TRIBUNAL

DE GRANDE

INSTANCE

DE NANTERRE

■

[…]

8^e chambre

[…]

26 Janvier 2017

N° R.G. : 14/05926

N° Minute : 17/

AFFAIRE

S.A. NEXITY

STUDEA SA

C/

Y Z

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA SA (anciennement dénommée LAMY RESIDENCES)

[…]

[…]

représentée par M^e Céline B-C, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 136, M^e Marie-Pierre MERIGUET, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 183

DÉFENDEUR

Monsieur Y Z

[…]

[…]

représenté par M^e Robert EVEILLARD, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 161

En application des dispositions des articles 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Novembre 2016 en audience publique devant :

Joëlle MATHO, Vice-Président

[…], Vice-Président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Joëlle MATHO, Vice-Président

[…], Vice-Président

Cécile BROUZES, Vice-Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Khadija TIMDOUINE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Monsieur Y Z a acquis selon acte du 22/12/2000 de la société FACOTEL COURBEVOIE LA DEFENSE IV, dans le cadre d’une VEFA, deux lots n°2052 et 2210, consistant en un studio et un emplacement de parking dans l’immeuble du 50/52/54 […] à Courbevoie.

Par acte du 18/09/2000, Monsieur Y Z donnait à bail commercial ces locaux à la SA S.G.R.S à laquelle la société NEXITY STUDEA vient aux droits.

Par acte du 17/02/2011, Monsieur Y Z a délivré un congé comportant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 30/09/2011.

Par acte du 20/05/2014, la société NEXITY STUDEA a fait assigner Monsieur Y Z en fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 32ྭ500 € et fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 3ྭ708,90 € pour le lot n°2052 et 702 € pour le lot n°2210 à compter du 01/10//2011.

Elle sollicite la condamnation du défendeur au remboursement de la somme de 2ྭ928,01 € HT suivant décompte du 31/03/2014, au titre de la différence entre l’indemnité d’occupation due et le montant des loyers versés.

Elle demande au surplus la condamnation du défendeur à payer la somme de 8ྭ000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions la demanderesse expose notamment :

— exploiter des résidences sur l’ensemble du territoire national,

— que par acte sous seing privé du 18/01/2001, Monsieur Y Z a donné à bail commercial à usage de résidence services à la société S.G.R.S, à laquelle la société NEXITY STUDEA vient aux droits, les lots n°2052 et 2210 de la résidence, outre les parties générales et particulières comprenant les locaux de restauration et d’accueil, pour une durée de 9 ans à compter du 31/12/2001 jusqu’au 31/12/2010,

— que par acte du 17/02/2011, Monsieur Y Z a délivré congé comportant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 30/09/2011,

— que par ordonnance de référé du 08/11/2011, Monsieur X, expert était désigné en qualité d’expert, aux fins de déterminer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

— que l’expert a déposé son rapport le 26/11/2013.

Elle précise que Monsieur Y Z a, dans le cadre d’une opération de défiscalisation, acquis deux lots immobiliers en vente en l’état futur d’achèvement.

Par conclusions en réplique et récapitulatives n°3, la société NEXITY STUDEA sollicite de voir juger que le fonds de commerce qu’elle exploite dans la résidence FAUBOURG DE L’ARCHE sise 50/52/54, […] à Courbevoie La Défense, constitue une unité d’exploitation, les lots de Monsieur Y Z ne constituant que des éléments de ce fonds.

S’agissant de l’indemnité d’éviction, elle en sollicite la fixation à la somme de 3ྭ688ྭ685 € et la condamnation de Monsieur Y Z au paiement de la somme de 917ྭ699 €, subsidiairement à la somme de 737ྭ737 € et plus subsidiairement à la somme de 46ྭ251 €, outre les frais de déménagement et de licenciement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 07/09/2011 et majoration de l’article de l’article L 313-3 du Code monétaire et financier ainsi que capitalisation des intérêts.

Au soutien de ses demandes, la société NEXITY STUDEA soutient que l’éviction va entrainer la perte du fonds et celle de l’unité d’exploitation.

Subsidiairement, cette dernière sollicite de voir ordonner un complément d’expertise aux fins notamment d’apprécier l’indemnité exigible, fixer la valeur globale du fonds, des frais et honoraires de remploi, des frais de réinstallation, du montant du trouble commercial, des éventuelles pertes de stock.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, la demanderesse en sollicite la fixation à compter du 01/10/2011, pour le lot n°2052, à la somme annuelle de 1 726 € et subsidiairement à la somme de 3 006,90 € et pour le lot n°2210 à la somme de 624 € et subsidiairement à la somme de 702 €.

