TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 DECEMBRE 2017

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE N° RG : 17/05896

N° de MINUTE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE “NOISY COTEAUX BELVEDERE” 1 A 6 allée de de la Rocaille 93160 Noisy-le-Grand pris en la personne de son syndic la société CITYA NOISY LE GRAND SARL

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0378

S.A.R.L. CITYA NOISY LE GRAND agissant poursuites et diligences de son gérant M. X Y

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0378

DEMANDEUR

C/

Madame Z A

[…]

[…]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur VARICHON, Vice-Président, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assisté aux débats de Madame RELAV, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Octobre 2017.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur VARICHON, Vice-Président, assisté de Madame RELAV, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Noisy Coteaux Belvédère située 1 à […] à Noisy-le-Grand (93) et la société CITYA NOISY LE GRAND ont fait assigner Madame Z A devant le tribunal de grande instance de Bobigny, auquel ils demandent, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de:

— condamner Madame Z A à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes:

—  15.264,69 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 mai 2017, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

-2.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive;

—  2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce inclus le coût du commandement de payer du 18 avril 2014 d’un montant de 204,08 €;

— condamner Madame Z A à payer à la société CITYA NOISY LE GRAND la somme de 680 € en application de l’article 9 du contrat de syndic;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

— condamner Madame Z A à rembourser au syndicat des copropriétaires les honoraires proportionnels résultant de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice, qu’il serait amené à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

La défenderesse n’a pas constitué avocat. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame Z A;

— le décompte des sommes dues par Madame Z A pour la période courant du 1^er avril 2013 au 11 mai 2017 arrêté à la somme de 15.264,69 €, dont 920,08 € de frais divers;

— les procès-verbaux des assemblées générales réunies de 2014 à .2016;

— les appels de fonds adressés à la défenderesse;

— le commandement de payer la somme de 14.860,61 € signifié à Madame Z A le 18 avril 2017.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de condamner Madame Z A à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.344,61 € (15.264,69 € – 920,08 € de frais divers au sujet desquels il sera statué ci-après) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 mai 2017, appel provisionnel du 2^e trimestre 2017 inclus.

Conformément à la demande, les intérêts au taux légal seront dus à compter de l’assignation.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement formée par le syndicat des copropriétaires

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, avant la signification du commandement de payer précité du 18 avril 2017. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée.

Il convient donc de condamner Madame Z A à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 204,08 € correspondant au coût du commandement de payer, et de débouter le demandeur sur surplus de ses prétentions.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement formée par la société CITYA NOISY-LE-GRAND

A l’appui de sa demande, la société CITYA NOISY LE GRAND fait valoir que les dispositions de son contrat, approuvées lors de l’assemblée générale qui l’a désignée pour exercer les fonctions de syndic, prévoient que les copropriétaires débiteurs peuvent se voir facturer les frais de constitution de dossier transmis à l’auxiliaire de justice.

Toutefois, le contrat dont se prévaut la société CITYA NOISY LE GRAND n’est pas opposable aux copropriétaires, qui sont tiers cette convention conclue entre le syndicat et le syndic.

En tout état de cause, ainsi que le rappelle cette convention en son article 9, les frais de constitution de dossier ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce qui n’est nullement établi en l’espèce.

La demande de la société CITYA NOISY LE GRAND sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En omettant de s’acquitter des charges dues, la défenderesse a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et sera donc ordonnée.

Madame Z A sera condamnée aux dépens. Il n’y a pas lieu d’y inclure le coût du commandement de payer, qui a déjà été pris en compte au titre des frais nécessaires de recouvrement. De même, il n’y a pas lieu d’ordonner que les éventuels frais d’exécution forcée expressément mis à la charge du créancier par le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 soient supportés par le débiteur.

L’équité commande de condamner la défenderesse à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame Z A à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Noisy Coteaux Belvédère située 1 à […] à Noisy-le-Grand (93) les sommes suivantes:

—  14.344,61 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 mai 2017, appel provisionnel du 2^e trimestre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2017,

—  204,08 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2017;

—  300 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

—  1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Condamne Madame Z A aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Fait au Palais de justice de BOBIGNY le 19 décembre 2017

La minute de la présente décision a été signée par François VARICHON, président et par Dominique RELAV, greffière présente lors de son prononcé.

La Greffière, Le Président,