DEMANDERESSE

S.A.S. L M

3 avenue L

[…]

représentée par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1796

DÉFENDEURS

Madame F Z

[…]

[…]

Madame D X

[…]

[…]

Madame G H

[…]

[…]

Monsieur I X

[…]

[…]

Madame D Y

821 E Chemin de Vallon-Cros

[…]

Monsieur J X

[…]

[…]

représentés par Maître Aurélie MARTINIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0997

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Renaud SALOMON, Premier Vice-Président Adjoint

Marie-Dominique ANDRIEU, Vice-Présidente

Dominique GILLES, Vice-Président

assisté de Nora BENDERRADJ, Greffier présent lors des débats, et de Mathilde FERTIN, Greffier présent lors du prononcé par mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience du 01 décembre 2014 tenue en audience publique devant M^me ANDRIEU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2015, et prorogé au 17 février 2015 conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

*****

Le 16 mai 2012, la société L M exerçant l’activité d’agent immobilier, a assigné 7 des membres de l’indivision X propriétaire d’un appartement situé 5, place du président Mithouard à Paris 7^e arrondissement, dont la vente lui avait été confiée par mandat du 15 juin 2011, entendant faire constater que ces défendeurs lui avaient confié un mandat exclusif de vente renouvelable par mois pour une période de douze mois avaient commis une faute en vendant par une autre agence, et que dans un tel cas le contrat de mandat prévoit la rémunération de l’agence telle que prévue au mandat, et demandant en conséquence de condamner “in solidum et conjointement” les indivisaires à lui régler la somme prévue au mandat soit 72.500 €.

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 3 avril 2014, la société L M demande au tribunal de :

Vu l’article 815-3 du Code Civil

Vu l’article 1382 du Code Civil

Vu les articles 1998 et suivants du Code Civil

Vu la loi n°70-9 du 02/01/1970

Vu les dispositions des articles L 121-21 et suivants du Code de la Consommation

Vu les pièces versées aux débats,

— Constater que le mandat répond bien dans sa forme aux dispositions de la loi n° 70-9 du 02/01/1970, dite loi Hoguet ;

— Constater que c’est à la demande des mandants que le mandat a été signé chez Madame K X âgée de 97 ans ;

— Constater que les dispositions de la loi Hoguet ne prévoit pas, sous peine de nullité, la présence du délai de rétractation ;

— Constater que les dispositions des articles L 121-21 et suivants du Code de la Consommation ne sont pas d’ordre public ;

— Constater que le mandat n’a pas été dénoncé dans les formes requises au contrat;

En conséquence,

— Dire et Juger le mandat valable et opposable et,

— Constater que Madame F Z, Madame D X, Madame G H, Monsieur I X, Madame D Y et Monsieur J X ont signé un mandat exclusif de vente pour un appartement situé 5, place du Président Mithouard à Paris 7^e pour un prix de 1.950.000,00 € au profit de l’étude L M;

— Constater qu’il s’agissait d’un mandat exclusif renouvelable par mois, jusqu’à une période de douze mois;

— Constater que faute de révocation dans les formes du mandat (en L.R.A.R) ce dernier s’est poursuivi aux mêmes clauses et conditions ;

— Constater que le 12 novembre 2011, les indivisaires portaient le prix du bien à la somme de 1.450.000,00 € ;

— Constater que le 21 novembre 2011, l’étude L M faisait part d’une offre à 1.450.000,00 €, prix auquel les indivisaires mettaient en vente leur bien ;

— Constater que les indivisaires ont alors donné préférence à une autre agence qui avait été contactée en dépit du caractère exclusif du mandat qui unissait les parties ;

— Constater que ce faisant, ils commettaient une faute ;

— Constater que le mandat prévoit, en cas de faute des mandants, la rémunération telle que prévue aux termes du mandat ;

En conséquence,

— Sommer Madame F Z, Madame D X, Madame G H, Monsieur I X, Madame D Y et Monsieur J X de verser aux débats la promesse de vente et l’acte authentique signés avec les acquéreurs de l’appartement sis 5, place du Président Mithouard […]

— Donner acte de ce que l’étude L M se désiste de son action à l’encontre de Madame K X ;

— Les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Et de plus fort,

— Condamner in solidum et conjointement l’ensemble des indivisaires, savoir : Madame K X, Madame F Z, Madame D X, Madame G H, Monsieur I X, Madame D Y et Monsieur J X, à venir régler la somme prévue au mandat, à savoir la somme de 72.500,00 € ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

— Condamner les mêmes in solidum et conjointement à venir régler la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître ORLOWSKA.

