Tribunal de grande instance de Bordeaux, 15 décembre 2016, n° 16/00027

TGI Bordeaux 15 décembre 2016

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Sur la décision

Référence :	TGI Bordeaux, 15 déc. 2016, n° 16/00027
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Bordeaux
Numéro(s) :	16/00027

Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle CARTON DE GRAMMONTNicolas ALBRESPYKiêt NGUYEN
Parties :	SAS MAINJOLLE

Texte intégral

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

leAppel de EURATLANTIQUE & 3.01-2014 le JEUDI QUINZE DECEMBRE DEUX MIL SEIZE

Asaet 17/62 du 22.11.2017

NUMERO RG: 16/00027

NUMERO MIN: 16/00031

OPERATION D’INTERET NATIONAL […]

Nous, Madame Z A, Juge au Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, désigné spécialement en qualité de juge titulaire de l’expropriation du Département de la Gironde, par P ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de BORDEAUX en date

^du ²9 ^a^o^ût ²⁰¹⁶, ^a^s^sⁱ^s^té ^de ^M^a^d^a^me ^N^a^t^h^a^lⁱe ^T^A^U^Z^I^N, ^G^r^e^f^fⁱ^e^r,OO

ENTRE:

[…]

[…] représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT, Maître ALBRESPY Nicolas de

l’AARPI AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

SAS MAINJOLLE

[…]

représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

En présence de Madame MOREAU Erika, Commissaire du Gouvernement

Grosse délivrée le: 016 12 à: Ew oods

+Expédition te

^à:4. parties

-1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par décret en Conseil d’Etat du 5 novembre 2009 a été créée l’Opération d’Intérêt National

BORDEAUX-EURATLANTIQUE pour remanier l’entrée sud-est du coeur de l’agglomération bordelaise sur 738 hectares repartis entre les villes de Bordeaux, Bègles et Floirac.

L’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE, créé par décret en Conseil d’Etat du 22 mars 2010, a pour objet la mise en oeuvre d’opérations d’aménagement dans le cadre de cette OIN.

Par décret n°2012-646 du 3 mai 2012, une Zone d’Aménagement Différé a été créée sur les communes de Bordeaux, Bègles et Floirac et l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE a été désigné comme titulaire du droit de préemption dans son périmètre.

La SAS MAINJOLLE est propriétaire d’un terrain constitué des parcelles cadastrées section BW

107 et […] situées […].

IE Par déclaration d’intention d’aliéner enregistrée en mairie de Bordeaux le 28 avril 2016, la

SAS MAINJOLLE a déclaré vouloir vendre ces deux parcelles au prix de 9.000.000 €. MAINJOLLE et à son notaire sa décision de préempter ce bien au prix de 812 000 €.COP Par courrier du 20 juin 2016, l’EPA BORDEAUX-EURATLA ^Q^UE a ⁿ^o^tⁱ^fⁱé à ^la ^S^A^S

Suivant lettre reçue par l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE le 20 juillet 2016, le Président de la SASMAINJOLLE a rejeté cette offre.

En application de l’article R213-11 du code de l’urbanisme, l’EPA BORDEAUX

EURATLANTIQUE a saisi le juge de l’expropriation de Gironde afin qu’il fixe judiciairement la valeur du bien de la SAS MAINJOLLE le 1er août 2016.

Par requête du 18 août 2016, la SAS MAINJOLLE a saisi le tribunal administratif de Bordeaux

d’une requête en annulation de la décision de préemption.

Par son mémoire récapitulatif du 10 novembre 2016, l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE demande au juge de l’expropriation de Gironde de fixer le prix de l’aliénation des parcelles BW 107 et 109 à la somme de 1.756.278 €.

Par mémoire récapitulatif du 16 novembre 2016, la SAS MAINJOLLE conclut à l’irrecevabilité du mémoire de saisine de l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE et, sur le fond, sollicite que la valeur de son bien soit fixée à la somme de 9.000.000 €, la condamnation du demandeur aux dépens et à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoires des 3 octobre et 9 novembre 2016, le commissaire du gouvernement propose de fixer la valeur du bien à la somme de 5.167.000 €.

