T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

8^e chambre 1^re section

N° RG :

01/10010

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Juin 2001

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 09 Décembre 2003

DEMANDEURS

Monsieur B X

25 rue H Leroux

[…]

représenté par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire M.401

Madame C Y épouse X

25 rue H Leroux

[…]

représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire M.401

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue H Leroux […], représenté par son syndic la SA D E et Z

[…]

[…]

représenté par Maître Hubert CARGILL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D 32

SA D E ET Z

[…]

[…]

représentée par Maître Hubert CARGILL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D 32

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-H DOMIAR, Vice-Président

Claude BITTER, Vice-Président

D F, Juge

assisté de Adrienne BAUDY, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 21 Octobre 2003

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS DES PARTIES

Vu l’assignation du 8 juin 2001 par laquelle les époux X – Y, propriétaires de deux appartements et d’un parking, sis à Paris 7^e, 25 rue H Leroux constituant les lots n° 2,13 et 21de l’état descriptif de division, réclament au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 7 du décret du17 mars 1967 et 1382 du Code Civil, à titre principal l’annulation de l’assemblée générale tenue le 6 mars 2001, la condamnation de la Société D E et Z à leur verser des dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité fondée sur l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Ils sollicitent également la désignation d’un administrateur judiciaire à l’effet de convoquer une assemblée générale pour procéder à la désignation régulière d’un nouveau syndic et demandent la condamnation de la Société D E et Z à garantir le Syndicat des Copropriétaires des conséquences financières de cette annulation, enfin de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils font valoir pour l’essentiel que l’assemblée générale litigieuse n’a pu être valablement réunie par la Société D E et Z dès lors que celle-ci n’avait pas la qualité de syndic faute d’un mandat régulier lorsqu’elle a convoqué cette assemblée.

Ils soutiennent en effet que la copropriété avait élu lors de sa précédente assemblée générale du 22 février 2000, non la Société D E et Z, mais la Société Alan Cook qui aurait dû seule procéder aux formalités de convocation.

Subsidiairement les époux X demandent l’annulation des résolutions n°1, 4 et 10, portant respectivement sur l’approbation des comptes de l’exercice 2000, le budget prévisionnel pour 2001, enfin la taille du lierre côté immeuble.

Vu l’assignation du 18 avril 2002 par laquelle les mêmes sollicitent, sur les mêmes fondements et pour les mêmes motifs, l’annulation de l’assemblée générale tenue le 4 mars 2002, la condamnation des défendeurs au paiement de sommes à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, la désignation d’un administrateur à l’effet de convoquer une assemblée générale en vue de procéder à la désignation régulière d’un syndic, la garantie du Syndicat des Copropriétaires par la Société D E et Z, enfin l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Vu encore l’assignation délivrée en la forme de l’article 788 du Nouveau Code de Procédure Civile le 23 mai 2003 par les époux X aux mêmes défendeurs, tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 28 février 2003 ainsi qu’aux fins déjà précisées ci-dessus et à l’allocation d’une indemnité au titre de ses frais non inclus dans les dépens.

Vu les dernières conclusions pour le Syndicat des Copropriétaires et la SA D E et Z signifiées le 13 octobre 2003 tendant au débouté des époux X et à leur condamnation à titre reconventionnel, assortie de l’exécution provisoire, au paiement à chacun d’eux d’indemnités au titre des dispositions des articles 1382 du Code Civil et 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Ils font valoir pour l’essentiel que la désignation de la Société D E et Z est intervenue conformément aux dispositions des articles 17 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, à la suite du retrait du Cabinet H I, lors de la précédente assemblée générale en date du 22 février 2000 au cours de laquelle ont été proposés trois contrats de syndic, dont celui de D E et Z exerçant sous l’enseigne Alan Cook Copropriété.

Ils exposent que les mentions des statuts de la SA D E et Z comme de l’extrait K bis confirment que la dénomination Alan Cook Copropriété ne se rapporte qu’au fonds de commerce et qu’elle était dès lors parfaitement fondée à exercer son activité sous l’enseigne ci-dessus.

Les défendeurs s’opposent également à l’argumentation, selon eux non fondée, des époux X concernant leurs demandes subsidiaires d’annulation des résolutions ci-dessus, concluent au rejet de l’ensemble de leurs prétentions, y compris en ce qui concerne la désignation d’un administrateur provisoire.

Vu les dernières conclusions des époux X signifiées le 2 septembre 2003 tendant au bénéfice de leurs demandes initiales, sauf à étendre désormais également aux résolutions n° 13 et 14 de l’assemblée générale du 6 mars 2001 leur réclamation formée, à titre subsidiaire, aux fins d’annulation.

En application des dispositions de l’article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile il est expressément référé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions respectifs.