La société L M expose que l’étude L M s’est vu confier par l’indivision X, par acte en date du 15 juin 2011, un mandat exclusif de vente d’un appartement de cinq pièces situé 5, place du Président Mithouard – […].

Le mandat était consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable d’un mois, mandat reconductible par tacite reconduction pour une durée maximale de douze mois. Il était rappelé dans le cadre de ce mandat, les obligations du mandataire, mais également les obligations du mandant, au titre duquel il était indiqué :

«  Le mandant […] s’interdit pendant la durée du mandat, de vendre directement ou indirectement sans le concours du mandataire, et s’engage à diriger vers le mandataire, toute offre qui lui parviendrait directement ou indirectement, et ce pendant la durée du mandat […]

Dans l’hypothèse ou nonobstant cette clause, le mandant traiterait sans l’intermédiaire du mandataire, les honoraires ci-après indiqués seraient intégralement dus au mandataire dès l’accord définitif des parties, à titre d’indemnité forfaitaire (article 78 du décret du 10/07/1972).

Honoraires

Pour toute vente conclue pendant le présent mandat, avec un accord présenté ou désigné par les mandataires, les honoraires de l’agence seront d’un montant de 5% TTC à la charge de l’acquéreur […] »

Ce mandat a été établi au nom de chacun des indivisaires, soit :

— Madame F Z,

— Madame K X,

— Madame G H,

— Monsieur I X,

— Madame D Y,

— Monsieur J X,

— Madame D X pour la Succession N X,

— Succession O A,

Ce mandat enregistré sous le N°1096 a été signé par l’ensemble des parties, à l’exception des deux successions pour lesquelles Madame D Y a indiqué avoir reçu mandat.

Le bien était proposé au prix net vendeur de 1.950.000,00 €. Aucune offre n’est parvenue et les indivisaires, par la voix de Madame Y, ont alors baissé le prix. Un e- mail, avec copie de cet e-mail à tous les indivisaires, est adressé le 21 juillet 2011, à l’étude L M pour indiquer qu’ils entendaient baisser le prix de vente dudit appartement. Le 31 août 2011, l’étude L M indiquait qu’il fallait impérativement venir baisser le prix de l’appartement qui était encore trop élevé.

Cette demande a été confirmée par Monsieur A C, aux termes de son email du 10 septembre 2011, adressé à l’ensemble des indivisaires, avec copie à l’étude L M.

À la suite de cela, l’ensemble de l’indivision a décidé de baisser le prix de vente dudit appartement, selon un email adressé par Madame Y à l’étude L M (avec copie à l’ensemble des indivisaires) pour descendre le prix de vente de l’appartement à la somme de 1.650.000,00 € net vendeur.

La vente étant difficile, Madame Z, membre de l’indivision, a alors adressé un nouveau courriel à l’étude L M, pour indiquer que le prix de vente pouvait être baissé à la somme de 1.470.000,00 € frais d’agence compris, à savoir le prix de vente compris entre 1.350.000 € à 1.400.000 € net vendeur.

Le 21 novembre 2011 l’étude L M adressait à l’ensemble des indivisaires, la proposition faite par Monsieur et Madame E P pour venir acquérir le bien au prix de 1.450.000 €, commission d’agence incluse. Cette offre conforme au mandat unissant les parties était remise à l’ensemble des membres de l’indivision et Madame G H donnait son accord écrit le 22/11/11. C’est alors que le 23 novembre 2011, Madame Y qui est membre de l’indivision, indiquait à l’étude L M que le mandat signé par l’ensemble des indivisaires n’était pas valable en ce que deux indivisaires n’auraient pas porté leur signature sur ledit document et qu’en tout état de cause, ils avaient proposé la vente à une autre agence, à laquelle ils donnaient la préférence.

L’étude L M a alors indiqué qu’il s’étonnait de ladite décision et rappelé qu’ils avaient signé un mandat exclusif qui obligeait l’ensemble des membres de l’indivision.

C’est alors que Monsieur C A adressait un courrier à l’étude L M en indiquant n’avoir confié aucun mandat.

