T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

8^e chambre 1^re section

N° RG :

03/03748

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Février 2003

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2006

DEMANDEUR

Monsieur I O P Y

[…]

[…]

représenté par Maître Pascal MARKOWICZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D.1585

DÉFENDEURS

Monsieur R-S Z

19, boulevard Saint-Denis

[…]

représenté par Maître S-AA AB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire C1202

Syndicat des copropriétaires […], représenté par son syndic, la SAS […]

[…]

[…]

représenté par Maître M N, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire C.160

Monsieur J U V X

[…]

[…]

défaillant

VILLE DE PARIS

Service Technique de l’Habitat

[…]

[…]

défaillante

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

R-S DOMIAR, Vice-Président

E F, Juge

G H, Juge

assistés de Stéphane BUSCQUA, Greffier

DEBATS

A l’audience du 20 Juin 2006

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

* * *

FAITS, PROCEDURE, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur I Y est propriétaire dans l’ensemble immobilier du […] à Paris dans le 2^e Arrondissement.

Par acte du 26 février 2003, monsieur I Y a assigné le Syndicat des Copropriétaires du […] 75002 Paris et monsieur J X le précédent propriétaire de son lot (RG 03/3748).

Par acte du 12 mars 2004, monsieur I Y a assigné en intervention forcée monsieur R-S Z (RG 04/04121).

Les deux procédures ont été jointes le 28 juin 2004 sous le n° RG 03/03748.

Monsieur I Y demande l’annulation d’un certain nombres de résolutions et sollicite l’D judiciaire de faire des travaux consistant à faire passer une conduite d’évacuation d’un sanibroyeur dans les parties privatives de monsieur R-S Z.

Pour l’examen des moyens et prétentions des parties, le Tribunal renvoie aux conclusions déposées le :

—  19 octobre 2005 par monsieur I Y,

—  23 février 2006 par le Syndicat des Copropriétaires du 19, […]

—  13 avril 2005 par monsieur R-S Z.

Bien que régulièrement assignés, monsieur J X et la Ville de Paris, n’ont ni constitué avocat, ni conclu. Le présent jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du Nouveau Code de Procédure civile.

La clôture est intervenue le 29 mai 2006.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande d’annulation des résolutions 5, 6 et 8 adoptées par l’assemblée générale du 4 décembre 2002

Attendu qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 décembre 2002 que monsieur I Y était présent et n’avait pas la qualité d’opposant lors de l’adoption des résolutions 5, 6 et 8 ; qu’il sera déclaré irrecevable, au regard de l’article 42, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à en demander l’annulation ;

II – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 1 adoptée lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2002

Attendu que la résolution n° 1 litigieuse est ainsi libellée :

“1 . Mise en conformité du règlement de copropriété

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’étude de monsieur K L (géomètre) présenté par le syndic et l’avis du conseil syndical, et après avoir délibéré décide de mettre en conformité le règlement de copropriété et décide d’approuver l’était descriptif de division et les tantièmes de charges tels que mentionnés dans l’étude de monsieur K L.

Les nouvelles clés de répartition des charges prendront effet au 1er janvier 2003.

L’assemblée générale donne mandat au cabinet Foncia Laporte pour :

- faire modifier le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec l’état descriptif de division et les tantièmes de charges tels que votés précédemment et avec les textes et lois en vigueur, notamment la loi du 10 juillet 1965 en dernier lieu par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000.

- faire publier au fichier immobilier l’acte modificatif du règlement de copropriété…

… L’assemblée générale désigne une commission composée :

- des membres du conseil syndical

- de monsieur X

- de monsieur Y

- de monsieur Z

- de madame A

- de monsieur B

chargée de rencontrer le géomètre pour lui demander la méthodologie de son étude.

Votent contre :

Y 6 – A 14, soit un total de 20 voix.

Votent pour : 691 voix.

Cette résolution est adoptée à la majorité”.

