AUDIENCE DU 05 Février 2016

DOSSIER: RG N° 13/00208

MINUTE: 16/00041

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal de Grande Instance de Carcassonne, statuant après débats en audience publique le CINQ FEVRIER DEUX MIL SEIZE a rendu le jugement suivant :

ENTRE:

Monsieur A X né le […] à […], demeurant […]
Madame B C épouse X née le […] à […], demeurant […]

représentée par la SELARL GOURLIN-ABDELDJELIL-GRANGE-TRILLES, avocats au barreau de CARCASSONNE, avocats postulants, et par M^e Jacques BOURBONNEUX, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant,

ET:

S.A.S. AKERYS PROMOTION venant aux droits de la SCI Y SIMONE, dont le siège social est sis […]

S.A.S. AKERYS PARTICIPATION, dont le siège social est sis […]

S.A. BELVIA IMMOBILIER anciennement dénommée AKERYS SERVICES

IMMOBILIERS, dont le siège social est sis […]

représentées par la SELAS CHOPIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CARCASSONNE, avocats postulants, et par Maître Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, dont le siège social est sis […]

représentée par la SELARL GILLES VAISSIERE, avocats au barreau de CARCASSONNE

S.A. ALLIANZ IARD anciennement dénommée AGF IART, dont le siège social est sis […]

S.A. ALLIANZ VIE anciennement dénommée AGF VIE, dont le siège social est sis […]

représentée par la SCP DE MARION-GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH, avocats au barreau de CARCASSONNE, avocats postulants, et par Maître Jean-Claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, avocat plaidant,

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ORDONNANCE DE CLÔTURE : 14 Octobre 2015

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Madame Sophie MOLLAT, Présidente Monsieur Pierre VILAR, Vice Président
Madame Noëlle ASSELAIN, Vice Présidente

GREFFIÈRE Adeline ANTECH, Greffier lors des débats et du prononcé

DÉBATS: En audience publique du 09 Novembre 2015 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du C.P.C.

JUGEMENT: Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ FEVRIER DEUX MIL SEIZE, par Madame Sophie MOLLAT, Présidente qui a signé avec la greffière.

RÉDACTEUR : Madame Noëlle ASSELAIN, Vice Présidente

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EXPOSE DU LITIGE

Après souscription d’un contrat de réservation le 13 novembre 2003, M. et M^me X ont acheté à la SCI Y SIMONE, par acte authentique du 17 avril 2004, en l’état futur d’achèvement, un appartement T3 avec deux parkings extérieurs, au sein de la résidence Y

Simone, située commune de Z, pour un prix de 110.000 euros.

Ils ont contracté pour ce faire un emprunt auprès de la SA CREDIT FONCIER, accompagné de l’assurance consentie par la compagnie LA PERENNITE, transférée en dernier lieu à la SA

ALLIANZ IARD et la SA ALLIANZ VIE.

Cette acquisition immobilière, destinée à la location et devant ouvrir droit aux économies fiscales prévues par la loi dite Robien, leur a été proposée par la société IFB, désormais dénommée AKERYS PARTICIPATIONS, et la gestion locative du bien a été confiée à la société CAP GESTION, devenue la SAS AKERYS SERVICES IMMOBILIERS et désormais dénommée

BELVIA IMMOBILIER.

L’appartement a été livré au cours de l’été 2005.

Par actes d’huissier des 31 octobre et 6 novembre 2012, M. et M^me X ont fait assigner la SAS AKERYS PROMOTION venant aux droits de la SCI Y SIMONE, la SAS AKERYS

PARTICIPATIONS, la SAS BELVIA IMMOBILIER, la SA CREDIT FONCIER, et les SA

ALLIANZ IARD et ALLIANZ VIE devant le tribunal de grande instance de Carcassonne, pour obtenir l’annulation de la vente immobilière pour dol, et l’annulation, la résolution ou la résiliation