Sans entrer dans le débat avec Monsieur A, membre de l’indivision et sur la théorie de l’apparence, le tribunal notera la particulière mauvaise foi de ce dernier, puisqu’il a été régulièrement tenu informé des emails échangés et a même donné son avis avec copie à l’étude L M sur le prix de vente dudit appartement. Toutefois, ce dernier n’ayant pas valablement signé le mandat, aucune demande n’est formulée à son encontre.

En revanche, les autres membres de l’indivision signataires du mandat sont tenus par celui-ci et doivent l’exécuter de bonne foi.

La société L M fait valoir:

1°) Sur la régularité du mandat : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

a) Sur l’inopposabilité du mandat exclusif de vente à l’égard de la succession de Madame O A et de la succession de Monsieur N X, ainsi que de Madame K X Le Tribunal constatera qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de la succession de Madame O A et de la succession de Monsieur N X. Aussi, toute l’argumentation développée par les consorts X à ce titre ne saurait prospérer, et aucun débouté intervenir.

En revanche, il est vrai que Madame K X avait été mise dans la cause, l’étude L M ignorant son décès et ayant pu valablement délivrer l’assignation à son domicile. Compte tenu de cet élément, l’étude L M se désiste de son action à son encontre et il lui en sera donné acte.

b) Sur les irrégularités formelles du mandat

En second lieu, les consorts X évoquent la nullité du mandat en ce que celui-ci ne comporterait pas les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par la loi du 02/01/1970, et notamment ne comporterait pas autant d’exemplaires que de parties.

L’article 6 de la loi HOGUET indique :

« Le mandat de l’agent immobilier relève des dispositions du Code Civil imposant que les actes sous seing privé contenant des obligations réciproques, soient faits en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant des intérêts distincts » (article 1325 du Code Civil et article 6 du 02/01/1970). Il en résulte que le mandat n’est valable qu’autant qu’il est rédigé et signé en deux originaux : un pour le mandant et un autre pour le mandataire.

Il suffit d’un original pour toutes les personnes ayant le même intérêt, ce qui est bien le cas en l’espèce. Donc un seul original est nécessaire côté mandant en cas de pluralité de mandants.

Enfin, et si besoin était, si chaque original du mandat doit comporter la mention du nombre des originaux qui ont été fait, ce qui est bien le cas en l’espèce puisqu’il y a eu deux originaux, en tout état de cause, le défaut de mention qu’ils ont été faits en double, en triple ou plus ne peut toutefois être opposé par celui qui a exécuté de sa part la convention portée au mandat.

En conséquence de qui précède, le grief tiré de l’absence d’exemplaires autant qu’il y a de parties, ne saurait prospérer et les consorts X seront déboutés de ce chef.

c) Sur l’absence de mention du délai de rétractation

Les consorts X indiquent que le mandat a été signé au domicile de Madame K X, ce qui n’est pas contesté par l’étude L M. En effet, c’est à la demande expresse des consorts X que la signature a eu lieu au domicile de leur mère, alors âgée de 97 ans.

Aussi, contrairement à ce que soutenu, l’étude L M n’a pas démarché les consorts X. Bien au contraire, ce sont les consorts X qui ont expressément sollicité l’étude L M (en raison de leurs liens familiaux et d’amitié) pour qu’elle s’occupe de la vente du bien de leur mère.

Par ailleurs, si besoin était, les consorts X n’ont pas souhaité se rétracter et donner des instructions jusqu’au 20 novembre 2011.

Il échet ici de venir rappeler que les conditions d’application de l’article L121-23 du Code de la Consommation ne s’appliquent que lorsqu’un professionnel sollicite lui-même un non professionnel à son domicile, et que sa démarche est à l’origine de la conclusion du contrat. En l’espèce, et cela n’est pas contesté, il a été fait appel à Madame B R S en raison des liens amicaux qui unissait cette dernière aux requérants.

Ceci n’est pas contesté puisque des aveux mêmes des consorts X il est indiqué à la page 3 des conclusions :

« Compte tenu des relations d’amitié liant la famille X à Madame B R S, un mandat de vente exclusif était accordé à la SAS L »

C’est donc uniquement pour les besoins de la cause que cet argument est soulevé, étant précisé que la loi Hoguet n’impose pas la présence du droit de rétractation et les dispositions des articles L 121-23 du Code de la Consommation ne sont pas d’ordre public.

