2 exp dossier + 1 exp expert + 1 CCC + 1 CCCFE à M^e Z A + 1 CCC à M^e Serge BERTHELOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE Y

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 18 Décembre 2017

EXPERTISE

DÉCISION N° : 2017/

RG N°17/00988

A l’audience publique des référés tenue le 20 Novembre 2017

Nous, Madame B C, Juge du tribunal de grande instance de Y, assistée de Madame Hafida CHAHLAOUI, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur D X

né le […] à AMSTERDAM (PAYS-BAS)

[…]

[…]

06130 Y

Madame E F épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

06130 Y

représentés par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de Y, avocat plaidant substitué par M^e Amandine CONTI, avocat au barreau de Y, avocat plaidant

ET :

[…]

[…]

N°39 Les Villanelles

06130 Y

représentée par Maître Z A de la SCP GASTALDI – A – VIALE, avocats au barreau de Y, avocats plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

Le Syndicat des copropriétaires VILLA BAGATELLE pris en la personne de son syndic bénévole en exercice monsieur G H domicilié au siège de la copropriété

[…]

06130 Y représentée par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de Y, avocat plaidant substitué par M^e Amandine CONTI, avocat au barreau de Y, avocat plaidant

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Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 20 Novembre 2017 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 18 Décembre 2017.

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2017, M. D X et M^me E F épouse X ont fait citer en référé la SCI ADMV par-devant le Président du tribunal de grande instance de Y, aux fins de voir ordonner, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise judiciaire, en précisant la mission qu’ils entendent voir confier à l’expert judiciaire et de voir ordonner le séquestre de la partie du prix restant dû pour un montant de 140 000 euros à la caisse des dépôts et consignation.

A l’audience du 20 novembre 2017, ils maintiennent leur demande d’expertise en abandonnant leur demande d’ordonnance commune avec extension de la mission de l’expertise confiée à M. SLAMA formée dans leurs dernières écritures et maintiennent leur demande de séquestre

M. D X et M^me E F épouse X exposent au soutien de leurs prétentions, qu’ils ont acquis auprès de la SCI ADMV des lots de copropriété dans un ensemble immobilier situé à Y dénommé VILLA BAGATELLE, qu’en février 2016 suite à des travaux de nettoyage des plantes grimpantes sur la façade de l’immeuble, ils ont constaté des fissures importantes faisant craindre une atteinte à la solidité de la bâtisse. Ils soutiennent que la société venderesse avait connaissance de ces désordres mais leur en a cachés l’existence, qu’elle est un professionnel de l’immobilier et qu’une expertise est nécessaire. Ils précisent que M. SLAMA a déjà été désigné à la demande de M. H copropriétaire et qu’il serait d’une bonne administration de la justice de désigner le même expert qui a déjà commencé ses investigations et a préconisé des mesures conservatoires d’urgence en raison de la gravité des vices de construction. Ils ajoutent que l’acte notarié du 1^er juillet 2015 prévoit qu’une partie du prix de vente est payée comptant, le solde étant payable à terme au plus tard le 30 juin 2017, qu’ils sont affectés par la dépréciation du bien qu’ils ont acquis après la découverte des désordres et qu’ils sont bien fondés à obtenir le séquestre de cette somme dans l’attente de la résolution de la contestation qu’ils élèvent sur le fondement de la garantie des vices cachés. En réponse aux moyens soulevés, ils font valoir que la garantie des vices cachés s’appliquent aux parties privatives ainsi qu’à la quote-part des parties communes vendues, que le syndicat des copropriétaires intervient volontairement à la présente instance et qu’ils subissent un important préjudice lié à la moins value de leur bien, qu’ils n’auraient pas acheté s’ils avaient eu connaissance de ces fissures.

La SCI ADMV conclut au rejet de l’ensemble des demandes et sollicite reconventionnellement la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 140 000 euros au titre du solde du prix de vente outre 4000 euros au titre des frais irrépétibles. A titre subsidiaire, elle demande un complément de mission d’expertise.

