8CH – 2009/

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

8^e chambre

JUGEMENT RENDU LE 19 Mars 2009

N° R.G. : 07/11222

N° R.G. : 08/02598

AFFAIRE

Y X

C/

Syndicat des Copropriétaires 31 BOULEVARD D'[…]

DEMANDEUR

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représenté par M^e Giuseppe GUIDARA,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 466

DEFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires 31 BOULEVARD D'[…]

représenté par son syndic le Cabinet Z A

dont le siège social est […]

[…]

représenté par M^e Valérie ROSANO,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 954

L’affaire a été débattue le 21 Janvier 2009 en audience publique devant le tribunal composé de :

B C, Vice président

Marie-Hélène MASSERON, Vice-Président

D E, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier : F G faisant fonction de Greffier

JUGEMENT

par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats

Monsieur X est propriétaire de trois lots dans un immeuble en A situé […] à Boulogne Billancourt (92): un appartement en rez-de-chaussée, lot n°27 de l’état descriptif de division, une cave et un emplacement de parking.

Contestant la validité de la clause du règlement de A relative à la répartition des charges spéciales d’ascenseur qui impute une quote-part au propriétaire du lot du rez-de-chaussée contrairement au principe de l’utilité posé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur X a requis l’inscription de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale qui s’est tenue le 28 juin 2007, et qui a voté une résolution 15 dans les termes suivants :

—  1^er vote : l’assemblée générale des copropriétaires décide, à la double majorité des deux tiers des voix représentant la majorité absolue des copropriétaires, que la répartition des charges d’ascenseur de l’immeuble sera modifiée et rendue conforme au critère d’utilité posé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965; Monsieur X a voté en faveur de cette résolution ;

—  2^e vote : l’assemblée refuse, à la majorité des voix exprimées, d’adjoindre au syndic les services d’un géomètre-expert comme l’avait requis Monsieur X ;

—  3^e vote : l’assemblée décide, à la majorité des voix exprimées, de mandater le syndic pour établir la nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur, laquelle sera soumise à l’approbation d’une nouvelle assemblée générale devant se tenir en septembre 2007 ; Monsieur X s’est abstenu ;

—  4^e vote : l’assemblée refuse, à la majorité des voix exprimées, de faire droit à la demande de Monsieur X en remboursement d’une somme de 6000 euros au titre des charges d’ascenseur qu’il a payées depuis qu’il est propriétaire.

Par acte du 17 septembre 2007, Monsieur X a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à l’effet de voir :

— annuler la résolution 15 aux motifs qu’elle n’aurait pas du être subdivisée en quatre résolutions, ce qu’il n’avait pas demandé ; que l’assemblée a commis un abus de majorité en refusant de confier à un géomètre-expert, seul homme de l’art compétent, la mission de modifier la répartition des charges d’ascenseur, et en lui refusant le remboursement des charges qu’il a indûment payées alors que l’assemblée a convenu de l’illicéité de la clause de répartition des charges,

— subsidiairement, annuler les résolutions 2, 3 et 4 pour les mêmes motifs,

— en tout état de cause, déclarer nulle et non écrite la répartition actuelle des charges d’ascenseur, dans la mesure où l’assemblée n’a voté qu’une simple déclaration d’intention et qu’il est recevable et fondé à former cette demande en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, et procéder, aux frais du syndicat des copropriétaires, à une nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6464,66 euros en remboursement des charges acquittées entre le mois de mai 1992 et le 31 décembre 2006, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’exonérer de toute participation aux frais d’établissement de la nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur ainsi qu’au remboursement du trop payé,

— ordonner l’exécution provisoire et condamner le syndicat aux dépens.

Par acte du 22 février 2008, Monsieur X a délivré une nouvelle assignation au syndicat des copropriétaires, à l’effet de voir annuler les deuxième et troisième résolutions d’une assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 20 novembre 2007, en ce que la deuxième résolution adopte à la majorité de l’article 26 la nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur telle qu’établie par le syndic dépourvu de qualité, et alors que l’unanimité s’imposait légalement; la troisième en ce qu’il lui a été une seconde fois refusé abusivement le remboursement des charges indûment acquittées. Il réitère par ailleurs ses demandes précédemment formulées.

Les deux instances ont été jointes.

