MINUTE N° : 17/64

JUGEMENT DU : 30 Janvier 2017

DOSSIER N° : 13/03577

AFFAIRE : B X, C D épouse X C/ S.A.R.L. GUY HOCQUET AGENCE SERVICES IMMOBILIERS, S.A.S. E F

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

3^e Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. U, Vice-Président

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me Y

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur B X

né le […] à […]

Madame C D épouse X

née le […] à […]

tous deux représentés par M^e Saïda DRIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1810

DEFENDERESSES

S.A.R.L. GUY HOCQUET AGENCE SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis 15 avenue I J – 94270 […]

représentée par Maître Bernard FLORENT de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0549

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S E F venant aux droits de la S.A.S. E G H, dont le siège social est […]

représentée par M^e Myrtille MELLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1936

Clôture prononcée le : 17 novembre 2016

Débats tenus à l’audience du : 12 Décembre 2016

Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Janvier 2017

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2017.

******

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes d’huissier signifiés le 5 février 2013 et le 26 mars 2013 à la SARL GUY HOCQUET et la SAS E PARIS H respectivement, M. B X et M^me C D épouse X ont fait assigner les sus-nommés devant le Tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir :

— juger que la SARL GUY HOCQUET et la SAS E PARIS H ont commis une faute en sélectionnant M. R M Z comme locataire de leur appartement,

— condamner solidairement lesdites sociétés à leur payer les sommes suivantes :

—  14.224,01 euros au titre de l’arriéré locatif majorés de la somme de 302,71 euros au titre des intérêts au taux légal qu’il conviendra d’actualiser au jour du jugement,

—  1.400 euros par mois d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

—  10.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  1.500 euros à titre d’indemnité de procédure, outre les entiers dépens. Le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées pour l’audience de mise en état du 2 juin 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens en fait et en droit, M. B X et M^me C D épouse X demandent au tribunal de :

— juger que la SARL GUY HOCQUET et la SAS E ont commis une faute de gestion en sélectionnant M. Z comme locataire de leur appartement;

— condamner solidairement la SARL GUY HOCQUET et la SAS E à leur payer la somme de 9.789,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2011, outre les intérêts au taux légal soit 331,39 euros,

— condamner solidairement les mêmes à leur payer la somme de 1.400 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation du 27 octobre 2011 au 26 septembre 2013, soit la somme de 28.720 euros avec les intérêts au taux légal à compter du mois de septembre 2012,

— condamner solidairement les mêmes à les indemniser de leur préjudice moral à hauteur de 2.500 euros par année, soit 10.000 euros en tout,

— condamner la SAS E au versement de la somme de 189 euros au titre des primes d’assurances souscrites pour leur compte,

— dire que la SAS E a manqué à son obligation de conseil de même que dans la mise en oeuvre du contrat d’assurance souscrit auprès de la compagnie d’assurance groupe,

— condamner la SAS E à leur payer la somme de 8000 euros en réparation du préjudice consécutif au défaut d’information sur les garanties du contrat “loyers impayés”, ainsi qu’en réparation des fautes commises dans sa mise en oeuvre,

— condamner la SAS E à leur verser la somme de 1.632,65 euros au titre des frais de gestion du 30 novembre 2008 au 27 septembre 2012,

— condamner la SARL GUY HOCQUET et la SAS E solidairement au paiement de la somme de 4.719 euros au titre des frais de procédure exposés pour expulser M. Z,

— condamner solidairement la SARL GUY HOCQUET et la SAS E aux entiers dépens,

— condamner les mêmes au au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Suivant conclusions récapitulatives n° 3 notifiées par le RPVA le 28 mai 2015 pour l’audience de mise en état du 4 juin 2015, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens en fait et en droit, la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) demande au tribunal, au visa des articles 1147 et 1992 du Code civil :

> à titre principal de :

— juger qu’elle était seulement chargée de présenter des dossiers de candidatures entre lesquels la SAS E, gestionnaire du bien immobilier, devait choisir, cette dernière devant répondre tant du choix final effectué de M. Z que des vérifications qu’il lui appartenait d’effectuer (solvabilité, authenticité des pièces fournies, fourniture d’un cautionnement ou d’une garantie, encaissement des loyers et engagement de la procédure adéquate en cas d’impayés),

— juger qu’elle-même a rempli ses obligations et la mettre hors de cause,

— débouter M. B X et M^me C D épouse X ainsi que toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

> à titre subsidiaire de :

— juger que M. B X et M^me C D épouse X ont fait preuve d’inertie en attendant 2011 pour engager une procédure d’expulsion alors que M. Z avait cessé de payer ses loyers dès 2008,

— juger que les époux X ne justifient aucunement des démarches qui auraient pu permettre de rendre l’expulsion de M. Z effective avant le 26 septembre 2013,

— juger que les époux X ont souscrit une assurance perte de loyers par l’intermédiaire de la SAS E F qui n’a pas respecté ses obligations et par là-même n’a pas rendu la garantie mobilisable,

— juger que les époux X sont pour partie responsables de leurs dommages,

— juger qu’une éventuelle faute de la sa part et de la SAS E F ne peut qu’avoir entraîné une perte de chance de pouvoir recouvrer les loyers ou l’indemnité d’occupation d’un même montant de 700 euros hors charges entre le 1^er novembre 2008 et le 26 septembre 2013,

— enjoindre aux époux X de justifier avec exactitude des sommes qui leur ont été versées et celles qui restent dues,

— limiter la prise en charge du préjudice intitulé “arriéré locatif” comprenant les loyers et les indemnités d’occupation non perçus entre le 1^er novembre 2008 et le 26 septembre 2013 à hauteur de 25 %,

— débouter les époux X de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions,

> en tout état de cause de :

— condamner la SAS E F à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner la SAS E F ou les époux X à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître Bernard FLORENT, membre de L’AARPI FLORENT AVOCATS de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Et fait valoir notamment :

— que les époux X lui ont donné le 22 septembre 2008 un mandat de location sans exclusivité qui l’investissait seulement de la mission d’adresser des candidatures possibles de preneur;

— qu’elle a proposé plusieurs candidatures dont celle de M. Z et a constitué le concernant un solide dossier qui impose de considérer qu’elle a parfaitement rempli ses obligations;

— qu’elle n’avait aucun moyen de savoir que M. Z avait cessé ses fonctions dès le 22 septembre 2008 alors que son dernier bulletin de salaire du mois de septembre 2008 mentionnait un mois complet avec un salaire complet;

— qu’elle n’a pas à répondre de la mauvaise foi de M. Z, sachant que la SAS E F est restée le seul gestionnaire du bien immobilier, elle-même ne disposant que d’un mandat de location ;

— qu’elle n’a d’ailleurs plus jamais entendu parler du dossier après le 27 octobre 2008, date de la signature du bail et elle s’en est remise à la gestion de la SAS E F ;

— que ce n’est qu’avec la délivrance de l’assignation du 5 février 2013 qu’elle a découvert l’existence des impayés ;

— que son intervention a cessé avec la régularisation du bail ;

— que ce sont les consorts X et le gestionnaire E qui ont fait preuve d’inertie avec un commandement de payer délivré le 17 août 2011 seulement, trois ans après les premiers impayés, avec une assignation délivrée le 15 décembre 2011 à l’origine du jugement rendu par le TI de A qui a ordonné l’expulsion de M. Z le 6 septembre 2012, laquelle ne deviendra effective que le 26 septembre 2013;

— que la preuve que M. Z ne se serait pas acquitté de son arriéré n’est pas rapportée;

— que les époux X font état de sommes perçues mais à l’analyse des pièces produites, il n’est pas possible de déterminer avec exactitude les sommes qui seraient restées à leur charge;

— que les époux X ont souscrit une garantie loyers impayés par l’intermédiaire de E et c’est un fait qu’à cause de négligence de cette dernière, ladite garantie n’a pas pu être mobilisée ;

— que les époux X ne peuvent prétendre à une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant puisque le jugement du tribunal d’instance ne l’a validée qu’à hauteur du loyer courant, la pénalité n’étant opposable qu’à l’occupant qui se maintient indûment dans les lieux, ce que les mandataires des bailleurs ne sont pas;

— que c’est la SAS E F, unique gestionnaire du bien, qui devra réparer la perte de chance de percevoir les loyers imputable à la sélection qu’elle a faite de M. Z pour entrer dans les lieux, qui ne saurait dépasser 25 % de la perte locative.