Il importe de rappeler que l’étude L M a été recherchée par les consorts X.

d) Sur la durée du mandat : le mandat est révocable selon les règles prescrites au mandat soit par LRAR. Les consorts X évoquent enfin que le mandat signé avec une clause d’exclusivité aurait été dénoncé par eux selon un email daté du 12/09/2011.

Le mandat unissant les parties stipulait que : « Le présent mandat est consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de 1 mois à compter de ce jour. (signature du mandat le 15/06/2011). Sauf dénonciation, à l’expiration cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin.

Chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec avis de réception, y mettre fin au terme de la période initiale et à tout moment pendant sa prorogation. »

Les termes de l’email du 12 septembre 2011 ne dénonçaient pas le mandat exclusif : « Chère B, Nous avons étudié tes arguments et ceux d’C notre beau-frère, et décidons donc de descendre le prix de l’appartement à 1.650.000 € net vendeur.

Par ailleurs, je t’informe que nous avons donné mandat à une autre agence. Bonne journée . D »

Or, le mandat conserve son caractère exclusif tant qu’il n’a pas été dénoncé, conformément à l’article 4-1 du mandat, par lettre recommandée avec accusé de réception.

C’est dans ces conditions que l’étude L M a poursuivi ses démarches et a donc transmis, le 21 novembre 2011, une proposition d’achat de Monsieur et Madame E P, pour un prix, commission d’agence incluse, de 1.450.000 €, proposition de laquelle il résulte que le 21 novembre 2011, ce mail était lu.

Parfaitement conscients de ce que le mandat, faute de dénonciation dans les formes, conservait son exclusivité, les consorts X prétendent ne pas avoir été en mesure d’apprécier l’étendue de leur engagement.

Ainsi, se plaisent-ils à rappeler les dispositions de l’article 78 du Décret de 1972 pour indiquer que les termes de la clause de durée seraient ambigus.

Ils cherchent à prétendre qu’une fois la période initiale d’irrévocabilité d’un mois, le mandat n’aurait plus été exclusif. Ils font ainsi une inexacte interprétation des termes de ladite clause qui indique qu’à l’issue de la période d’un mois (pendant laquelle le mandat ne peut être révoqué) le mandat est librement révocable ( et ce conformément à l’article 2004 du Code Civil).

2°) les manquements contractuels des indivisaires

— La faute : en dépit du mandat exclusif, le bien est vendu au prix du mandat, par une autre agence. Les indivisaires étaient liés avec l’étude L M en vertu d’un mandat exclusif.

Le 12 novembre 2001, les indivisaires informent l’étude L M de leur volonté de diminuer le prix de vente.

Le 21 novembre 2011, une offre au prix du mandat est adressée par l’étude L M aux indivisaires, qui refusent l’offre invoquant la nullité du mandat et non pas, comme aujourd’hui, la perte de l’exclusivité. Cela démontre la mauvaise foi des défendeurs.

Pour ce faire, ils évoquent la nécessité du consentement unanime de tous les indivisaires pour la vente. Toutefois, le mandat avait été signé par tous les indivisaires mentionnés sur le mandat, en ce compris les deux successions pour lesquelles Madame Y prétendait avoir reçu mandat. D’ailleurs, jamais l’étude L M n’a douté de cette capacité à engager les indivisaires puisque tous les e-mails échangés, l’ont été entre tous les indivisaires en ce compris ceux qui, ont par la suite, contesté le mandat.

Aussi la validité du mandat ne peut être remise en cause, du moins pour ceux qui l’ont signé car leur signature les engage.

Elle évoque sur ce point la jurisprudence : quand la cession d’un bien indivis par un seul indivisaire, qui est valable pour la portion indivise qui lui appartient, n’est pas nulle et produit ses effets entre les cocontractants.

Le contrat par lequel un indivisaire agissant seul donne mandat à un tiers de vendre la chose indivisible est inopposable aux autres indivisaires, sauf ratification, mais n’est pas nul et continue de produire ses effets entre les cocontractants.