Vu la jonction des procédures intervenue notamment en date du 9 septembre 2002.

*****

SUR CE

- Sur la demande principale

Attendu que pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété réunie le 6 mars 2001 ainsi que, par voie de conséquence, de celles des 4 mars 2002 puis 28 février 2003, les demandeurs allèguent vainement que ces assemblées auraient été convoquées par une entité juridique distincte de celle constituée par le Syndic initialement désigné lors de l’assemblée générale du 22 février 2000, soit le Cabinet Alan Cook Copropriété et non la Société D E et Z qui a été finalement nommée en ses lieu et place ;

Mais attendu en effet qu’il ne peut être raisonnablement contesté par les époux X qu’ils possédaient une parfaite connaissance des caractéristiques de la société de syndic qu’ils ont activement contribué à faire désigner en remplacement du Cabinet H I, ce que confirme de manière cohérente le document émanant de quatre copropriétaires, daté du 10 novembre 2002 et dont l’exactitude ne saurait être remise en cause au vu des seules affirmations péremptoires des demandeurs ;

Attendu quoi qu’il en soit qu’il résulte sans conteste des mentions des statuts ainsi que de l’extrait K bis régulièrement communiqués que la raison sociale de cette société anonyme, dont le siège est parfaitement localisé à Paris 8^e, 1 avenue Franklin Roosevelt et qui a été régulièrement immatriculée au RCS à compter du 21 avril 1989, en conformité avec les dispositions d’ordre public des articles 6 la loi du 24 juillet 1966 modifiée et 3 et 4 du décret du 23 mars 1967, est: D E et Z ;

Que son nom commercial, se rapportant plus précisément à l’identification du fonds de commerce qu’elle exploite dans des conditions de régularité nullement contestées, est: Alan Cook Copropriété, sous lequel la société exerçait précédemment son activité avant d’utiliser uniquement comme en l’espèce sa dénomination sociale actuelle ;

Et qu’il est clair que l’ensemble des copropriétaires, au nombre desquels se trouvaient manifestement les époux X, ce que corrobore d’ailleurs l’intitulé même de leurs correspondances, notamment en date des 11 juillet 2000 et 5 février 2001, avaient une exacte connaissance de l’identité du syndic qu’ils avaient désigné pour une durée d’un an lors de l’assemblée générale du 22 février 2000, étant encore observé que l’adéquation entre les deux termes de l’appellation sous laquelle celui-ci intervient pour le compte du syndicat figurent de manière dépourvue de toute ambiguïté non seulement au contrat de syndic mais également dans l’ensemble des correspondances et notifications en émanant, en ce compris les convocations aux assemblées générales litigieuses ;

Que celles-ci ont dès lors été nécessairement été régularisées par un syndic compétent, dans le respect des exigences de l’article 7 du décret du 17 mars 1967; et qu’il importe d’ores et déjà de relever sur ce point que l’argument développé dans les dernières conclusions des demandeurs selon lesquels…. le Cabinet D E et Z s’est introduit frauduleusement dans la gestion de la copropriété… (sic) apparaît à tout le moins inapproprié ;

Attendu qu’il en résulte en tout état de cause que les demandes d’annulation des trois assemblées successives ne sont pas fondées; que les époux X doivent en être déboutés purement et simplement ;

******

- Sur les demandes subsidiaires

* Sur la résolution n°1: approbation des comptes de l’année 2000

Attendu d’abord qu’il ne peut être sérieusement dénié que lors de son assemblée générale du 22 février 2000 la copropriété avait adopté, à l’unanimité des présents et représentés, une résolution n° 12, non remise en cause dans le délai de l’article 42 de sorte qu’elle est actuellement définitive, désignant son nouveau syndic dont le contrat régularisé le 28 février suivant fixait le montant de ses honoraires annuels à 19.500 francs HT et qu’était annexé en page 5 de ce document le tarif au 1^er janvier 1999 de ses prestations particulières ;

Et que contrairement à ce qui est affirmé péremptoirement par les époux X, il est constant que lors de l’assemblée du 6 mars 2001 les copropriétaires, qui ont d’ailleurs renouvelé, à la même majorité, pour un an le mandat du syndic selon résolution n° 2, elle-même non contestée, étaient en possession du budget prévisionnel pour 2001, incluant le montant chiffré de ses honoraires “réel TTC 2000” et “prévu TTC 2001” ;

Attendu que c’est par conséquent de manière non fondée qu’il est fait grief aux défendeurs de ne pas avoir porté à la connaissance de l’assemblée l’ensemble des documents relatifs aux frais et honoraires du syndic et d’avoir omis de les soumettre au vote, alors qu’il résulte au contraire du procès-verbal qu’un débat s’est instauré de ce chef entre le syndicat et son mandataire, notamment sur la nécessité d’une réduction du poste “vacations exceptionnelles” ;