Suivant dernières conclusions n° 5 régulièrement notifiées pour l’audience de mise en état du 17 novembre 2016 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens en fait et en droit, la SAS E F venant aux droits de la société E G H, au visa des articles 66 et 328 du Code de procédure civile et des articles 1147 et 1984 du Code civil, demande au tribunal :

— de lui donner acte de son intervention volontaire (en lieu et place de la SAS E G H) et la recevoir en ses écritures,

> à titre principal de :

— constater que M. B X et M^me C D épouse X ont confié un mandat de location à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) qui a elle-même retenu la candidature de M. Z,

— constater que M. B X et M^me C D épouse X ne bénéficient pas de la garantie loyers impayés depuis le 27 octobre 2008,

— juger que seule la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) peut se voir reprocher un défaut de vérification de la solvabilité du locataire, sa responsabilité n’étant pas engagée,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes,

> à titre subsidiaire de :

— juger que le préjudice allégué par les consorts X au titre de la perte de loyers n’est pas certain et s’est limité à une perte de chance,

— lui donner acte qu’elle s’en remet à l’appréciation du tribunal pour l’évaluation de ce préjudice,

> en tout état de cause de :

— débouter M. B X et M^me C D épouse X de leurs autres demandes,

— condamner la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) à la garantir des condamnations prononcées à leur encontre,

— condamner la partie succombante à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Et fait valoir notamment :

— que “la société E PARIS H” a été assignée par erreur à la place de la société E G H, radiée depuis le 23 janvier 2012 et qui a fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine à son profit le 31 décembre 2011;

— que les sociétés E PARIS H et E G H seront donc mises hors de cause à son profit, ce pourquoi elle intervient volontairement à l’instance;

— que par mandat de gérance n° 2006/3345 du 1^er septembre 2006, M. B X et M^me C D épouse X ont confié la gestion locative de leur bien immobilier sis […] juillet à […] (942790) à la société GUY HOCQUET GESTION, lequel mandat a été transféré en 2007 à la société E G H, à laquelle elle a succédé;

— que le même jour, les époux X ont adhéré à la garantie loyers impayés souscrite par elle, pour leur compte, auprès de la société SADA;

— que les époux X ont cessé de payer les cotisations dues au titre de cette garantie le 27 octobre 2008 ;

— que M. B X et M^me C D épouse X ont signé un autre mandat le 22 septembre 2008 au profit de la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) pour qu’elle recherche des locataires et c’est ladite société qui a validé la candidature de M. Z, lequel a signé son bail le 27 octobre 2008 contre paiement d’un loyer de 700 euros plus 47 euros au titre de la provision pour charges;

— que “malheureusement”, M. Z s’est montré défaillant dès son entrée dans les lieux et, alors qu’il avait déclaré une situation de directeur commercial rémunérée 2.300 euros par mois à l’entrée, il s’est avéré qu’il n’avait occupé en réalité cette fonction que quatre mois de juin à septembre 2008 et qu’il ne disposait plus de ressources suffisantes dès avant la signature du bail, avec des paiements seulement sporadiques effectués après cela;

— qu’un premier commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 6 février 2009 pour paiement de la somme de 2.194 euros et un second commandement a été délivré le 17 août 2011 ;

— qu’un congé pour motifs légitimes et sérieux a été délivré en sus le22 avril 2011 pour le 26 octobre 2011et les bailleurs ont fait assigner leur locataire devant le TI de A qui a déclaré régulier ce congé délivré et a condamné le locataire au paiement de la somme de 8.436,02 euros suivant décompte de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 7 mai 2012;

— qu’après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, M. Z a été expulsé le 26 septembre 2013;

— que le mandat de gérance confié par les consorts X à la société GUY HOCQUET GESTION aux droits de laquelle elle vient relève du droit commun du mandat;

— qu’il revenait à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS de sélectionner convenablement le locataire or il s’avère que M. Z n’a occupé le poste qui le qualifiait, à priori seulement, pour occuper le logement, que pendant quatre mois de juin à septembre 2008, si bien que M. Z a fait preuve d’une mauvaise foi manifeste puisqu’il s’est bien gardé d’indiquer que son emploi n’était que temporaire ;

— qu’il est faux de prétendre que la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS n’avait aucun moyen de savoir que M. Z ne disposait pas d’un emploi durable puisque l’attestation d’embauche démontrait son caractère très récent “depuis le 1^er juin 2008", ce qui devait conduire tout professionnel de l’immobilier, à interroger davantage l’impétrant;

— que si tel avait été le cas, la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS aurait pu et dû écarter la candidature de M. Z en raison de son emploi précaire et il est ainsi incontestable que cette dernière a fait preuve de négligence dans l’analyse de la solvabilité de l’intéressé ;

— que c’est de façon malicieuse que la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS tente de reporter sa faute sur elle alors qu’un seul dossier de candidature lui a été transmis, celui de M. Z, dûment approuvé par l’émetteur du dossier et elle a dès lors seulement pris acte du locataire retenu ;

— que la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS ne peut être déchargée de ses fautes car elle a agi sur le fondement d’un mandat émanant des époux X et non pas sur la base d’une délégation de mandat de sa part;

— qu’elle a perçu des honoraires de gestion calculés sur les loyers encaissés jusqu’au 27 septembre 2012, date à partir de laquelle M. Z n’a plus rien payé;

— qu’elle a perçu seulement 5 euros pour la gestion des archives et 96 euros pour la livraison d’un détecteur de fumée loi ALUR, après cela mais a néanmoins poursuivi ses diligences jusqu’à la procédure d’expulsion, sans attendre aucune contrepartie financière;

— que les consorts X ont certes souscrit à la garantie loyers impayés le 1^er septembre 2006 mais, pour avoir cessé de payer leurs cotisations le 27 octobre 2008, ils n’en bénéficiait déjà plus dès cette date;

— que les consorts X qui ont choisi en toute connaissance de cause de ne plus bénéficier de ladite garantie doivent en assumer les conséquences ;

— qu’aucun paiement de primes n’a été effectué d’octobre 2008 à juin 2009, les relevés de comptes mentionnant “non réglé” ( NR);

— que seuls trois règlements ont été effectués en juillet, août et septembre 2009, à hauteur de 12,70 euros par mois soit 36 euros en tout (sic – 38,10 euros en réalité) ;

— qu’elle ne saurait être tenue au-delà de la seule réparation de la perte de chance ;

— que M. B X et M^me C D épouse X pourront recouvrer les sommes dues par M. Z en exerçant des mesures exécutoires à son encontre et il ne faudrait pas que les bailleurs soient payés deux fois d’une même dette ;

— qu’il est impératif de connaître le montant exact de l’arriéré locatif au 26 octobre 2011, ce sur quoi les bailleurs ne s’expliquent pas;

— que les intérêts réclamés sans mise en demeure pour 331,29 euros sont issus de la clause pénale du bail qui n’est opposable qu’au preneur et n’est due que sur les loyers impayés, ce qui impose d’en arrêter le cours au 26 octobre 2011;

— que les bailleurs n’ont pas sollicité paiement des clauses pénales du bail au débiteur principal et sont mal fondés de s’en prévaloir désormais pour la première fois à l’encontre du gestionnaire;

— que les bailleurs sont irrecevables à lui réclamer le montant de l’indemnité d’occupation qui n’est due que par l’occupant qui se maintient abusivement dans les lieux;

— que s’agissant de la demande au titre des frais de procédure elle se doit d’indiquer qu’elle propose systématiquement aux bailleurs dont elle assure la gérance un contrat d’assurance groupe garantissant les loyers impayés, la vacance locative et les détériorations immobilières imputables au locataire ; que l’adhésion à ce contrat implique le prélèvement de cotisations d’assurances en plus des honoraires de gestion ; que les consorts X ont bien souscrit à l’assurance LOCATIO mais ont cessé de payer les cotisations à compter du 27 octobre 2008, si bien qu’ils sont sans garantie et sans protection juridique depuis cette date ; que l’article 24 du chapitre III de l’assurance LOCATIO prévoit que la protection juridique est exclue en cas de “déchéance de garantie” ; que la garantie souscrite par les époux X n’a pu être mise en place car ses conditions d’application n’étaient pas remplies et, surabondamment, le tribunal devra exclure de la demande au titre des frais de procédure les frais suivants : “la pose d’une porte, la location d’un camion, le prix du devis pour la location d’un box et la location d’un box” ; qu’elle n’a pas à supporter s’agissant de frais personnels des demandeurs;

— que les consorts X ont adhéré au contrat d’assurance couvrant les risques locatifs le 1^er septembre 2006 et ont alors pris connaissance du contenu du contrat ; qu’elle leur a adressé le 8 novembre 2010 un courrier les informant du changement d’assureur, avec une notice d’information leur décrivant le contenu, les exclusions et les obligations contractuelles prévues par le contrat d’assurance dont ils continuaient de bénéficier après cela, si bien qu’elle n’a pas manqué à son devoir d’information;

— que M. B X et M^me C D épouse X ont été informés des conditions d’application du contrat d’assurance et la preuve inverse n’est pas rapportée;

— que le préjudice moral n’est pas caractérisé;

— qu’elle n’est pas en mesure de justifier des honoraires perçus entre le 30 novembre 2008 et le 26 juin 2009 à cause du changement de son logiciel informatique mais, à partir de son décompte du 21 juillet 2009 au 27 septembre 2012, il s’avère qu’elle a perçu la somme de 1.347,82 euros conformément aux dispositions du mandat de gestion du 1^er septembre 2006.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2016 et l’affaire a été fixée au 12 décembre 2016 pour être plaidée en juge unique.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2017, date à laquelle la présente décision a été rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

1) Sur l’intervention volontaire de la SAS E F

Le tribunal recevra la SAS E F, qui vient aux droits de la société E G H, en son intervention volontaire et mettra hors de cause la société “E PARIS H” assignée par erreur par M. B X et M^me C D épouse X en lieu et place de la société E G H avec laquelle ils étaient en relation contractuelle.

