Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 13 septembre 2018, n° 17/02565

TGI Nice 26 janvier 2017

CA Aix-en-Provence
Confirmation 13 septembre 2018

CASS
Cassation partielle 20 mai 2020

Arguments

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Accepté
Droit à commission après cessation du contrat
La cour a jugé que le travail de prospection de l'intimée a permis la conclusion de la vente, rendant la commission due.
Accepté
Droit à commission après cessation du contrat
La cour a confirmé que l'intimée a bien apporté le bien à l'agence, ce qui lui donne droit à la commission.
Accepté
Résistance abusive de l'agence immobilière
La cour a jugé que l'agence a manqué de loyauté en tentant d'éluder le paiement des commissions, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 13 sept. 2018, n° 17/02565
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	17/02565
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 26 janvier 2017, N° 15/02583

Sur les parties

Avocat(s) :	Thimothée JOLYNicolas DEURCyril SABATIÉLaurent CINELLI
Cabinet(s) :	N&W AVOCATS
Parties :	SARL LES 3 CAPS c/ Me, Société BLUE RIVER REAL ESTATE SERVICES LIMITED société de droit britannique, Société BLUE RIVER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 13 SEPTEMBRE 2018 jlp No 2018/630

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 26 Janvier 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02583.

Rôle N° RG APPELANTE 17/02565

SARL LES 3 CAPS, exerçant sous l’enseigne BURGER SOTHEBY’S N° Portalis INTERNATIONAL REALTY, dont le siège social est 3 Avenue Denis DBVB-V-B7B-BAA Semeria – 06230 Saint Jean Cap Ferrat DY

représentée par M^e Thimothée JOLY, ^a^v^o^c^at ^au ^b^a^r^r^e^a^u d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE, plaidant SARL LES 3 CAPS

INTIMEES C/
Madame C Z B C Z demeurant Villa Anna 31 rue Grimaldi – 98000 MONACO MONACO B

Société BLUE RIVER représentée par M^e Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION E. W. D ET REAL ESTATE

ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant SERVICES

LIMITED

Société BLUE RIVER REAL ESTATE SERVICES LIMITED société de droit britannique, dont le siège social est […]

représentée par M^e Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION E. W. D ET

ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant

Grosse délivrée le :13 SEP. 2018 à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Nicolas DEUR

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Mai 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2018.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2018,

Signé par Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller pour le président empêché, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFÌ, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

La Sarl Les 3 Caps, exerçant sous l’enseigne «< Côte d’Azur Sotheby’s International Realty » a conclu, le 15 octobre 2006, avec C Z A un contrat de conseiller immobilier par lequel celle-ci se voyait confier, sur le territoire des Alpes-Maritimes, de Nice à Cap Martin, un mandat de prospection et de transaction de vente ou location d’appartements, maisons et terrains.

L’article 8 « rémunération » dudit contrat est ainsi rédigé :

8.1. L’agent commercial perçoit une commission au pourcentage calculée sur les honoraires hors taxes perçues par la Sarl les 3 Caps, déduction faite des commissions versées à d’autres intermédiaires ou indicateurs, à savoir :

-transactions: 1) apport de produits 20%

2) vente de produits 21%

3) apport et vente 4¹%

8.2. Les commissions ne sont acquises qu’après la conclusion définitive de l’affaire que le conseiller immobilier aura personnellement négociée et conclue, c’est-à-dire après la levée des éventuelles conditions suspensives prévues au contrat de vente et lorsque l’agence aura perçu sa propre rémunération. 8.3. Le droit à commission sera acquis au conseiller immobilier pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence. 8.4. Lorsque l’opération a été conclue grâce à l’intervention du conseiller immobilier, ou lorsque l’opération a été conclue avec un tiers dont il avait obtenu antérieurement la clientèle pour des opérations de même genre.

8.5. Pour toutes opérations commerciales conclues après la cessation du contrat d’agence, il aura droit à commission si :

-l’opération est due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai de 12 mois à compter de la cessation du contrat,

-l’ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par le conseiller immobilier avant la cessation du contrat d’agence.

Toutefois le droit à commission s’éteindra dans deux cas :

-si les affaires acceptées par le mandant ne sont pas exécutées et que l’exécution ne provient pas de circonstances imputables aux mandants. 8.6. La commission est acquise au plus tard lorsque le tiers a exécuté sa part de l’opération ou devrait l’avoir exécutée si le mandant avait exécuté sa propre part.

8.7. Elle est payable dans les quinze jours suivant le trimestre au cours duquel elle a été acquise.

Les relations contractuelles entre les parties ont duré jusqu’au mois de juin 2011, M^me Z A adressant ses factures de commissions à la société Les 3 Caps sous couvert d’une société de droit britannique, dont elle était l’associée unique, la société Constancia Hellenic Real Estate à laquelle s’est par la suite substituée la société Blue River Real Estate Services Limited immatriculée au registre des affaires corporatives des îles vierges britanniques.