En réponse le syndicat des copropriétaires conclut :

— Sur l’assemblée générale du 28 juin 2007 : à l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la résolution 15 dès lors que Monsieur X a voté en faveur de l’adoption du principe de la modification de la grille de répartition des charges d’ascenseur, qu’au surplus ce premier vote de principe ne constitue pas une décision susceptible de contestation; subsidiairement au rejet de la demande d’annulation du deuxième vote, le recours à un géomètre-expert n’étant nullement obligatoire, et celui-ci n’ayant aucun monopole en la matière; à l’irrecevabilité de la contestation du troisième vote, Monsieur X s’étant abstenu, et subsidiairement à son rejet, en l’absence d’interdiction légale de confier cette mission au syndic qui présente les compétences requises; au rejet de la contestation du quatrième vote, le refus de rembourser à Monsieur X les charges antérieurement payées n’étant nullement abusif;

— Sur la demande d’annulation de la clause de répartition des charges d’ascenseur : celle-ci est sans objet dans la mesure où l’assemblée générale a adopté une nouvelle grille de répartition conforme au critère légal de l’utilité ; que si le tribunal devait ordonner la nullité, il validerait alors la nouvelle répartition adoptée, avec effet au 20 novembre 2007 ;

— Sur la demande de remboursement des charges payées : elle est mal fondée, la jurisprudence posant le principe de la non rétroactivité ; en outre la demande formée est injustifiée dans son quantum, l’arriéré ne pouvant dépasser la somme de 3220,25 euros.

Vu les dernières conclusions des parties, celles de Monsieur X signifiées le 16 juillet 2008, celles du syndicat des copropriétaires signifiées le 2 octobre 2008 ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 28 novembre 2008.

MOTIFS:

Sur la demande d’annulation de la résolution 15 de l’assemblée générale du 28 juin 2007 :

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 28 juin 2007, que le projet de résolution que Monsieur X avait soumis à l’assemblée a fait l’objet de quatre résolutions suivies de quatre votes (même si celles-ci ne sont pas numérotées), et cette façon de procéder n’encourt pas la critique dès lors que le projet soumis posait bien quatre questions distinctes et ne pouvait donner lieu à un seul vote :

— celle de la licéité et de la modification de la grille de répartition actuelle des charges spéciales d’ascenseur ;

— celle de la personne à désigner pour opérer la modification de cette grille de répartition, question devant nécessairement se subdiviser en deux, car si l’assemblée votait contre le recours à un géomètre expert, il fallait prévoir de donner mandat au syndic pour y procéder lui même, sans quoi la modification ne serait pas votée ;

— celle, enfin, du remboursement des charges déjà payées par Monsieur X, totalement distincte des précédentes.

Dès lors, la recevabilité des contestations soulevées par Monsieur X doit être appréciée pour chacune de ces quatre résolutions.

La recevabilité n’est pas contestée par rapport au délai pour agir posé par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, mais par rapport à la qualité d’opposant ou de défaillant de Monsieur X aux résolution attaquées.

Le demandeur ne conteste pas avoir voté en faveur de la première résolution qui adopte le principe de la modification de la grille de répartition des charges actuelles, reconnue par l’assemblée non conforme au critère d’utilité posé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ce vote était en effet l’objet de sa demande. Monsieur X est donc irrecevable à contester cette première résolution.

Il est en revanche recevable à contester la deuxième, qui a refusé d’adjoindre au syndic les services d’un géomètre expert pour procéder à la nouvelle répartition des charges d’ascenseur, ayant quant à lui voté en faveur de l’intervention de cet homme de l’art, qu’il sollicitait dans son projet de résolution. Il est par contre mal fondé à attaquer cette décision pour abus de majorité, le recours à un expert géomètre n’étant nullement obligatoire pour modifier la répartition des charges, le syndic étant parfaitement à même d’y procéder en sa qualité de professionnel du droit de la A, sous le contrôle de l’assemblée générale des copropriétaires.

Monsieur X est irrecevable à contester la troisième résolution qui a mandaté le syndic pour établir la nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur, s’étant abstenu de voter.

Il est recevable mais mal fondé à contester la dernière résolution qui lui a refusé le remboursement des charges d’ascenseur acquittées depuis qu’il est propriétaire, la jurisprudence posant fermement le principe de la non rétroactivité de la révision des charges, laquelle ne produit effet qu’à compter de l’assemblée générale qui la décide ou du jugement qui l’ordonne. L’assemblée générale n’a commis aucun abus de majorité en appliquant cette jurisprudence.

Sur la demande d’annulation de la résolution 2 de l’assemblée générale du 20 novembre 2007 :

Monsieur X est recevable à contester cette résolution qui, à la majorité des deux tiers de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, adopte la nouvelle répartition des charges d’ascenseur élaborée par le syndic.