Une visite des lieux a eu lieu le 21 octobre 2016.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 novembre 2016 et la décision mise en délibéré au

15 décembre 2016.

MOTIVATION

-2

Sur les fins de non recevoir

La SASMAINJOLLE soutient que le mémoire de saisine de l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE est irrecevable

- pour défaut de justification d’une délibération du conseil d’administration habilitant son directeur général à agir en justice en violation de l’article 9 8° du 22 mars 2010, et

- pour illégalité flagrante de la décision de préemption.

L’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE soutient que le mémoire de saisine n’est pas signé par le Directeur Général mais par l’avocat le représentant lequel, conformément à l’article 416 du code de procédure civile, est dispensé de justifier d’un mandat pour agir en son nom, que

COPIE l’exercice du droit de préemption n’est pas une action en justice mais une procédure administrative et que le juge de l’expropriation de Gironde est incompétent pour se pro cer sur la régularité de l’exercice du droit de préemption.

A l’audience, il demande à produire en délibéré, l’avis des Domaines préalable à la décision de préempter ce qu’accepte la SAS MAINJOLLE. Le 22 novembre 2016, il a versé aux débats deux avis des Domaines : l’un du 14 avril 2015 évaluant les biens à 812.000 € et l’autre du 20 juin 2016 les évaluant à 4.650.000 € suite au changement de classement de la zone au PLU de Bordeaux Métropole.

L’article 9 du décret du 20 mars 2010 prévoit : "Le conseil d’administration règle par ses délibérations les affaires de l’établissement; à ce titre, notamment : (…) 8° Il fixe en tant que de besoin les conditions dans lesquelles il peut être esté en justice pour le compte de l’établissement public."

L’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE justifie que son conseil d’administration a délégué à son directeur général l’exercice du droit de préemption par délibération du 18 octobre 2012 jusqu’au 23 juin 2016. Ce droit a été exercé le 20 juin 2016 dans le délai de la délégation et la saisine du juge de

l’expropriation à bref délai, qui n’est qu’une des modalités de mise en oeuvre de ce droit, ne nécessitait pas d’habilitation supplémentaire.

Si le Tribunal des Conflits a jugé le 17 octobre 2011 que, par exception à la compétence de principe du juge administratif pour statuer sur toute contestation de la légalité des décisions prises par l’administration, le juge civil peut écarter l’application d’un acte administratif dont

l’illégalité est manifeste au regard d’une jurisprudence établie, force est de constater en l’espèce que la SAS MAINJOLLE a saisi le Tribunal Administratif de cette question et il n’est pas contesté qu’elle a été déboutée d’un référé suspension.

Au surplus, les irrégularités soulevées (défaut de pouvoir du signataire de la décision de préempter, défaut de transmission au Préfet et défaut de consultation préalable du service des domaines) manquent en fait comme l’a révélé la communication de pièces en délibéré, tandis que l’insuffisance de motivation de l’intérêt général ne saurait relever d’un cas d’illégalité manifeste.

Dès lors, la saisine du juge de l’expropriation de Gironde est régulière et il y a lieu de rejeter les fins de non recevoir.

Sur le fond

1. Les éléments en débat

-3

Date de référence

En application des articles L 322-2 du Code de l’Expropriation et L 213-6 et L 213-4 a) du

Code de l’Urbanisme, la date de référence sera fixée au 26 mai 2016 correspondant au jour où IE la Zone d’Aménagement Différé a été renouvelée. P O V

Caractéristiques du bien K

C Il s’agit d’un terrain plan de forme quasi carrée. Sa surface est de 7.382 m². Il est presque entièrement recouvert d’une chape de béton et des fondations de bâtiments détruits par un incendie en 2014.

Il est entouré du nord et à l’est jusqu’au sud ouest par des hangars et bureaux (marché d’intérêt national de Bordeaux Brienne, transporteur routier, mareyeur), à l’ouest par une école maternelle et la place Ferdinand Buisson très arborée.