Par lettre du 8 juin 2011, M^me Z A a résilié le contrat de conseiller immobilier, lequel a pris fin le 8 septembre 2011 à l’issue de la période de préavis.

Au motif que les commissions dues pour deux affaires « Palais Maeterlinck » et « Villa lointaine », qui avaient été apportées à l’agence immobilière et conclues après la cessation du contrat, n’avaient pas été réglées, M^me Z A, ainsi que la société Blue River Real Estate Services Limited, ont, par exploit du 1er octobre 2013, fait assigner la société Les 3 Caps devant le tribunal de grande instance de Nice en vue d’obtenir le paiement des sommes de 167 224 euros et 41 053 euros assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre l’allocation de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudice moral et financier subis résultant de la résistance abusive de l’agence immobilière.

Par jugement du 26 janvier 2017, le tribunal a notamment :

-donné acte à la société Blue River Real Estate Services Limited de sa renonciation à toutes prétentions,

-condamné la Sarl Les 3 Caps à payer à M^me Z A les sommes de 167 224 euros et 41 053 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-condamné la même à payer à M^me Z A la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

-condamné la société Les 3 Caps aux dépens, ainsi qu’à payer à M^me Z A la somme de 7000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Les 3 Caps a régulièrement relevé appel, le 9 février 2017, de ce jugement en vue de sa réformation.

En l’état des conclusions qu’elle a déposées le 30 août 2017 via le RPVA, elle demande à la cour de :

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et son décret d’application du 20 juillet 1972, Vu les articles L. 134-1 et suivants du code de commerce,

(…)

-débouté M^me Z A et la société Blue River Estate Limited de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

-constater que M^me Z A ne justifie d’aucun travail personnel ayant permis la conclusion d’un mandat de vente pour la vente du Palais Maeterlinck,

-juger en conséquence que son travail personnel n’a pas permis la conclusion de la vente ni la perception d’une commission dans le cadre d’un mandat de recherche,

-juger que M^me Z A n’a pas participé aux opérations concernant la vente de la Villa lointaine,

-constater le désistement opportun de la société Blue River Estate Limited,

-condamner M^me Z A à lui verser la somme de 70 000 euros de dommages et intérêts au titre du caractère frauduleux et abusif de l’action,

-condamner M^me Z A et la société Blue River Estate Limited in solidum à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, elle fait valoir pour l’essentiel que :

-les factures de commissions ont été établies par la société Blue River Estate Limited avec laquelle elle n’avait aucun rapport contractuel et M^me Z A, qui ne dispose plus de la qualité d’agent commercial, n’est plus désormais en mesure de facturer les commissions qu’elle réclame,

-si M^me Z A a entretenu des relations avec M. X représentant un fonds d’investissement Matterhorn Capital, ce fonds d’investissement n’était pas propriétaire de l’immeuble dénommé « Palais Maeterlinck » situé à Nice qui appartenait à un consortium de sociétés danoises, dont ce fonds d’investissement détenait une partie des titres, ces sociétés danoises, propriétaires de l’immeuble, ayant été placées en redressement judiciaire compte tenu d’une créance de 47 millions d’euros détenue par une banque irlandaise < Irish Nationwide Resolution Corporation » par suite d’une décision de la Nama (National Asset Management Agency) agence mise en place par l’État irlandais,

-l’agence immobilière n’a jamais détenu un mandat de vente de la part des propriétaires de l’immeuble, mais un mandat de recherche n° 12.05.03 en date du 23 avril 2012 lui ayant été confié par futur acquéreur, la société de droit tchèque CPI Groupe ayant pour dirigeant Radovan Vitek,

-M^me Z A, qui est totalement étrangère à la conclusion de ce mandat de recherche, ne peut prétendre au paiement d’une rémunération en vertu de l’article 8 du contrat de conseiller immobilier, dès lors que M. X n’a joué aucun rôle dans le dénouement de la vente ou la conclusion d’un mandat de vente, sachant qu’en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, le droit à rémunération de l’agent immobilier et donc de l’agent commercial lié contractuellement à celui-ci, est subordonné à l’existence d’un mandat écrit et établi préalablement aux opérations d’entremise,

-l’immeuble < la Villa lointaine » a été vendu, le 24 juin 2012, après la cessation du contrat de conseiller immobilier, sur la base d’un mandat de vente donné le 1er février 2012 par le propriétaire, le mandat précédemment obtenu par M^me Z A pour un prix de vente nettement supérieur étant venu à expiration le 14 septembre 2011, ce dont il résulte que l’intéressée, qui n’a accompli aucun travail personnel dans le cadre de la réalisation de la vente, ne peut prétendre au paiement d’une rémunération en application de l’article 8.5 du contrat.

