DEMANDEURS

Madame P Q R épouse X

[…]

[…]

Monsieur Z X, intervenant volontaire, en qualité d’héritier de Monsieur D X

[…]

[…]

Madame E X, intervenant volontaire, en qualité d’héritière de Monsieur D X

[…]

[…]

représentés par M^e Céline TULLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1987

DÉFENDERESSES

S.A. […]

[…]

[…]

représentée par M^e Matthieu PATRIMONIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0133

F G U judiciaire es qualité de mandataire liquidateur de la société RESIDENCE LE BEAU SITE, SARL

[…]

[…]

représentée par Maître Olivier DEBEINE de l’AARPI DEBEINE & FFRENCH, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0504

S.C.P. I-S prise en la personne de M^e H I mandataire liquidateur.

34, rue Saint-Anne

[…]

S.A.R.L. ALFIM

[…]

[…]

représentées par M^e Nathalie ABIHSSIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1485

SELARL T U V prise en la personne de Me

AE AF-AG mandataire judiciaire es qualité de liquidateur de la

SAS AB O devenue SAS OPTIALE GESTION

[…]

[…]

défaillant

Madame J K, ès qualités de mandataire judiciaire de la société GEVH

76, rue du Faubourg Saint-Denis

[…]

S.A.S. CABINET AB-O, membre de la Chambre Nationale des Conseillers en Investissements Financiers.

[…]

[…]

S.A.S. AD AB-O HOLDING

[…]

[…]

représentées par M^e Joseph HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0933

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice W-AA, Vice-Présidente

Hélène DUBREUIL, Vice-Présidente

Jérôme HAYEM, Vice-Président

assistés de Murielle C, Greffier

DÉBATS

A l’audience collégiale du 10 Septembre 2015 présidée par M^me W-AA et tenue en audience publique, rapport a été fait par M^me W-AA, en application de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2015.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire, en premier ressort

Les époux X exploitant une pharmacie située à FOLSCHVILLER (57), désireux de placer les fonds résultant de sa vente dans le but de percevoir un complément de retraite, ont contacté le cabinet AB-O faisant partie du AD AB-O HOLDING (GEVH) spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine, dont le représentant est M. Y.

Une étude de patrimoine réalisée début 2009 préconisait un placement en assurance-vie et développait les avantages du statut fiscal du loueur en meublé non professionnel, qui permettait de réduire le poids des impôts fonciers par la possibilité de déduire des recettes locatives, toutes les charges, ainsi que de pratiquer un amortissement de 2,5 % l’an du prix d’acquisition et de 10 % l’an du prix de la valeur du mobilier, ce statut pouvant même entraîner, pour la première ou la deuxième année en raison des frais d’acquisition et de ses amortissements, un déficit imputable sur les revenus de même nature.

Les époux X ont opté pour l’achat de deux lots (chambres) dans deux copropriétés différentes, données à bail commercial à deux sociétés exploitant une maison de retraite pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Ils ont acquis le 2 décembre 2009 auprès de la SARL ALFIM une chambre située à TILLY SUR SEULLES (14250) dans le CALVADOS au prix de 118.400 euros, outre les droits pour 6.027 euros, soit au total 124.427 euros, ledit investissement devant générer, aux termes du bail commercial consenti le même jour, avec la SARL RESIDENCE LE BEAU SITE un revenu locatif H.T. de 6.200 euros, le loyer étant soumis à la TVA.

Puis le 28 décembre 2009, ils ont acquis auprès de la même société un lot dépendant d’une copropriété située à NAMPCEL (60400), donné en location à la SARL RESIDENCE DU CHATEAU DE NAMPCEL dont le gérant est M. Y, qui devait générer, aux termes du bail commercial consenti le même jour, un revenu locatif H.T. de 9.104,65 euros le loyer étant soumis à la TVA.

L’intégralité des lots n’ayant pas été vendu dans le courant de l’année 2010, l’EHPAD de NAMPCEL n’était pas en activité ou uniquement de manière partielle occasionnant un défaut de règlement des loyers.

Concernant l’EHPAD de TILLY SUR SEULLES, un glissement de terrain a eu lieu en décembre 2010 entraînant la fermeture d’une partie de la maison de retraite et l’intervention de l’autorité de tutelle, l’ARS et du préfet du CALVADOS. Le permis d’extension pour 51 chambres a été annulé. L’EHPAD a été définitivement fermée et placée en liquidation judiciaire. Une procédure administrative est actuellement toujours en cours devant la Cour Administrative d’Appel de NANTES.

La SARL RESIDENCE DU CHÂTEAU DE NAMPCEL a été mise en redressement judiciaire le 6 avril 2011 par jugement du tribunal de commerce de COMPIEGNE et Maître L M désigné administrateur judiciaire.