Il remplit les conditions permettant de le qualifier de terrain à bâtir au sens de l’article L 322-3 du Code de l’Expropriation : constructible comme classé au PLU en zone urbaine multifonctionnelle (UBB) et desservi par l’ensemble des réseaux à la date de référence.

Éléments d’évaluation

Le commissaire du gouvernement a proposé les cinq éléments de comparaison suivants :

- parcelle BS 162 de 1792 m² vendue le 26 mars 2015 à 439 € le m²,

- parcelle BX 297 à 300 et 316 de 3840 m² vendue le 18 décembre 2015 à 904 € le m²,

- parcelle GB 7 de 4712 m² vendue le 3 décembre 2015 à 1.093 € le m²,

- parcelle GB 5 de 3136 m² vendue le 22 décembre 2014 à 922 € le m² et

- parcelle GB 11 de 10280 m² vendue le 24 juillet 2015 à 142 € le m². dont la moyenne se situe à 700 € le m², et qui ont tous en commun d’être des ventes faites par l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE, aucune transaction par un autre vendeur n’étant relevée dans un temps proche sur le même secteur.

Il les estime corroborés par les prix de six ventes comparables intervenues dans le quartier des bassins à flot côté Chartrons et l’offre de Vinci Immobilier du printemps 2016.

Il en conclut une proposition à 5.167.000 €.

La SAS MAINJOLLE soutient que les termes de comparaison fournis par l’EPA BORDEAUX

EURATLANTIQUE ne sont pas pertinents, et que les termes pertinents produits par le commissaire du gouvernement ressortissent à 839 € le m² et non 700, le cinquième terme étant atypique, de l’avis même du commissaire du gouvernement.

Elle maintient que la réalité de la valeur s’évince de la promesse de vente à 9 millions d’euros faite par la société EDIFONCIER le 25 avril 2016, comme le confirme le niveau de l’offre de

Vinci Immobilier du printemps 2016 pour des volumes à construire inférieurs, deux autres ventes et un jugement d’expropriation. Elle soutient que l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE est mal fondé à lui faire supporter des coûts d’aménagement et d’équipements publics de même que des frais de démolition et dépollution qui auraient été supportés par l’acquéreur dans la cadre de conventions

d’équipement et du contrat de vente. Elle fait remarquer que son terrain jouxte une école, une église et une place, et qu’il est à proximité de la gare et des routes.

L’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE ne soutient plus ses éléments de comparaison, dont la pertinence était critiquée par les autres parties. Il offre un prix de 1.756.278 € conformément

à l’avis du commissaire du gouvernement après déduction des abattements suivants :

-4

- 20 % au titre du coût de l’aménagement du terrain (notamment démolition et dépollution),

-2.182.500 € à titre de participation au financement des équipements publics de la ZAC, et

- 10% du fait de la localisation moins favorable du terrain de la SAS MAINJOLLE par rapport aux termes de comparaison.

Il soutient en effet que ces derniers concernent des ventes dans lesquelles

- il avait préalablement désencombré les terrains pour permettre la mise en oeuvre de programme de construction sans démolitions, ni dépollution,

- il a classiquement répercuté sur l’acquéreur les aménagements et investissements qu’il a faits en tant qu’aménageur, ce que la SAS MAINJOLLE ne peut revendiquer, n’ayant réalisé aucun aménagement et

- la situation en bordure du fleuve était beaucoup plus favorable que celle du terrain de la SAS

MAINJOLLE.

Il conteste les termes de comparaison de la SAS MAINJOLLE qui portent tous sur des IE immeubles bâtis et ne sont donc pas comparables. P O C 2. Motivation

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation, applicable en matière de préemption (article L.

213-4 du code de l’urbanisme), indique que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

Les parties s’accordent sur le principe d’une évaluation selon la méthode de comparaison. Il y a donc lieu de la retenir. Lorsque l’évaluation du bien sur lequel a été exercée la préemption se fait par la méthode de comparaison, le juge choisit les éléments qui lui paraissent le plus appropriés.