Attendu que monsieur I Y en demande l’annulation aux motifs qu’elle aurait adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 alors que l’unanimité était requise, que l’étude du géomètre ayant servi de base serait incomplète, que certains documents n’auraient pas été joints à la convocation, que la résolution ne correspondrait pas à celle prévue à l’ordre du jour ;

A) Quant à la majorité requise

Attendu que le règlement de copropriété régissant l’ensemble immobilier du […] datait du 12 février 1952 ;

Attendu qu’en adoptant la résolution n° 1, la copropriété entendait mettre le règlement de copropriété en conformité avec les exigences de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu’en vertu de l’article 49 de ladite loi, résultant de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, les adaptations du règlement de copropriété sont décidées à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Attendu que la résolution n° 1 a été adoptée à la majorité requise et que monsieur I Y sera débouté de sa demande d’annulation de ce chef ;

B) Quant au caractère incomplet du rapport de monsieur K L

Attendu que monsieur I Y fait valoir, entre autres, que le géomètre, dans son étude ayant servi à établir la modification de l’état descriptif de divisions et celle des tantièmes de charge, a oublié les water-closets situés entre le 4^e et le 5^e et appartenant à monsieur R-S Z ;

Attendu que monsieur R-S Z confirme cet oubli et que dans le tableau récapitulatif des tantièmes généraux, aussi bien avant qu’après modification, les water-closets de monsieur R-S Z n’apparaissent pas ;

Attendu que par courrier en date du 30 janvier 2003, le syndic confirme l’oubli et indique qu’il a demandé à monsieur K L d’en tenir compte dans son étude ;

Attendu qu’il en résulte que la modification adoptée par la résolution n° 1 porte sur un état descriptif de division erroné et qu’il en va de même de la répartition des tantièmes de charges établie sur la base dudit état descriptif ; que la justesse et l’équilibre de la répartition de l’ensemble des tantièmes de charges s’en trouvent faussés ;

Que la résolution n° 1, qui porte adoption de la modification d’un état descriptif de division ne comprenant pas la totalité des lots et entraînant une répartition des tantièmes de charges inexacte, devra être annulée ;

Que l’examen des autres griefs avancés pour demander l’annulation de la résolution n° 1 est devenu sans objet ;

III – Sur la qualification du lot n° 28 de monsieur I Y

Attendu, qu’indépendamment de l’appellation qui avait été retenue dans l’état descriptif de division adopté par la résolution n° 1 annulée, monsieur I Y soutient que son lot n° 28 doit être qualifié de studio conformément à l’acte de vente du 2 septembre 1996 établi par l’étude notariale Tétard et C ;

Attendu que l’acte de vente indique que le lot n° 28 est constitué de deux petites pièces communicantes et précise : “observation étant ici faite que par suite de travaux les biens se trouvent désignés de la manière suivante : un studio avec cuisine équipée à l’américaine, une salle de bains et une mezzanine” ;

Attendu que le règlement de copropriété décrit le lot n° 28 ainsi : “6ème étage au-dessus de l’entresol : deux petites pièces communicantes” ;

Attendu que la changement de qualification d’un lot nécessite la modification du règlement de copropriété que seule l’assemblée générale des copropriétaires peut décider et à laquelle un acte de vente notarial ne saurait se substituer ;

Attendu qu’en l’état actuel du règlement de copropriété, le lot n° 28 doit resté qualifié de “deux petites pièces communicantes” ;

IV – Sur la demande d’D de raccordement des water-closets

Attendu que monsieur I Y a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 décembre 2002 d’une demande d’D pour effectuer des travaux de raccordement de ses water-closets à la canalisation des eaux vannes des water-closets de l’escalier A ;

Attendu que monsieur I Y, d’une part, conteste la formulation retenue par le syndic pour inscrire sa demande à l’ordre du jour, et, d’autre part, demande l’D judiciaire d’D des travaux arguant d’un refus de l’assemblée générale ;

A) Quant à la formulation retenue par le syndic pour l’inscription à l’ordre du jour

Attendu que par courrier du 23 avril 2002, monsieur I Y a demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et dans les termes suivants, l’D de raccorder ses water-closets sanibroyeurs à la conduite commune dans les termes suivants :

“D es donnée à monsieur Y d’installer une conduite de diamètre de 30/32 même parallèlement à la conduite qui avait été installée par monsieur X, en application d’une résolution de l’assemblée des copropriétaires de 1988, pour raccordement du sanibroyeur à la canalisation des eaux vannes des water-closets communs de l’escalier A”

Attendu que la résolution n° 10 soumise au vote des copropriétaires était ainsi rédigée :

“L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la demande de monsieur Y et après avoir délibéré décide de donner l’D à monsieur Y d’effectuer des travaux à ses frais dans les parties communes consistant à raccorder son water-closets à la canalisation des eaux vannes des water-closets communs de l’escalier A par une conduite spécifique, sous réserve de :

- se conformer à la réglementation en vigueur et d’obtenir l’approbation du service technique de l’habitat

- faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble,

- souscrire une police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,

- se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.

Monsieur Y restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les éventuels honoraires de syndic relatifs au rendez-vous de chantier pour ces travaux seront calculés conformément aux bases contractuelles et facturés à monsieur Y.”

Attendu que monsieur I Y, aux termes du courrier qu’il a adressé au syndic le 18 novembre 2002, entendait que soient retirées du projet de résolution modifié par le syndic les dispositions suivantes :

— la nécessité de l’avis de l’architecte de la copropriété,

— l’obligation de produire le devis des travaux,

— la réalisation des travaux à ses frais exclusifs,

— la nécessité d’obtenir l’approbation du service technique de l’habitat,

— la nécessité de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété,

— sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultants des travaux,

— la prise en charge des honoraires du syndic ;

Attendu qu’en ajoutant au projet de résolution présenté par monsieur I Y les dispositions contestées, le syndic ne faisait que satisfaire aux obligations qu’impose au syndicat de copropriétaires l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et rappeler les conditions dans lesquelles une D de travaux sur parties communes peut être accordée à un copropriétaire en vertu de l’article 25b de cette même loi ;

Attendu que le syndic, loin d’outrepasser ses droits, n’a fait que respecter les obligations que la loi lui impose dans l’intérêt d’une bonne administration de la copropriété ;

B) Quant à l’D judiciaire sollicitée

Attendu que monsieur I Y demande que suite au refus d’D de travaux par l’assemblée générale, celle-ci lui soit accordée judiciairement en se fondant sur l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu’il résulte de l’article 30, alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que l’D judiciaire de faire réaliser des travaux ne peut être accordée que si l’assemblée générale a opposé un refus à la demande du copropriétaire ;

Attendu que suivant le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 décembre 2002, 711 voix étaient présentes ou représentées sur les 1002 voix représentant la totalité des copropriétaires ;

Attendu qu’il résulte du procès-verbal de cette même assemblée générale que les conditions de vote de la résolution n° 10, dont la teneur a été rappelée ci-dessus, ont été les suivantes :

“Votent contre :..214 voix

S’abstiennent :….64 voix

Votent pour :…..433 voix

La majorité de l’article 25 n’est pas atteinte. De nombreux copropriétaires ayant quitté la salle, il ne peut être proposé un second vote de la présente résolution à l’article 25-1.”

Attendu que la résolution n’a pas été rejetée à la majorité absolue des voix des copropriétaires composant le syndicat s’élevant à 502 (1002/2+11 = 502) ;

Attendu qu’en obtenant 433 voix pour, la résolution a atteint le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat de copropriétaires (1002/3 = 334), ce qui permettait de procéder “immédiatement”, à un second vote à la majorité de l’article 24 en vertu de l’article 25-1, alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et non pas dans un délai de 3 mois comme le soutient le syndicat de copropriétaires, cette dernière hypothèse visée à l’alinéa 2 de l’article 25-1 n’étant applicable que lorsque le tiers des voix des copropriétaires composant le syndicat n’a pas été atteint ;

Attendu que la majorité requise par l’article 24 est celle des suffrages exprimés des copropriétaires présents ou représentés et non la majorité des copropriétaires composant le syndicat ;