La société RESIDENCE LE BEAU SITE a été mise en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de PARIS en date du 20 mai 2011.

La SARL ALFIM a été déclarée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de PARIS du 15 septembre 2011 et la SCP AC-S, désignée en qualité de mandataire liquidateur.

La G.E.V.H a été déclarée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de PARIS en date du 18 juin 2013 ayant désigné Maître J K en qualité de liquidateur judiciaire.

Le 1^er juin 2011, les époux X ont assigné les différents intervenants essentiellement en nullité des ventes et paiement de dommages-intérêts.

M. X étant décédé en cours de procédure le 15 novembre 2013, ses deux enfants Z et E X sont intervenus volontairement à la procédure en leur qualité d’héritiers.

Vu, suite à l’assignation délivrée le 1^er juin 2011 et l’assignation en intervention forcée de la compagnie COVEA RISKS en date du 9 avril 2013, les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2014 par les consorts X, qui demandent au tribunal, au visa des articles 1108 et suivants du Code Civil et l’existence d’un dol manifeste et prouvé, de :

• prononcer la nullité de l’acte de vente conclu le 2 décembre 2009 en l’étude de Maître A, notaire à B-SUR-CHER, concernant l’acquisition d’un lot numéro 7 correspondant à une chambre avec douche et WC situé au rez-de-chaussée du bâtiment A dans un ensemble immobilier situé à […],

• condamner solidairement l’ensemble des défendeurs à leur verser en remboursement des frais d’acquisition la somme de 118.400 euros en principal outre 6.027 euros au titre des droits outre toutes sommes liées à l’acquisition,

• condamner solidairement les défendeurs à leur verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi

• dire que l’intégralité des loyers perçus par les époux X au titre de leur location leur resteront acquis à titre d’indemnisation de leur préjudice,

• dire que l’intégralité des frais liés à l’exécution de la présente décision, y compris les actes notariés et les différents enregistrements et inscriptions, resteront à la charge des requis,

• condamner solidairement les défendeurs à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

• assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire

• condamner solidairement les requis aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Céline TULLE, avocat aux offres de droit.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2012 par la société ALFIM SARL et la SCP I-S, en la personne de M^e H I, es-qualités de mandataire liquidateur de la société ALFIM, qui demandent au tribunal, de:

— prendre acte de l’intervention de la SCP I-S, en la personne de Maître H I, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société ALFIM en liquidation judiciaire,

— déclarer les époux X mal fondés en leur demande et les en débouter,

SUBSIDIAIREMENT, et pour le cas où, par extraordinaire, le tribunal déciderait de recevoir les époux X en leurs demandes :

— admettre au passif dressé par le mandataire liquidateur de la société ALFIM la créance des époux X cantonnée à 118.400 euros, prix d’achat du lot objet de la présente instance, outre les frais d’acquisition, soit 6.027 euros,

— les débouter du surplus de leurs demandes,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— les condamner à payer à la SCP I-S, ès-qualités, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2012 par la société N O ET LE AD ELYSES O HOLDING-GEVH, qui demandent au tribunal, de :

— constater la mise en cause du mandataire liquidateur de la société ALFIM.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions tendant à la résiliation de la vente du lot de copropriété situé à TILLY SUR SEULLES ([…], consentie le 2 décembre 2009,

— mettre hors de cause les sociétés SAS AB O et AD AB O HOLDING.

— condamner les époux X aux entiers dépens de l’instance.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2013 par Maître J K, ès-qualités de Liquidateur Judiciaire de la SAS G.E.V.H – AD AB O HOLDING, qui demande au tribunal, de :

— la recevoir en son intervention ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS G.E.V.H AD AB O HOLDING

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte aux écritures prises par cette dernière société, signifiées par e-barreau le 14 septembre 2012.

— déclarer en conséquence que l’instance peut se poursuivre en application de l’article L.622-22 du Code de Commerce.

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2014 par la société COVEA RISKS, qui demande au tribunal, au visa des articles 28.4.c et 30 e de la loi du 4 janvier 1955 et du contrat d’assurance (police n° 11.788.909) souscrit par la chambre nationale des conseillers en investissements financiers (CNCIF) auprès de la compagnie COVEA RISKS, des articles L.112-1 et L.112-6 du Code des assurances, de :

— dire et juger irrecevables les demandes des consorts X, faute de justification de la publication de leurs assignations aux fins de nullité de l’acte de vente du 2 décembre 2009,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que le contrat d’assurance de responsabilité civile souscrit par la CNCIF auprès de la compagnie COVEA RISKS n’a nullement vocation à s’appliquer dans le cas présent, pour les raisons développées dans le cadre des présentes écritures,

Très subsidiairement,

— faire application de la franchise contractuelle d’un montant de 5.000 euros, opposable aux consorts X