Dans l’espèce, aucune transaction n’a lieu dans le périmètre par un autre vendeur que l’EPA

BORDEAUX-EURATLANTIQUE, qui exerce systématiquement ses prérogatives pour la maîtrise du foncier, comme en témoignent les divers éléments de comparaison proposés par les parties dans la présente affaire.

Le terrain est remarquable par sa situation au coeur de l’OIN, par sa forme régulière, par sa desserte en voirie et par sa grande superficie (7382 m²) permettant la réalisation de programmes homogènes importants.

Parmi les termes retenus par le commissaire du gouvernement, le cinquième, la parcelle GB 11 de 10280 m² vendue le 24 juillet 2015 à 142 € le m² à la Région est explicitement une transaction atypique entre personnes publiques. Ce n’est donc pas un élément de comparaison pertinent pour refléter le marché.

L’offre de la Société EDIFONCIER à la SAS MAINJOLLE, quoique ferme et de longue durée

(trois ans) était soumise à conditions suspensives et son caractère incertain ne permet pas de la retenir à titre de terme de comparaison. Celle de Vinci Immobilier n’est ni datée, ni signée, expirait le 11 avril 2016 et était subordonnée à la condition d’obtention d’un permis de construire 12.000 m² de planchers ; elle est donc encore moins significative.

Les six autres parcelles dont fait état la SAS MAINJOLLE étaient bâties et l’indemnité retenue était estimée sur le bâti existant pour compenser l’expropriation d’un immeuble bâti existant. Elle n’est donc pas comparable à la fixation du prix d’un terrain à bâtir.

-5

Le tribunal ne retiendra donc pas ces éléments de comparaison, mais seulement les quatre premiers du commissaire du gouvernement, dont la pertinence n’est pas sérieusement contestée et dont la moyenne se situe à 839,50 € le m².

L’application de la méthode par comparaison n’exclut pas l’application d’un abattement pour encombrement ou pollution. Cet abattement doit être égal au coût de déconstruction, dépollution éventuelle ou libération du terrain, et, à défaut, peut donner lieu à un abattement forfaitaire proportionnel à ces contraintes.

Quoiqu’interpellé sur ce point par la SAS MAINJOLLE, l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE ne verse pas aux débats les actes de vente correspondant à ces quatre ventes, ni aucun élément permettant de vérifier la pertinence des comparaisons avec le bien en litige, ni de contrôler ses allégations sur l’état des terrains vendus (prêt à bâtir, et sans contrepartie quant aux coûts

d’équipement de la ZAD).

Cependant, le tribunal retiendra que les constructions de béton subsistant sur le terrain devront nécessairement être démantelées avant tous travaux et que cette circonstance justifie un abattement.

La SAS MAINJOLLE justifie que celui-ci peut être fixé à hauteur de son devis non critiqué du 2 novembre 2016 de 38.770 € hors taxes.

S’agissant des coûts de dépollution, il est constant que les lieux accueillent, depuis au moins

2003, une activité agro-alimentaire non polluante.

IE Aucun élément versé aux débats ne vient faire craindre une quelconque pollution alors qu’il existe depuis 1994 un inventaire public des sites pollués connus. P Au surplus, plusieurs opérations de construction ont démarré dans la zone d’activités et l’EPA O BORDEAUX-EURATLANTIQUE n’aurait pas manqué d’être i de la découverte de sujétions C de ce type, dont il ne fait pas état.

Aucun abattement ne sera donc retenu de ce chef.

□ L’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE soutient

- que les ventes retenues à titre d’éléments de comparaison ont toutes été réalisées par lui même en qualité d’aménageur et incluaient la participation de l’acquéreur aux coûts des équipements de la zone,

- que la valeur vénale des terrains vendus par tout autre que lui est nécessairement plus faible puisque l’acquéreur devra ultérieurement acquitter ces coûts auprès de lui sur la base d’une convention de participation conforme à l’article L311-4 du code de l’urbanisme, dont il verse un exemplaire, comportant des montants approuvés par son conseil d’admnistration par délibération du 9 octobre 2015,

- qu’ils doivent être évalués en l’espèce à 2.182.500 €, soit l’application des participations financières de cette convention aux hypothèses de surfaces de construction retenues dans l’offre de EDIFONCIER.