2) Sur les obligations respectives de la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) et de la SAS E F au regard des mandats communiqués.

M. B X et M^me C D épouse X justifient du “mandat général de gestion immobilière” confié à la société “GUY HOCQUET GESTION” dont le siège est 1, avenue E. J à […] en date du 1^er septembre 2006, aux droits de laquelle la SAS E F vient aujourd’hui, qui porte sur leur immeuble sis […] juillet à […].

Ce mandat général donne tous pouvoirs au mandataire pour “gérer les biens désignés au recto, les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux”, “recevoir, sans limitation toutes sommes (…) et les utiliser selon l’usage qui lui semblera le plus nécessaire ou utile (…)”, “acquitter toutes sommes qui pourront être dues par le mandant (…)”, “à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers”.

Le mandat a été consenti et accepté pour une période d’un an, mais reconductible chaque année pour une période maximale de dix années en tout. L’une ou l’autre des parties était autorisée à résilier le contrat chaque année en signifiant son intention par lettre recommandée avec avis de réception, trois mois avant la date anniversaire du contrat.

C’est en vertu de cette disposition que M. B X a notifié à la SAS E F par courrier recommandé la résiliation du mandat à effet du 1^er février 2012, ce dont la SAS E F a pris acte sans contester la date mentionnée, en revendiquant elle-même une fin de gestion au 31 janvier 2012 (pièce n° 84 en demande).

C’est donc le mandat général de gestion à effet du1er septembre 2006 au 1^er février 2012 qui a habilité la SAS E F à signer le bail du 27 octobre 2008 avec M. Z, nonobstant l’autre mandat ayant été confié par ailleurs à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER).

M. B X et M^me C D épouse X ont en effet régularisé avec la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) un autre mandat, en date du 22 septembre 2008.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS a son siège établi au 15, avenue I J (cf. Le tampon apposé sur le mandat – pièce n° 1 en demande), et elle ne doit pas être confondue avec l’autre société “GUY HOCQUET GESTION” qui était préalablement partie au mandat général de gestion sus-analysé, conclu deux ans plus tôt.

D’ailleurs, si la SAS E F admet bien volontiers venir aux droits de la société “GUY HOCQUET GESTION” (cf. le premier paragraphe en page 5 de ses écritures : “Le mandat de gérance confié par (les consorts) X à la société GUY HOCQUET GESTION, aux droits de laquelle vient la SAS E F”), tel n’est pas le cas pour la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER), qui existe encore indépendamment de la SAS E F à ce jour et qui s’est défendue seule et à titre autonome à l’occasion du présent procès.

Le mandat confié à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS le 22 septembre 2008 n’est pas un “mandat général de gestion”, mais un “mandat de location sans exclusivité” dont l’objet est autre que la gérance puisqu’il se limitait à rechercher un nouveau locataire pour le bien immobilier sis […] juillet à […] après que le locataire précédent soit parti.

En vertu de ce mandat, les pouvoirs confiés à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS sont les suivants :

“1- Proposer, présenter, visiter et faire visiter les locaux à toute personne qu’il jugera utile

2- Faire toute publicité (…)

3- Apposer un panneau sur l’immeuble.

4- Communiquer éventuellement le dossier de l’opération à tout confrère (…)

5- Réclamer et faire établir, si nécessaire, toutes pièces utiles (…)

6 – Rédiger le contrat de location aux prix, charges et conditions convenus aux présentes. Etablir les documents annexes (état des lieux contradictoire….) et recueillir la signature du locataire”.

La mission confiée à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS se limite ainsi à la sélection du locataire et s’arrête à la signature du bail, sans porter ensuite sur la gestion subséquente du bien et le recueil de garanties annexes.

Compte tenu de sa mission unique, la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS ne peut pas sérieusement soutenir qu’il ne lui revenait pas de l’effectuer sérieusement, en sélectionnant d’une façon rigoureuse le locataire qu’elle-même devait rechercher, sans pouvoir reporter sa responsabilité à cet égard sur l’autre mandataire que continuait d’être la SAS E F, mais qui ne lui avait pas délégué son mandat pour rechercher à sa place ledit nouveau locataire.

Le mandat de location confié à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS émane en effet des consorts X qui se sont donc assurés le concours de deux professionnels de l’immobilier pour multiplier leurs chances de sélectionner le locataire idoine en maximisant les garanties de paiement.

A l’analyse des pouvoirs octroyés à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS et des devoirs qui s’y associaient pour sélectionner le locataire idoine, elle devra nécessairement répondre des éventuelles fautes commises dans la candidature de M. Z qu’elle-même a validée.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS soutient s’être contentée d’adresser plusieurs dossiers de candidatures à la SAS E F qui aurait seule tranché entre la multiplicité des candidatures proposées.

Cependant, la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS n’a justifié d’aucune autre candidature concurrente de celle de M. Z et n’a pas rapporté la preuve qu’elle se serait contentée de transmettre une multiplicité de dossiers à la SAS E F sans rien arbitrer elle-même, ce qui aurait été, du reste, tout à fait inconcevable, puisqu’alors elle se serait comportée comme un sous-mandataire de la SAS E F, ce qu’elle n’était pas.

Pour justifier ses honoraires à l’égard de M. B X et M^me C D épouse X, la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS se devait de sélectionner elle-même le bon candidat, ce qu’elle a soutenu avoir fait jusqu’à ce qu’il s’avère que tel n’était pas le cas, cette volte-face la constituant de mauvaise foi.

Il sera donc jugé que la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS était tenue de sélectionner d’une façon rigoureuse le nouveau locataire de M. B X et M^me C D épouse X, ce sur quoi il sera porté une appréciation, infra.

La mission de la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS s’arrêtant toutefois à la sélection du locataire jusqu’à la signature du bail, elle n’aura pas à répondre, son mandat n’étant pas un mandat de gérance, des éventuelles fautes commises dans la souscription des garanties qui devaient accompagner le bail, laquelle mission incombait à la SAS E F exclusivement.

La SAS E F, pour autant, a conservé également le pouvoir de signer le bail, visé expressément dans son mandat général de gestion.

Il lui appartenait également, dès lors, de contrôle la pertinence de la candidature préalablement validée par la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS, quitte à la refuser si elle lui apparaissait devoir compromettre la bonne gestion ultérieure du bien dont elle avait la charge.

C’est bien d’ailleurs la SAS E F venant aux droits de la société E G H qui a signé le bail le 27 octobre 2008 avec M. R M Z, pour le compte de ses mandants, et elle devra bien évidemment répondre du choix qu’elle a fait également, de ce seul fait, du nouveau locataire entrant.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS a signé l’état des lieux d’entrée le 27 octobre 2008 avec M. Z alors que c’est la SAS E F qui a signé le bail.

Il apparaît donc que ces deux sociétés se sont réparties entre elles les opérations d’entrée et, pour les motifs exposés supra, elles devront répondre in solidum de leurs fautes éventuelles dans le fait d’avoir accepté que M. Z signe le bail et entre dans les lieux le 27 octobre 2008, avec l’obligation d’avoir à indemniser in solidum M. B X et M^me C D épouse X du préjudice consécutif au choix effectué à cet égard, sans que ladite solidarité ne puisse toutefois s’étendre aux conséquences des fautes de gestion proprement dites, puisque seule la SAS E F en était chargée, une fois le bail conclu.

3) Sur les fautes commises, dans la sélection du locataire entrant d’une part et dans la gestion du bien d’autre part

A) Sur les fautes commises dans la sélection du locataire entrant

> Sur les fautes imputables à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) et leur répercussion sur les chances de voir le loyer payé

Les fautes commises pour retenir M. Z en qualité de locataire sont flagrantes et il suffit de se reporter aux conclusions de la SAS E F pour s’en convaincre, laquelle indique que le choix effectué par la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS n’a pas été convenable avec des pièces qui qualifiaient M. Z seulement “à priori”, compte tenu de revenus certes supérieurs à trois fois le montant du loyer mais précaires, ce dont le mandataire pouvait s’assurer compte tenu d’une embauche récente“depuis le 1^er juin 2008" seulement, ce qui devait conduire tout “professionnel de l’immobilier” normalement diligent “à interroger davantage” M. Z sur sa situation professionnelle dont rien ne permettait de conclure au caractère pérenne.

La SAS E F ajoute que si tel avait été le cas, la candidature de M. Z aurait été inéluctablement écartée en raison de la précarité de son emploi, si bien qu’elle en conclut “qu’il est ainsi incontestable que la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS a fait preuve de négligence au moment de vérifier la solvabilité de M. Z”.

Les pièces produites confirment effectivement cette analyse et les manquements imputables à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS sont accablants.

M. Z n’avait en effet perçu sur toute l’année 2007 que 1.851 euros de revenus et a fourni comme seul justificatif de domicile une attestation d’hébergement en date du10 octobre 2008 émanant d’un membre de sa famille, lequel atteste l’héberger dans les termes suivants : “Je soussigné MR Z K Attes (sic) sur l’honneur d’héberge A mon domicil (sic) au 27 avenue Lucien Français MR Z Micel demeur (sic) au 27 avenue Lucien Français Vitry-sur-Seine.”