En conséquence, elle demande la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 10ྭ268,17 € et subsidiairement à la somme de 4ྭ832,17 €, outre le paiement de la somme de 15ྭ000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions en réplique et récapitulatives n°2, Monsieur Y Z sur le fondement de l’article L 145-14 du Code de Commerce, sollicite le débouté des demandes de la société NEXITY STUDEA, au motif de l’absence de perte de fonds de commerce.

A titre subsidiaire, il conclut à la correspondance de l’indemnité principale à une indemnité de perte de revenus ou de bénéfices sur une durée maximum de 5 ans.

S’agissant des indemnités accessoires, il sollicite le débouté de la demande de la société NEXITY STUDEA tendant à son indemnisation pour frais de remploi, estimant que la preuve de l’absence de réinstallation du preneur serait rapportée.

Il demande encore la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 12ྭ055 € et de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 11ྭ400 € à compter du 01/10/2011, outre la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 8ྭ000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur Y Z demande aussi la compensation de l’indemnité d’occupation définitive avec le montant de l’indemnité d’éviction à revenir au locataire et la condamnation de la demanderesse au paiement des intérêts sur le montant des sommes dues par elles avec capitalisation de ceux-ci.

A titre très subsidiaire, il sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise aux frais avancés du locataire aux fins notamment de déterminer l’incidence économique que constitue l’éviction du lot de propriété de Monsieur Y Z sur le fonds et la perte de bénéfice sur 3 ans.

Monsieur Y Z fait valoir que les lieux loués ne constituent qu’une partie du fonds de commerce exploité dans l’ensemble immobilier du 50, 52, 54 avenue de l’arche à Courbevoie et que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Il réfute toute disparition du fonds de commerce en raison de l’absence de perte totale de la clientèle.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’expertise

Les conclusions de l’expert judiciaire, Monsieur A X sont les suivantes :

— la perte du fonds de commerce correspondant à la location de l’appartement et du parking lui semble devoir être retenu,

— le montant de l’indemnité principale correspondant à la valeur du fonds de commerce peut être apprécié à un montant de 25 000 €,

— le montant des indemnités annexes est de 4 500 €,

— le montant annuel de l’indemnité d’occupation peut être apprécié à 3 915 €.

Au fond

Sur l’existence d’une unité d’exploitation

La société NEXITY STUDEA est une société anonyme dont l’objet social est la gestion de résidences immobilières, étudiantes, para-hôtelières, parcs résidentiels, prise de bail commercial, activité d’intermédiation en assurance et l’activité de courtage d’assurances immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Tribunal de commerce de Paris.

Elle fait valoir l’existence d’une unité d’exploitation en précisant que la perte d’un lot affecterait nécessairement la rentabilité du fonds dans son ensemble et que son fonds de commerce ne serait pas susceptible d’être transféré en l’absence de toute offre locative vacante d’immeuble destiné à l’exploitation d’une résidence services sur le marché parisien.

Cependant, l’éviction ne portant que sur un lot de copropriété sur 110 et un lot de parking sur 10, force est de constater que le congé délivré par le bailleur n’engendrera pas la perte totale de la clientèle par la société NEXITY STUDEA et que celle-ci aura donc la possibilité de continuer d’exploiter son fonds de commerce à la même adresse.

En conséquence, il y a lieu de retenir seulement la perte partielle du fonds de commerce correspondant à la location de l’appartement et du parking.

Sur l’indemnité d’éviction

Monsieur Y Z a délivré congé au visa de l’article L 145-14 du Code de commerce avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction. En conséquence, la société NEXITY STUDEA peut prétendre à une indemnité d’éviction au titre du bail.

L’article L 145-14 alinéa 2 du Code de commerce dispose que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur, sauf dans les cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Monsieur Y Z expose qu’il n’y aurait pas lieu d’entériner le rapport de l’expert judiciaire concernant la prétendue perte de fonds de commerce pour une valeur de 25ྭ000 €, en estimant que le préjudice réel subi ne peut être qu’une perte de bénéfices sur les activités accessoires, sur une durée à déterminée, en précisant que pour la société NEXITY STUDEA l’élément déterminant de rentabilité serait l’ensemble des loyers et services annexes.

