TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE CRETEIL

R.G. : N° RG 18/09919 – N° Portalis DB3T-W-B7C-QYSO

: 19/00027 / 4ème Chambre Minute n°

: 29 Janvier 2019 Du

: A, A / C D, Société R

T, Société N O-P AA-AB S

P

EXTRAIT DES MINUTES DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

DEPARTEMENT du VAL-de-MARNE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

(DEPARTEMENT du VAL-de-MARNE)

SIEGEANT AU PALAIS DE JUSTICE

Rue Pasteur Valléry-Radot à CRETEIL

A RENDU LA DECISION DONT LA TENEUR SUIT :

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19-27 MINUTE N°

JUGEMENT DU 29 Janvier 2019

N° RG 18/09919 – N° Portalis DB3T-W-B7C-QYSO DOSSIER N°

S E U V A épouse X, F K A C/ M C D, Société R T, Société N O -

P AA – AB P

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

4ème Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M^me Pascale CARIOU, Vice-Président

ASSESSEURS : M^me Sophie GUILLARME, Vice-Présidente M^me Fabienne CAUQUIL, Magistrat
M^me Agnès HUGON GREFFIER:

Lors des débats tenus à l’audience du 08 Janvier 2019, Madame

CARIOU a fait un rapport oral de l’S avant les plaidoiries conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

PARTIES:

DEMANDERESSES
Madame E U V A épouse X née le […] à […], demeurant […]

-Et
Madame F K A née le […] à […] demeurant […]

représentées toutes deux par M^e I J, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire: E2132

DÉFENDEURS
Monsieur M C D né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Evelyne BOCCALINI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire PC 129:

1

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Société R T dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Eric AGAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : L0212

Société N O P AA-AB P dont le siège social est sis 12 avenue ^Emile ^Zola 94100

-

SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 08 Janvier 2019

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Janvier 2019 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le : 29 Janvier 2019.

FAITS ET PROCÉDURE
M^me E A, épouse X, et M^me F A sont propriétaires indivises d’un pavillon sis […]. Leur mère a vécu dans ce pavillon jusqu’à son placement en maison de retraite, en 2015, date à laquelle les demanderesses ont décidé de le mettre en vente.

Par ailleurs, M^me F A est propriétaire d’un pavillon sis 17 passage Moniot, à […]. Souffrant d’un handicap la privant de l’accès à l’étage supérieur, M^me F A a également décidé de vendre son bien.

Par acte authentique en date du 3 décembre 2015, M. C D et mesdames A ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur les deux biens, pour une durée expirant le 4 décembre 2017. Les parties ont fixé l’indemnité d’immobilisation à la somme de 100.000,00 euros pour le bien indivis et à celle de 50.000,00 euros concernant le bien de M^me F A. M. C D a accepté que cette somme soit directement versée entre les mains des venderesses, lesquelles avaient besoin de financer le paiement de la maison de retraite de leur mère.

Par acte authentique en date du 6 décembre 2017, les parties ont prorogé la validité de la promesse au 14 septembre 2018, et augmenté le montant de l’indemnité d’immobilisation à 250.000,00 euros. M. C D a alors versé à mesdames

A la somme complémentaire de 100.000,00 euros.

Par courrier recommandé en date du 19 septembre 2018, mesdames A ont notifié à Maître Z, notaire rédacteur de la promesse et de son avenant, et à M. C D, qu’elles considéraient l’acte définitivement caduque et qu’elles reprenaient leur liberté.

Le 2 octobre 2018, mesdames A ont signé avec la société Le R T une promesse synallagmatique de vente portant sur les deux biens promis à M. C D.

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Par courrier du 5 octobre 2018, M. C D a fait part de sa détermination à obtenir la restitution de la somme de 250.000,00 euros versée, puis par courrier du 30 octobre 2018, il a fait part de son souhait de réitérer la vente. Puis, par exploit d’huissier en date du 14 novembre 2018, il a fait sommer mesdames A de paraître le 23 novembre 2018 en l’étude de Maître Z afin de signer l’acte de vente. Enfin, par acte d’huissier en date du 27 novembre 2018, M. C D a fait assigner mesdames A devant le juge des référés de Créteil aux fins de les faire condamner à réitérer l’acte de vente.