Il conteste le mode de majorité retenu, soutenant que l’unanimité s’imposait en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est certain que la majorité des deux tiers n’était pas applicable, la résolution n’entrant pas dans le champ de l’article 26 b) qui porte sur la modification du règlement de A dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage, et l’administration des parties communes. Or ici le règlement de A n’est pas modifié en raison de l’usage, de la jouissance, ou de l’administration des parties commues, mais en raison du caractère illicite de la clause de répartition des charges d’ascenseur contenue dans le règlement de A.

En principe, en vertu des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges, en dehors du cas de l’action en révision de l’article 12 pour cause de lésion, non applicable en l’espèce, doit être opérée à l’unanimité des copropriétaires. Cependant, outre les exceptions prévues par ce texte, une autre exception à la règle de l’unanimité s’applique dans l’hypothèse, comme celle de l’espèce, où la modification de la répartition des charges s’impose car elle est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965. L’article 43 de la loi pose en effet le principe que toutes les clauses contraires aux dispositions d’ordre public de la loi sont réputées non écrites. C’est le cas de la clause de répartition des charges qui sont entraînées par les services collectifs ou les éléments d’équipement commun, non conforme au critère de l’utilité posé par l’article 10. Or s’agissant de voir constater le caractère réputé non écrit d’une clause et de rendre le règlement de A conforme aux prescriptions légales d’ordre public, un seul copropriétaire est recevable et fondé à faire opérer ce constat par l’assemblée générale (ou par le tribunal en cas de refus de celle-ci), un vote à la majorité simple suffisant, la règle de l’unanimité n’ayant plus de sens dès lors qu’il s’agit de rétablir la légalité du règlement de A.

L’assemblée générale pouvait donc, en l’espèce, recourir à la majorité simple pour modifier la répartition des charges d’ascenseur, et le fait qu’elle ait eu recours à la majorité des deux tiers n’ a pas modifié le sens du vote.

Monsieur X sera donc débouté de sa demande d’annulation de la résolution 2 de l’assemblée générale du 20 novembre 2007.

En revanche, il sera admis dans sa demande tendant à ce que le tribunal constate le caractère réputé non écrit de la clause de répartition des charges d’ascenseur, car l’assemblée générale ne l’a qu’implicitement admis mais pas affirmé, ni dans son premier vote de l’assemblée générale du 28 juin 2007, ni dans le second de l’assemblée générale du 20 novembre 2007.

La résolution 2 qui adopte la nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur étant validée, et Monsieur X ne soutenant pas son irrégularité, le tribunal n’a pas à procéder lui-même à la nouvelle répartition, ni même à valider celle qui a été régulièrement votée par l’assemblée générale, aucune discussion ne s’élevant sur la nouvelle grille ; il a seulement à faire le constat de cette modification régulière, et à ordonner sa publication au fichier immobilier en application de l’article 13 de la loi de 1965, aux frais du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande d’annulation de la résolution 3 de l’assemblée générale du 20 novembre 2007 :

Monsieur X est recevable mais mal fondé à contester cette résolution qui lui a refusé une seconde fois le remboursement des charges d’ascenseur par lui acquittées, le tribunal ayant précédemment jugé que ce refus était conforme au principe de la non rétroactivité de la révision des charges posé par la jurisprudence.

Sur les demandes accessoires :

L’action de Monsieur X se révélant mal fondée, le syndicat des copropriétaires ayant régulièrement modifié la grille de répartition des charges d’ascenseur dès que le demandeur l’a réclamé, et refusé sans abus de faire droit à sa demande en paiement, Monsieur X doit être débouté de ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et d’indemnité pour frais irrépétibles, et de sa demande d’exonération des frais de procédure. Il sera en revanche dispensé de participer aux frais d’établissement de la nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur et de publicité de la modification du règlement de A, sa contestation du règlement s’étant révélée fondée.

Partie succombante, Monsieur X sera condamné aux dépens de l’instance, mais l’équité commande d’exclure l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Répute non avenue la grille de répartition des charges spéciales d’ascenseur contenue dans le règlement de A (article 22 D),

Constate que l’assemblée générale des copropriétaires a régulièrement modifié cette grille de répartition des charges d’ascenseur,

Dit que la nouvelle grille de répartition prend effet le 20 novembre 2007,

Ordonne, aux frais du syndicat des copropriétaires, la publication au fichier immobilier de la modification de la clause de répartition des charges spéciales (article 22 D du règlement de A),

Dispense Monsieur X de participer aux frais d’établissement de la nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur, et aux frais de publicité de la modification de la clause du règlement de A,

Rejette comme étant irrecevables, mal fondées ou sans objet le surplus des demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement,

Condamne Monsieur X aux dépens.

signé par B C, Vice président et par F G, faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIER

F G

LE PRESIDENT

B C