— réserver l’application du plafond contractuel de garantie,

En tout état de cause,

— condamner les consorts X ou tous autres succombants, in solidum, au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il y a lieu pour un exposé détaillé des moyens des parties de se reporter à leurs conclusions signifiées aux dates ci-dessus visées en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les interventions volontaires

Attendu qu’il y a lieu de recevoir la SCP I-S, en la personne de Maître H I, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société ALFIM en liquidation judiciaire, en son intervention volontaire ;

Attendu qu’il convient de recevoir Maître J K, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS G.E.V.H – AD AB O HOLDING, en son intervention ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS G.E.V.H AD AB O HOLDING ;

Sur la recevabilité de la demande de nullité de la vente intervenue le 2 décembre 2009

Attendu que la compagnie COVEA RISKS soulève l’irrecevabilité de la demande de nullité de la vente des consorts X, faute de justification de la publication de leurs assignations aux fins de nullité de l’acte de vente du 2 décembre 2009 ;

Mais attendu que les consorts X justifient avoir publié leur assignation le 8 juin 2015 auprès du service de publicité foncière de CAEN 2 en application des dispositions des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ; que leur demande est recevable ;

Sur la demande de nullité de la vente intervenue le 2 décembre 2009

Attendu que les consorts X exposent que :

— M Y, par le biais de ses différentes structures, s’est porté acquéreur de différents immeubles qu’il a segmentés en cellules et vendus ensuite à des particuliers en leur proposant de les mettre en location au profit de sociétés exploitant des Etablissements d’Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) ; il était présent à tous les niveaux de l’opération : gérant du cabinet N O, gérant de la SAS AD N O, animateur de la société ALFIM qui a vendu les chambres aux époux X représente la SARL RESIDENCE DU CHATEAU DE NAMPCEL d’une part, et la SARL RESIDENCE LE BEAU SITE, d’autre part, exploitant chacun des deux établissements concernés ; il représentait indifféremment l’une ou l’autre de ses sociétés,

— les époux X ont subi des pressions pour signer avant la fin de l’année civile alors qu’ils ne disposaient que de peu d’informations sur le bien qu’ils devaient acheter qu’ils n’ont pu visiter,

— la société ALFIM, vendeur, a connu des difficultés dans d’autres opérations similaires et s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas contracté,

— l’opération présentée comme un investissement sans risque s’est révélée un fiasco ; ils ont été en définitive victimes d’une arnaque à grande échelle puisque probablement les fonds versés ont permis de désintéresser les précédents acquéreurs en attente du règlement de leurs loyers.

— les difficultés étaient connues de tous les intervenants de la chaîne contractuelle, le CABINET AB O qui a proposé le projet, la société ALFIM ayant vendu le bien, et les deux sociétés d’exploitation des EHPAD dont l’une est gérée en direct par M Y,

— le vice de leur consentement par dol est établi tant par les courriers de M Y, qui dirige plusieurs sociétés, que par la preuve de l’existence de difficultés précédemment aux acquisitions.

— l’arrêté préfectoral de février 2009 concernant l’autorisation d’exploitation a ensuite été dénoncé ; M. Y ne pouvait ignorer les difficultés et les a volontairement dissimulées ;

— cette opération ne se fera probablement jamais en dépit des promesses de M Y, poursuivi pénalement par d’autres investisseurs, qui laisse entendre que les juridictions administratives lui donneront prochainement raison et l’autoriseront à construire les bâtiments et à exploiter une maison de retraite dans les lieux achetés,

— ils ont appris que les autres copropriétaires de la Résidence étaient plus ou moins régulièrement payés des loyers par une structure tiers dont M Y semble être le dirigeant, la société ARCADIA PATRIMOINE alors qu’ils ont été privés de règlement ;

Qu’il invoquent des manoeuvres dolosives de l’ensemble des intervenants et sollicitent en conséquence d’une part la nullité de la vente et d’autre part divers dommages-intérêts ;

Attendu que les sociétés AB O et GEVH contestent tout dol ; soutiennent que les difficultés rencontrées par la société LE BEAU SITE exploitant la maison de retraite sont consécutives à des événements imprévisibles (glissement de terrain en décembre 2010 et dépôt de bilan de la société exploitante) au moment de l’étude patrimoniale ; que conscientes des difficultés rencontrées par les acquéreurs, elles ont essayé d’y pallier en payant diverses sommes pour amortir les pertes de loyers et les consorts X reconnaissent avoir reçu la somme de 6.150 euros ; que de plus leur dirigeant M Y a accepté de prendre en charge les frais de procédure puisque les trois décisions de la préfecture, constituées par l’annulation du permis d’extension, la fermeture d’une partie du bâtiment, l’annulation de l’autorisation d’exploiter, ont fait l’objet de procédures devant le tribunal administratif de CAEN qui sont à présent suivies pour le compte de la société RESIDENCE LE BEAU SITE en liquidation judiciaire, par leur dirigeant M Y à titre personnel ; qu’en cas d’investissement non spéculatif, non soumis aux marchés financiers, elles ne sont pas tenues à une obligation de mise en garde mais seulement d’information ; qu’elle ne peuvent être tenue pour responsable du placement en redressement judiciaire de la société RESIDENCE LE BEAU SITE ;