En conséquence les indivisaires ayant signé le mandat sont donc tenus par ses termes. Il s’agissait d’un mandat exclusif jamais dénoncé, contrairement à ce que prétendu. Le mail du 12 septembre ne dénonce pas le mandat. Les règles de dénonciation sont énoncées à l’article 1-4 du mandat et n’ont pas été respectées. Cela obligeait l’indivision à passer par l’étude L M avant de venir confier la vente à une autre agence.

Pour s’en défendre, il est opposé l’article 2004 du Code Civil. Or, cet article ne peut déroger à la loi des parties telle que figurant dans le mandat (« les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » article 1134 du Code Civil).

L’article 2004 du Code Civil n’est pas d’ordre public, les parties peuvent donc convenir ensemble des modes de révocation.

En conséquence, faute de révocation dans les formes prévues au mandat, celui-ci s’est poursuivi aux mêmes clauses et conditions.

Elle fait observer que le bien a été vendu à la somme de 1.450.000 € mais que l’indivision X a préféré traiter avec une autre agence à laquelle elle avait donné un mandat au mépris du mandat exclusif unissant les parties.

Le Tribunal notera également, à la lecture des pièces, que jamais l’indivision X n’a prétendu avoir résilié le contrat. Bien au contraire, elle donne des instructions (en ce compris ceux qu’aujourd’hui nie toute relation contractuelle avec l’agence L) jusqu’à la fin novembre 2011.

En réalité, elle a fait travailler deux agences sachant manifestement l’irrégularité des deux mandats.

« Nous constatons que les deux mandats ne sont pas valables puisque non signés par tous les membres de l’indivision. »

Aussi, elle a parfaitement et consciemment poursuivi les relations commerciales avec la concluante tout en sachant, et ce à l’insu de l’étude L, que le mandat signé n’était pas régulier, et sans dénoncer le mandat.

Ce faisant, et à tout le moins pour ceux qui avaient signé le mandat, une faute était commise dont réparation devra être ordonnée.

— Le préjudice : le manque à gagner est égal au montant de la commission qu’aurait dû percevoir l’étude L M si le mandat avait été exécuté de bonne foi. Il est donc demandé la stricte application des termes du mandat qui oblige, en cas de faute de la part du mandant, à venir régler les honoraires auxquels aurait pu prétendre le mandataire.

En conséquence, la proposition faite par l’étude L M portant sur la somme de 1.450.000 € et le montant des honoraires prévu audit mandat étant de 5% TTC, il est demandé la condamnation conjointe et solidaire de l’ensemble des indivisaires à venir régler la somme de 72.500 € TTC.

— Sur la mauvaise foi des consorts X qui ont utilisé les recherches de l’étude L pour faire augmenter le prix de vente de leur bien.

Ils n’ont pas voulu mettre un terme au mandat les unissant avec l’étude L, bien au contraire, ils ont voulu mettre en compétition les deux agences afin de faire monter les prix.

Elle demande aux défendeurs de communiquer l’intégralité de la promesse de vente et de l’acte authentique.

Madame F Z, Madame G H, Monsieur I X, Madame D Y, Monsieur J X et Madame D X répliquent par conclusions signifiées par acte du palais le 3 février 2014 tendant à :

Vu l’article 6 de la Loi n°70~9 du 2 janvier 1970

Vu l’article 65 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Vu les articles L121-21 et suivants du Code de la Consommation

Vu les articles 2004 et suivants du Code Civil

Vu la jurisprudence

— Recevoir les consorts X en leurs écritures

Y faisant droit In limine litis,

— Prendre acte du décès de Madame K X, survenu le 11 mai 2012

— Prendre acte du désistement d’instance de la SAS L-M à l’égard de Madame T K X

— Prendre acte de l’acceptation de ce désistement par les Consorts X

En conséquence,

— Débouter la SAS L-M de l’intégralité des demandes dirigées à son encontre en ce qu’il est sollicité la condamnation conjointe et in solidum de Madame Q X envers les autres membres de l’indivision.

— Enjoindre à la SAS L-M de communiquer l’original du mandat signé le 15 juin 2011 et de l’intégralité de ses annexes

— Constater l’inopposabilité du mandat exclusif de vente régularisé à l’égard de la succession de Madame O A et de la succession de Monsieur N X

— Débouter la SAS L-M de l’intégralité des demandes dirigées à son encontre en ce qu’il est sollicité la condamnation conjointe et in solidum de Madame D X pour la succession de Monsieur N X envers les autres membres de l’indivision.