Cependant la valeur marchande du fonds ne saurait se réduire aux bénéfices sur les activités accessoires, elle ne saurait non plus, tel qu’a retenu l’expert, être calculée en fonction de la valeur moyenne résultant de différentes approches (usages, état du marché, références judiciaires, résultat d’exploitation).

Il convient en l’absence d’élément sur l’EBE, de se référer à la méthode de valorisation par le chiffre d’affaires conforme aux usages et à la jurisprudence.

Le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années produit par la société NEXITY STUDEA est de 904 747 € TTC pour l’ensemble de la résidence, soit 110 lots.

En appliquant au chiffre d’affaires global, un multiple de 1,75, tel que retenu par la jurisprudence ; la valeur globale du fonds serait égale à :

904 747 € x 1,75 = 1 503 307 €

La société NEXITY STUDEA n’ayant pas communiqué le chiffre d’affaires du lot litigieux, il convient pour déterminer la valeur exacte du fonds de diviser la somme de 1 503 307 € par 110 ( lots) soit la somme de 14 393,70 €.

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 14ྭ393,70 €.

Sur les demandes accessoires

S’agissant des indemnités annexes, l’expert évalue les frais de remploi à la somme de 2ྭ600 €, en ajoutant que ces frais ne pourraient être retenus que dans l’hypothèse d’une réinstallation de la preneuse.

Pour le trouble commercial, il est chiffré par l’expert à la somme de 1 900 €.

Les frais administratifs et de déménagement, indemnités de licenciement et frais de réinstallation n’ont pas été retenus par l’expert.

Au titre des frais de remploi, la société NEXITY STUDEA sollicite que ce poste soit déterminé dans sa globalité à hauteur de 471ྭ453 €.

L’indemnité des frais de remploi vise à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, la perte du fonds de commerce étant circonscrite à deux lots, l’hypothèse d’une réinstallation de la société NEXITY STUDEA est très peu probable. Cette dernière sera déboutée de sa demande à ce titre.

Le trouble commercial, l’éviction ne portant que sur deux lots (studio et parking), celui-ci sera justement estimé à la somme de 1ྭ900 €.

S’agissant des frais de déménagement, la société NEXITY STUDEA indique que les locaux ont été loués nus et qu’elle devra les restituer libres de tous mobiliers et de tous occupants et sollicite de voir réparer son préjudice liés aux frais de déménagement.

La société NEXITY STUDEA ne verse aux débats aucun élément propre à déterminer précisément l’étendue du préjudice qu’elle allègue.

Il lui sera attribué la somme forfaitaire de 350 €.

Les frais administratifs ne sont pas retenus par l’expertྭ; il n’y aura pas lieu à indemnisation.

Sur la demande de péréquation de l’indemnité d’éviction

La société NEXITY STUDEA estime que l’indemnité d’éviction doit être ventilée dans le cadre de l’indivisibilité du fonds dont la pérennité serait compromise en l’état du nombre de bailleurs ayant refusé le renouvellement.

Cependant, seule la perte partielle du fonds a été retenue en l’espèceྭ; il n’y aura donc pas lieu à péréquation de l’indemnité d’éviction.

Il n’y aura pas lieu non plus à ventilation au prorata du nombre de lots sous éviction, Monsieur Y Z n’étant propriétaire dans la résidence que de deux lots.

Sur la demande d’une ventilation proportionnelle à la baisse du chiffre d’affaires

La société NEXITY STUDEA estime que le fonds subit du fait des congés délivrés une perte de valeur proportionnelle à la diminution du chiffre d’affaires générée par l’impossibilité de louer les lots dont les baux ne sont pas renouvelés.

Cette demande sera également écartée, motif pris de la perte partielle du fonds de commerce et du fait que Monsieur Y Z n’a donné congé que pour deux lots, la perte de valeur alléguée n’étant en l’espèce, pas démontrée.

L’indemnisation totale s’élèvera à la somme deྭ:

— l’indemnité principale = 14ྭ393,70 €,

— trouble commercial = 1ྭ900 €,

— frais de déménagement = 350 €. Soit 16ྭ643,70 €.

Monsieur Y Z sera condamné à payer à la société NEXITY STUDEA la somme de 16 643,70 € à titre d’indemnité d’éviction.

La société NEXITY STUDEA sollicite que les intérêts sur cette indemnité d’éviction soient dus à compter de l’assignation en paiement de celle-ci, soit le 07/09/2011.

L’indemnité d’éviction sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement fixant le montant de l’indemnisation.