A ce titre, elle expose que la clause de conciliation-médiation prévue dans l’acte de vente n’a pas été respectée par les demandeurs, que l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires pose question dans la mesure où il a le même conseil que celui des époux X et que les demandeurs ne justifient pas d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise dans la mesure où leur appartement ne subit aucun désordre. Elle ajoute que les désordres allégués portent sur les parties communes dont seul le syndicat des copropriétaires est responsable, que les acquéreurs ont été destinataires du règlement de copropriété et de ses annexes notamment le diagnostic de mise en copropriété mentionnant l’existence de cette fissure de 5m de long et étaient parfaitement informés de ce désordre. Elle ajoute qu’ils tentent de faire obstacle au paiement du solde du prix de vente et qu’ils sont d’une particulière mauvaise foi tout en faisant valoir que le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner le séquestre de la somme de 140 000 euros qui devra leur être restituée en application de l’acte de vente conclu entre les parties.

Le syndicat des copropriétaires VILLA BAGATELLE pris en la personne de son syndic bénévole en exercice M. G H demande que les opérations d’expertise lui soient déclarées communes et opposables.

Il expose que la menace d’effondrement révélée par M. SLAMA dans le cadre de l’expertise concernant M. H concerne aussi bien les parties communes que les parties privatives et que son intervention volontaire s’en trouve justifiée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2017.

MOTIFS ET DECISION

Sur la fin de non recevoir soulevée tirée de l’absence de conciliation préalable

Bien que la SCI ADMV soutient que la procédure est irrecevable dans la mesure où la clause de conciliation prévue à l’acte de vente n’a pas été respectée, force est de relever que l’existence d’une clause contractuelle de conciliation n’exclut pas la faculté pour l’une des parties de saisir la juridiction des référés dès lors que cette saisine est justifiée par l’urgence des mesures sollicitées.

Les époux X justifient au travers des pièces versées, que d’importantes fissures affectent la façade de leur immeuble et qu’une expertise judiciaire a déjà été confiée à M. SLAMA qui a relevé leur évolution significative et a préconisé des mesures conservatoires de sorte que l’urgence est caractérisée.

La fin de non recevoir soulevée sera donc rejetée.

Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires

L’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA BAGATELLE sera déclarée recevable dans la mesure où les désordres allégués par les demandeurs portent sur les parties communes dont il doit en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 assurer la conservation et l’entretien.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suivant acte notarié du 1^er juillet 2015, la SCI ADMV a vendu aux époux X un appartement situé au rez de jardin de la copropriété VILLA BAGATELLE au prix de 820 000 euros dont 680 000 euros payable comptant et 140 000 euros payable au plus tard le 30 juin 2017.

Les époux X exposent que suite à un nettoyage des plantes grimpantes sur la façade de l’immeuble en février 2016, ils ont découvert l’existence d’une importante fissure en façade de l’immeuble et produisent à ce titre des photographies.

Ils versent un rapport de visite de M. WAQUIER du 8 juin 2017 mentionnant que des cavités seraient à déplorer sous l’immeuble, que la paroi verticale sur laquelle s’appuient les deux niveaux est affectée d’une crevasse plus ou moins horizontale, qu’une seconde crevasse est visible, que les crevasses ont fait l’objet d’un essai de renfournissement au mortier de liants hydrauliques et que la crevasse horizontale accuse un désaffleurement de plusieurs centimètres. Il précise que l’appartement des époux X ne présente aucun désordre. Il ajoute que des investigations supplémentaires sont nécessaires afin de déterminer la nature et l’épaisseur de la paroi sinistrée et la présence ou non d’aciers d’armature à l’endroit de la semelle de fondation.