— Déclarer nul et de nul effet le mandat d’exclusivité signé le 15 juin 2011 entre la SAS L-M et les Consorts X pour défaut du nombre d’exemplaires requis

— Déclarer nul et de nul effet le mandat d’exclusivité signé le 15 juin 2011 entre la SAS L-M et les Consorts X pour absence de mention du délai de rétractation

— Constater la libre révocabilité du mandat

— Constater la dénonciation de l’exclusivité au 12 septembre 2011

— Dire n’y avoir lieu à commission ou à indemnisation

— Débouter la SAS L – M de l’intégralité de ses demandes

— Condamner à titre reconventionnel la SAS L-M à verser aux consorts X la somme de 3.500 €uros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la SAS L-M aux entiers dépens.

Les défendeurs exposent que le décès de Madame K X, est intervenu le 11 mai 2012 soit antérieurement à l’introduction de l’instance: aucune demande ne peut être formulée à son encontre.

Malgré son désistement à son égard, la SAS L M persiste à solliciter la condamnation conjointe et in solidum de Madame K X aux côtés des autres indivisaires: elle devra en conséquence être déboutée de l’intégralité des demandes dirigées à l’encontre de Madame K X.

Ils relatent que l’indivision X est propriétaire d’un appartement […] à […], que compte tenu des relations d’amitié liant la famille X à Madame B R S, une partie des indivisaires X régularisaient au profit de la SAS L-M, Agence immobilière, un mandat exclusif de vente, signé le 15 juin 2011 dans l’appartement des concluants.

Contrairement à ce qui est soutenu, Madame Y n’a jamais donné mandat pour les successions de Madame O A ou de Monsieur N X, mais simplement pour sa mère, Madame K X alors âgée de 97 ans et hospitalisée en maison de retraite.

Très curieusement, l’Agence n’a jamais remis aux indivisaires l’original du mandat signé: il lui est donc fait sommation de communiquer l’original du mandat de vente signé entre les parties le 15 juin 2011 et de ses annexes, qui doivent nécessairement contenir les mandats dits régularisés par Madame Y.

Les conditions de cette signature au domicile sont reconnues par l’Agence aux termes de ses écritures :

« La signature a eu lieu au domicile de leur mère…"

Le prix de vente initial était fixé à la somme de 1.950.000 € net vendeur, les honoraires de l’agence étaient fixés pour un montant de 5% TTC.

La période d’exclusivité de ce mandat était consentie pour une durée irrévocable d’un mois, sans pouvoir, sauf dénonciation, excéder une période maximale de 12 mois. Après plusieurs mois de mise à disposition sur le marché sans pour autant recevoir d’offres d’achat, l’Agence L M sollicitait de l’Indivision X qu’elle consente à baisser la mise à prix. Par mail en date du 12 septembre 2011, l’indivision X informait la SAS L-M qu’elle consentait de baisser le prix de vente de l’appartement à la somme de 1.650.000 € net vendeur. Elle l’informait également avoir donné mandat à une autre agence, dénonçant ainsi clairement l’exclusivité jusqu’alors accordée à la SAS L-M. Contrairement à ce qui est soutenu, il n’était pas mis fin au mandat mais simplement à son exclusivité. Il n’y a donc rien d’étonnant à ce que les relations entre les parties se soient poursuivies après cette date et que des échanges de mails aient pu intervenir, surtout au regard des relations d’amitié qui existaient entre les parties. La SAS L-M n’a formulé aucune observation, acceptant ainsi purement et simplement la dénonciation de son exclusivité. Elle ne pouvait donc ignorer cette situation.

Ne parvenant toujours pas à trouver d’acquéreurs pour le bien, l’Agence DUQUESENE-M sollicitait de nouveau les consorts X afin qu’ils baissent encore une fois le prix de vente de l’appartement, pour un prix net vendeur compris entre 1.300.000 € et 1.400.000 €.

L’Agence L-M présentait aux consorts X une offre d’achat des époux E pour un montant de 1.450.000 €, frais d’agence inclus, le 21 novembre 2011. Immédiatement, les consorts X prenaient attache auprès de l’Agence lui faisant part de leur refus de cette offre, au privilège d’une proposition effectuée par l’Agence BRETEUIL-IMMO, qui s’est montrée beaucoup plus réactive et efficace dans la gestion de cette vente.

A aucun moment les Consorts X n’ont caché cette vente et s’interrogent sur la sommation de communiquer qui leur est aujourd’hui faite.

L’Agence L-M a tenté de faire pression sur l’Indivision X pour obtenir le paiement d’une commission qui ne saurait lui être due, arguant d’une prétendue exclusivité, passant curieusement sous silence la dénonciation du 12 septembre 2011.

Madame F Z, Madame G H, Monsieur I X, Madame D Y, Monsieur J X, et Madame D X soulèvent d’abord l’inopposabilité du mandat exclusif de vente régularisé à l’égard de la succession de Madame O A et de la succession de Monsieur N X au vu des signatures figurant en dernière page du mandat exclusif signé le 15 juin 2011, qui n’est pas signé ni de la part de la succession de Madame O A, décédée le 1^er juin 2011 ni de celle de Monsieur N X, décédé le […].

Ils soutiennent que Madame Y n’avait donné mandat que pour le compte de Madame K X, aujourd’hui décédée mais non pour le compte de la succession de Madame O A ou pour le compte de la succession de Monsieur N X. Ils observent que l’Agence indique en page 7 de ses conclusions n°2 qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de la succession de Madame O A et de la succession de Monsieur N X mais ne craint pas de solliciter la condamnation conjointe et in solidum de Madame D X pour le compte de la succession de Monsieur N X. Qu’elle devra en conséquence être déboutée de ses demandes.

Ils soutiennent que le mandat litigieux ne peut en aucun cas leur être opposé.

Ils invoquent également les irrégularités formelles du mandat au regard de l’article 6 de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 qui exige que le professionnel de l’immobilier soit titulaire d’un mandat écrit pour intervenir dans des contrats portants sur les biens d’autrui ou dans leur gestion, mandat qui doit comporter des mentions obligatoires prescrites à peine de nullité, dont le nombre d’exemplaires du mandat: conformément aux dispositions de l’article 65 du Décret n"72-678 du 20 juillet 1972, le mandat doit être rédigé en autant d’exemplaire que de parties, que chaque original doit indiquer en combien d’originaux il a été établi et comporter mention du numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats, conformément à l’article 72 du décret susvisé, ils soutiennent que chacune de ces exigences est requise à peine de nullité du mandat et qu’il est indiqué que le mandat a été établi en deux exemplaires alors qu’il est fait mention de huit signataires concernant les consorts X.

Ils poursuivent sur l’absence de mention du délai de rétractation: puisque le mandat litigieux n’a pas été signé dans les locaux de l’agence mais à domicile, dans l’appartement à vendre, compte tenu des relations amicales d’enfance liant Madame B R S aux requérants, ce qui a été reconnu par l’Agence,que dès lors, ledit mandat devait recevoir les règles d’application relative aux mandats conclus à domicile, et notamment la mention du délai de rétractation de 7 jours, le mandant pouvant annuler dans les 7 jours tout mandat signé à son domicile, conformément aux dispositions des articles L121-21 et suivants du Code de la Consommation, que cette règle s’applique en effet même si le vendeur a lui-même demandé au démarcheur de se déplacer, qu’il s’agit de la simple application des dispositions de l’article L121-21 du Code de la Consommation, qui exige un formulaire détachable de leur mandat offrant à leur client une faculté de rétractation et que la Cour de Cassation considère que le non-respect de ce formalisme est sanctionné par la nullité relative de la Convention litigieuse.

Ils affirment la fin de l’exclusivité du mandat en se fondant sur la rédaction de la clause 1.4 du mandat relative à la durée, à la prolongation et à la résiliation du mandat; qu’il y est en effet stipulé :

« Le présent mandat est consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de 1 mois à compter du 15 juin 2011. Sauf dénonciation, à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une période maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin.

Chacune des parties pourra moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation. " or, l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dispose que : Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents. Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s’appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :

1° La vente d’immeuble par lots ;

2° La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.

Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé.