Attendu que le refus du syndicat de copropriétaires de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, alors que les conditions de son application étaient réunies, équivaut à un refus de l’D sollicitée par monsieur I Y ;

Attendu, toutefois, que les travaux envisagés par monsieur I Y impliquent de faire passer la conduite d’évacuation à travers le lot de monsieur R-S Z, ce à quoi ce dernier s’oppose ;

Attendu qu’il n’entre pas dans la compétence du Tribunal de contraindre un copropriétaire de supporter une restriction ou une atteinte à la jouissance de son lot ;

Attendu que monsieur I Y sera débouté de sa demande d’D judiciaire de travaux ;

V – Sur la demande de monsieur I Y à l’encontre de monsieur J X en ce qui concerne la mise en conformité

Attendu que monsieur I Y entend que son vendeur, monsieur J X, soit déclaré responsable de l’installation non conforme du sanibroyeur et soit condamné au paiement de la totalité des frais liés à la mise en conformité de l’installation du sanibroyeur ;

Attendu que le 2 septembre 1996, monsieur I Y a acquis de monsieur J X le lot 28 ;

Attendu qu’il résulte d’un devis partiel en date du 10 septembre 1996 de l’entreprise Calive que monsieur I Y a fait procéder à des travaux dans son lot, consistant, entre autres, à la dépose d’un sanibroyeur et la pose d’un nouveau sanibroyeur ;

Attendu qu’aucune des pièces produites ne permet au Tribunal de savoir si la configuration actuelle contestée de l’installation du sanibroyeur est imputable à monsieur J X ou a monsieur I Y lui-même ;

Attendu que dans ces conditions, monsieur I Y sera débouté de sa demande tendant à ce que monsieur J X soit déclaré responsable de la non-conformité de l’installation incriminée et condamné au paiement des frais engendrés par sa mise aux normes ;

VI – Sur la demande de dépose de son sanibroyeur par monsieur I Y

Attendu que le syndicat de copropriétaires demande la dépose, sous astreinte, du sanibroyeur en se prévalant de son installation sans D alors que monsieur R-S Z formule la même demande en arguant de la gêne acoustique occasionnée ;

Attendu que le syndicat de copropriétaires ne peut, à la fois, demander la suppression du sanibroyeur, tout en refusant, au mépris des textes régissant la copropriété, l’D de travaux de mise en conformité sollicitée par monsieur I Y ;

Attendu que si la gêne acoustique invoquée par monsieur R-S Z peut paraître vraisemblable, elle n’est pas démontrée ; qu’aucun constat d’huissier n’est produit et qu’aucune mesure de l’intensité du bruit n’a été effectuée ;

Attendu, en conséquence, que le syndicat de copropriétaires et monsieur R-S Z seront déboutés de leur demande tendant à condamner monsieur I Y à procéder à la dépose de son sanibroyeur ;

VII – Sur la demande de monsieur R-S Z tendant à obliger monsieur I Y à faire réaliser une isolation phonique

Attendu que monsieur R-S Z qui ne rapporte pas la preuve de l’existence et de l’importance de la gêne acoustique qu’il déclare subir sera débouté de sa demande de condamnation de monsieur I Y à faire réaliser une isolation phonique de son lot n° 28 ;

VIII – Sur les demandes de dommages-intérêts

A) Du syndicat de copropriétaires

Attendu que le syndicat de copropriétaires demande que monsieur I Y soit condamné à lui verser la somme de 8 000 སྒྱ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

Attendu qu’il a été exposé que la modification de l’état descriptif de division et des tantièmes de charges, objet de la résolution n ° 1 adoptée le 4 décembre 2004, était entachée de lacune et qu’à juste titre monsieur I Y avait demandé et obtenu l’annulation de cette résolution ;

Attendu qu’il a été également dit que le syndicat de copropriétaires avait, par une application erronée de l’article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, refusé indûment l’D de travaux sollicitée par monsieur I Y ;

Attendu que la procédure engagée par monsieur I Y qui lui a partiellement donné raison ne saurait être constitutive d’un abus et revêtir un caractère vexatoire ;