Cette attestation démontre que M. R M Z, n’est qu’occupant à titre gratuit du logement de M. K Z le 10 octobre 2018 encore, immédiatement avant la signature du bail, et n’avait dès lors pas été en capacité, jusque là, de souscrire un contrat de bail à son nom, compte tenu de la modicité de ses ressources, ce qui ne pouvait qu’inciter à la vigilance sur la réalité de l’évolution de sa situation financière à effet du 27 octobre 2008, à l’analyse des données objectives que présentait son dossier, pour la période passée.

M. Z a fourni comme pièces à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS sa carte nationale d’identité, une attestation d’embauche et trois fiches de paie.

L’attestation d’embauche, non datée, émane de la société KODIA SECURITE PRIVEE et son libellé est le suivant : “Nous société KODIA SECURITE PRIVEE dont le siège est situé à 3, […] à BONNEUIL-SUR-MARNE (94864) attestons que M. Z M demeurant au […] à VITRY-SUR-SEINE (94400) est salarié dans notre entreprise depuis le 1er juin 2008 en tan (sic) que Directeur commercial” .

L’attestation est éditée au nom de “La gérance” (sic- au lieu de “la gérante”) “Madame N O”, et n’est pas signée. Aucun tampon de la société n’est par ailleurs apposé.

La société KODIA SECURITE PRIVEE a précisé depuis, dans son courrier du 31 mai 2010 (pièce n°5 en demande) que M. Z a été effectivement employé mais pour une période de “3 mois et demi du 1er juin 2008 au 22 septembre 2008", seulement.

Le courrier du 31 mai 2010 est édité cette fois au nom de “La gérante” (et non pas “la gérance”) avec une signature apposée et un tampon rappelant l’identification de la société KODIA.

Le libellé de l’attestation d’embauche produite à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS en 2008 était donc imprécis, avec des erreurs de frappe, sans aucun tampon et sans signature, ce qui devait la conduire à la plus grande circonspection en refusant toute valeur probante à ce document du point de vue de la solvabilité du locataire qu’elle n’établissait aucunement.

Les fiches de paie produites par M. Z mentionnent un emploi de “DIRECTEUR COMMERCIAL”, mais sans aucune autre précision dans les rubriques “qualification”, “échelon”, “coefficient”, si bien que M. Z apparaissait sans aucun statut véritable au sein de la société KODIA.

La précarité de la position de M. Z au sein de la société KODIA sautait ainsi aux yeux et ce d’autant qu’il n’était pas fait mention d’un “CDI” sur les fiches de paie.

La fiabilité de la fiche de paie du mois de septembre 2008 interroge, du reste, puisqu’alors qu’il est établi que M. Z a quitté ses fonctions le 22 septembre 2008 (pièce n°5 en demande) sa fiche de paie mentionne paradoxalement un paiement du “1^er au 30 septembre 2008" pour un mois complet.

L’attestation d’emploi non datée et non signée et la teneur des fiches de paie imposaient donc d’effectuer des vérifications supplémentaires puisque l’ensemble de ces documents ne renseignait aucunement l’agent immobilier sur la nature du contrat de travail de M. Z.

La détention par M. Z d’un contrat de travail en CDI à la date de signature du bail n’était ainsi aucunement établie par les pièces produites, ce qui devait conduire la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS à exiger la production d’un contrat de travail pour s’assurer de la nature du recrutement, pour se prémunir de la précarité, hautement probable, de sa situation.

Si donc l’agence s’était enquise de l’existence ou non d’un CDI elle aurait découvert alors que non seulement M. Z n’avait jamais été titulaire d’un CDI mais qu’il était, de surcroît, tout simplement déjà au chômage depuis le 22 juin 2008 et donc sans ressource depuis plus d’un mois déjà à la date de signature du bail, le 27 octobre 2008.

De telles diligences, élémentaires, étaient d’autant plus incontournables en l’espèce que M. Z apparaissait, jusqu’au 1^er juin 2008, dans la plus grande précarité, avec des revenus qui s’étaient limités à 1.851 euros pour toute l’année 2007 et un hébergement provisoire encore jusqu’au 10 octobre 2008, date de l’attestation fournie par M. K Z.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS étonne donc lorsqu’elle prétend avoir constitué un “solide dossier” alors que les pièces analysées supra établissent, à l’inverse, à quel point le dossier constitué était fragile et insuffisant pour se prémunir contre une fin de contrat de travail prématuré et une absence d’emploi à la date de signature du bail.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS soutient avoir monté d’autres dossiers de candidatures et les avoir adressés à la SAS E F pour arbitrage, mais ne produit cependant aucune pièce à cet égard, étant fait observer qu’en guise de pièces produites, la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS a renvoyé le tribunal vers les “pièces communiquées par les époux X”, de l’examen desquelles il ne ressort aucune diligence de sa part, à cet égard.

Il en résulte que la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS a en réalité accepté le premier dossier venu sans exercer le moindre contrôle sur la situation financière réelle du candidat à la location.

Le fait, donc, pour la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS, professionnel de l’immobilier rémunéré, d’avoir accepté le dossier de M. Z dans sa teneur analysée supra, constitue une faute lourde de sa part puisque, en l’absence d’un CDI ou d’une attestation d’emploi établissant l’existence d’un CDI pérennisé, sans période d’essai ni de préavis, il n’y avait aucune garantie que le loyer réussirait à être payé à partir du 27 octobre 2008, et ce surtout alors que l’attestation d’emploi au 1^er juin 2008 ne précisait ni son terme ni le fait qu’elle se rapportait à un CDI, ce qui imposait de procéder à des vérifications complémentaires.

Avec un locataire sans CDI et, au cas d’espèce, déjà au chômage lors de l’entrée dans les lieux, les chances pour les bailleurs de voir le loyer payé devenaient presque nulles et ne dépassaient pas 10 %.

A l’aune, donc, de l’absence de CDI, de l’absence même du moindre contrat de travail à la date de conclusion du bail avec un emploi précaire ayant pris fin le 22 septembre 2008, de ressources marginales en 2007, d’un simple hébergement provisoire antérieurement au bail, le tribunal est en mesure de juger qu’il y avait au cas d’espèce 90 % de probabilité que, dès le bail signé, M. Z se révèle immédiatement défaillant parce qu’insolvable, ce qui n’a pas manqué d’advenir, sans qu’il s’agisse là d’une analyse rétrospective des choses mais bien du seul examen rationnel des pièces présentées et de la situation financière du locataire, avec une quasi-absence d’aléa sur le fait qu’avec les paramètres sus-analysés, le loyer ne serait jamais convenablement payé.

Le tribunal souligne que la faute lourde de l’agent immobilier est apparue flagrante à tous les professionnels qui ont eu à connaître du présent dossier et c’est d’abord le propre conseil missionné par la SAS E F pour poursuivre la résiliation du bail et l’expulsion de M. Z qui indique à sa cliente le 21 août 2009 (pièce n° 45 en demande) que “concernant le comportement frauduleux du locataire (elle) signalera certes la situation au tribunal le jour de l’audience (mais) tout en restant sobre (car) la jurisprudence est drastique et il ne conviendrait pas que le juge s’en empare d’office : la responsabilité d’un administrateur de bien (est en effet) engagée lorsqu’il met en place un locataire insuffisamment solvable (vérification minimum des renseignements communiqués par le locataire et mise en place de cautions ou de LOCAPASS).”

Il était ainsi estimé que les vérifications minimales sur la solvabilité du locataire n’avaient pas été conduites, ce qui inclinait l’avocat à la plus grande prudence, pour protéger son mandant, dans les explications qui seraient données sur la “fraude” du locataire, laquelle n’a pu prospérer que parce qu’aucune vérification sérieuse n’avait été préalablement conduite par les professionnels de l’immobilier ayant eu à connaître du dossier.

Le conseil général du Val-de-Marne a notifié le 18 février 2009 à la SAS E F un “refus” de prise en charge compte tenu d’un loyer résiduel trop élevé et d’un taux d’effort disproportionné aux ressources de M. Z avec cette interrogation“sur l’accès à un logement dans la parc privé sans caution solidaire et au vu des ressources”.

M. Z n’aurait, en effet, jamais dû pouvoir accéder à un logement relevant du parc privé, ce qui est apparu flagrant à tous ceux qui ont eu à connaître de sa situation et ce qui ne pouvait pas échapper à un mandataire professionnel de l’immobilier normalement diligent.

La faute lourde commise par la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS a donc occasionné pour M. B X et M^me C D épouse X un préjudice égal à 90 % de la perte locative subie, à la mesure de la probabilité qui était la leur de perdre le bénéfice du loyer avec un locataire tel que M. Z, et alors, en effet, que seul un miracle aurait pu faire qu’avec une situation de chômage acquise dès le 22 septembre 2008, M. Z soit en mesure malgré cela de s’acquitter des obligations issues du bail conclu le 27 octobre 2008 suivant.

> Sur les fautes commises par la SAS E F et leur répercussion sur les chances de voir le loyer payé

La SAS E F a signé le bail en qualité de gestionnaire du bien, en vertu du mandat général que M. B X et M^me C D épouse X lui ont confié le 1^er septembre 2006 , lequel est resté en vigueur entre les parties jusqu’à sa résiliation par courrier recommandé des bailleurs à effet du 1^er février 2012 (pièce n° 84 en demande).

La SAS E F se devait, en cette qualité, d’effectuer une seconde vérification de la solvabilité offerte par le nouveau locataire pressenti, sans entériner tel quel le dossier présenté par la SARL AGENCE SERVICES, puisque c’est elle seule qui allait devoir gérer le bien ensuite, en s’assurant de la bonne perception du loyer.

La SAS E F avait d’autant plus de motifs de s’assurer du sérieux du dossier de candidature présenté qu’il lui appartenait de souscrire une garantie loyers impayés pour le bail dont s’agit, ce qui n’était pas le cas de la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) dont la mission était plus limitée.

La souscription d’une garantie loyers impayés par la SAS E F était d’autant plus essentielle en l’espèce, qu’aucune autre caution personnelle et solidaire n’avait été exigée du locataire qui n’avait pas été requis de fournir un ou plusieurs cautionnements de personnes physiques susceptibles de le garantir.

L’absence de la moindre garantie pour sécuriser le bail aurait constitué le mandataire de gestion en faute vis-à-vis de son mandant, et c’est bien ce que la commission FSH a fait savoir à la SAS E F lorsqu’elle s’est “interrogée sur l’accès à un logement dans le parc privé sans caution solidaire”, dans l’ignorance cependant qu’un contrat d’assurance groupe “garantie des risques de la location immobilière” LOCATIO avait été souscrit par la SAS E F auprès de l’assureur SADA, auquel M. B X et M^me C D épouse X avait adhéré.

En sa qualité de souscripteur du contrat d’assurance, la SAS E F était personnellement obligée de fournir certaines pièces indispensables et notamment celles énumérées à l’ “article 35 : appréciation de la solvabilité du locataire et de la caution”.

Dans l’hypothèse d’un “locataire salarié”, il fallait ainsi à la SAS E F fournir : “une attestation d’emploi datant de moins de trente jours à la date de signature du bail, établie par l’employeur (…) Et précisant que le locataire est titulaire d’un contrat à durée indéterminée, qu’il n’est ni en période d’essai ni en période de préavis, ainsi que le montant de son salaire net annuel et sa date d’embauche”.

En l’espèce, l’attestation d’emploi présentée par la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS à la SAS E F devait nécessairement être contrôlée par cette dernière avant sa transmission à l’assureur, sachant que c’est la SAS E F seule qui était chargée de constituer le dossier d’adhésion de M. B X et M^me C D épouse X au titre de la garantie LOCATIO, avec une obligation de résultat sur la pertinence des pièces adressées qui se devaient d’être conformes aux exigences de l’assureur.

Or l’attestation d’emploi que la SAS E F a acceptée en même temps que le locataire qu’on lui présentait :

— n’est pas datée,

— ne précise pas que M. Z est titulaire d’un contrat à durée indéterminée,

— ne précise pas que M. Z n’est ni en période d’essai ni en période de préavis,

— ne précise pas le montant de son salaire net d’embauche.

La seule information qui figure dans l’attestation d’emploi produite est celle relative à la date d’embauche, le 1^er juin 2008, si récente qu’elle imposait de rechercher les autres informations exigées par l’assureur, qui font défaut en l’espèce.

A défaut, donc, d’obtenir une attestation conforme aux exigences de l’assureur, et sauf à priver ses clients de toute garantie, la SAS E F avait l’obligation personnelle de refuser la candidature de M. Z, indûment proposée par la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS.

La SAS E F indique “qu’elle a seulement pris acte du locataire retenu par la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS” mais, en sa qualité de souscripteur de la seule garantie qui devait bénéficier à ses clients, elle n’était pas en droit de procéder ainsi.

Les obligations spécifiques qui pesaient sur la SAS E F comme souscripteur de la garantie loyers impayés lui imposaient donc, de la même manière que pour la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS, d’effectuer des vérifications sérieuses sur la qualité du dossier de M. Z au travers d’une analyse approfondie de sa solvabilité, laquelle n’a pas été effectuée.

Le fait dès lors, pour la SAS E F, titulaire d’un mandat général de gestion locative et signataire du bail pour le compte de M. B X et M^me C D épouse X, de s’être contentée de “prendre acte” d’une candidature avec les insuffisances que l’on sait (voir supra), sans avoir effectué la moindre vérification utile pour s’assurer que l’adhésion de ses clients au contrat LOCATIO serait réelle, avec la possibilité de mettre en oeuvre d’une façon effective la garantie loyers impayés, ce qui ne sera pas le cas de son fait (voir infra), constitue une faute lourde de sa part, en l’absence de toute autre garantie que celle qui a été inutilement souscrite.

De la même manière que pour la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS, la probabilité que le loyer ne soit pas payé à cause du choix injustifiable qui a été fait de M. Z par la SAS E F comme locataire, sera retenue à hauteur de 90 %.

> Sur l’obligation in solidum des deux mandataires

Il n’est pas possible de démêler, entre la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS et la SAS E F, l’écheveau de leurs responsabilités respectives dans le fait d’avoir l’une et l’autre accepté comme locataire le dossier de M. Z déjà au chômage depuis plus d’un mois à la date d’entrée dans les lieux.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS et la SAS E F seront donc tenues in solidum de garantir aux consorts X le paiement du loyer/indemnité d’occupation dans la proportion de 90 % des impayés imputables à M. Z, ainsi qu’il a été expliqué supra.

B) Sur les fautes de gestion spécifiques à la SAS E F, avec l’impossibilité qui a été la sienne, en raison de ses fautes personnelles, de mettre en oeuvre la garantie loyers impayés

La SAS E F livre une présentation des faits délibérément confuse sur la garantie de loyers impayés qu’elle a reconnu proposer systématiquement à ses clients en confirmant que “les époux X ont bien souscrit à une assurance LOCATIO au titre des loyers impayés” en l’espèce (ses conclusions page 13).

Pour autant, la SAS E F voudrait faire croire que ce n’est pas par son fait mais par la faute de ses clients que ladite garantie n’a pas pu être mobilisée.

La SAS E F prétend en effet que “les époux X ont cessé de payer les cotisations dues au titre de cette garantie à compter du 27 octobre 2008. Ces derniers ne bénéficient plus de cette garantie à compter de cette date” (ses conclusions page 13).

La SAS E F indique plus tôt dans ses conclusions (page 3 premier paragraphe) : “Ce même jour (le 1er septembre 2006), les époux X ont choisi d’adhérer à un contrat couvrant les risques de loyers impayés souscrit pour leur compte par la SAS E F auprès de la compagnie d’assurance SADA. Les époux X ont cessé de payer les cotisations dues au titre de cette garantie à compter du 27 octobre 2008.”

La SAS E F prétend donc que ce serait un défaut de paiement de leurs cotisations par les consorts X qui aurait entraîné la résiliation des garanties à effet du 27 octobre 2008.

A l’appui de ses allégations, la SAS E F communique une pièce n° 11 qui correspond à une capture de son propre écran mentionnant pour la garantie loyers impayés “début garantie : 01/09/06 ; fin garantie : 27/10/08".

Toutefois, avec cette argumentation, la SAS E F se constitue de la plus parfaite mauvaise foi puisque la capture d’écran établit simplement que le premier contrat qu’elle a fait souscrire à M. B X et M^me C D épouse X, par l’effet du mandat remontant au 1^er septembre 2006, préexistant au bail conclu avec M. Z, à l’origine d’autres baux entre le 1^er septembre 2006 et le 27 octobre 2008, a justifié l’ouverture d’un dossier informatique qui a été clôturé à la date de conclusion du dernier bail signé par M. Z le 27 octobre 2008 précisément.

La date du 27 octobre 2008 ne correspond pas à celle de la résiliation du contrat d’assurance concerné par le bail de M. Z, lequel a pris effet le même jour, puisque à cette date aucun impayé ne pouvait encore être caractérisé faute de la moindre prime déjà exigible le jour même de la signature du nouveau bail.

Le bail conclu le 27 octobre 2008 n’a bien évidemment pas justifié une prise de garantie à effet du “1^er septembre 2006 jusqu’au 27 octobre 2008", mais à partir du 27 octobre 2008 seulement, date de la signature du nouveau bail et on ne conçoit pas, en effet, que la garantie loyers impayés d’un bail signé le 27 octobre 2008 puisse prendre effet antérieurement à sa signature à partir du 1^er septembre 2006 pour se clôturer au jour où le bail qui justifie sa souscription est conclu.

La SAS E F tente donc de faire croire que la mise en ordre informatique du dossier de ses clients, à la date du nouveau bail signé avec M. Z le “27 octobre 2008", coïncide déjà avec la privation de toute les garanties à effet du même jour à cause d’un défaut de paiement concomitant des primes, ce qui n’a aucun sens, bien évidemment.