Attendu que la société ALFIM, indique avoir acquis la maison de retraite dont l’aggrandissement par la construction de 25 chambres supplémentaires était prévu, un permis d’extension ayant été obtenu par l’EHPAD exploitant ; que des difficultés sont intervenues entre la société RESIDENCE LE BEAU SITE, exploitante, et différents copropriétaires en raison d’un glissement de terrain survenu en décembre 2010, entraînant la fermeture partielle de la maison de retraite et la rétractation de l’autorisation d’extension ; que par suite, à la demande de l’ARS, le préfet du CALVADOS a prononcé deux arrêtés (fermeture provisoire, puis fermeture définitive) de l’EHPAD ; que ces arrêtés sont querellés devant les juridictions administratives (actuellement devant la cour d’appel administrative de NANTES) ; que l’investissement demeure aléatoire dans l’attente de l’issue de la procédure ; qu’il n’est pas démontré de manœuvres dolosives, ni de difficultés préexistantes ; que si la location meublée qui conditionnait la manifestation de la volonté n’a pu se poursuivre dès janvier 2011, ce n’est pas en raison de difficultés constatées préalablement à la vente, mais des mesures prises par l’ARS et le préfet du CALVADOS ; que cette situation était imprévisible en décembre 2009 ; que l’EHPAD exploitante a réglé normalement les loyers jusqu’au mois de décembre 2010, date des désordres survenus, entraînant les difficultés qui se sont succédés jusqu’à sa fermeture définitive ;

Que la compagnie COVEA RISKS invoquent des exclusions de garanties et conclut essentiellement au débouté des consorts X subsidiairement à l’application d’un plafond et d’une franchise ;

Sur ce,

Attendu que les consorts X sollicitent la nullité de la vente sur le fondement de manoeuvres dolosives commises par l’ensemble des intervenants de cette opération ayant eu pour effet de vicier le consentement des époux X lors de la conclusion de l’acte ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 1116 du code civil que :

“ Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé” ;

Que le dol n’entraîne la nullité que s’il se produit au moment où les parties s’engagent l’une envers l’autre ;

Attendu qu’il est établi par les pièces produites aux débats que la maison de retraite était en exploitation au moment de la vente le 2 décembre 2009, et ce, jusqu’au glissement de terrain qui en a affecté partiellement l’exploitation au mois de décembre 2010 ; que cet événement a entraîné la fermeture d’une partie de la maison de retraite et l’intervention de l’autorité locale de tutelle, l’ARS, qui a eu des conséquences au niveau de l’exploitation ; que le permis d’extension pour 51 chambres qui avait été obtenu, a été annulé ; qu’une partie des locaux a été déclarée inapte à l’habitation et les pensionnaires déplacés dans d’autres maisons de retraite, rendant la situation très difficile sur le plan de l’équilibre des comptes ; que l’autorisation des lits dont bénéficiait déjà la société RESIDENCE LE BEAU SITE lui a été retirée, la contraignant à un dépôt de bilan ; que cette situation était imprévisible tant lors de l’étude de patrimoine que lors de la conclusion de la vente en décembre 2009 ; qu’en conséquence, il n’est pas démontré de manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement des époux X au moment de la vente ; que les consorts X seront déboutés de toutes leurs demandes ;

Sur les autres demandes

Attendu que l’exécution provisoire qui n’apparaît pas nécessaire, ne sera pas ordonnée ;

Attendu qu’il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ; que les demandes de ce chef seront rejetées ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoirement et en premier ressort,

Reçoit la SCP I-S, en la personne de Maître H I, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société ALFIM en liquidation judiciaire, en son intervention volontaire,

Reçoit Maître J K, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS G.E.V.H – AD AB O HOLDING, en son intervention ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS G.E.V.H AD AB O HOLDING,

Dit les consorts X recevables en leur demande de nullité de la vente l’assignation ayant été publié le 8 juin 2015 auprès du service de publicité foncière de CAEN 2 en application des dispositions des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

Déboute les consorts X de leur demande de nullité de la vente intervenue le 2 décembre 2009 et en conséquence de toutes leurs demandes subséquentes,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Rejette toutes autres demandes notamment celles relatives au frais irrépétibles,

Laisse les dépens à la charge des consorts X.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2015

Le Greffier Le Président

M^me C M^me W-AA

FOOTNOTES

1:

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