés y être joints selon ses écritures. Cette omission fait obstacle à ce que le tribunal puisse examiner si “l’état des dépenses 2013" et le “budget prévisionnel 2014" constituent des documents respectant les exigences réglementaires.

Il convient par conséquent d’annuler de ce chef les résolutions 2 et 3 du procès-verbal du 15 juillet 2014.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le demandeur :

Monsieur H D sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en raison de problèmes récurrents liés à l’évacuation des eaux usées, de recherche de fuites, de mauvaise gestion par le syndic bénévole.

Force est cependant de constater que si les pièces produites et les écritures attestent largement d’un climat délétère autour de la gestion copropriété et de l’existence d’une animosité réciproque entre les parties, le demandeur ne produit aucune pièce établissant l’existence d’un comportement fautif du syndicat des copropriétaires à son égard et le préjudice en résultant effectivement, les problèmes de fuite ou les allégations de mauvaise gestion ne pouvant être considérés comme des éléments suffisants.

La demande présentée de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 5.000 euros, et ce à titre de dommages et intérêts.

Il convient de relever, comme précédemment et sans qu’il soit besoin d’examiner l’autorisation du syndic pour agir en justice puisqu’il intervient en défense, que si les pièces produites attestent d’un climat dégradé au sein de la copropriété, elles ne permettent pas d’établir l’existence de fautes imputables au demandeur et de préjudices en résultant pour le syndicat des copropriétaires, l’éventuel caractère procédurier du demandeur ne pouvant constituer un motif suffisant.

La demande d’indemnisation présentée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur les autres demandes :

Une demande “de donner acte” n’étant pas une prétention, il n’y a pas lieu de “lui donner acte de qu’il contestera l’assemblée générale réunie en 2016".

Il n’est pas inéquitable, au vu des circonstances du litiges, que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense et non compris dans les dépens. Les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront donc rejetées.

Il convient enfin de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, sous le bénéfice de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant du demandeur.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Annule les résolutions n° 2 et 3 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue J K à SAINT-DENIS (93) réunie le 15 juillet 2014,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue J K à SAINT-DENIS (93) aux dépens,

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur H D sera dispensé de la dépense commune des frais de procédure.

Fait au Palais de Justice de BOBIGNY, le TREIZE DECEMBRE DEUX MIL DIX SEPT.

La minute de la présente décision a été signée par Sophie O, Présidente et par Christine N, Greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Madame N Madame O