Or, à la lecture du mandat, à l’issue de la période irrévocable d’un mois, il n’est pas expressément mentionné que le mandat conservera un caractère exclusif, que les consorts X ont donc légitimement et très justement pensé qu’ils n’étaient plus liés par une exclusivité, qu’il a par ailleurs été démontré que la dénonciation a eu lieu dès le 12 septembre 2011 soit bien avant la proposition faite le 21 novembre 201, que l’article 2004 du Code civil pose le principe de la libre révocation du mandat, de sorte que la dénonciation faite au travers du mail du 12 septembre 2011 est parfaitement régulière, que la Doctrine retient au surplus qu’entre les parties, la révocation peut être expresse ou tacite, que le fait que cette dénonciation ait été faite par mail n’a rien d’étonnant compte tenu des relations d’amitié existant entre les parties et que l’Agence n’a pas apporté la moindre réponse par mail du 12 septembre, pourtant clairement informé de l’intervention d’une autre agence; alors que si l’Agence avait encore été liée par l’exclusivité, elle n’aurait pas manqué de rappeler immédiatement cette situation aux consorts X et d’attirer leur attention sur les risques auxquels ils s’exposaient à conclure avec une autre agence, en dépit de l’exclusivité. Ils soutiennent qu’en s’abstenant de le faire, la SAS L M a tacitement accepté la révocation, laissant légitimement penser aux consorts X qu’ils étaient déliés de l’exclusivité.

Ils fondent leur demande indemnitaire sur les tentatives d’intimidation dont ils ont fait l’objet.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 septembre 2014.

SUR CE

Après le décès de M^me K X, signataire du mandat, la société L M se désiste à l’égard de celle-ci et ne formule plus demande qu’à l’encontre des six autres signataires du mandat. Il n’y a donc pas lieu de prendre ou de donner d’acte ou de se prononcer sur l’opposabilité du mandat.

La société L M est demanderesse à l’instance et doit rapporter la preuve, d’abord, de la régularité et de la validité du mandat qui fonde sa demande.

En sa qualité de professionnel fournisseur de services elle est soumise aux dispositions générales du Code de la Consommation en sus de celles régissant son activité d’agent immobilier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le mandat dont elle se prévaut a été signé “hors établissement” et plus précisément dans l’appartement à vendre, place du président Mithouard, adresse que l’assignation délivrée par la société L M indique être celle du domicile de M^me K X, l’une des indivisaires, mandante, décédée depuis.

Quels que soient les liens existant entre certains indivisaires et la représentante de la société L M, il appartenait à celle-ci, professionnelle, de garantir les droits des consommateurs profanes qu’étaient ses mandants, et de satisfaire aux exigences des articles L 121-21 et suivants du Code de la consommation dans sa rédaction applicable aux contrats conclus à cette date.

Contrairement aux dires de la société L M, l’article L 121-21 du Code de la consommation comme les suivants sont d’ordre public et doivent s’appliquer même lorsque c’est à la demande du client que le contrat n’a pas été conclu dans l’établissement.

En application des dispositions de ces textes, la société L M devait dispenser à ses clients, mandants, une information complète notamment sur le droit de rétractation qui leur était ouvert pendant 7 jours et leur fournir un formulaire destiné à faciliter l’exercice éventuel de leur droit de rétractation.

La sanction du non-respect de cette obligation est la nullité du contrat ainsi qu’il ressort des dispositions de l’article L 121-23 du Code de la consommation dans sa rédaction applicable.

A défaut de pouvoir justifier d’un mandat régulier et valable, la société L M ne peut se prévaloir de la clause de ce contrat prévoyant son indemnisation en cas de faute des mandants. Elle doit donc être déboutée de sa demande.

Succombant à l’instance, la société L M doit en supporter les dépens ainsi qu’une indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile que le tribunal fixe à la somme de 3.000 €.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant contradictoirement en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare parfait le désistement de la société L M à l’égard de M^me K X et dit qu’il n’y a donc pas lieu de prendre ou de donner acte ou de se prononcer sur l’opposabilité du mandat,

Déboute la société L M de sa demande en paiement à l’encontre de

— Madame F Z,

— Madame G H,

— Monsieur I X,

— Madame D Y,

— Monsieur J X,

— Madame D X

sur le fondement du mandat du 15 juin 2011 frappé de nullité,

Condamne la société L M aux dépens ainsi qu’à payer aux défendeurs ci-dessus, communs en intérêts, la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 17 Février 2015

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

1:

Expédition exécutoire

délivrée à M^e MARTINIE

le:

Copie Certifiée conforme

délivrée à M^e ORLOWSKA

le :