Les pièces produites contredisent d’ailleurs l’allégation selon laquelle la garantie aurait été résiliée pour défaut de paiement des primes dès le jour de la signature du bail le 27 octobre 2008 puisque, en effet :

— la SAS E F ne justifie d’aucun courrier de résiliation de l’assureur pour le motif tiré d’un défaut de paiement des primes,

— la SAS E F a, tout au contraire, continué et réussi à payer plusieurs mensualités d’assurances à l’été 2009, ce qui démontre que la garantie souscrite à effet du 27 octobre 2008, n’était non seulement pas déjà clôturée à cette date mais était tout au contraire encore en cours plus d’un an après la résiliation prétendue,

— la SAS E F, loin d’annoncer à ses clients la résiliation de leur contrat, leur a fait savoir le 8 novembre 2010 (pièce n° 17 en demande) qu’en leur qualité de propriétaire d’un bien immobilier géré par elle, ils avaient bel et bien “adhéré à un contrat (leur) permettant de bénéficier d’une garantie contre le non-paiement des loyers et des détériorations immobilières, d’une protection juridique et d’une garantie optionnelle Vacance” ; que la SAS E F s’est félicité d’avoir pu “renégocier à un meilleur taux (leur) contrat actuellement assuré par la compagnie SADA ASSURANCE ( note : donc non résilié), auprès de la compagnie MACIFILIA, afin de (leur offrir de meilleures garanties à des conditions tarifaires avantageuses” ; que s’agissant de la couverture des garanties, le montant des indemnisations en garantie loyers impayés passera de 61.000 euros à 80.000 euros par sinistre et celui des indemnisations en protection juridique passera de 4.000 euros TTC (…) à 5.000 euros TTC.;

— la SAS E F ajoute dans ce même courrier qu’elle joint une notice d’information décrivant le contenu, les exclusions et les obligations contractuelles et, dans le cas où ses clients ne souhaiteraient pas adhérer à ces nouvelles conditions, elle les remercie de bien vouloir l’en aviser par retour de courrier avant le 15 décembre prochain par lettre recommandée avec accusé de réception.

La SAS E F ne justifie d’aucun refus d’adhésion exprimé par ses clients avant la date limite du 15 décembre 2010, et il en résulte que le contrat d’assurance n’a jamais été résilié, ni à l’initiative de l’assureur, ni à l’initiative des consorts X.

La SAS E F a, du reste, adressé à M. B X un courrier daté du 20 avril 2009 (pièce n°13 en demande) ainsi libellé :

“Nous venons d’être informés par la compagnie d’assurance SADA que le dossier ne sera pas pris en charge étant donné que l’impayé est intervenu immédiatement, dès l’encaissement du premier loyer et du dépôt de garantie.

Le sinistre ne pourra donc être pris en charge et nous devons réagir très vite afin (…)”.

Il en résulte que c’est l’absence d’aléa induit par l’insolvabilité acquise d’emblée du locataire entrant qui a justifié le refus de prise en charge par l’assureur, et aucunement le fait que le contrat aurait pris fin le “27 octobre 2008", ce qui encore une fois n’a pas de sens.

Le fait que le premier impayé ait été enregistré dès le premier appel de loyer, et le fait encore que même le dépôt de garantie n’ait pas été versé à l’entrée, n’a pas été en l’espèce la conséquence de circonstances “malheureuses”, ainsi que la SAS E F l’a prétendu, mais a fait suite à d’insuffisantes recherches, de la part des mandataires, sur les garanties de solvabilités.

L’inexécution immédiate des clauses et conditions du bail s’explique par le fait que la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS et la SAS E F ont laissé entrer dans les lieux un locataire qui était déjà sans emploi depuis plus d’un mois lors de la conclusion du bail et dont l’emploi temporaire occupé pendant trois mois et demi à effet du 1^er juin 2008 n’avait que peu de choses à voir avec un CDI.

L’ “impayé immédiat” évoqué par la SAS E F pour expliquer à ses clients le refus de prise en charge opposé par l’assureur tendait, en réalité, à la dédouaner de ses fautes, alors qu’il l’accable au contraire puisque la cause exclusive de l’immédiateté de la défaillance du locataire résidait dans sa situation de chômage acquise avant la signature du bail, dont la SAS E F aurait dû avoir connaissance si elle avait recueilli l’attestation d’emploi conforme aux exigences de l’assureur.

A supposé même que le premier loyer et le dépôt de garantie aient été versés, tous autres impayés ultérieurs auraient, de toute façon, pareillement justifié un refus de prise en charge de la part de l’assureur locatif puisque le dossier n’avait pas été correctement monté, avec une attestation d’emploi qui ne répondaient pas aux conditions imposées par l’assureur afin de garantir l’aléa et éviter le risque d’une insolvabilité déjà acquise.

Par son fait, la SAS E F a donc fait perdre M. B X et M^me C D épouse X toute chance de voir leur sinistre pris en charge par la société SADA puis MACIFILIA, et ce à hauteur de 100 % du risque assuré.

Compte tenu des plafonds des garanties, M. B X et M^me C D épouse X auraient pourtant dû être intégralement indemnisés par l’assureur si le dossier avait été monté convenablement par la SAS E F.

La SAS E F devra donc garantir M. B X et M^me C D épouse X non seulement à hauteur de 90 % sur le fondement de la perte de chance de percevoir un loyer à cause du mauvais choix du locataire effectué, mais encore à hauteur de 10 % en raison de ses fautes dans l’établissement du dossier qui devait permettre la mise en oeuvre de la garantie loyers impayés.

La SAS E F sera tenue in solidum avec la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) au titre de la perte de chance.

La SAS E F sera tenue seule des 10 % restants puisque c’est par son fait exclusif qu’elle n’a pas été en mesure de faire adhérer efficacement M. B X et M^me C D épouse X à la garantie loyers impayés au titre de laquelle elle a continué de prélever des primes après le 20 avril 2009, alors même qu’elle savait pertinemment que depuis cette date la garantie avait été refusée pour des motifs lui incombant.

4) Sur la décharge de responsabilité revendiquée par la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER)

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) soutient qu’il convient de la décharger de toute obligation au paiement envers les bailleurs compte tenu de leur propre négligence et de la tardiveté avec laquelle ils auraient initié des poursuites à l’encontre de M. Z.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS prétend avoir tout ignoré des difficultés posées par l’entrée dans les lieux de M. Z et n’avoir découvert la situation qu’avec l’assignation.

Sur ce dernier point, M. B X et M^me C D épouse X P pourtant le courrier que leur avocate a adressé à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS le 19 juin 2009 (leur pièce n° 72) aux termes duquel elle se plaint déjà des défauts de paiement constatés dès la prise d’effet du bail et interroge son interlocuteur sur “la répartition visiblement effectuée dans la gestion des dossiers entre la société GUY HOCQUET ET E”, afin de mieux coordonner ses démarches.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS n’a donné aucune suite à ce premier courrier et s’est vu adressé une relance le 3 juillet 2009 par télécopie dont l’accusé de réception est produit, aux mêmes fins, qui n’a pas été davantage suivie de réponse.

C’est donc la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS qui est restée taisante après les premières interrogations soulevées par ses clients, et elle ne peut pas sérieusement soutenir avoir tout ignoré, avant l’assignation, de la situation problématique consécutive au choix désinvolte qu’elle a fait du locataire entrant.

M. B X et M^me C D épouse X ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 septembre 2009 et ont fait assigner M. Z devant le tribunal d’instance de A immédiatement après cela. La première date utile qui leur a été proposée a celle du14 janvier 2010, qualifiée “d’extravagante” par le conseil d’alors des bailleurs, choisi par la SAS E F.

Une difficulté procédurale a retardé le traitement de l’affaire (pièce n° 76 en demande) qui n’a pas pu être utilement évoquée à l’audience du 20 mai 2010 et, le temps passant, il n’a pas été possible de réassigner M. Z sur les causes du premier commandement à la date envisagée du 20 octobre 2010 (pièce n° 76), ce qui a contraint M. B X et M^me C D épouse X de signifier un congé pour motif légitime et sérieux le 22 avril 2011 (pièce n°55 en demande) suivi d’un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 août 2011 (pièce n° 6 en demande), à l’issue desquels la résiliation du bail sera constatée par jugement avec une procédure d’expulsion conduite jusqu’à son terme ensuite, sans aucun différé de traitement.

Le procès-verbal d’expulsion du 26 septembre 2013 convoque en effet M. Z devant l’audience du juge de l’exécution du 8 novembre 2013 pour qu’il soit statué sur le sort des biens abandonné, lesquels seront déclarés tel par ordonnance du 10 janvier 2014 suivant.

M. B X et M^me C D épouse X justifient, en plus des actes de poursuite signifiés au preneur, avoir sommé à plusieurs reprises leur locataire de payer et/ou de quitter les lieux, par l’intermédiaire de leur avocat, le 10 septembre 2009 d’abord (pièce n°48) puis le 9 juin 2010 (pièce n° 49).

M. B X et M^me C D épouse X ne sont, en réalité, jamais restés inactifs et, au contraire, ils ont fait tout ce qui était en leur pouvoir pour conduire jusqu’à son terme la procédure d’expulsion initiée contre M. Z, à leurs frais avancés.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS est à l’origine des difficultés rencontrées par les bailleurs puisqu’elle n’a pas rempli efficacement la seule mission qui lui avait été confiée et qui consistait à recruter un locataire apte à exécuter ses obligation.

Ladite société qui elle-même n’a jamais répondu lorsqu’elle avait été interrogée en 2009 sur le partage des responsabilités entre les deux mandataires qui ont accumulé les manquements en lieu d’additionner leurs compétences, ne peut dès lors pas se prétendre libérer de ses obligations pour un motif tiré de la tardiveté des poursuites initiées contre M. Z, lequel n’est de toute façon pas caractérisé.

5) Sur la perte financière locative induite par les fautes des mandataires

Dans son jugement du 6 septembre 2012, définitif et revêtu de l’autorité de chose jugée, le tribunal d’instance de A condamne M. Z à payer à M. B X au titre de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et de charges la somme de 8.436,02 euros, suivant décompte arrêté au 7 mai 2012.

Le même jugement condamne M. B X à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges et taxes jusqu’à son départ effectif des lieux, déjà intégrée jusqu’au 7 mai 2012 dans le décompte de loyers et indemnités d’occupation arrêté à cette date.

La dette fixée à 8.436,02 euros, terme de mai 2012 inclus, ne peut plus être remise en cause.

Pour la période ultérieure, M. B X et M^me C D épouse X ne sont pas fondés à réclamer paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant, lequel montant n’a pas été entériné dans le jugement sus-visé et ne correspond pas à la perte financière pouvant être reliée aux fautes des mandataires puisque, avec un locataire solvable, les bailleurs auraient seulement perçu à bonne date le loyer courant à son niveau ordinaire et non pas portée au double à titre de pénalité en réparation du maintien illicite dans les lieux après résiliation du bail.

Les fautes commises par les agents immobiliers ont en effet fait perdre à M. B X et M^me C D épouse X toute chance d’être payés du loyer, et pas d’autre chose, et c’est exclusivement le montant du loyer, et non pas celui de l’indemnité d’occupation fixée dans le bail au double du loyer courant, qui servira de base de calcul pour l’évaluation de leur préjudice.

M. Z a été expulsé du bien des consorts X le 26 septembre 2013 et c’est à cette date qu’ils ont pu reprendre possession de leur bien.

Sur la période de juin 2012 à septembre 2013, 16 mois d’indemnité ont couru, soit 772,57 euros par mois (pièce n°9) x 16 mois = 12.631,12 euros en tout.

Pour la période arrêtée à mai 2012, le tribunal d’instance est bien évidemment réputé avoir déjà pris en compte tous les acomptes reçus jusqu’à cette date qui ne seront pas déduits une seconde fois.

Pour la période courant de juin 2012 à septembre 2013, seuls 300 euros d’acomptes sont venus s’ajouter à ceux qui avait été enregistrés jusqu’à mai 2012.

L’arriéré locatif et d’occupation opposable à la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS et à la SAS E F s’établit dès lors à la somme de 21.067,14 euros en tout.

6) Sur l’indemnisation du préjudice moral

M. B X et M^me C D épouse X se sont assurés le concours de deux professionnels dont les enseignes sont reconnues dans le domaine de l’immobilier pour se prémunir contre les difficultés de gestion et sécuriser le choix du locataire avec qui ils allaient contracter.

Au lieu de cela, M. B X et M^me C D épouse X ont dû subir des impayés immédiats par l’effet d’une situation de chômage préalablement acquise, avec des diligences moindres, de la part des mandataires, que celles les plus usuelles qu’ils n’auraient pas manqué d’accomplir s’ils avaient gérer eux-mêmes leur bien.

Les fautes relevées à l’encontre de la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS et de la SAS E F ont d’ailleurs été qualifiées de lourdes car, eussent-elles voulu nuire aux consorts X que lesdites sociétés n’auraient pas agi autrement qu’elles l’ont fait en laissant entrer dans les lieux un locataire dans la situation qui était celle de M. Z.

La faute lourde relevée est, en cela, équipollente au dol, car elle correspond à celle que ces mandataires auraient pu commettre délibérément, le fait que leur état d’esprit n’est pas été tel restant indifférent compte tenu de la gravité des manquements.

M. B X et M^me C D épouse X ont dû faire face à leurs frais avancés à une longue procédure judiciaire dont ils auraient dû être dispensés si les agences immobilières avaient respecter leurs obligations.

Le préjudice moral des sus-nommés s’est trouvé encore aggravé par l’incompréhension d’avoir eu subir des impayés immédiats après avoir pourtant rémunéré deux professionnels de l’immobilier pour garantir leur tranquillité de gestion.

Les consorts X ont également souffert d’être privés de la garantie de loyers impayés par le fait de la SAS E F et de devoir subir de la part des défendeurs une argumentation empreinte de la plus complète mauvaise foi, avec l’allégation de la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS suivant laquelle elle-même n’avait pas à répondre du choix de M. Z, alors qu’elle avait été spécialement rémunérée pour cela, et celle de la SAS E F qui a prétendu avoir été fondée à seulement prendre acte du mauvais choix effectué par le précédent mandataire, alors pourtant qu’elle seule avait mission de garantir l’effectivité de la garantie souscrite dans l’intérêt de ses clients.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) et la SAS E F seront, par suite, condamnées à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Cette condamnation sera prononcée in solidum puisqu’il est impossible de démêler entre ces deux sociétés l’écheveau de leurs responsabilités respectives dans le dommage, par l’effet de leurs fautes combinées.

7) Sur les sommes dues par la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) et/ou par la SAS E F

A/ Sur les sommes dues in solidum

> au titre des loyers/indemnités impayés

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS et la SAS E F seront condamnés in solidum à payer à M. B X et M^me C D épouse X 90 % de la somme de, avec les intérêts au taux légal à co 21.067,14 euros restant due au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté à la date de libération effective des lieux, soit 18.960,42 euros mpter du 26 mars 2013, date de la dernière des deux assignations délivrées sur la somme de 14.224,01 euros et du prononcé du jugement, pour le surplus.

M. B X et M^me C D épouse X seront déboutés de leur demande supplémentaire en paiement de la somme de “331,39 euros” au titre des intérêts, liquidées sur une base erronée et sans fourniture d’un décompte explicatif probant.

> au titre du préjudice moral

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS et la SAS E F seront condamnés in solidum à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu’il a été jugé supra.

> Au titre des frais de procédure

M. B X et M^me C D épouse X ont dû exposer des frais de procédure pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.

Ces frais auraient dû être pris en charge par l’assureur garantie loyers impayés mais, à cause du manquement exclusivement imputable au souscripteur de ladite assurance, qui n’était que la SAS E F, tel n’a pas pu être le cas.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS n’étant pas souscripteur de ladite assurance n’avait aucune obligation particulière de diligence vis-à-vis de M. B X et M^me C D épouse X à cet égard, lesquels n’étaient pas ses mandants sur ce point.

La garantie des frais de procédure incombera donc à la SAS E F seulement et il n’y aura pas lieu à condamnation solidaire.

B/ Sur les sommes dues par la SAS E F exclusivement

> Sur le solde de l’arriéré locatif et d’occupation incombant à la SAS E F à hauteur de 10 %

La perte de chance de percevoir les loyers a été indemnisée à hauteur de 90 % de l’arriéré locatif et d’occupation, mis à la charge solidaire des deux mandataires par l’effet de leurs fautes combinées dans le choix qu’ils ont fait de M. Z.

La SAS E F, en sa qualité de souscripteur défaillant de la garantie loyers impayés au préjudice de ses clients qui y avait pourtant adhéré, sera tenue de payer les 10 % restant, afin de garantir la prise en charge totale de la perte locative induite par l’entrée dans les lieux de M. Z qui n’aurait jamais dû être accepté comme locataire si des recherches sérieuses avaient été conduites sur sa solvabilité, ce qu’il était possible de faire mais n’a pas été.

La SAS E F sera donc condamnée à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 2.106,72 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement (21.067,14 euros – 18.960,42 euros = 2.106,72 euros).

> Sur le remboursement des frais de procédure

La SAS E F a, par son fait, empêché que la garantie loyers impayés souscrite et à laquelle elle avait fait adhérer les consorts X prospère, faute de s’être assurée avant la signature du bail de la solvabilité du locataire en exigeant une attestation d’emploi conforme aux desiderata de l’assureur, laquelle, si elle avait été obtenue, aurait révélé la situation financière réelle du locataire et l’aurait empêchée de signer le bail.

A cause de cette méconnaissance fautive des impératifs “qualité” des dossiers locatifs présentés à l’assureur, la SAS E F a imposé à ses clients de prendre à leur charge tous les frais de justice, de poursuite et d’exécution induits par la procédure d’expulsion.

Les consorts X justifient du bien fondé de leur demande de remboursement à ce titre à hauteur de la somme de 4.719 euros, parfaitement explicitée et détaillée dans leurs dernières écritures.

La SAS E F soutient que les frais induits par la “pose d’une porte”, la “location d’un camion”, le “prix du devis pour la location du box” et la “location d’un box” constitueraient non pas des frais de procédure mais à des “frais personnels”.

Les frais dont s’agit ne sont pourtant pas des frais de convenance puisqu’ils ont été nécessités par l’expulsion, la pose d’une porte s’expliquant par l’ouverture forcée de celle d’origine pour les besoins de l’expulsion et les frais de déménagement et de location d’un box s’expliquant pareillement par la nécessité qu’ils ont eu d’entreposer le mobilier trouvé sur place lors de l’expulsion, qu’il a fallu entreposer ailleurs que dans le logement jusqu’à ce que le juge de l’exécution statue sur son sort et le déclare abandonné.