Il ressort d’un email de M. BORIES gérant de la société ACVM, qui est également propriétaire de lots au sein de la copropriété, en réponse aux demandeurs, en date du 22 juin 2017 qu’il avait connaissance de l’existence de cette fissure qui avait été évoquée depuis l’origine du montage juridique de la copropriété car elle est mentionnée dans le diagnostic de mise en copropriété joint au règlement de copropriété de 2005 mais que les investigations effectuées avaient conclu à l’absence de remise en cause de la solidité de la maison qui avait dû se tasser lors de son édification pour trouver position et ne plus bouger.

Selon le compte rendu d’expertise de M. SLAMA désigné par ordonnance de référé du 10 juillet 2017 à la demande de M. H, les fissures traversantes se matérialisent sur un mur formant soubassement aux appartements de M. H, ces fissures ont fait l’objet d’un remplissage au mortier de liants hydrauliques, les désordres s’accompagnent d’un désaffleurement entre lèvres permettant de conclure à une évolution significative des désordres laissant craindre quant à la solidité de l’ouvrage. Il ajoute que des investigations supplémentaires sont nécessaires et que des mesures conservatoires sont à prendre en urgence afin de conforter le mur de l’appartement H et d’étayer la poutre depuis le vide sanitaire.

La SCI ADMV justifie cependant que lors de la vente, le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété de l’immeuble réalisé le 12 octobre 2004 a été adressé aux époux X et qu’il y était mentionné au niveau des fondations et sols l’existence « d’une fissuration décrivant un arc de cercle sur parois béton verticale Sud est, visible du vide sanitaire qui mesurait le jour de la visite environ 5m”. Il est établi que par email du 17 février 2015, M^me X a mentionné que son mari avait pris connaissance des documents adressés et qu’elle était dans l’attente des photos de l’extérieur puis par un email du 18 février 2015, qu’elle avait bien reçu les photos de l’extérieur et les a trouvées peu flatteuses. Toutefois, les photographies jointes au mail ne sont pas produites de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si elles portaient sur la façade comprenant la fissure.

Dès lors, il ressort de ces éléments, que la fissure affectant la façade de la copropriété et touchant les parties communes existe depuis de nombreuses années et que lors de la transmission des pièces nécessaires à la passation de la vente, les acheteurs ont été informés de son existence. Toutefois, des interrogations demeurent sur l’évolution de cette fissure et sur sa visibilité puisque de la végétation ornait une partie de la façade de la copropriété. Il ressort en outre des rapports susvisés que des remplissages des fissures ont eu lieu sans que l’on sache en l’état à quelle date. En conséquence, la connaissance par les acheteur du désordre dans son ampleur et ses conséquences demeure débattue ce qui nécessite une mesure d’expertise judiciaire.

A l’audience, les demandeurs représentés par leur conseil ont sollicité une mesure d’expertise en précisant ne plus solliciter que l’ordonnance de référé désignant M. SLAMA leur soit déclarée opposable dans la mesure où les parties à cette expertise n’avaient pas été citées en la présente instance et qu’ils souhaitaient que l’expertise porte sur leurs préjudices.

La lecture de ces éléments conduit donc à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera fait droit au contradictoire de l’ensemble des parties.

La mission de l’expert et les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de la partie demanderesse qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de séquestre et de provision

Il ressort de l’acte notarié conclu entre les parties, que les époux X se sont engagés à verser la somme de 680 000 euros formant partie du prix de vente à la SCI ADMV qui a été payée comptant le jour de la vente outre la somme de 140 000 euros au plus tard le 30 juin 2017. Il est prévu qu’en cas de non paiement à l’échéance et en ce cas seulement, cette somme sera productive d’intérêt au taux de 6% l’an à compter de la sommation de payer contenant mention de l’intention du vendeur de bénéficier de la présente clause et ce sans préjudice pour lui de poursuivre le recouvrement de sa créance par tous moyens de droit.

Il est prévu qu’à défaut de paiement de cette somme à son échéance et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, les sommes deviendront immédiatement et de plein droit exigibles.