Mesdames A ont décidé à leur tour d’introduire une instance judiciaire, mais devant le juge du fond. Autorisées par ordonnance en date du 14 décembre 2018 à assigner à jour fixe, mesdames A ont, par acte d’huissier en date du même jour, fait assigner M. C D, la société Le R T et la société N O – P AA – AB P, notaires, devant ce tribunal pour l’audience du 8 janvier 2019, aux fins de :

Juger que M. C D est déchu du bénéfice des promesses de vente des 3 décembre 2015 et 6 décembre 2017,

- Dire que l’indemnité d’immobilisation leur est acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible,

Condamner M. C D au paiement d’une indemnité de 10.000,00 euros en réparation du préjudice moral,

- Dire la décision à intervenir opposable à la société Le R T,

- Condamner M. C D au paiement de la somme de 10.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner M. C D aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par maître par Maître I J, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Dans ses conclusions en date du 8 janvier 2019, M. C D demande au tribunal

de :

Condamner solidairement M^me E A épouse X et M^me F A épouse B à réitérer l’acte de vente des deux biens devant Maître Z, notaire à […], et ce sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard,

Subsidiairement,

Condamner M^me E A épouse X et M^me F A épouse B, à rembourser à M. C D la somme de 250.000,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la remise des fonds,

- Subsidiairement réduire le montant de l’indemnité à de plus justes proportions soit la somme de 125.000,00 euros,

Condamner M^me E A épouse X et M^me F A épouse B, à rembourser à M. C D la somme de 125.000,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la remise des fonds,

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En tout état de cause,

- Condamner solidairement M^me E A épouse X et M^me F A épouse B à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de son préjudice financier,

- Condamner solidairement M^me E A épouse X et M^me F A épouse B à lui payer la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Dire que la décision sera opposable à Maître P, notaire à […],

- Condamner solidairement M^me E A épouse X et M^me F A épouse B aux dépens de l’instance.

Dans ses conclusions en date du 7 janvier 2019, la société Le R T demande au tribunal en substance de constater que M. C D est déchu du bénéfice de la promesse de vente, de confirmer que mesdames A disposent librement de leurs biens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux dernières conclusions pour un exposé plus ample des moyens développés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera observé que la promesse ayant été signée avant le 1er octobre 2016, elle se trouve soumise aux dispositions anciennes du code civil.

Sur la déchéance du bénéfice de la promesse

Mesdames A demandent au tribunal de constater que n’ayant pas levé l’option qui lui était ouverte d’acquérir les deux biens dont elles sont propriétaires dans le délai imparti, soit avant le 14 septembre 2018, M. C D est déchu du bénéfice de la promesse et que les biens sont librement cessibles à un tiers acquéreur.

Elles soutiennent que les clauses claires et précises de la promesse ne peuvent pas être interprétées autrement, M. C D étant au demeurant un professionnel de l’immobilier parfaitement conscient des conséquences en cas de non levée de l’option dans le délai imparti.

Pour s’opposer aux demandes de mesdames A, M. C D soutient que ce n’est que du fait des venderesses que la vente n’a pas eu lieu, qu’il a manifesté son désir de lever l’option en déposant une demande de permis de construire et en acceptant de verser l’indemnité d’immobilisation directement entre les mains des venderesses. Il fait également valoir que l’arrivée du terme n’est pas assortie de la sanction de la caducité de l’acte.

En application de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Par ailleurs, on ne peut, sous peine de dénaturation, interpréter les termes clairs et précis d’une convention.

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En l’espèce, il résulte de l’acte litigieux signé entre les parties le 3 décembre 2015 que « Le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble, les biens ci-après désignés. (…) La réalisation de la promesse aura lieu : 1) soit par par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus; 2) soit par la levée de l’option par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais entre les mains du notaire, puis de la signature dans le délai de 5 jours ouvrés suivants celle-ci. ».

Il s’agit donc sans aucune ambigüité d’une promesse unilatérale qui ne lie que les promettants, le bénéficiaire pouvant renoncer à la transaction moyennant toutefois le paiement de l’indemnité d’immobilisation, qui représente le prix de l’exclusivité qui lui est accordée.

L’avenant signé entre les parties a modifié la promesse sur deux points uniquement. En effet, en page 6 de cet avenant il est mentionné : « Il est convenu de modifier d’un commun accord entre les parties et à leur demande l’acte du 3 décembre 2015, de la façon suivante : lent) Délais de réalisation : les parties conviennent d’un commun accord de fixer la date de réalisation au plus tard pour une durée expirant le 14 septembre 2018 à 16H; 2ent) Indemnité d’immobilisation – Séquestre : Les parties conviennent d’un commun accord de modifier le paragraphe indemnité d’immobilisation comme suit : les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire à sa savoir : Concernant l’immeuble article un d’un montant de 150.000 euros, Concernant l’article deux d’un montant de 100.000 euros (…) Les parties conviennent que le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées (…) c) elle restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Les parties déclarent ne pas souhaiter modifier plus amplement la promesse de vente du 3 décembre 2015, dont le surplus demeure en l’état. »

Contrairement à ce qu’affirme M. C D, cet acte n’a pas entraîné la novation de la promesse unilatérale du 3 décembre 2015 en une promesse synallagmatique.

D’une part en effet, en application de l’article 1273 ancien du code civil, la novation ne se présume pas ; il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte»>.

D’autre part, l’avenant n’a pas modifié la nature des relations entre les parties. Après la signature de cet avenant, M. C D a continué d’avoir la simple faculté de se porter acquéreur des deux biens, ou d’y renoncer moyennant le paiement définitif de l’indemnité d’immobilisation, prix de l’exclusivité qui lui était consentie par les promettant et rémunérant l’immobilisation des biens. La vente n’a donc pas pu se former, faute pour M. C D, d’avoir exprimé son consentement en levant l’option qui lui était offerte avant l’expiration du délai au 14 septembre 2018.

En effet, ce n’est qu’après avoir été informé que mesdames A se considéraient déliées de leur promesse, soit après le 14 septembre 2018, que M. C D a enfin clairement manifesté son intention de réitérer la vente en leur demandant expressément de fixer une date pour la réitération de la vente, en les faisant sommer de comparaître à cette fin devant Maître Z et en consignant le prix de vente entre les mains du notaire.

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^O5

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Or il sera rappelé qu’aux termes de la promesse, il était convenu qu’au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans le délai convenu, soit en l’espèce, après prorogation, le 14 septembre 2018, « le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux dites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire ».

Il résulte des termes clairs et précis ci-dessus relatés qu’à défaut de réalisation de la vente avant le 14 septembre 2018, ou de levée de l’option accompagnée de la consignation du prix entre les mains du notaire, la promesse était caduque.

Or il est constant que la vente n’est pas intervenue avant cette date et que M. C D n’a pas levé l’option puisqu’il ne justifie pas à cette date du 14 septembre de la consignation du prix et qu’en tout état de cause la vente n’a pas été signée dans les cinq jours suivants.

Faute pour M. C D d’avoir fait le nécessaire pour que la vente intervienne au plus tard le 14 septembre 2018, à savoir consigner le prix de vente entre les mains du notaire et demander la fixation d’un rendez vous de signature, ce que du reste il a parfaitement su faire quelques semaines après l’échéance, M. C D est déchu du bénéfice de la promesse.

Par ailleurs, c’est en vain que M. C D allègue que la non réitération de la vente serait imputable à mesdames A, auxquelles il reproche de ne pas avoir libéré les lieux avant la vente. Il est en effet rappelé que la vente n’a jamais eu lieu, et qu’aucun rendez-vous de signature n’a même été fixé avant l’échéance. Les promettantes n’ont donc commis aucune faute en ne libérant pas les lieux, cette libération ne devant intervenir qu’au jour de la vente, laquelle n’a jamais été fixée avant l’échéance du 14 septembre 2018.

II y a donc lieu de constater la caducité de la promesse de vente à compter du 15 septembre 2018.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Il résulte de la promesse dont les termes ont été ci-dessus rappelés que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant « à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Cette indemnité n’est pas une clause pénale, elle représente le prix de l’exclusivité accordée au bénéficiaire tandis que le promettant est tenu par la promesse. Elle n’est donc susceptible d’aucune réduction.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Mesdames A sollicitent une somme de 5.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral. Il est constant que M. C D a attendu l’expiration de la validité de la promesse pour faire sommation aux demanderesses de comparaître pour signer l’acte de vente. Or en professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer les conséquences de son manquement. Il n’ignorait pas non plus l’état de santé de M^me F A, la nécessité pour elle de vendre pour pouvoir se reloger et le fait que les promettantes avaient signé une nouvelle promesse compte tenu de sa défaillance. Il a donc incontestablement commis une faute en tentant de faire pression sur elles, pour signer tardivement la vente.

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Cette attitude a nécessairement généré du stress pour mesdames A quant à la pérennité de la nouvelle relation contractuelle légitimement nouée avec la société

Le R T.

Il sera donc alloué à mesdames A la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les autres demandes

La société Le R T et l’étude notariale étant parties à l’S, la présente décision leur est ipso facto opposable. Il n’y a donc pas lieu d’en faire la mention au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de M. C D
M. C D sollicite le paiement d’une somme de 5.000,00 euros en réparation du préjudice financier découlant de l’immobilisation du prix de vente entre les mains du notaire.

Cependant, M. C D ne justifie pas en quoi mesdames A auraient commis une faute en lien avec le préjudice alléguée. La décision de M. C D de consigner le prix de vente après expiration de la validité de la promesse relève de sa propre responsabilité, d’autant plus qu’il savait que les venderesses se prévalaient de la caducité de l’acte et que la vente ne pourrait pas se faire.

Sur les demandes accessoires
M. C D supportera les dépens. Il sera en outre condamné à payer à mesdames A la somme de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, qui pourront être recouvrés par Maître I J, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible et justifiée par la nature de l’S, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

Constate que la promesse unilatérale de vente conclue le 5 décembre 2015, modifiée par avenant du 6 décembre 2017, entre M^me E A, épouse X, et M^me F A d’une part, et M. M C D d’autre part, est caduque depuis le 15 septembre 2018,

Dit que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 250.000,00 (deux cent cinquante mille) euros est acquise à M^me E A, épouse X, et M^me F A,

Condamne M. M C D à payer à M^me E A, épousé X, et M^me F A la somme globale de 5.000,00 (cinq mille) euros en réparation de leur préjudice moral,

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Déboute M^me E A, épouse X, et M^me F A de leurs demandes complémentaires,

Déboute M. M C D de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

Condamne M. M C D à payer à M^me E A, épouse X, et M^me F A la somme de 4.000,00 (quatre mille) euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. C D aux dépens qui pourront être recouvrés directement, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par Maître I J,

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL DIX NEUF ET LE VINGT NEUF JANVIER

LE VICE PRESIDENT LE GREEFIER

Funk

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: N° RG 18/09919 – N° Portalis DB3T-W-B7C-QYSO R.G.

: 19/00027 / 4ème Chambre Minute n°

: 29 Janvier 2019 Du

: A, A / C D, Société R S T, Société N O P AA-AB

P

EN CONSEQUENCE

LA REPUBLIQUE FRANCAISE

Mande et Ordonne :

A tous Huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Pour grosse certifiée conforme à

l’original, par le greffier soussigné, délivrée le 04 Février 2019

P/Le Directeur des Services de Greffe

Judiciaire

INSTANCE

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