La SAS MAINJOLLE fait observer que le coût de participation aux équipements de la ZAD est totalement autonome de la valeur vénale puisque le vendeur n’est jamais tenu à leur paiement.

Elle ajoute que le calcul proposé n’est pas recevable dès lors que le projet que l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE développera n’est pas connu à ce jour.

-6

S’il est incontestable que la participation au coût des équipements de la zone est un élément de l’évaluation du prix du terrain, force est de constater cependant que l’EPA BORDEAUX

EURATLANTIQUE ne livre pas les éléments du calcul qu’il a pu faire s’agissant des quatre termes de comparaison retenus, dont deux sont antérieurs à la date de la délibération approuvant les termes de la convention de participation, et ne justifie même pas par des notes internes des conditions dans lesquelles il aura répercuté aux acquéreurs les coûts d’équipement de la zone.

Or, la part respective de l’aménageur et des acquéreurs-promoteurs en matière de démolition, dépollution, voirie et réseaux divers et équipements publics est fortement variable dans ce type d’opération, et la contribution des acquéreurs des quatre termes de comparaison a parfaitement pu prendre la forme d’engagements de réalisation de travaux d’équipement public.

Dès lors, l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE ne pourrait prétendre voir appliquer un abattement à ce titre qu’à condition de rapporter la preuve de l’inclusion dans le prix de vente de la participation de l’acquéreur aux coûts des équipements de la zone et de son montant, ce qu’il ne fait pas, malgré interpellation des écritures adverses sur ce point.

En toute hypothèse, l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE est radicalement mal fondé à asseoir le calcul de cette contribution en l’espèce sur les hypothèses de constructibilité de la société EDIFONCIER dans son offre du 25 avril 2016, son exercice du droit de préemption ayant empêché la réalisation de cette opération et lui-même ne donnant aucun élément sur les projets qu’il entend favoriser sur ce terrain.

Dans ces conditions, bien que le principe d’une contribution des acquéreurs aux équipements de la ZAD soit établi et que les acquéreurs directs de l’aménageur ne s’en acquittent pas par le biais des conventions de participation, l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE ne démontre aucunement que ce coût ait réellement impacté les termes de comparaison retenus I^T par le juge de l’expropriation, ni dans quelles proportions. R Il y a donc lieu de rejeter la demande au titre de l’abattement très O sollicité, insuffisamment fondée. C

S’agissant de la situation du terrain, la décision de préemption du 20 juin 2016 était motivée par le « positionnement stratégique au sein du périmètre de la ZAC Bordeaux Saint X Y située au coeur de l’opération d’intérêt national de bordeaux-Euratlantique », ce qui suffit à caractériser une situation particulièrement favorable.

Il jouit d’un emplacement privilégié en bordure d’une zone habitée et à distance de la circulation intense du bord de Garonne.

Aucun abattement au titre d’une situation moins favorable du terrain litigieux que celle des termes de comparaison ne se justifie donc.

Il y a lieu en conséquence de retenir que la base de la moyenne de transactions comparables intervenues en 2015 sur les quatre éléments de comparaison pertinents versés aux débats est de 839,50 € le m², soit une indemnité de dépossession 6.197.189 € pour 7382 m², à laquelle il y a lieu d’appliquer un abattement pour démolitions et désencombrement de 38.770 €.

L’indemnité sera en conséquence fixée à hauteur de 6.158.419 €.

Sur les dépens

-7

Conformément à l’article 312-1 du Code de l’Expropriation, l’EPA BORDEAUX

EURATLANTIQUE supportera les dépens et l’équité justifie de le condamner à payer à la SAS

MAINJOLLE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXPROPRIATION statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu

PIE en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

O C REJETTE les fins de non recevoir soulevées par la SAS MAINJOLLE

FIXE à 6.158.419 € le prix de l’immeuble cadastré section BW 107 et […] situé […] d’une superficie de 7.382 m² vendu par la

SAS MAINJOLLE et préempté par l’EPA BORDEAUX-EURATLANTIQUE ;