REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN
Pôle des Affaires Civiles
Jugement du 07 Janvier 2025
LE JUGE DE L’EXPROPRIATION STATUANT
PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DU CODE DE L’EXPROPRIATION
POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE
DOSSIER N° : N° RG 24/00006 – N° Portalis DB2W-W-B71-MSBC
MINUTE N° :
^AFFAIRE : Etablissement public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE – immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROUEN, sous le numéro 720 500 206 C/ Association ECHANGES ET REUSSITES, immatriculée au répertoire SIREN sous le numéro 798 999 538, Association EDUC’ ET VALEURS- association déclarée immatriculée au répertoire SIRENE sous le numéro 799118146
NAC Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation
DEMANDERESSE
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE – immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROUEN, sous le numéro 720 500
206, dont le siège social est […] 5, Rue Montaigne – 76000 ROUEN, représenté par madame FREGER
as[…]té par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP
LONQUEUE-SAGALOVITSCH- EGLIE-RICHTERS & ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSES
Association EDUC’ ET VALEURS- association déclarée immatriculée au répertoire SIRENE sous le numéro 799118146, dont le siège social est […] 57, Avenue de Cassiopée – Parc du Halley – 76230 BOIS GUILLAUME
Représentée par Maître DARTIX-DOUILLET, dụ cabinet SILIE VERILHAC, avocat plaidant au barreau de ROUEN, vestiaire: 49
INTERVENTION VOLONTAIRE:
Association ECHANGES ET REUSSITES, immatriculée au répertoire SIREN sous le numéro 798 999 538, dont le siège social est […] 40, Rue Alfred Bizet 76420 BIHOREL
Représentée par Maître DARTIX-DOUILLET, du cabinet SILIE VERILHAC, avocat plaidant au barreau de ROUEN, vestiaire : 49

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EN PRÉSENCE DE:
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Régionale des Finances Publiques France […]
[…]
M. Guillaume DUTEIL, Inspecteur des finances publiques,
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
JUGE UNIQUE: Marie HAROU
GREFFIER: Valérie LIDOUREN
JUGEMENT: contradictoire et en en premier ressort
L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 08 Octobre 2024 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 03 décembre 2024. Le délibéré a été prorogé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2025,
Le présent jugement a été signé par Madame HAROU, Juge Unique et Madame LIDOUREN, greffier, présent lors du prononcé.
EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE:
Dans le cadre du projet de rénovation urbaine « Zac Centralité Châtelet » sur la commune de […], une procédure d’utilité publique a été diligentée.
Par arrêté préfectoral en date du 9 mars 2023, le projet a été déclaré d’utilité publique au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier de Normandie.
Par arrêté préfectoral du 27 juillet 2023, les parcelles nécessaires à sa réalisation ont été déclarées cessibles au profit de l’Etablissement public foncier de Normandie (EPFN).
Figurent parmi les parcelles impactées, les lots […] et 15 de la parcelle cadastrée section […] […]e […], et le lot […] de la parcelle cadastrée section […] […]e […], appartenant à l’association EDUC’ET VALEURS. Il s’agit, concernant les lots […] et 15, d’un local à usage commercial d’une surface utile de 134 m2 avec trémie d’accès à la réserve en sous-sol, et pour le lot […], d’un local
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commercial d’une surface utile de 41 m2 composé d’un espace principal à usage de bureau, entrée, dégagement et un WC.
Le 06 juin 2024, une ordonnance d’expropriation transférant la propriété des parcelles a été rendue par le juge de l’expropriation.
Par mémoire reçu au greffe de la juridiction de l’expropriation le 24 juin 2024, l’Etablissement public foncier de Normandie a saisi le juge de l’expropriation de Seine Maritime, aux fins de voir fixer les indemnités de dépossession devant revenir à l’association EDUC’ET VALEURS, après transport sur les lieux expropriés et auditions contradictoires des parties, en présence du commissaire du gouvernement.
La saisine a été régulièrement notifiée à l’association EDUC’ET VALEURS par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 24 avril
2024.
Par mémoire reçu au greffe de la juridiction de l’expropriation le 02 octobre 2024, l’Etablissement public foncier de Normandie demande de fixer les indemnités :
-revenant à l’association EDUC’ET VALEURS pour la dépossession des lots […] et 15 de la parcelle cadastrée section […] à la somme totale de 54 064€ décomposée comme suit :
* indemnité principale de 48 240€
* indemnité de remploi de 5 824€,
revenant à l’association EDUC’ ET VALEURS pour la dépossession du lot […] de la parcelle cadastrée section […] à la somme totale de 17.224€ décomposée comme suit :
* indemnité principale de 14 760€
* indemnité de remploi de 2 464€
- revenant à l’association ECHANGES ET REUSSITES pour l’éviction du lot […] de la parcelle cadastrée section […] :
* à titre principal de 0€
* à titre subsidiaire :
* indemnité principale: 1 252€
* indemnité de remploi : 63€
L’Etablissement Public Foncier de Normandie expose qu’en application des articles L321-1 et L322-2 du code de l’expropriation, la con[…]tance des biens expropriés doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation du 06 juin 2024 et que la date de référence doit quant à elle être fixée au 19 février 2024, date à laquelle le plan local d’urbanisme approuvé le 13 février 2020 et modifié par délibération du conseil communautaire le […] février 2024 est entré en vigueur et devenu opposable aux tiers. Il indique que les parcelles dont il s’agit sont situées au sein d’une galerie commerciale, achevée en 1964, composée de cases commerciales de petites surfaces et de bureaux occupés par des administrations publiques, et implantée sur les hauteurs de […], dans un tissu urbain dense au sein d’un quartier prioritaire de la politique de la ville. Il précise également que les lots N°8 et 15 de la parcelle cadastrée section […] sont libres d’occupation comme il l’a été constaté lors de la visite des lieux et que le lot […] de la parcelle cadastrée section […] est loué à l’association ECHANGES ET REUSSITES suivant un bail daté du 1er janvier 2022.
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L’Etablissement Public Foncier de Normandie propose de recourir à la méthode par comparaison et fait état de 5 termes de comparaison correspondant à des locaux commerciaux de la même zone dont la moyenne fait ressortir un prix du m2 de 360€, rappelant toutefois que le site souffre de son enclavement et de nombreuses moins-values qui ont justifié l’opération d’utilité publique. Il ajoute qu’il y a lieu d’appliquer un abattement pour occupation de 20% concernant le lot […]09 et offre ainsi une indemnité principale de 48 240€, en valeur libre, pour les lots N°8 et 15 de la parcelle cadastrée section […] (= 134 m2 x 360€/m2 x 0,8) et de 14 760€, en valeur occupée, pour le lot […] de la parcelle cadastrée section […] (= 41 m2 x 450€/m2 x 0,8).
L’Etablissement Public Foncier de Normandie fait observer que le quartier du Châtelet n’a eu de cesse de péricliter de sorte que le marché immobilier n’a pas augmenté que les lots […] et 15 sont dans un état de délabrement tel qu’ils justifient le prix proposé de 360€/m2; que les factures de travaux réalisés entre 2014 et 2016 ou encore en 2023 produites par l’association EDUC’ET VALEURS ne sont pas pertinentes pour l’issue du litige dès lors que les biens concernés doivent être évalués selon leur con[…]tance à la date de l’ordonnance
d’expropriation, selon leur état constaté lors du transport sur les lieux et selon la valeur du marché immobilier local arrêtée au jour du jugement à intervenir. Il précise en outre que la charge des impôts fonciers et les charges de copropriété sont inopérantes, l’indemnité d’expropriation ayant uniquement pour objet de réparer l’unique préjudice direct, matériel et certain causé par la seule expropriation. Enfin, il soutient que les estimations d’agences immobilières versées aux débats ne constituent ni une référence ni un terme relevant d’une mutation et doivent ainsi être écartées et qu’il en est de même des deux termes de comparaison produits par l’association EDUC’ET VALEURS dont l’un (vente du 28 juillet 2023) ne fournit strictement aucune information sur la surface du bien alléguée de 300 m2 et n’est en tout état de cause pas comparable aux biens concernés et l’autre (vente du 24 novembre 2023) correspond à une indemnisation mixte (dépossession et éviction) qui a été majorée comme le rappelle le commissaire du gouvernement. S’agissant de la valeur retenue de 700€ le m2 par le commissaire du gouvernement pour le lot […], il fait observer que cette valeur est particulièrement haute au regard du prix médian dégagé de 488€ le m2 ou moyen de 550€ le m2 dans le tableau des termes de comparaison et qu’elle ne se justifie nullement au regard des termes produits en l’absence d’information sur l’état des biens proposés à la comparaison. Il indique également que la valeur retenue de 500€/m2 pour les lots […] et 15 ne se justifie pas davantage alors qu’ils sont considérablement délabrés et non clos.
Concernant la fixation de l’indemnité d’éviction revendiquée par l’association ECHANGES ET REUSSITES pour le lot […], l’Etablissement Public Foncier de Normandie excipe de la déchéance du droit à indemnité en raison de l’absence de dénonciation du bailleur dans les délais légaux. A cet égard, il soutient qu’en application des articles L311-2, R311-1 et R311-2 du code de l’expropriation, le propriétaire bailleur avait l’obligation de lui dénoncer l’existence du bail dans le délai d’un mois suivant la notification et mise en demeure qui lui a été adressée le 9 décembre 2022, ce que l’association EDUC’ET VALEURS n’a pas fait et ce, alors qu’il n’avait pas connaissance de l’existence du bail et qu’à défaut, l’association ECHANGES ET REUSSITES doit être déchue de son droit à indemnité. Subsidiairement, il fait valoir que le bail est nul et irrégulier, faute de prévoir une contrepartie financière et qu’il s’apparente davantage en un prêt à usage ou un commodat régi par les dispositions des articles 1875 et suivants du code civil, et par définition précaire, excluant par là-même toute indemnisation en l’absènce de droit réel sur les biens

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concernés. A titre infiniment subsidiaire, l’Etablissement Public Foncier de Normandie expose que l’indemnité principale doit être calculée selon la valeur du fonds de commerce, ou, en absence d’un tel fonds, ou si celui-ci n’a pas vocation à disparaître, selon la valeur du droit au bail ; que dans cette dernière hypothèse, la méthode du loyer différentiel est traditionnellement retenue par les juridictions de l’expropriation. Il indique en l’occurence que les factures produites par l’association ECHANGES ET REUSSITES ne sont pas pertinentes; que le loyer annuel HT de marché de 4 000€ avancé par l’association pour l’ensemble des locaux occupés de la parcelle cadastrée section DP n°198 et le lot […] de la parcelle cadastrée section […], soit une surface de 131 m2, peut être retenu soit un différenciel de loyer de 1.251,73€ par an (= 4.000€/131 m2
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30,53€/m2 x 41 m2) auquel il convient d’appliquer un coefficient de situation de 1 compte tenu de l’état de délabrement du quartier du Châtelet et de l’opération de rénovation urbaine entreprise, soit une indemnité principale de 1.251,73€ arrondi à 1.252€ et une indemnité de remploi de 63€.
L’Etablissement Public Foncier de Normandie fait valoir que l’association ECHANGES ET REUSSITES ne chiffre pas sa demande d’indemnité de déménagement de sorte que celle-ci est irrecevable conformément à l’article 768 du code de procédure civile ; qu’en tout état de cause, elle ne produit pas suffisamment d’élément de nature à établir le volume en m3 de déplacement à effectuer, ce d’autant que le transport sur les lieux a révélé que les locaux étaient intégralement vides et qu’il ne sub[…]tait que du matériel scolaire et peu de mobilier.
Par mémoire en réponse reçu au greffe le 13 septembre 2024, l’association EDUC’ET VALEURS demande au juge de l’expropriation de:
fixer l’indemnité d’expropriation due par l’Etablissement public foncier de
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Normandie pour la dépossession des lots […] et 15 de la parcelle cadastrée section […] à:
- indemnité principale: 135 000€
- indemnité de remploi : 14 500€
fixer l’indemnité d’expropriation due par l’Etablissement public foncier de Normandie pour la dépossession du lot […] de la parcelle cadastrée section […] à :
- indemnité principale: 47 000€
- indemnité de remploi : 5 700€
En tout état de cause,
- condamner l’Etablissement public foncier de Normandie au règlement de la somme de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
L’association EDUC’ET VALEURS soutient qu’elle a été créée pour lutter contre l’isolement et la précarité dans le quartier du Châtelet et qu’elle a acquis les biens dont il s’agit le 30 mars 2018 et le 28 août 2014. Elle précise que les lots […] et 15 étaient destinés à la création d’une école et que ce projet a échoué faute d’obtention d’une autorisation d’urbanisme ; que le lot […] est quant à lui mis à la disposition à titre gracieux de l’association ECHANGES ET REUSSITES qui exerce principalement une activité d’aide aux devoirs, de soutien scolairo ot d’as[…]tance pédagogique.
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Elle ne discute pas la date de référence du 19 février 2024 ni même le zonage des parcelles en secteur UAB du plan local d’urbanisme correspondant à une zone urbaine mixte à dominante d’habitat de centralité dans lequel les biens sont situés à cette date mais estime en revanche que le prix au m2 retenu par l’Etablissement Public Foncier de Normandie a été manifestement sous évalué alors qu’elle a aquis les lots […] et 15 de la parcelle cadastrée section […] au prix de 73.000€ le 30 mars 2018 et le lot […] de la parcelle cadastrée section […] au prix de […].500€ le 28 août 2014; que ces biens ont été entretenus depuis leur acquisition voire même améliorés par des travaux à hauteur de 11.851,28€ TTC s’agissant des lots […] et 15 selon facture du 09 octobre 2023 et pour 15.153,07€ TTC concernant le lot […], travaux dont il doit être tenu compte dans le cadre de l’évaluation, à l’instar des impôts fonciers et des charges de copropriété dont elle s’est toujours acquittés depuis leur acquisition. Elle ajoute que selon une estimation qu’elle a fait réaliser par un professionnel de l’immobilier, la valeur du m2 est bien supérieure à celle de 360€ retenue par l’autorité expropriante, et qu’il y a lieu d’opérer une distinction entre les lots dès lors qu’il s’agit de biens différents situés à deux secteurs différents de la zone commerçante du Châtelet.
L’association EDUC’ET VALEURS fait en outre observer que les éléments de comparaison dont se prévaut l’Etablissement Public Foncier de Normandie correspondent à des ventes intervenues exclusivement à son profit et cite deux autres termes de comparaison récents situés à proximité immédiate des biens expropriés et acquis par l’expropriant lui-même, faisant ressortir un prix de 750€/m2 et 870€/m2.
Par mémoire en réponse reçu au greffe le 7 octobre 2024, l’association ECHANGES et REUSSITES, intervenant volontairement à la procédure, demande au juge de l’expropriation de :
fixer l’indemnité d’expropriation due par l’Etablissement public foncier de Normandie, en sa qualité d’occupante du lot […] de la parcelle cadastrée section […] appartenant à l’asssociation EDUC’ET VALEURS comme suit :
* indemnité principale: 13.000€
* indemnité de remploi : 2 500€
En tout état de cause,
- condamner l’Etablissement public foncier de Normandie au règlement de la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
L’association ECHANGES et REUSSITES fait valoir que l’association EDUC’ET VALEURS a mis à sa disposition gratuite le lot […] exproprié pour son activité principale d’aide aux devoirs, de soutien scolaire, d’as[…]tance pédagogique en dehors de l’école et qu’un contrat de location a ainsi été régularisé. Elle indique que l’occupant même précaire qui subit les conséquences de l’expropriation frappant le propriétaire du bien occupé est en droit de solliciter une indemnisation; qu’en l’espèce, l’occupation est licite alors qu’elle est titulaire d’un bail daté du 1er janvier 2022 ; que l’expropriation va générer un préjudice important pour elle alors que les conditions de l’occupation actuelle lui sont très favorables et que se reloger dans des conditions similaires lui sera difficile voire impossible, étant contrainte d’envisager la location à titre onéreux d’autres locaux.
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Elle fait observer que le loyer annuel à envisager, pour des surfaces similaires, sera de 4 000€ HT outre des charges annuelles et la taxe foncière à la charge du preneur et qu’elle sera contrainte d’exposer des frais de déménagement.
En réponse aux observations de l’Etablissement Public Foncier de
Normandie, elle précise que la mairie de […] avait connaissance de son occupation depuis la tenue d’une réunion d’information et d’échanges sur le projet de rénovation de la ZAC en janvier 2021 ; que le bail a été transmis à l’autorité expropriante le 28 juin 2024 puis le 9 septembre 2024 de sorte que celle-ci ne peut valablement prétendre ne pas avoir eu préalablement connaissance de son occupation du lot […] et enfin qu’elle est ainsi bien fondée à réclamer une indemnité d’éviction. Elle ajoute qu’il n’appartient pas au juge de l’expropriation d’apprécier la régularité d’un bail pour fixer l’indemnité revenant au locataire du bien exproprié et que dès lors que l’usage du bien est licite, l’indemnisation doit s’en suivre.
Par conclusions reçues au greffe de la juridiction le 07 octobre 2024, le Commissaire du Gouvernement propose de fixer le montant de l’indemnisation de l’association EDUC’ET VALEURS comme suit :
concernant les lots […] et 15 parcelle cadastrée section […]
* 60 000€ au titre de l’indemnité principale,
* 7 000€ au titre de l’indemnité de remploi,
concernant le lot […] de la parcelle cadastrée section DP numéro 302
* 29 000€ au titre de l’indemnité principale,
* 3 900€ au titre de l’indemnité de remploi.
S’agissant de l’indemnité d’éviction réclamée, le Commissaire du gouvernement conclut que cette demande doit être écartée alors qu’aucune occupation commerciale n’a été dénoncée dans les délais impartis et qu’en l’absence de justificatif, il lui est impossible de se prononcer sur une quelconque indemnité de déménagement et de réinstallation.
Le Commissaire du gouvernement expose que la date de référence à laquelle doit s’apprécier l’usage effectif des parcelles considérées correspond au […] février 2024, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du PLU approuvé le 13 février 2020 et qu’à cette date, les parcelles dont il s’agit étaient classées en zone UAB correspondant à une zone urbaine mixte à dominante habitat. Il indique également qu’elles se situent dans le quartier du Châtelet sur les hauteurs de […], où la moyenne du prix au m2 est inférieure à celle de […] même, le site souffrant de son enclavement, lequel associé à un tissu urbain très dense dans un quartier prioritaire de la politique de la ville est propice au développement de difficultés d’ordre sécuritaire.
Le Commissaire du gouvernement fait observer que les lots […] et 15 sont en très mauvais état contrairement au lot […] dans lequel des travaux ont été réalisés depuis 2014. Il indique également qu’aucune occupation commerciale n’ayant été dénoncée dans les délais impartis, les biens doivent être évalués comme libres.
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Concernant la valeur et les termes de comparaison retenus par l’expropriée, le Commissaire du gouvernement expose qu’il n’a produit aucune étude de marché et que les estimations réalisées par des agences immobilières et notamment par le cabinet Partners et Strategy ne peuvent pas être exploitées. Il ajoute que les deux termes de comparaison cités par l’expropriée du 28 juillet 2023 et du 24 novembre 2023 ne sont pas pertinents dès lors que le premier concerne un bien, d’une superficie supérieure aux locaux évalués, et construit sur deux niveaux comportant une partie entièrement rénovée en 2022 et une partie non aménagée et qui ne présente pas des caractéristiques similaires et n’est donc pas comparable et que le second concerne la cession d’un cabinet médical dont
l’indemnité pour trouble commercial a été intégrée par erreur dans le montant de cession.
Le Commissaire du gouvernement retient une valeur de 700€ le m2 pour le lot […], se fondant sur la fourchette haute de l’étude de marché et des termes de comparaison qu’il produit compte tenu du très bon état du bien considéré et écartant tout abattement pour occupation. Concernant les lots […] et 15, il chiffre une valeur de 450€ le m2 se fondant à l’inverse sur la fourchette basse des termes. de comparaison compte tenu du très mauvais état du bien et du changement de vitrine récent.
La visite des lieux s’est déroulée contradictoirement le 24 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée le 08 octobre 2024.
L’affaire a été ensuite mise en délibéré au 03 décembre 2024 puis par prorogation au 07 janvier 2025 compte tenu de la charge de travail du magistrat.
MOTIFS DE LA DECISION:
A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes des articles L.[…]. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation..
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier..
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge de l’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la con[…]tance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, sauf lorsque cette dernière n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la con[…]tance du bien s’apprécie à la date dudit jugement.
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Sur les indemnités dues à l’association EDUC’ET VALEURS :
Sur l’indemnité principale de dépossession :
L’article L322-1 du code de l’expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la con[…]tance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. L’article L322-2 précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de
l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.
Toutefois, en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation et qu’il n’est pas compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Le droit de préemption urbain ayant été instauré sur la zone urbaine concernée, les parties s’accordent sur la date de référence du 19 février 2024, date
à laquelle la dernière modification du plan local d’urbanisme approuvé le 13 février 2020 et modifié par délibération du conseil communautaire le […] février
2024 est entrée en vigueur et devenue opposable aux tiers.
À cette date du 19 février 2024, les parcelles considérées, cadastrées section […] (pour les lots N°8 et 15) et numéro 302 (pour le lot […]09), étaient situées en secteur UAB du plan local d’urbanisme correspondant à une zone urbaine mixte à dominante d’habitat de centralité.
Concernant la con[…]tance des biens expropriés, les lots N°8 et 15 de la parcelle cadastrée section […] correspondent à un local commercial d’une surface utile de 134 m2 situé en rez de chaussée avec trémie d’accès à la réserve en sous sol. Situé au sein d’une galerie commerciale, ce local, inoccupé, est en très mauvais état avec des câbles électriques apparents, un sol abîmé, un mur du fond ajouré avec des fenêtres et une porte donnant sur l’arrière du local dégondé. Le plafond est à l’état brut et dénudé. Le sous-sol est accessibe via un escalier qui n’est pas sécurisé. Seule la vitrine du local, installée récemment, pour sécuriser l’entrée donnant sur la rue, est en très bon état.
Le lot […]09 de la parcelle cadastrée section DP numéro 302 correspond quant à lui à un local commercial d’une surface utile de 41 m2 exploité en rez de chaussée et fonctionnellement relié au local voisin contigu (lot […]08) appartenant à M. X Y. Il est composé de deux pièces principales à usage de salles de cours (environ 17 m2 par pièce), d’un espace sanitaire et d’un hall. L’entrée se fait par l’arrière (passage […]) et un accès de secours est possible sur la place […]. Ce local, aussi ERP (établissement recevant du public) de 5ème catégorie, est en très bon état d’entretien intérieur, doté d’huisseries en PVC à double vitrage en oscillo battant et équipé de radiateurs électriques à inertie. Le sol est en moquette dans les pièces principales et en PVC dans le hall et le sanitaire et les murs sont recouverts d’un tissé peint. Suivant bail du 1er janvier 2022, ce local est occupé et exploité sans contrepartie financière par l’association ECHANGES ET REUSSITES, ce que la visite des lieux a permis de confirmer.
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Les surfaces ne sont pas discutées par les parties. Il convient de préciser que les parcelles expropriées sont situées au coeur du quartier du Châtelet, sur les hauteurs de […], à la limite de la commune de Bihorel et au sein d’une galerie commerciale, achevée en 1964, qui est composée principalement de cases commerciales de petites surfaces et de bureaux occupés par des administrations publiques. Elles sont desservies uniquement par la rue du Châtelet qui correspond à une voie sans issue, ce qui, associé à un tissu urbain très dense au sein d’un quartier prioritaire de la politique de la ville, est propice au développement de difficultés d’ordre sécuritaire.
Pour déterminer la valeur des biens expropriés compte tenu des éléments ci-dessus, il convient de procéder à une évaluation par comparaison, laquelle con[…]te à calculer les indemnités les données du marché immobilier local pour des biens de même nature et de même situation. Les parties s’accordent pour l’application de cette méthode.
L’Etablissement Public Foncier de Normandie.s’appuie sur 5 termes de comparaison concernant des cessions de locaux d’activité et de commerces situés à proximité immédiate, à savoir :
terme N°1 cession du 17 mars 2022 du lot […]04 de la parcelle cadastrée section […] situé 16 place […], d’une surface utile de 270,3 m2 au prix de 60.000€, soit un prix de 222€ le m2,
terme […] cession du 30 mars 2023 du lot […] de la parcelle cadastrée section […] située 1 place […], d’une surface utile de 130,85 m2 au prix de 25.000€, soit un prix de 191€ le m2,
terme N°3 cession du 29 septembre 2023 de la parcelle cadastrée section […] située place […], d’une surface utile de 55 m2 au prix de 21.9[…]€ soit un prix de 398€ le m2,
- terme […] : cession du 23 novembre 2023 du lot […] de la parcelle cadastrée section […] située 1 place […], d’une surface utile de 41,94 m2 au prix de 17.300€, soit un prix de 4[…]€ le m2,
terme […] : cession du 18 décembre 2023 des lots […] et 11 de la parcelle cadastrée section […] située 1A place […], d’une surface utile de 1[…] m2 au prix de 50.000€, soit un prix de 446€ le m2.
Le Commissaire du gouvernement reprend à son compte ces références citées par l’autorité expropriante et y ajoute les termes de comparaison suivants:
- terme N°6: cession du 10 juin 2024 des lots […] et 9 de la parcelle cadastrée section […] située 1A place […], d’une surface utile de 67,79 m2 au prix de 62.000€, soit un prix de 915€ le m2,
terme N°7 cession du 24 novembre 2023 des lots […] et […] de la parcelle cadastrée section […] située 1A place […], d’une surface utile de 94,66 m2 au prix de 81.700€, soit un prix de 863€ le m2,
terme N°8 cession du 21 octobre 2022 du lot N°17 de la parcelle cadastrée
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section AD […] située […], d’une surface utile de 36,80 m2 au prix de 40.000€ soit un prix de 1:087€ le m2,
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terme N°9 cession du 23 septembre 2022 du lot […] de la parcelle cadastrée section DT n°[…]5 située […], d’une surface utile de 55,23 m2 au prix de 38.000€ soit un prix de 688€ le m2,
terme N°10 cession du 20 septembre 2021 du lot […]02 de la parcelle cadastrée section DO N°141, 142 et 144 située […] d’une surface utile de 42,70 m2 au prix de 23.500€ soit un prix de 550€ le m2,
- terme N°11: cession du 17 septembre 2021 du lot […] de la parcelle cadastrée section DO 141, 142 et 144 située 135 […] d’une surface utile de 181,95 m2 au prix de 70.000€, soit un prix de 385€ le m2,
terme N°[…]: cession du 17 septembre 2021 du lot N°302 de la parcelle cadastrée section DO 141, 142 et 144 située 161 […] d’une surface utile de 82,73 m2 au prix de 35.000€, soit un prix de 423€ le m2,
- terme N°13 cession du 15 juillet 2021 des lots […]01 et […] de la parcelle cadastrée section DO N°142, 142 et 144 située 149 […] d’une surface utile de 145 m2 au prix de 145.000€ soit un prix de 1.000€ le m2,
- terme N°14: cession du 10 décembre 2020 du lot […]01 de la parcelle cadastrée section […] située […] d’une surface utile de 41 m2 au prix de 20.000€, soit un prix de 487€ le m2,
- terme N°15: cession du 13 octobre 2020 du lot […]07 de la parcelle cadastrée section […] située […] d’une surface utile de 194,3 m2 au prix de 4.000€ soit un prix de 21€ le m2,
terme N°16 cession du 8 octobre 2020 du lot […]03 de la parcelle cadastrée
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section […] située […] d’une surface utile de 190,10 m2 au prix de 30.000€ soit un prix de 158€ le m2,
terme N°17: cession du 10 mars 2020 du lot […]01 de la parcelle cadastrée
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section DO […] située 169 […] d’une surface utile de 84,39 m2 au prix de 30.000€ soit un prix de 355€ le m2,
- terme N°18: cession du 4 mars 2020 du lot […]0 de la parcelle cadastrée section AD N°388 située […] d’une surface utile de 194,91 m2 au prix de 118.000€ soit un prix de 605€ le m2.
L’association EDUC’ET VALEURS estime devoir exclure les termes
N°1 à 5 au motif que les cessions sont toutes intervenues au profit de l’Etablissement Public Foncier de Normandie dans le cadre de l’opération de déclaration d’utilité publique. Il ressort en effet des actes notariés produits que ces références con[…]tent en des accords amiables intervenus entre l’autorité expropriante et des propriétaires expropriés dans le cadre de la même opération publique. Certes, elles ne constituent pas des mutations classiques, toutefois, elles ont été nécessairement fondées sur des évaluations du service des domaines et se rapportent à des parcelles voisines aux caractéristiques comparables. Elles seront donc retenues à l’exception du terme N°1 qui correspond à la cession d’un local commercial dont la surface de 270,30 m2 est bien plus importante que celle des biens expropriés et n’est donc pas comparable.
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S’agissant des autres termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, comme il le fait lui-même observer, la référence N° 6 se rapporte exclusivement à un bien dont le prix de cession a été établi après valorisation de travaux effectués et n’apparaît donc pas suffisamment pertinent. Il sera donc également écarté. Il en sera de même des termes de référence N°11, 15, 16 et 18, lesquels correspondent à des locaux dont la surface excède largement celle des biens expropiés et ne sont pas comparables.