Attendu ensuite que s’agissant des contestations multiples, soulevées pour les besoins de leur argumentaire par les époux X en réalité à l’appui de leur contestation de la même résolution n° 1, qu’aucune disposition légale ou réglementaire, issue notamment de l’article 11-1° du décret du 17 mars 1967, n’impose au syndic de notifier aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour le compte créditeur de chacun d’eux ;

Qu’il y a lieu sur ce point d’observer à toutes fins que le compte des opposants participait quant à lui au solde débiteur des copropriétaires arrêté au 13 février 2001, soit 26.189,77 francs, pour un montant non contesté de 4.316, 27 + 5.342,38 = 9.658,65 francs (1.472, 45 euros) et qu’à juste titre les défendeurs relèvent que dans ces conditions seul le fonds de roulement restait à répartir au crédit de la copropriété à hauteur de 40.000 francs ( 6.097,96 euros) ;

Que de même la situation de trésorerie arrêtée à cette date fait ressortir en faveur du syndicat un solde créditeur de 5.800 francs (884,20 euros) au titre de “provision sur travaux n°2 ”, alors que le procès-verbal d’assemblée du 6 mars 2001 objective en ce qui le concerne l’existence de versements de sommes, non déniés, aux entreprises AAS et LAURISTON portant précisément sur le remplacement de la porte de parking et la création d’un sas, à hauteur respectivement de 10.000 francs (1.524, 49 euros ) et 20.000 francs ( 3.048,98 euros ); qu’il s’en suit que les copropriétaires ont été en mesure de se prononcer en suffisante connaissance de cause sur la question qui leur était soumise, qu’ils ont adoptée à nouveau à l’unanimité des présents et représentés ;

Attendu encore que les demandeurs, qui en vertu de l’article 9 du Nouveau Code de Procédure Civile ont la charge de la preuve des irrégularités qu’ils allèguent, ne démontrent pas de manière pertinente l’inexactitude du chiffrage des sommes qu’ils invoquent au soutien de leur contestation portant sur le crédit de 5.800 francs ( 884,20 euros) comme sur le débit de 23.737, 50 francs (3.618,76 euros) versé à l’entreprise A, qui avait été régulièrement imputé au crédit du compte de charges de la copropriété au quatrième trimestre 2000 ;

Qu’enfin les époux X n’établissent pas par les seuls documents qu’ils versent le bien fondé de leur contestation, à tout le moins tardive dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune demande d’inscription à l’ordre du jour conformément aux dispositions de l’article 10 du décret, portant sur la répartition des millièmes de copropriété, pas plus d’ailleurs que la relation de cette question avec l’objet de la résolution n°1 ;

Attendu que la demande d’annulation de ce chef ne saurait donc prospérer ;

* Sur la résolution n°4: budget prévisionnel 2001 et fonds de roulement

Attendu que là encore et pour les motifs précédemment relevés concernant la résolution n°1, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’inexactitude ou du caractère incomplet du budget prévisionnel pour 2001, voté à l’unanimité des présents ou représentés pour un montant de 194.510 francs (29.652,86 euros), le fonds de roulement étant porté à 60.000 francs (9.146,94 euros) ;

Qu’il n’y a par conséquent pas motif à annulation sur ce point ;

* Sur la résolution n°10: taille du lierre côté immeuble

Attendu que si le Cabinet D E et Z n’a pas été mis en mesure de communiquer aux membres du Syndicat, en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée du 6 mars 2001, en complète conformité avec les dispositions de l’article 11- 4° du décret, les conditions essentielles de ce contrat de fourniture de service par la Société SEVE, ce en dépit des multiples rappels adressés à celle-ci, il n’y a cependant pas matière à remise en cause de la résolution contestée dès lors d’une part qu’il s’agissait de travaux urgents, par nature indispensables à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, opérés par une entreprise déjà récemment intervenue pour le même type de chantier sur une autre aile du bâtiment, dont les conditions techniques aussi bien que le coût de l’intervention étaient parfaitement connues de l’ensemble de la copropriété et pour lesquels enfin l’assemblée générale s’est limitée à voter un budget provisoire de 15.000 francs HT.(2.286, 74 euros) maximum dans l’attente de la production du devis, ce qui était parfaitement en rapport avec les montants exposés lors de la précédente campagne; qu’ainsi le moyen n’est pas fondé ;

* Sur les résolution n° 13 et 14: contrôle préventif des termites et questions diverses

Attendu que le contrôle en vue de la prévention contre l’infestation des termites constitue une obligation dont le respect s’impose également, conformément aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d’ailleurs conforté par les termes non moins obligatoires du règlement sanitaire de la Ville de Paris, pour garantir la conservation et l’entretien des parties communes ;