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des contrats connexes interdépendants, et subsidiairement paiement de dommages et intérêts. Ils reprochent au promoteur et à son mandataire de les avoir trompés sur la sécurité et la rentabilité de leur investissement, en ne les informant ni de la réalité sociologique de la commune de Z, ni de la saturation du marché locatif local. Ils indiquent que le bien a été loué du 1er mars 2007 au mois de novembre 2007, puis du 1er avril 2008 au 20 mai 2011 pour un montant inférieur à celui envisagé, et qu’à compter des années 2008 et 2009 la copropriété a fait l’objet de dégradations et d’actes de vandalisme répétés, à tel point que la plupart des logements n’ont plus été loués, et qu’en 2012, l’assureur de la copropriété a résilié la police souscrite.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 18 novembre 2014, M.et M^me X demandent:

* à titre principal: l’annulation de la vente sur les fondements des articles 1116 et 1117 du code civil, et

L111-1 du code de la consommation, la restitution du prix, des charges de copropriété et des taxes foncières par la SAS AKERYS PROMOTION et le paiement par la SAS AKERYS 2

PARTICIPATIONS de dommages et intérêts égaux au montant du prix, si la SAS AKERYS PROMOTION ne remboursait pas ce prix,

- l’annulation ou la résolution du contrat de prêt et la résolution ou la résiliation du contrat d’assurance et du contrat de gestion, et la restitution des intérêts, primes d’assurance et frais de gestion versés,

- la réparation par le promoteur, la SAS AKERYS PROMOTION, et son mandataire, la SAS AKERYS PARTICIPATIONS, du préjudice subi du fait de l’annulation de la vente, et en conséquence le paiement, dans l’hypothèse où seule la résiliation des contrats serait prononcée, des intérêts, primes d’assurance et frais de gestion versés, ou le paiement de l’ensemble des intérêts et frais réglés à la banque si la demande d’annulation ou de résolution du contrat de prêt était rejetée, la conservation des loyers perçus à titre de réparation complémentaire et le paiement de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral;

* à titre subsidiaire :

- paiement par la SAS AKERYS PROMOTION et la SAS AKERYS PARTICIPATIONS tenues in solidum de 35.000 euros en réparation du préjudice souffert au titre de la perte d’une chance de n’avoir pas acquis le bien vendu, majorés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation; la déchéance totale du droit aux intérêts de la SA CREDIT FONCIER, par application de l’article L 312-33 du code de la consommation, ou subsidiairement la nullité de la clause d’intérêts conventionnels et la substitution du taux légal, du fait d’un calcul inexact du taux effectif global du prêt ;

* en toutes hypothèses :

- paiement de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS AKERYS PROMOTION, la SAS AKERYS PARTICIPATIONS et la SAS BELVIA

IMMOBILIER, défendues par le même avocat, concluent notamment, par écritures notifiées le 8 septembre 2015 auxquelles il est fait renvoi exprès, à titre principal à l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de la SAS AKERYS PARTICIPATIONS, qui n’exerce qu’une activité de holding et a transféré à la société IFB FRANCE l’activité commerciale, et à l’irrecevabilité de la demande en nullité, prescrite par application de l’article 1304 du code civil, et à titre subsidiaire à son rejet au fond, la SAS AKERYS PROMOTION n’ayant commis aucun dol, et ni la SAS AKERYS PARTICIPATIONS ni la SAS AKERYS PROMOTION n’ayant commis de faute de nature à engager leur responsabilité. Le promoteur soutient n’avoir pas dépassé les limites de la simple présentation avantageuse admise, la simulation financière n’ayant pas valeur contractuelle, n’avoir pas eu connaissance des études de marché invoquées, postérieures à la réalisation de la résidence, et qu’il est en toutes hypothèses inexact d’affirmer que Carcassonne et sa banlieue seraient des secteurs à faible potentiel locatif. Il indique que ce n’est qu’en 2010 que le maire de Z a évoqué une montée de la délinquance, concernant une quinzaine de jeunes, que l’implantation de l’ensemble immobilier sur cette commune s’explique par l’expansion économique de cette partie de l’agglomération de Carcassonne, et qu’en toutes hypothèses, l’acheteur a le devoir de se renseigner. Il soutient encore que le bien n’a pas été

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surévalué au moment de la vente, et fait valoir que la crise immobilière entraînant une baisse des prix n’est intervenue que deux ans plus tard. Il conteste en toutes hypothèses toute intention dolosive.

La SA CREDIT FONCIER conclut par écritures notifiées le 18 mai 2015 auxquelles il est fait renvoi exprès, à l’irrecevabilité des demandes, l’action en annulation de la vente du bien immobilier étant prescrite, de même que la demande subsidiaire de nullité de la stipulation d’intérêts conventionnels. Elle soutient qu’en toutes hypothèses, l’annulation de la vente ne saurait entraîner la résolution du contrat de prêt, dans la mesure où les obligations nées du prêt sont éteintes du fait de son remboursement anticipé. Si la résolution du prêt devait être prononcée, elle demande en réparation que la SAS AKERYS PROMOTION lui règle à titre de dommages et intérêts l’intégralité des sommes qu’elle serait amenée à restituer aux demandeurs. Enfin, elle soutient que le TEG mentionné est exempt de toute erreur de calcul.

La SA ALLIANZ IARD et la SA ALLIANZ VIE indiquent par écritures notifiées le 11 juin 2015 auxquelles il est fait renvoi exprès s’en rapporter à justice sur l’action en annulation de la vente du bien immobilier, et soutiennent qu’en toutes hypothèses, l’adhésion des assurés au contrat d’assurance de groupe ne peut faire l’objet que d’une résiliation, à la date à laquelle la décision judiciaire sera définitive.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 14 octobre 2015. A l’audience du 9 novembre 2015, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2016, prorogé au 29 janvier 2016, prorogé une seconde fois au 5 février 2016 date à laquelle la présente décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la SAS AKERYS

PARTICIPATIONS :

La société IFB est désormais dénommée AKERYS PARTICIPATIONS. Il s’agit de la même personne morale, ayant conservé le même numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (397 900 887). Le fait que la SAS AKERYS PARTICIPATIONS soit désormais une holding, alors que la société IFB avait une activité de commercialisation d’immeubles, et que l’activité commerciale ait été transférée à la société IFB FRANCE, immatriculée sous un numéro distinct (429 912 249), n’a pas d’incidence sur la recevabilité des demandes présentées à l’encontre de la SAS AKERYS PARTICIPATIONS: cette cession d’activité n’a pas libéré la SAS AKERYS PARTICIPATIONS, anciennement dénommée IFB, du passif pouvant être né des activités de la société IFB.

* Sur la nullité de la vente :

Les demandeurs reprochent au promoteur et à son mandataire de les avoir trompés sur la sécurité et la rentabilité de leur investissement, en ne les informant ni de la saturation du marché locatif de

Carcassonne et sa région limitrophe, ni de la réalité sociologique de la commune de Z, qui ne constitue pas la commune attractive et au fort potentiel locatif décrite, mais une banlieue

^difficile ^de Carcassonne. Ils en concluent que vente est nulle tant par application des articles 1116 et 1117 du code civil, que sur le fondement de l’article L 111-1 du code de la consommation, qui impose au vendeur professionnel de « mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ».

- irrecevabilité de l’action :

Les demandeurs justifient de la publication de l’assignation, de sorte que la fin de non recevoir tirée du défaut d’accomplissement de cette formalité doit être écartée.

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En revanche, l’action en nullité est prescrite.

L’article 1304 du code civil dispose que "Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas

d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts".

En l’espèce, les demandeurs se plaignent d’une erreur, provoquée par la réticence dolosive du promoteur et de son mandataire, sur le potentiel locatif de l’immeuble acquis, du fait d’un marché locatif saturé et de la situation du bien dans un environnement dégradé.

Ils ont nécessairement découvert leur erreur, quelles qu’en soient les causes, au plus tard six mois après avoir constaté que l’appartement, qu’ils avaient acquis précisément dans le but de le louer et de profiter des avantages fiscaux attachés à la location par la loi dite Robien, n’avait toujours pas trouvé preneur, même à un prix très inférieur à la valeur locative initialement estimée. L’appartement livré en août 2005 ayant été loué seulement à compter du 1er mars 2007, les acquéreurs savaient, au plus tard en mars 2006, qu’il ne présentait pas le potentiel locatif espéré, et pouvaient s’interroger sur le caractère réellement attractif de la commune de Z. Si des difficultés conjoncturelles peuvent en effet expliquer une vacance locative de quelques mois, seules des causes structurelles peuvent en revanche sous-tendre une carence qui se poursuit pendant plus de six mois.

La prescription commence à courir, en cas de dol ou d’erreur, sans attendre que la victime ait échappé à leur emprise, si elle a tous les moyens de découvrir la vérité.

L’action en nullité pour dol, exercée en novembre 2012, est donc prescrite, de même que l’action en nullité pour erreur du fait d’un éventuel manquement du vendeur à l’obligation d’information prévue par l’article L 111-1 du code de la consommation.

- conséquences de l’irrecevabilité de l’action en nullité de la vente :

Dès lors que la validité de la vente n’est pas remise en cause, l’efficacité des contrats interdépendants ou liés souscrits avec le prêteur, l’assureur du prêt et l’agence chargée de la location de l’appartement ne peut davantage être contestée.

* Sur la responsabilité du promoteur et de son mandataire :

Les demandeurs se plaignent de l’inexécution par leur co-contractant et son mandataire de leur obligation d’information, ceux ci ne les ayant pas informé de la saturation du marché locatif local, ni de l’implantation du bien dans un environnement sociologique dégradé.

L’article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans

l’exécution toutes les fois qu’il ne justifie pas de l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. L’article L 111-1 du code de la consommation impose au vendeur professionnel, avant la conclusion du contrat, de mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien.

L’action tendant à la réparation de ce préjudice, qui court au plus tôt à compter de la conclusion du contrat qui réalise le dommage, n’est pas prescrite: la prescription décennale applicable à la date de conclusion du contrat de vente, en avril 2004, n’était pas accomplie au jour de l’entrée en vigueur de la prescription quinquennale de l’action introduite par la loi du 17 juin 2008; et l’action en recherche de responsabilité a été engagée, en octobre 2012, avant expiration du nouveau délai de prescription quinquennal courant à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.

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Il appartient certainement au promoteur et à son mandataire de renseigner l’acheteur sur le potentiel locatif d’un bien qu’il acquiert précisément pour le louer et bénéficier des économies fiscales attachés à cette location, et pour ce faire, de se renseigner lui-même sur l’état réel du marché locatif.

En l’espèce, les demandeurs se prévalent d’une étude publiée en 2009, constatant « une forte progression de la part des logements collectifs dans la construction neuve de logements sur Carcassonne, avec un pic important en 2003 et 2004 » (p 9), et concluant que « Carcassonne (est) marquée par une production massive et déséquilibrée (de logements neufs) très orientée sur les produits locatifs fiscaux’ qui ne répond pas aux besoins des ménages locaux en termes de taille et de prix » (p 24). Même si la date de cette étude est postérieure au contrat de réservation et au contrat de vente, de sorte que le caractère intentionnel du défaut d’information n’est pas formellement prouvé, il n’en demeure pas moins que le manquement du promoteur à l’exécution de son obligation d’information est caractérisé.

De même, c’est à juste titre que les demandeurs font valoir que la commune de Z a fait l’objet en 2000 d’un « contrat de ville entre l’Etat et les collectivités territoriales », ces contrats ayant pour vocation de « lutter contre les processus de dévalorisation de certains territoires urbains ». Le promoteur et son mandataire savaient donc que le lieu d’implantation de l’immeuble n’était pas la commune attractive qu’ils présentaient, mais une commune défavorisée. La plaquette publicitaire présentée entretient d’ailleurs une certaine confusion entre la commune de Z, lieu de la construction, et la commune voisine de Carcassonne, dont l’inscription au patrimoine mondial de l’UNESCO et les équipements propres sont rappelés.

Les acquéreurs sont fondés à demander réparation du préjudice que leur a causé le manquement à l’obligation d’information du promoteur et de son mandataire, le préjudice consistant en la perte d’une chance de ne pas contracter.

Sur le fond, les demandeurs font valoir que la conclusion du contrat leur a causé un préjudice du fait de la perte de valeur vénale du bien acquis, et du fait du coût des intérêts, frais et primes d’assurance payés pour acquérir ce capital.

Il sera retenu qu’informés des éléments connus à la date de la vente, les acquéreurs auraient eu une chance sur trois de ne pas contracter.

La valeur de la chance perdue doit donc être évaluée au tiers du préjudice subi du fait du contrat, lequel peut être évalué aux sommes suivantes, en considération des pièces produites :

- perte de valeur du bien acquis: 25.000 euros, conformément à la demande, frais bancaires et d’assurance 21.248 euros,

- déduction du solde positif tiré des loyers et de l’assurance « vacance locative », déduction faite des frais de copropriété et de gestion, de 2005 à ce jour: évalué à – 16.000 euros.

Une somme de 10.000 euros sera ainsi allouée à M. et M^me X à titre de dommages et intérêts, outre 3.000 euros en compensation des tracas liés au litige.

* Sur le calcul du taux effectif global du prêt :

La partie demanderesse conclut à la déchéance totale du droit aux intérêts de la SA CREDIT FONCIER, par application de l’article L 312-33 du code de la consommation, ou subsidiairement à la nullité de la clause d’intérêt conventionnel et la substitution du taux légal, du fait d’un calcul inexact du taux effectif global du prêt, n’intégrant pas les frais d’acte et le coût de l’assurance décès invalidité.

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La SA CREDIT FONCIER rappelle à juste titre que la seule sanction de l’erreur alléguée réside dans la perte, en totalité ou en partie, du droit aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge, et qu’en toutes hypothèses, la sanction concurrente de nullité de la clause d’intérêt conventionnel se heurterait à la prescription quinquennale de l’action en nullité, courant à compter de la souscription du prêt.

En l’espèce, il apparaît que le TEG comprend, à tort, des frais d’acte que les demandeurs n’ont pourtant pas réglés en sus du capital emprunté et de ses intérêts, puisque ces frais ont été intégrés dans le prix de vente et supportés par le promoteur, en application d’une stipulation du contrat de réservation. Ceci a pour effet de majorer le taux effectif global indiqué par rapport au taux réel, et ne peut donc causer grief aux demandeurs.

En revanche, il est exact que le TEG mentionné n’inclut pas le coût de l’assurance décès invalidité, en violation des dispositions de l’article L 313-1 du code de la consommation. Le prêteur ne peut utilement soutenir que ce coût n’avait pas à être pris en compte dans le calcul du TEG, alors qu’il est certain, au regard des clauses du contrat, que la souscription de cette assurance était une condition de l’octroi du prêt.

En considération du coût de l’assurance effectivement payée en garantie du prêt souscrit auprès de la SA CREDIT FONCIER, avant son remboursement anticipé en septembre 2013, la déchéance du droit aux intérêts du prêteur ne saurait excéder la somme de 3.500 euros.

* Sur les demandes accessoires :

Les intérêts des indemnités allouées courent à compter du présent jugement, conformément au principe posé par l’article 1153-1 du code civil.

La SAS AKERYS PROMOTION et la SAS AKERYS PARTICIPATIONS devront payer à la partie demanderesse une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer, et supporter les entiers dépens.

En considération de l’intérêt économique indirect de la vente pour le prêteur et l’assureur, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des. utres parties.

L’exécution provisoire doit être ordonnée à hauteur de moitié des indemnités allouées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe:

Déclare irrecevable la demande d’annulation de la vente ;

Rejette en conséquence les demandes tendant à l’anéantissement des contrats liés de prêt, d’assurance et de gestion ;

Dit que la SAS AKERYS PROMOTION et la SAS AKERYS PARTICIPATIONS ont manqué à leur obligation d’information

Condamne la SAS AKERYS PROMOTION et la SAS AKERYS PARTICIPATIONS in solidum

à payer à M. et M^me X: la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice matériel, la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral;

Condamne la SA CREDIT FONCIER à payer à M. et M^me X la somme de 3.500 euros au titre de la déchéance partielle du droit aux intérêts;

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Déclare irrecevable la demande d’annulation de la clause d’intérêt conventionnel ;

Condamne la SAS AKERYS PROMOTION et la SAS AKERYS PARTICIPATIONS in solidum

à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties;

Dit que la SAS AKERYS PROMOTION et la SAS AKERYS PARTICIPATIONS sont tenues in solidum de supporter les dépens;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, à hauteur de la moitié des sommes allouées ;

Accorde aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Rejette toutes prétentions contraires ou plus amples.

Ainsi fait et jugé le 05 février 2016.

Et la Présidente a signé avec la Greffière.

LA PRESIDENTE LA GREFFIERE

S. MOLLAT A. ANTECH

Stills dold

[…]

LE GREFFIER

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