L’association EDUC’ET VALEURS reprend à son compte la référence N°7 et cite un deuxième terme de comparaison (terme N°19) con[…]tant dans la cession du 28 juillet 2023 d’un bâtiment à usage de centre d’accueil situé 30 place […] et cadastré section […] ([…]) au prix de 250.000€. L’examen des actes notariés fait apparaître que les prix de cession ont été établis en y ajoutant des indemnités accessoires: ainsi, le terme N°7 fait état d’un prix de 87.000€ dont 5.300€ d’indemnité de remploi, soit un prix principal de 81.700€ et de 863€ le m2 sans aucune autre précision de coûts d’aménagement, de déménagement ou encore d’indemnité pour trouble commercial. Sous réserve de cette précision s’agissant de l’indemnité de remploi, il n’y a pas lieu d’écarter cette référence. En revanche, concernant le terme N°19, si l’acte notarié fait état quant à lui d’un prix de 250.000€ dont 23.636€ d’indemnité de remploi, soit un prix principal de 226.364€ pour une surface utile de 3 a 9 ca (= 309 m2) l’Etablissement Public Foncier de Normandie ne
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produisant aucun élément de nature à discuter cette surface -, soit un prix de 732,56€ le m2, ce terme de comparaison sera toutefois écarté alors qu’il correspond à la cession d’un local commercial dont la surface n’est pas comparable avec celle des biens expropriés et ne présente donc pas des caractéristiques similaires.
L’association EDUC’ET VALEURS produit en outre deux estimations immobilières réalisées par le cabinet Partners et Stratégy au prix de 60.000€ à 70.000€ pour le lot […] de la parcelle cadastrée section DP numéros 302 et de 145.000€ pour les lots […] et 15 de la parcelle cadastrée […]. Outre le fait qu’elles ne soient pas datées ni suffisamment précises quant aux références des ventes ayant permis de calculer le prix au m2, ces évaluations ne constituent pas des mutations effectives et ne peuvent ainsi être retenues. Il convient à cet égard de rappeler que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions.
L’association EDUC’ET VALEURS ne saurait davantage exciper du prix d’achat des parcelles expropriées alors que leur acquisition est déjà ancienne puisqu’elle remonte au 30 mars 2018 et 28 août 2014 et que des travaux y ont été réalisés depuis notamment au sein du lot […]. De surcroît, les factures de travaux réalisés entre 2014 et 2016 qu’elle verse aux débats tout comme les factures datées de 2023, n’ont en l’état aucune utilité pour l’issue du litige dès lors que les biens doivent être évalués selon leur con[…]tance à la date de l’ordonnance d’expropriation et leur état constaté lors du transport sur les lieux et selon la valeur du marché immobilier local arrêtée au jour du jugement. Il en est de même des impôts fonciers et des charges de copropriété dont l’association a dû s’acquitter depuis 2014 et 2018, lesquels incombent à tout propriétaire et l’indemnité d’expropriation ayant pour objet de réparer uniquement le préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation conformément à l’article L321-1 du code de l’expropriation.
[…]

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Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la moyenne des références retenues correspond ainsi un prix unitaire de : (191€ + 398€ + 4[…]€ + 446€ + 863€ +1 087€ + 688€ + 550€ + 423€ + 1 000€ + 487€ + 355€) / […] = 575€
Compte tenu du très mauvais état d’entretien général des lots […] et 15 de la parcelle cadastrée […], même en valorisant le changement de vitrine récent, il convient de fixer le m2 à 475€. A l’inverse, le très bon état
d’entretien général du lot […] de la parcelle cadastrée section DP numéro 302 et la réalisation récente de travaux, qui constituent des éléments de plus value, justifient de majorer le prix unitaire. En conséquence, celui-ci sera fixé à 675€ le m2.
En conséquence, l’indemnité principale de dépossession sera ainsi fixée à :
* concernant les lots […] et 15 de la parcelle cadastrée […]: 475€ x 134 m2 (valeur libre)= = ⁶3 ⁶⁵⁰€.
* concernant le lot […] de la parcelle cadastrée section […]: 675€ x 41 m2 x 0,80 (après abattement de 20% pour occupation) = 22 140€
Sur l’indemnité de remploi :
Il est appliqué habituellement, sur le plan national, un calcul de l’indemnité de réemploi suivant les taux dégressifs de 20% sur 5.000€, 15% sur les 10.000€ suivants et 10% sur le surplus de la valeur retenue à titre d’indemnité principale.