Et qu’à juste titre le syndic défendeur indique que la souscription d’un contrat d’entretien, consistant au cas présent en une visite annuelle des parties communes, relève de sa compétence propre, sans que l’accord préalable du syndicat soit indispensable sauf à la vider totalement de son objet ;

Attendu encore que dans le cadre des questions diverses, l’assemblée générale a, de manière souveraine, pu décider d’autoriser le syndic à mandater un architecte afin d’assister les entreprises chargées de la réalisation des travaux précédemment prévus, portant sur la création d’un sas et le remplacement d’une porte de parking et que l’on perçoit difficilement la justification des récriminations soulevées également sur ce point par ces copropriétaires, au demeurant systématiquement défaillants lors des assemblées contestées et qui doivent être purement et simplement déboutés sur ce point ;

- Sur la mise en cause de la responsabilité professionnelle du syndic

Attendu que les époux X tentent également d’obtenir, sous couvert de cette qualification extrêmement extensive autant qu’imprécise, la condamnation de la Société D E et Z sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du Code Civil, en réactivant purement et simplement l’énumération des griefs déjà précédemment analysés et sur lesquels ils ont vainement sollicité l’annulation des assemblées générales susvisées ainsi que, à titre subsidiaire, celle de diverses résolutions qui en sont résultées ;

Mais attendu qu’à supposer même qu’ils soient recevables à agir ainsi alternativement pour les besoins de la cause sur ce double fondement, il est sûr que, quelle que soit l’acuité de leurs critiques contre le fonctionnement de la copropriété et de son mandataire, ils demeurent dans l’incapacité de caractériser de manière sérieuse les fautes, carences ou négligences du syndic qu’ils invoquent, singulièrement en ce qui concerne le choix et la surveillance des entreprises chargées par l’assemblée générale d’exécuter les travaux décrits ci-dessus ;

Que pas davantage les époux X, au delà de leurs revendications polémiques, ne sont à même d’objectiver l’existence d’un quelconque préjudice que leur aurait causé l’action du syndic, en tout cas d’un lien causal direct entre celle-ci et le dommage qui en serait résulté ;

Attendu qu’il importe en conséquence de les débouter également de ce chef de leurs prétentions ;

- Sur les autres demandes des époux X

Attendu que les conditions prévues par les dispositions des articles 18 dernier alinéa de la loi comme de l’article 49 du décret n’étant aucunement réunies en l’espèce où les assemblées générales litigieuses se sont réunies normalement et ont effectué correctement leur mission, il n’y a évidemment pas matière à nomination d’un administrateur provisoire ;

Et que pas davantage la solution du litige ne commande à l’évidence ni l’allocation d’une indemnité réparatrice au profit des demandeurs principaux, ni que la Société D E et Z soit tenue à garantie, ni enfin qu’il soit fait application en l’espèce des dispositions de l’article 10-1 de la loi ;

- Sur les demandes reconventionnelles

Attendu que l’abus de procédure sans conteste imputable aux époux X, caractérisé par la multiplication des recours qu’ils diligentent de manière déraisonnable, y compris par le biais de la procédure de l’article 788 du Nouveau Code de Procédure Civile, largement inadaptée en l’espèce et perturbatrice du rôle de la juridiction en l’absence de toute urgence caractérisée, justifient que le préjudice subi de ce fait de manière durable et systématique par le Syndicat des Copropriétaires comme par son Syndic, soit indemnisé sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil par l’allocation, à chacune de ces parties, d’une indemnité de 1.525 euros, sans toutefois que les conditions d’application des dispositions de l’article 1154 du Code Civil soient remplies en l’espèce ;

Attendu que l’équité commande par ailleurs l’application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en faveur des demandeurs reconventionnels, auxquels il doit être alloué, à chacun, une indemnité de 2.000 euros ;

Attendu que le prononcé de l’exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, est indispensable pour mettre un terme à ce litige anormalement persistant ;

Attendu que la charge des dépens incombe à la partie qui succombe ;

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort ;

Déclare recevables les demandes tant principales qu’incidentes ;

Au fond, déboute les époux X – Y de l’ensemble de leurs prétentions ;

Les condamne reconventionnellement à verser au Syndicat des Copropriétaires du 25 rue H Leroux à Paris 7^e et à la Société D E et Z, à chacun, les sommes de 1.525 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs réclamations ;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement pour le tout ;

Condamne les époux X – Y solidairement aux dépens et autorise l’application des dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de Maître Hubert CARGILL, avocat.

Fait et jugé à Paris le 09 Décembre 2003

Le Greffier

Le Président