Il n’y aura donc lieu à aucun abattement pour l’ensemble des frais justifiés, inférieurs au plafond garanti par SADA puis MACIFILIA à hauteur de “5.000 euros par sinistre TTC” en dernier lieu.

La SAS E F s’est en effet constituée assureur au profit de ses clients par l’effet de ses fautes de gestion personnelles qui ont empêchées la bonne effectivité des garanties et sera condamnée, dès lors, à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 4.719 euros avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

> Sur le remboursement des primes d’assurance

La SAS E F explique que les montants figurant sur les documents comptables produits ne correspondent pas à des paiements lorsque les initiales “NR” (non réglé) sont apposées à côté.

La SAS E F ajoute que seules trois primes d’assurance garantie loyers impayés ont été imputées sur le compte de gestion au titre des échéances de juillet, août et septembre 2009.

Il est effectivement possible de distinguer les montants pour lesquels figurent les initiales “NR” et ceux montants qui en sont dépourvus.

Le moyen de défense soulevé par la SAS E F sera donc entendu et elle sera condamnée à rembourser à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 38,10 euros (12,70 euros x 3 mois), et non pas “36 euros”, après un arrondi excessif, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, lesdites primes ayant été inutilement versées puisqu’à cause des fautes personnelles du souscripteur la garantie afférente auxdites primes n’aura jamais réussi à être mobilisée.

> Sur le remboursement des honoraires de gestion

Compte tenu de la gravité de ses fautes, la SAS E F doit être déchue du droit de prétendre à quelque honoraire de gestion que ce soit au titre des sommes qui ont été payées sporadiquement par M. Z, lequel, dès la prise d’effet du bail, a été un mauvais payeur persistant, ce dont la SAS E F aurait dû prémunir ses mandants, étant rappelé que l’intéressé était déjà au chômage depuis un mois à la date de signature du bail et n’avait jamais bénéficié d’un autre contrat de travail que précaire, avant celui, temporaire, qui avait pris fin le 22 septembre 2008.

M. B X et M^me C D épouse X sollicitent le remboursement de la somme de 1.632,65 euros au titre des frais de gestion exposés sur la période du 30 novembre 2008 au 27 septembre 2012.

La SAS E F sollicite que cette somme soit réduite à celle de “1.347,82 euros” sur la période du 21 juillet 2009 au 27 septembre 2012 après avoir indiqué qu’elle-même a changé de logiciel informatique au cours du mandat de gestion et n’est plus en mesure de produire un décompte concurrent à celui des bailleurs du 30 novembre 2008 au 26 juin 2009.

Ce moyen de défense est évidemment incompréhensible puisque dès lors que c’est par son fait que la SAS E F n’est pas en mesure de justifier des honoraires perçus du 30 novembre 2008 au 26 juin 2009, on ne voit pas bien comment il serait possible de cantonner les prétentions de ses contradicteurs sur la seule période où le débiteur de restitution est capable de justifier des sommes perçues.

La SAS E F a en effet perçu des honoraires avant le 26 juin 2009 et doit les rembourser également, sans être déchargée par l’effet du changement de son propre logiciel informatique et sans qu’elle soit fondée, en conséquence, à s’opposer à la demande formée par ses contradicteurs à hauteur de “1.632,65 euros” couvrant toute sa période de gestion.

La SAS E F sera donc condamnée à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 1.632,65 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement.

> Sur la demande en paiement de la somme de 8.000 euros en réparation du défaut d’information sur les garanties du contrat d’assurance “loyers impayés” et les fautes commises dans la mise en oeuvre de celui-ci

M. B X et M^me C D épouse X n’ont subi aucun préjudice par l’effet d’un “défaut d’information” au titre de l’assurance mais ont subi en revanche un préjudice consécutif à l’impossibilité qui a été celle de la SAS E F de mobiliser la garantie souscrite dans l’intérêt de ses mandants, par l’effet de ses fautes.

Le préjudice consécutif à l’impossibilité de mobiliser la garantie a déjà été réparé puisque la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS et/ou la SAS E F ont déjà été condamnées, en raison soit de leurs fautes combinées à hauteur de 90 % du risque créé, soit de la faute exclusive de la SAS E F pour les 10 % restant, à supporter toute la perte financière égale aux loyers que M. Z aurait dû payer jusqu’à la date de son expulsion.

Le préjudice moral consécutif à la souffrance créée par le fait d’avoir adhéré à une garantie en pure perte par la faute du souscripteur a, pareillement, été déjà réparé par l’allocation de la somme de 4.000 euros au titre du préjudice moral.

La demande en paiement de la somme de 8.000 euros, en sus, apparaît dès lors dépourvue de fondement.

M. B X et M^me C D épouse X seront donc déboutés de leur demande sur ce point.

C/ Récapitulatif des sommes dues

La SAS E F et la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) seront condamnées in solidum à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 22.960,42 euros en tout en réparation de la perte locative (18.960,42 euros) et du préjudice moral (4.000 euros) avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2013 sur la somme de 14.224,01 euros et du prononcé du jugement, pour le surplus.

La SAS E F sera condamnée à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 8.496,47 euors avec les intérêts au taux légal à compter du jugement comprenant les 10 % restant de la perte locative à sa charge (2.106,72 euros), les frais de procédure (4.719 euros), le remboursement des primes d’assurances inutilement et indûment prélevées (38,10 euros) et les honoraires de gestion (1.632,65 euros).

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS n’était pas fondée à solliciter de M. B X et M^me C D épouse X qu’ils rapportent la preuve de ce que M. Z n’aurait pas déjà payé les loyers et/ou indemnités d’occupation visés dans le titre l’ayant condamné.

En effet, la preuve du non paiement est impossible à rapporter puisqu’il s’agit d’une preuve négative, diabolique par définition.

M. B X et M^me C D épouse X doivent de toute façon être présumés de bonne foi, et ce d’autant qu’ils ont tenu une comptabilité précise et exhaustive de tous les paiements reçus, qu’ils émanent de la CAF ou de leur locataire, qui ne mentionne aucun paiement reçu depuis l’expulsion.

La seule garantie qui sera donc octroyée aux agents immobiliers consistera donc en la subrogation dans les droits de M. B X et M^me C D épouse X vis-à-vis de M. Z, débiteur final, après le paiement des sommes dues qu’elles effectueront en lieu et place de ce dernier suivant décompte arrêté au 26 septembre 2013.

8) Sur l’appel en garantie de la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) à l’encontre de la SAS E F

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) a été condamnée sur le fondement de ses propres fautes, inextricablement liées à celles de la SAS E F, mais qui ont contribué à causer l’entier dommage consistant en la perte de chance de recevoir le paiement du loyer, sans pouvoir démêler entre ces deux sociétés l’écheveau de leurs responsabilités respectives.

La SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS et la SAS E F seront donc toutes les deux obligées à l’intégralité de la dette envers M. B X et M^me C D épouse X et la contribution à la dette entre elles, une fois la dette payée, s’opérera par moitié.

Il n’y aura donc pas lieu de condamner la SAS E F à garantir la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS qui n’a pas été exempte de fautes dans le fait d’avoir valider indûment la candidature de M. Z, loin s’en faut.

9) Sur les demandes accessoires

Les consorts X ont sollicité la condamnation solidaire des défenderesses aux dépens et il sera fait droit à ce chef de demandes, puisqu’elles succombent ensemble.

Les consorts X ont sollicité la condamnation des défenderesses au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, sans réclamer à ce titre le bénéfice de la solidarité.

Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita sur ce point condamnera donc la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) et la SAS E F à payer une indemnité de procédure qui sera équitablement fixée à la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée compte tenu de la particulière ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Reçoit la SAS E F en son intervention volontaire en lieu et place de la SAS E G H, aux droits de laquelle elle vient.

Met la société E PARIS H hors de cause puisqu’elle a été assignée par erreur à la place la société E G H aux droits de laquelle vient la SAS E F aujourd’hui.

Condamne in solidum la SAS E F et la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 22.960,42 euros en tout en réparation de la perte de chance de percevoir le loyer et du préjudice moral, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2013 sur la somme de 14.224,01 euros et du prononcé du jugement, pour le surplus.

Condamne la SAS E F à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 8.496,47 euros en tout avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, en réparation de la perte locative induite par l’impossibilité de mettre en oeuvre la garantie loyers impayés, des frais de procédure, des primes d’assurances indûment payées et des honoraires de gestion indûment perçus.

Indique qu’après le paiement des loyers et indemnités d’occupation dues par la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) et/ou la SAS E F, l’auteur du paiement sera subrogé dans les droits des bailleurs pour recouvrir ensuite les sommes avancées à l’encontre de M. Z, locataire puis occupant et donc débiteur final des sommes dont s’agit.

Condamne la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) et la SAS E F à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne in solidum la SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS (exerçant sous l’enseigne GUY HOCQUET L’IMMOBILIER) et la SAS E F aux entiers dépens de l’instance.

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé puis mis à disposition au greffe le 30 janvier 2017, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S Y T U