La juridiction de l’expropriation appliquera au cas d’espèce ce calcul de sorte qu’il sera dû de ce chef:
* concernant les lots […] et 15 de la parcelle cadastrée section […]:
-- 20% de 0€ à 5 000€ = 1000€
-15% de 5.000€ à 15 000€ = 1 500€
- 10% au-delà = 4 865€
Soit une indemnité totale de remploi de 7 365€
* concernant le lot […] de la parcelle cadastrée section […]:
- 20% de 0€ à 5 000€ = 1 000€
-15% de 5 000€ à 15 000€ = 1 500€
-10% au-delà = 714€
Soit une indemnité totale de remploi de 3 214€
Sur l’indemnité d’éviction due à l’Association ECHANGES ET
REUSSITES :
En application des articles L. 311-2 et R. 311-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en vue de la fixation des indemnités, l’expropriant notifie aux propriétaires et usufruitiers intéressés soit l’avis d’ouverture de l’enquête, soit l’acte déclarant l’utilité publique, soit l’arrêté de cessibilité, soit l’ordonnance d’expropriation, selon les modalités prévues à l’article R. 311-30 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signification). Cette notification précise que le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant, dans le délai d’un mois, les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes.
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En l’espèce, l’association ECHANGES ET REUSSITES sollicite une. indemnité d’éviction et se revendique locataire du lot […] de la parcelle expropriée cadastrée DP numéro 302 de sorte que les dispositions précitées s’appliquent. Elle produit à cet effet un contrat de location consenti à son profit par l’association EDUC’ET VALEURS daté du 1er janvier 2022.
Il ressort des pièces produites que l’Etablissement Public Foncier de Normandie a notifié à l’association EDUC’ET VALEURS par lettre recommandée avec avis de réception du 25 novembre 2022, signé par son destinataire le 29 décembre 2022, l’arrêté préfectoral du 16 novembre 2022 prescrivant l’ouverture des enquêtes préalables à la déclaration d’utilité publique et parcellaire, et aux termes duquel étaient reproduites les dispositions des articles L311-1, L311-2 et L311-3 du code de l’expropriation. Aucune pièce n’est versée par l’association ECHANGES ET REUSSITES pour justifier d’une notification à l’Etablissement Public Foncier de Normandie dans le délai d’un mois, par l’association EDUC’ET VALEURS précisant l’identité de sa locataire, ce alors que la charge de la preuve lui incombe. A cet égard, les courriels que celle-ci a adressés les 28 juin 2024 et 09 septembre 2024 à l’Etablissement Public Foncier de Normandie, soit postérieurement à la notification qui lui a été faite du mémoire de saisine, le 24 avril 2024, apparaissent nécessairement tàrdifs et ne sauraient valoir dénonciation dans les délais impartis. De même, la circonstance selon laquelle la commune de […] l’aurait conviée, par courrier du 06 janvier 2021, à une réunion d’information sur son projet de « centralité urbaine et commerciale du Châtelet », n’est pas suffisante pour établir que l’autorité expropriante, à savoir l’Etablissement Public Foncier de Normandie, aurait eu connaissance de l’existence du bail établi à son profit.
Ainsi, faute pour l’association EDUC’ET VALEURS d’avoir donné l’information à l’Etablissement Public Foncier de Normandie dans les délais qui lui étaient impartis, l’association ECHANGES ET REUSSITES est irrecevable à réclamer une indemnisation au titre de son éviction et de son déménagement.
En conséquence, l’ensemble de ses demandes sera rejeté.
Sur les frais irrépétibles et les dépens:
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge l’association EDUC’ET VALEURS les frais qu’elle a exposé en marge des dépens. Il lui sera alloué une somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
Les dépens resteront à la charge de l’Etablissement Public Foncier de Normandie.
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PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation de Seine Maritime, statuant au siège du tribunal judiciaire de […], publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
Fixe ainsi qu’il suit l’indemnité de dépossession qui sera due par l’Etablissement Public Foncier de Normandie à l’association EDUC’ET
VALEURS au titre de l’expropriation foncière des lots […] et 15 de la parcelle cadastrée section […] […]e à […], 1A Place […]:
- indemnité principale: 63 650€
- indemnité de remploi : 7 365€
Soit une indemnité totale de 71 015€
Fixe ainsi qu’il suit l’indemnité d’éviction qui sera due par l’Etablissement Public Foncier de Normandie à l’association EDUC’ET
VALEURS au titre de l’expropriation foncière du lot […] de la parcelle cadastrée section […] […]e à […], 1 place […] :
- indemnité principale: 22 140€
- indemnité de remploi : 3 214€ Soit une indemnité totale de 25 354€
Déboute l’association ECHANGES ET REUSSITES de l’intégralité de ses demandes,
Condamne l’Etablissement Public Foncier de Normandie à l’association
EDUC’ET VALEURS une somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties,
Condamne l’Etablissement Public Foncier de Normandie aux entiers dépens,
Le Greffier, Le Juge,
Harar
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EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Mande et Ordonne:
A tous commissaires de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
EN FOI DE QUOI la présente décision a été signée par le Greffier et scellée du sceau du Tribunal.
P/ Le Directeur des services de greffe judiciaires,
*
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DOSSIER N° RG 24/00006 N° Portalis DB2W-W-B7I-MSBC
Décision du : 07 Janvier 2025 Affaire: ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE – immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROUEN, sous le numéro 720 500 206 C/ Association ECHANGES ET REUSSITES, immaticulée au répertoire SIREN sous le numéro 798 999 538, Association EDUC’ ET VALEURS- association déclarée immatriculée au répertoire SIRENE sous le nuémr 799118146