Leur capitalisation sera ordonnée. En revanche, il n’y aura pas lieu de faire droit à la demande d’application de l’article L 313-3 du Code monétaire et financier qui n’est pas justifiée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

L’expert préconise de retenir une indemnité d’occupation annuelle de 3ྭ915 €.

Il a estimé la valeur locative par analogie avec la méthode hôtelière en retenant qu’il s’agissait d’une chambre et d’un parking situés dans une résidence proposant des locations meublées, le loyer supporté par l’exploitant étant limité par la configuration géographique des locaux et le chiffre d’affaires maximum pouvant être généré.

Monsieur Y Z fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une chambre d’hôtel mais d’un appartement de deux pièces avec coin cuisine et salle de bain et estime que l’indemnité d’occupation doit être fixée en fonction des critères d’un local commercial comportant un logement.

Il ajoute que le loyer de la partie logement de la boutique doit être fixé selon le prix de marché pour des locaux de même nature sans pondération.

La société NEXITY STUDEA, pour sa part fait valoir que pour des locaux monovalents, par application des dispositions des articles L 145-36 et R 145-10 du Code de commerce, la valeur locative doit être déterminée selon les usages observés dans la branche considérée et en l’occurrence, suivant la méthode hôtelière.

L’article R-145-10 du Code de commerce dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée.

En l’espèce, la monovalence des locaux s’évince à la fois de la configuration de l’immeuble, composés uniquement de studios, du règlement de copropriété attribuant à l’immeuble, la destination d’une résidence avec services et de l’article 4 du bail commercial qui reconnaît à la preneuse l’exercice dans toute la résidence d’une activité d’exploitation de résidence services.

La monovalence de la résidence, non-contestée en tant que telle par Monsieur Y Z, est retenue par l’expert, par détermination de la valeur locative suivant la méthode hôtelière conformément à l’article R-145-10 du Code de commerce.

En conséquence, il convient de valider les valeurs locatives de renouvellement au 01/10/2011 tant pour l’appartement que pour le parking, respectivement à hauteur de 3ྭ174 € et 741 €, soit un total de 3 915 €.

L’indemnité d’occupation annuelle due par la société NEXITY STUDEA sera fixée à la somme de 3 915 € à compter du 01/10/2011.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur les sommes éventuellement restant dues au titre de l’indemnité d’occupation après compensation et à compter du présent jugement. La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

La société NEXITY STUDEA précise s’être acquittée à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation annuelle correspondant au montant du dernier loyer contractuel, ce dont elle justifie. Elle demande la condamnation de Monsieur Y Z à restituer les sommes indûment perçues depuis le 01/10/2011. Il y aura lieu de faire droit à la demande de compensation entre la somme due au titre de l’indemnité d’éviction et les sommes dues au titre des indemnités d’occupation.

Sur les autres demandes

La compensation entre les sommes dues au titre des indemnités d’éviction et les sommes dues au titre des indemnités d’occupation sera ordonnée.

La caisse des dépôts et consignation sera désignée en qualité de séquestre pour recevoir les indemnités.

Les conditions d’application de l’article 700 du Code de procédure civile sont réunies au profit de la société NEXITY STUDEA, à hauteur de 2 000 €.

Monsieur Y Z qui succombe supportera les dépens.

Il n’y aura pas lieu à exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision publique, contradictoire et en premier ressort.

DIT que la société NEXITY STUDEA a droit à une indemnité d’éviction suite au congé donné par Monsieur Y Z,

FIXE l’indemnité d’éviction à la somme de 16 643,70 €,

CONDAMNE Monsieur Y Z à payer à la société NEXITY STUDEA la somme de 16ྭ643,70 € au titre de l’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

FIXE l’indemnité d’occupation annuelle due par la société NEXITY STUDEA à la somme de 3 915 € pour les lots n°2052 et n°2210 à compter du 01/10/2011,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal sur les sommes éventuellement restant dues au titre de l’indemnité d’occupation après compensation et à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

ORDONNE la compensation entre la somme due au titre de l’indemnité d’éviction et les sommes dues au titre des indemnités d’occupation,

DÉSIGNE la caisse des dépôts et consignation en qualité de séquestre pour recevoir les indemnités,

CONDAMNE Monsieur Y Z à payer à la société NEXITY STUDEA la somme de 2ྭ000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur Y Z aux dépens en ce compris les frais d’expertise et autorise Maître B C à les recouvrer conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

signé par Joëlle MATHO, Vice-Président et par Khadija TIMDOUINE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,