M^me Z A et la société Blue River Real Estate Services Limited sollicitent, aux termes de leurs conclusions déposées le 4 mai 2018 par le RPVA, de voir :

-confirmer le jugement rendu le 26 janvier 2017 en ce qu’il a condamné la société Les 3 Caps à payer à M^me Z A les sommes suivantes : 167 224 euros à titre de commissions à valoir sur la vente du Palais Maeterlinck,

41 053 euros à titre de commissions à valoir sur la vente de la Villa lointaine,

-confirmer également le jugement en ce qu’il a dit et jugé que les condamnations prononcées produiront intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2013, date de l’exploit introductif d’instance et ce jusqu’à complet paiement,

-infirmer le jugement pour le surplus, Vu les articles 32-1 du code de procédure civile et 1134 du code civil,

-condamner la société Les 3 Caps à payer à M^me Z A la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudice moral et financier subis du fait de la réticence abusive de l’agent immobilier, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à complet paiement,

-condamner la société Les 3 Caps en tous les dépens en ce compris les frais de traduction d’un montant de 3360 euros ainsi qu’au paiement d’une somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles se réfèrent aux motifs retenus par le premier juge pour reconnaître le droit à rémunération de M^me Z A relativement aux deux affaires « Palais Maeterlinck » et « Villa lointaine» apportées par celle-ci à l’agence immobilière.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 15 mai 2018.

MOTIFS de la DECISION :

Le fait que M^me Z B ne soit plus aujourd’hui immatriculée au registre des agents commerciaux et ne soit pas dès lors en mesure de délivrer une facture pour les prestations dont elle réclame le paiement, n’est pas de nature, en dépit des dispositions de l’article L. 441-3 du code de commerce selon lesquelles tout achat de produit ou toute prestation de service pour une activité professionnelle doivent faire l’objet d’une facturation, à la priver de son droit de percevoir les commissions éventuellement dues en vertu du contrat d’agence relativement aux opérations commerciales conclues après la cessation de celui-ci et dans les douze mois suivant.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, modifiant l’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le statut des agents commerciaux résultant des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce est devenue applicable aux négociateurs immobiliers non salariés ; les personnes qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux diverses aux opérations sur les immeubles les fonds de commerce définies à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, doivent ainsi être titulaires de la carte professionnelle exigée par l’article 3 de la loi ou de l’attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l’article 4 de la loi et à l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Il résulte, par ailleurs, de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ; l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 énonce notamment que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention

< Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties et l’article 73 du même décret, que le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

En l’occurrence, le contrat de conseiller immobilier conclu le 15 octobre 2006 entre les parties, qui confie à M^me Z B un mandat de prospection et de transaction de vente ou location d’appartements, maisons et terrains, énonce que celle-ci perçoit une commission en pourcentage des honoraires hors taxes perçus par la Sarl les trois Caps, égale notamment à 20 % en cas d’apport de produits (article 8.1), après la conclusion définitive de l’affaire qu’elle aura personnellement négociée ou conclue (article 8. 2) et que pour toutes opérations commerciales conclues après la cessation du contrat d’agence, elle aura droit à commission si l’opération est due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai de douze mois à compter de la cessation du contrat (article 8. 5).

Selon ces dispositions, le conseiller immobilier, qui a le statut d’agent commercial, ne peut donc prétendre percevoir une commission d’apport, en cas de cessation du contrat, que si l’opération a été définitivement conclue dans les douze mois suivant, grâce à son activité de prospection au cours du contrat ; il s’agit là de l’application de l’article L. 134-7 du code de commerce selon lequel pour toutes opérations commerciales conclues après la cessation du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat.

Le contrat liant les parties ne subordonne pas cependant le droit à commission du conseiller immobilier, muni de l’attestation préfectorale délivrée par l’agence immobilière, titulaire de la carte professionnelle, à la justification de démarches ayant conduit à la conclusion d’un mandat de vente ou d’un mandat de recherche ayant permis la conclusion définitive de l’opération, mais à une activité de prospection de sa part en vue de l’apport d’un produit à vendre, même si la commission au taux de 20 % prévue dans ce cas, qui n’est qu’une rétrocession de la commission de l’agence immobilière, n’est due qu’autant qu’un mandat a été confié à celle-ci sur la base duquel la transaction a été définitivement conclue grâce à l’intervention du conseiller immobilier.

À cet égard, le premier juge a clairement fait ressortir, par des motifs pertinents qu’il y a lieu d’adopter, que M^me Z B a bien apporté à la société Les 3 Caps l’affaire dite du

[…] » situé sur le Cap de Nice grâce à son intervention notamment auprès de M. X, directeur exécutif d’un fonds d’investissement Matterhorn Capital, détenant les titres des huit sociétés danoises, propriétaires de l’immeuble, quand bien même elle n’aurait pas obtenu un mandat de vente de l’intéressé, dont le nom figure pourtant sur le tableau des mandats de vente daté du 8 février 2011 établi par l’agence Les 3 Caps, sous la référence CF2869 avec l’indication des initiales du négociateur (COG pour C Z A) et la mention d’un bien à Nice mis en vente au prix de 68 900 000 euros, et sur le tableau recensant les clients apportés à l’agence par M^me Z A et que celle-ci lui a adressé en vue de sa mise à jour le 8 février 2009; il résulte ainsi des courriels échangés entre les représentants du fonds d’investissement Matterhorn Capital et M^me Z A entre mars 2010 et janvier 2011, que cette dernière, après avoir obtenu divers renseignements sur le bien et les études menées en vue de son éventuelle restructuration, a fait visiter à plusieurs investisseurs le « Palais Maeterlinck » au cours de cette période, l’agence ayant même rédigé une fiche de présentation sous l’intitulé « Paradis sur l’eau, propriété exceptionnelle sur front de mer de plus 3,86 hectares » au prix de 68 900 000 euros, sous la référence n° CF2869.

Certes, la vente, finalisée en juin 2012 au prix de 47 000 000 euros avec la société CPI France, dans les douze mois suivant la cessation du contrat d’agence, n’a été rendue possible qu’après que la Irish Bank Resolution et la Nama (National Asset Management Agency) eurent consenti une remise de dette aux huit sociétés danoises propriétaires du « Palais Maeterlinck », mais il

est indéniable, en l’état des pièces produites, que le travail de prospection de M^me Z B auprès des représentants du fonds d’investissement Matterhorn Capital, détenteurs des titres de ces sociétés, a permis la conclusion de l’opération, la société Les 3 Caps ayant, préalablement, obtenu de la société de droit tchèque CPI Groupe, à laquelle s’est ensuite substituée la société CPI France, un mandat de recherche, le 23 avril 2012; la commission au taux de 20% sur le montant des honoraires hors-taxes perçu par l’agence, soit 836 120 euros, est donc due à M^me Z B à hauteur de 167 224 euros, comme en a décidé le premier juge.

Quant à « la Villa lointaine », qui a également été vendu dans les douze mois suivant la cessation du contrat de conseiller immobilier, soit le 24 juin 2012, il est établi que ce bien a été apporté à l’agence immobilière par M^me Z B grâce à son intervention auprès de M. Y, gérant de la SCI propriétaire de l’immeuble, ainsi qu’il ressort notamment d’un courriel de sa part adressé le 24 février 2011 à l’assistante de l’agence en vue de l’ouverture d’un nouveau dossier (sic), décrivant le bien, le prix demandé par le propriétaire et les coordonnées téléphoniques de celui-ci, et de l’échange de courriels entre M^me Z B et M. Y entre les mois de mars et juin 2011, sachant qu’un mandat de vente exclusif a été obtenu par l’agence, le 14 mars 2011, d’une durée de six mois et que celle-ci a établi une fiche de présentation au prix du mandat de 5 500 000 euros, sous la référence n° CF3418; il importe peu que la vente ait été réalisée sur la base d’un second mandat donné le 1er février 2012 après la cessation du contrat d’agence et pour un prix de 4 800 000 euros inférieur à celui figurant sur le premier mandat, dès lors que la transaction finalement conclue l’a été grâce au travail de prospection de M^me Z B; celle-ci peut ainsi prétendre au paiement de la commission prévue, égale à 20% des honoraires hors-taxes perçus par l’agence immobilière, qui se sont élevés à 205 267 euros, soit 41 053 euros.

La société Les 3 Caps a manqué de loyauté à l’égard de son ancien conseiller immobilier en essayant d’éluder le paiement de commissions, qui étaient dues en vertu du contrat liant les parties pour une activité de prospection ayant permis la conclusion de deux ventes intervenues après la cessation des relations contractuelles; c’est donc à juste titre que le premier juge l’a condamnée à payer à M^me Z B des dommages et intérêts pour résistance abusive, dont il a justement fixé le montant à la somme de 5000 euros.

Succombant sur son appel, la société Les 3 Caps doit être condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à M^me Z B la somme de 5000 euros au titre des frais non taxables que celle-ci a dus exposés, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; il n’y a pas lieu d’ajouter aux dépens des frais de traduction, qui entrent précisément dans les prévisions de l’article 700.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 26 janvier 2017,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société Les 3 Caps aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M^me Z B la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le conseiller pour le président empêchéLe greffier