Bien que les époux X sollicitent la consignation du solde du prix de vente de 140 000 euros à la caisse des dépôts et consignation au motif qu’ils sont affectés par la dépréciation du bien qu’ils ont acquis et qu’il est nécessaire de séquestrer le prix dans l’attente de la résolution de la contestation élevée s’agissant de la garantie des vices cachés, force est de considérer qu’ils se sont engagés lors de la conclusion de la vente à verser le solde du prix de 140 000 euros au plus tard le 30 juin 2017 et qu’il a été prévu qu’en cas de non respect cette somme deviendra immédiatement exigible. Il est par ailleurs incontestable qu’ils ont pris possession des lieux dont ils sont désormais propriétaires depuis plus de deux ans et qu’ils demeurent redevables du solde du prix, convenu lors de la conclusion de la vente depuis le 30 juin 2017.

Par ailleurs, une expertise judiciaire a été ordonnée afin de déterminer la date d’apparition des désordres, s’ils étaient cachés ou apparents de sorte qu’à ce jour la responsabilité de leur vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés n’est pas déterminée et demeure débattue. Enfin, ils ne démontrent pas qu’un risque d’insolvabilité de la SCI ACVM dont le gérant est notaire existe, étant précisé que des voies de droit existent pour garantir une créance.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de séquestre et de les condamner à verser à la SCI ADMV une provision de 140 000 euros correspondant au solde du prix de vente tel que prévu dans l’acte notarié.

Sur les dépens :

En l’espèce, en l’absence, à ce stade de la procédure, de responsabilité clairement définie, chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a personnellement exposés et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, B C, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

Donnons acte à la SCI ADMV de ses protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder M. Frédéric SLAMA expert judiciaire inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d’Aix en Provence avec faculté de s’adjoindre les soins d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats

* vérifier la réalité des désordres invoqués par M. D X et M^me E F épouse X dans l’assignation introductive d’instance et dans les pièces versées aux débats ;

* décrire les dommages en résultant et situer leur date d’apparition en donnant tous éléments utiles pour déterminer s’ils étaient apparents ou cachés lors de la vente;

* rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, non-conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ; préciser si les désordres proviennent d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans son entretien ou exploitation, des travaux effectués ou d’une autre cause ;

* fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes ;

* préciser si les désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination ou le compromettent dans sa solidité

* donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera à son rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis tant par les époux X s’agissant d’une éventuelle dépréciation de la valeur vénale de leur bien et donner son avis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

Disons que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge ;

Disons que M. D X et M^me E F épouse X devront consigner auprès du Régisseur du tribunal de grande instance de Y, dans les deux mois suivant l’invitation qui lui en sera faite conformément à l’article 270 du code de procédure civile, la somme de TROIS MILLE EUROS (3000 €) destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Disons qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

Disons que les conseils des parties devront communiquer leurs pièces numérotées à l’expert dans les 15 jours de sa saisine ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe dans les 8 mois de sa saisine, à moins qu’il ne refuse sa mission ;

Disons qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande;

Disons que l’expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d’avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur ;

Disons que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites ;

Informons l’expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci;

Disons que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle ;

Disons qu’à défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, « un accedit de clôture » où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise ;

Disons qu’après diffusion du pré rapport, l’expert devra laisser un délai de 6 semaines aux parties pour formuler leurs observations sur ce pré rapport, lesquelles devront, conformément à l’article 276 du code de procédure civile, rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ;

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original ;

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties ;

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et disons que, s''il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

Disons que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

Rejetons la demande de séquestre du solde du prix de vente de 140 000 euros formée par les époux X auprès de la Caisse des dépôts et consignation;

Condamnons M^me E F épouse X et M. D X à payer à la SCI ADMV une provision de CENT QUARANTE MILLE EUROS (140.000 €) correspondant au solde du prix de vente de l’appartement prévu dans l’acte de vente;

Rejetons le surplus des demandes ;

Disons que chacune des parties conservera à sa charge les dépens de la présente instance qu’elle a personnellement engagés ;

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de Y.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS