T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 16/60633 N°: 1 Assignation du : 13, 14, 16 et 19 Décembre 2016 EXPERTISE	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 février 2017 par P DE-GOUVION-SAINT-CYR, Juge au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de N O, Greffier.

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires […] à […] représenté par son syndic, la SELARL E F, […]

[…]

[…]

Madame G Z

[…]

[…]

représentés par Maître Eric GOMEZ de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #J0067

DEFENDERESSES

[…]

[…]

[…]

Madame H B

[…]

[…]

S.A.R.L. EXPANSION exploitant sous l’enseigne STEPHANE PLAZA IMMOBILIER PARIS 18 L FROMENT

1 place L Froment

[…]

représentée par M^e Olivier DUTOUR, avocat au barreau de PARIS – #E1733

Madame C de D

[…]

[…]

non comparante

DÉBATS

A l’audience du 30 Janvier 2017, tenue en audience publique, présidée par P DE-GOUVION-SAINT-CYR, Juge, assistée de N O, Greffier

Nous, Président,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame G Z est propriétaire d’un appartement au premier étage d’un immeuble […], tandis que le logement du dessus appartient à la SCI MO.

Suite à d’importants désordres affectant l’immeuble, le syndicat des copropriétaires du […] a saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Paris. Par ordonnance du 24 mai 2011 a été ordonnée une expertise judiciaire. Monsieur X a été désigné pour la réaliser et a, dans ce cadre, constaté l’existence de désordres structurels conséquents au sein de l’immeuble.

En 2013, la SCI MO a procédé à des travaux de rénovation et de réhabilitation de son appartement, dont certains auraient été réalisés, selon le syndicat des copropriétaires du […], sur les parties communes de l’immeuble mais sans en informer le syndic ni soumettre le projet à l’assemblée générale ou obtenir l’autorisation de la copropriété.

Le 10 juillet 2013 Monsieur Y, architecte, a effectué une visite des lieux à la demande de la copropriété et établi un rapport de visite.

A partir du 12 décembre 2013 le syndic et le syndicat des copropriétaires du […] ont en vain mis en demeure la SCI MO de remettre dans leur état antérieur les lieux et les installations communes.

Le 19 octobre 2016, suite à des infiltrations, un constat amiable de dégât des eaux a été établi entre Madame Z et la SCI MO.

L’entreprise CADA est intervenue le lendemain.

Le 09 novembre 2016 le syndicat des copropriétaires du […] a fait effectuer par l’étude A-PECASTAING un constat d’huissier dans le logement de Madame Z.

Le 10 novembre 2016, l’entreprise BONGE est intervenue pour effectuer des travaux dans les lieux.

Le 1^er janvier 2017 la locataire de la SCI MO a quitté les lieux.

Par actes d’huissier de justice des 13, 14, 16 et 19 décembre 2016 le syndicat des copropriétaires du […] et Madame Z ont assigné devant le président du Tribunal de Grande Instance de Paris la SCI MO, Mademoiselle I B, la société Expansion Immobilière exerçant sous l’enseigne STEPHANE PLAZA IMMOBILIER PARIS 18 L FROMENT en qualité d’administrateur et gestionnaire des biens de la SCI MO et Madame M de D, preneur à bail, aux fins de les voir condamner à procéder à la remise en état des lieux et des installations communes dont s’agit et communiquer les éléments relatifs aux travaux effectués et à titre subsidiaire ou concomitamment ordonner une expertise judiciaire.

Le dossier a été appelé à l’audience du 28 décembre 2016 et renvoyé à celle du 30 janvier 2017.

A cette date, le syndicat des copropriétaires du […] et Madame Z, représentés, se sont désistés de toute demande à l’encontre de Madame de D. Ils ont demandé au juge des référés de :

Vu les mises en demeure en date des 12 décembre 2013, 7 avril 2014 et 05 mai 2014,

Vu les dispositions de l’article 25b. de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété bâtis et les jurisprudences visées,

Vu les articles 808 et 809 alinéa 1^er du code de procédure civile,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

A titre principal

— Condamner in solidum la SCI MO, sa gérante Mademoiselle I B et l’agence STEPHANE PLAZA IMMOBILIER, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à, d’une part, procéder à la remise en état des lieux et des installations communes dont s’agit, en leur état antérieur, en supprimant les travaux et aménagements réalisés sans autorisation de la copropriété au sein de l’appartement dont la SCI MO est propriétaire situé au 2^e étage du bâtiment (lot 5) loué/exploité par Mademoiselle B, du local à usage de toilettes situé entre le 1^er et le 2^e étage (lot 8), propriété de la SCI MO, ainsi que sur les parties communes et d’autre part, communiquer l’ensemble des factures des travaux réalisés,

— Se réserver la liquidation de l’astreinte,

— Dire et juger qu’à défaut de respect de l’injonction prononcée par l’ordonnance à intervenir, la SCI MO, sa gérante Mademoiselle I B et l’agence STEPHANE PLAZA IMMOBILIER seront redevables in solidum à l’égard du le syndicat des copropriétaires du […] et de Madame Z d’une astreinte de 1.000 euros à l’expiration d’un délai de 5 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, outre une somme de 10.000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts auxquels elles pourraient être éventuellement condamnées par la juridiction du fond,

A titre subsidiaire ou concomitamment,

Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de :

. se rendre sur place,

. visiter les locaux et les lieux dont s’agit,

. se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

. entendre tout sachant,

. au besoin, désigner tout sapiteur de son choix,

. examiner et décrire précisément les travaux et aménagements réalisés sans autorisation de la copropriété au sein de l’appartement dont la SCI MO est propriétaire, situé au 2^e étage du bâtiment (lot 5), du local à usage de toilettes situé entre le 1^er et le 2^e étage (lot 8), propriété de la SCI MO, ainsi que sur les parties communes,

. examiner et décrire les désordres générés par les travaux entrepris, que ce soit dans les parties communes ou dans les parties privatives,

. déterminer la nature et le coût des travaux permettant la remise en état des lieux et des installations communes dont s’agit, en leur état antérieur et ceux nécessaires pour remédier aux désordres,

. obtenir la communication des éléments qui ne seraient pas fournis par les parties défenderesses, notamment les factures des travaux entrepris,

. plus généralement donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

. mener ses opérations d’expertise conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et, sauf conciliation des parties, dire que l’expert déposera son rapport dans les trois mois de la désignation,

En toute hypothèse,

— Condamner in solidum la SCI MO, sa gérante Mademoiselle I B et l’agence STEPHANE PLAZA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires du […] et à Madame Z une somme de 5.000 euros (2.500 euros chacun) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de la présente instance.

A l’appui de leurs demandes, ils se fondent sur les articles 808 et 809 du code de procédure civile ainsi que sur le premier paragraphe de l’article 7 du règlement de copropriété pour soutenir que la SCI MO et sa gérante ont rénové et réhabilité leur appartement et procédé à des travaux sur les parties communes sans en aviser préalablement le syndic ni solliciter l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété. Ils font valoir que ces travaux sont à l’origine de désordres persistants qui s’aggravent, qui constituent un trouble manifestement illicite et auxquels il est urgent de mettre fin. A titre subsidiaire, ils sollicitent le prononcé d’une expertise judiciaire afin de décrire les travaux qui ont été effectués, les désordres qui en ont résulté et de déterminer le coût des travaux de remise en état antérieur.

En réponse, la SCI MO, la société EXPANSION IMMOBILIERE et Madame I B demandent au juge des référés de :

Vu les pièces produites,

Vu les articles 145, 808 et 809 alinéa 1 du code de procédure civile,

Vu l’article 2 de loi n ° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

A titre principal

— Constater que les demandeurs n’établissent pas de lien direct entre le dégât des eaux de Madame Z constaté le 19/10/2016 et les travaux de raccordement de canalisations engagés par la SCI MO en 2013 ;

* Constater qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un dommage à l’immeuble par l’effet des travaux de raccordement de canalisations engagés en 2013 ;

* Constater que les défendeurs justifient de la réfection de la douche et du congé du locataire depuis le 1^er janvier 2017 qui a mis fin au désordre ;

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse sur la nature privative ou commune des travaux engagés par la SCI MO ;

* Constater qu’il n’y a ni urgence, ni dommage imminent, ni mesure conservatoire nécessaire et qu’il existe des contestations sérieuses ;

En conséquence

— Dire et juger qu’il n’y a donc lieu a référé sur le fondement des articles 808 et 809 alinéa 1 du code de procédure civile ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires et madame Z de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire

— Constater que les demandeurs n’établissent pas le bien fondé de leur action ;

— Constater qu’il n’existe aucun risque de disparition des preuves ;

— Rejeter en conséquence la demande de désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

En tout état de cause :

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Madame Z à payer à la SCI MO, Madame B et la société SARL EXPANSION la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leur position, elles soutiennent qu’il n’existe aucun lien entre le différend qui les oppose au sujet des travaux effectués sur les canalisations en 2013 et les problèmes d’étanchéité de la douche qui ont donné lieu à des infiltrations en 2016. Elles contestent l’existence d’une urgence ou d’un dommage imminent en faisant valoir que les travaux d’étanchéité réalisés le 10 novembre 2016 ont mis fin aux infiltrations. Elles affirment enfin que les travaux réalisés étaient de nature privative conformément aux termes de l’article 2 de la loi n°35-557 du 10 juillet 1965 et ne requéraient ainsi aucune autorisation préalable. Elles concluent enfin au débouté de la demande d’expertise.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2017, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

En droit, en application de l’article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse n’est pas requise en application de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, une contestation sérieuse sur l’existence même du trouble ou de son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, il est constant que des fuites ont eu lieu dans l’appartement de Madame Z en octobre 2016. Il résulte de l’ordre de service de l’entreprise CADA des 20 et 25 octobre 2016 que l’origine de ces fuites réside dans l’appartement de la SCI MO. Il a été relevé que les joints d’étanchéité autour de la paroi et bac à douche doivent être changés, qu’il existe une légère fuite au niveau de l’écoulement du lavabo et que le carrelage de la douche n’est vraisemblablement pas étanche. En outre, l’huissier qui est intervenu le 09 novembre 2016 a constaté que la surface du plafond est saturée d’humidité et les défendeurs, qui allèguent avoir fait procéder à des travaux pour reprendre ces désordres, ne rapportent pas la preuve qu’ils ont effectivement cessé depuis cette date. Il existe par conséquent bien une urgence qui justifierait la réalisation de travaux pour mettre fin aux infiltrations d’eau.

Cependant, la demande formée par le syndicat des copropriétaires du […] et Madame Z a pour objet, non de procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser les désordres constatés, mais de remettre en état antérieur les lieux et installations communes. Or s’il est indéniable qu’il existe un litige ancien opposant les parties sur la réalisation de ces travaux – note du 10 juillet 2013 de Monsieur K Y, architecte, dans laquelle il a exprimé que les travaux en cours dans l’appartement de Madame B soient arrêtés et expressément indiqué n’avoir autorisé que les seuls travaux d’embellissement et lettre recommandée avec accusé de réception successives depuis le 12 décembre 2013 du syndicat des copropriétaires du […] dans lesquelles il met en vain en demeure la SCI MO de remettre ses locaux en l’état antérieur aux travaux effectués – cette situation perdure depuis trois ans sans que rien ne justifie la saisine du juge des référés pour trancher la question de fond sous-jacente. Elle ne revêt ainsi aucun caractère d’urgence, et se heurte en outre à une contestation sérieuse sur la nature commune ou privative des locaux dans lesquels les travaux ont été réalisés. Il ne pourra par conséquent être fait droit à la demande présentée, ni sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile en l’absence d’urgence, ni sur celui de l’article 809 alinéa 1^er du même code, en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’expertise

En droit, aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, les demandeurs justifient d’un motif légitime pour faire établir, avant toute procédure, la nature et l’ampleur des travaux qui ont été réalisés par les défendeurs, et circonscrire ceux-ci. C’est pourquoi il sera fait droit à leur demande d’expertise judiciaire.

Sur les demandes accessoires

En droit, l’article 491, alinéa du code de procédure dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce , à la lumière de ce qui précède, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires du […] et de Madame Z.

En droit, l’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

La juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que chaque partie supportera à sa charge les frais exposés dans le cadre de la présente audience.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires du […] et Madame G Z de leurs demandes de réalisation de travaux sous astreinte,

Constatons le désistement le 30 janvier 2017 des demandes à l’encontre de Madame C de D ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une mesure d’expertise;

Commettons pour y procéder :

Monsieur L X

[…]

[…]

☎ […]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

. se rendre sur place,

. visiter les locaux et les lieux dont s’agit,

. se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

. entendre tout sachant,

. au besoin, désigner tout sapiteur de son choix,

. examiner et décrire précisément les travaux et aménagements réalisés sans autorisation de la copropriété au sein de l’appartement dont la SCI MO est propriétaire, situé au 2^e étage du bâtiment (lot 5), du local à usage de toilettes situé entre le 1^er et le 2^e étage (lot 8), propriété de la SCI MO, ainsi que sur les parties communes,

. examiner et décrire les désordres générés par les travaux entrepris, que ce soit dans les parties communes ou dans les parties privatives,

. déterminer la nature et le coût des travaux permettant la remise en état des lieux et des installations communes dont s’agit, en leur état antérieur et ceux nécessaires pour remédier aux désordres,

. obtenir la communication des éléments qui ne seraient pas fournis par les parties défenderesses, notamment les factures des travaux entrepris,

. plus généralement donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

. mener ses opérations d’expertise conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et, sauf conciliation des parties, dire que l’expert déposera son rapport dans les trois mois de la désignation,

. à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai,

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 2.500 eurosla provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires du […] et Madame Z (Escalier D, 2^e étage) le 1^er avril 2017 au plus tard ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du Code de Procédure Civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal de Grande Instance avant le 1^er octobre 2017 prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, escalier P,3^e étage, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et155-1 du même code ;

Disons qu’en cas de difficultés, il lui en sera référé ;

Disons que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du […] et Madame Z aux entiers dépens,

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

FAIT A PARIS, le 27 Février 2017

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT

N O P DE-GOUVION-SAINT-CYR

Service de la régie :

[…]

[…]

Accueil ouvert du :

lundi au vendredi de 9 h 30 heures à 12 heures et de 13 heures à 16 heures

☎ 01.44.32.56.71 – 01.44.32.59.33 – 01.44.32.64.63

[…]

✉ regie.tgi-paris@justice.fr

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : FR76 1007 1750 0000 0010 0022 487

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du TGI de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

➢ à défaut, espèces jusqu’à 1.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

: Monsieur L X Consignation : 2500 € par Synd. de copropriétaires […] à […] représenté par son syndic, la SELARL E F, […] et Madame G Z le 01 Avril 2017 Rapport à déposer le : 01 Octobre 2017 Juge chargé du contrôle de l’expertise : Service du contrôle des expertises – Escalier P – 3e étage