Attendu que le syndicat de copropriétaires sera, dès lors, débouté de sa demande de dommages-intérêts non fondée ;

B) De monsieur R-S Z

Attendu que pour réaliser les travaux de mise en conformité des ses installations, monsieur I Y devait obtenir l’D du syndicat de copropriétaires et de monsieur R-S Z ;

Attendu que la mise en cause de monsieur R-S Z rendue nécessaire par la procédure, ne saurait être considérée comme abusive ;

Attendu que monsieur R-S Z sera débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

D) De monsieur I Y

Attendu que monsieur I Y demande que monsieur J X soit condamné à lui verser la somme de 25 000 སྒྱ à titre de dommages-intérêts en raison de la moins-value de son lot n° 28 en cas de dépose du sanibroyeur ;

Attendu qu’il convient d’abord de constater que monsieur I Y ne justifie pas le montant de la moins-value qu’il invoque ;

Attendu, ensuite, qu’il a déjà été exposé que les pièces fournies ne permettaient pas de savoir qui était responsable de la non-conformité, monsieur R-S Z ayant lui-même fait réaliser des travaux, notamment sur le sanibroyeur, après l’acquisition de son lot ;

Attendu que monsieur I Y sera débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

IX – Sur l’exécution provisoire

Attendu que la nature de l’affaire ne justifie pas que l’exécution provisoire soit prononcée ;

X – Sur l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile

Attendu qu’aucune raison d’équité ne commande de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

XI – Sur les dépens

Attendu que monsieur I Y sera condamné aux dépens qui pourront être distraits au profit de maître M N et maître S-AA AB conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Attendu que toute demande plus ample ou contraire sera considérée comme inopérante ou mal fondée ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 24, 25, 25-1, 30, 42 et 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Déclare monsieur I Y irrecevables en ses demandes d’annulation des résolutions 5, 6 et 8 adoptées le 4 décembre 2002 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du […] à Paris dans le 2^e Arrondissement.

Dit que la résolution n° 1 inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 décembre 2004 devait être votée à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Annule la résolution n°1 adoptée le 4 décembre 2002 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble du […] à Paris dans le 2^e Arrondissement.

Dit que seul le règlement de copropriété détermine la qualification d’un lot et que le lot n° 28 appartenant à monsieur I Y porte la dénomination de “deux petites pièces communicantes” dans le règlement de copropriété en vigueur de l’ensemble immobilier du […] à Paris dans le 2^e Arrondissement.

Dit qu’afin de remplir les obligations que les textes imposent au syndicat de copropriétaires, le syndic peut modifier ou compléter une question qu’un copropriétaire entend faire inscrire à l’ordre du jour d’un assemblée générale.

Dit qu’en ne procédant pas immédiatement à un second vote de la résolution n° 10 à la majorité de l’article 24, le syndicat de copropriétaires a méconnu les dispositions de l’article 25-1, alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et a opposé un refus à l’D de travaux sollicitée par monsieur I Y.

Dit que les travaux envisagés par monsieur I Y impliquent le passage d’une canalisation par le lot de monsieur R-S Z et qu’il n’entre pas dans la compétence du Tribunal de contraindre ce dernier à accepter une restriction de jouissance de son lot.

Déboute monsieur I Y de sa demande d’D judiciaire de travaux.

Déboute monsieur I Y de sa demande de condamnation de monsieur J X à supporter les frais de mise en conformité de l’installation du sanibroyeur.

Déboute le syndicat de copropriétaires et monsieur R-S Z de leur demande de condamnation de monsieur I Y à déposer son sanibroyeur.

Déboute monsieur R-S Z de sa demande de condamnation de monsieur I Y à faire réaliser une isolation phonique.

Déboute le syndicat de copropriétaires, monsieur R-S Z et monsieur I Y de leurs demandes de dommages-intérêts.

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ni à application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Condamne monsieur I Y aux dépens.

Admet maîtres M N et maître S-AA AB au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Dit toute demande plus ample ou contraire inopérante ou mal fondée.

Fait à Paris, le 19 décembre 2006.

Le Greffier Le Président