T R I B U N A L DE G R A N D E I N S T A N C E D ' E V R Y
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Expropriations N° RG : 14/00053 N° Minute : 15/00104

[…] rendu le 28 SEPTEMBRE 2015

ENTRE :

DEMANDERESSE

SORGEM

[…]

[…]

représentée par M^e Tanguy SALAUN, avocat au barreau de PARIS

Autorité expropriante

ET

DÉFENDEURS

Monsieur Y Z

[…]

La Ferme

[…]

représenté par Maître Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS

Madame A Z

[…]

[…]

représentée par Maître Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS

Madame B Z

[…]

[…]

représentée par Maître Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS

Madame C D épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS

Madame L-M X

[…]

[…]

représentée par Maître Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS

Madame E F

[…]

[…]

représentée par Maître Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS

Monsieur G H

[…]

[…]

représenté par M^e Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS

Expropriés

EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

représenté par : Madame SPONTON

adresse : Brigade des Domaines

[…]

[…]

JUGE DE L’EXPROPRIATION :

J K, Vice-Président, désigné par l’ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions des articles L.13-1 et R.13-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique.

GREFFIER : Jean-Paul LE GOFF

DÉBATS :

Par arrêté en date du 14 Janvier 2014ont été déclarées d’utilité publique les acquisitions foncières par la SORGEM en vue de réaliser l’aménagement de la ZAC VAL VERT CROIX BLANCHE sur les communes de SAINTE GENEVIÈVE DES BOIS, FLEURY MÉROGIS et LE PLESSIS PATÉ.

Une offre d’indemnisation a été effectuée par mémoire en date du 26 Mai 2014 pour les parcelles cadastrées B 308 et […] appartenant à l’indivision X Z.

Les expropriés ayant rejeté son offre d’indemnisation, la SORGEM a saisi le Juge de l’expropriation par requête en date du 10 Décembre 2014.

Le transport sur les lieux a été effectué le 9 Mars 2015.

Madame le Commissaire du Gouvernement a conclu le 17 Février 2015 et le 2 Juin 2015.

Au terme de la procédure, les prétentions et moyens des parties s’établissent comme suit:

Prétentions et moyens de la SORGEM :

La SORGEM demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité revenant aux expropriés comme suit :

Indemnité principale:

Parcelle Surface en m[…]

B 308 4 230 m² 12 euros 50 760 euros

B 375 57 991 m² 12 euros 695 892 euros

Indemnité de remploi calculée aux taux habituels :

Parcelle B 308 : 6 076 euros

Parcelle B 375 : 70 589,22 euros

Indemnité totale :

56 836 euros + 766 481,20 euros = 823 317,20 euros

Au soutien la SORGEM fait valoir qu’il s’agit de parcelles de terres cultivées, ne bénéficiant d’aucun réseau et grevées de servitudes de canalisation de gaz et de pétrole.

Elle produit les termes de comparaison suivants, s’agissant d’accords amiables obtenus par elle sur la commune du PLESSIS PATÉ :

— parcelle cadastrée A 130, vente du 7 Février 2014, 15,80 euros du m² en valeur occupée ;

— parcelles cadastrées B 76 et B 263, vente du 23 Décembre 2013, 15,80 euros du m² en valeur occupée ;

— parcelle cadastrée B 72, vente du 25 Août 2011, 15,51 euros en valeur occupée ;

— parcelle cadastrée B 84, vente du 21 Mars 2012, 15,79 euros en valeur occupée ;

— parcelles cadastrées A 108, 109 et 840, promesse de vente du 21 Juin 2014, 15,80 euros du m²;

— parcelles cadastrées A 860 et 940, promesse de vente du 30 Novembre 2013, 15,80 euros du m²;

— parcelles cadastrées A 286, A 1034, A 1036, A 1031, vente du 28 Mars 2014,15,90 euros du m².

Elle fait également état de deux jugements du Tribunal de céans en date du 8 Juillet 2013 fixant à 14,50 euros du m² la valeur unitaire des parcelles cadastrées B 0008 et B 0102 à BONDOUFLE.

Elle rappelle que selon l’estimation la plus récente des domaines en date du 25 Février 2015 la valeur unitaire serait de 13 euros du m² en valeur occupée.

Elle demande que soient écartés des débats toutes écritures et pièces qui seraient produites par l’indivision X I à compter du 22 Juin 2015, date de son mémoire complémentaire.

Elle produit une note en délibéré en date du 3 Juillet 2015 reçue au greffe le 9 Juillet 2015 relative aux pièces et écritures des expropriés.

Prétentions et moyens des expropriés :

A titre liminaire les expropriés demandent que soient écartées des débats les conclusions du Commissaire du Gouvernement au motif que les conclusions en date du 2 Juin 2015 font état de termes de référence issus de jugements de la juridiction de céans et d’arrêts de la Cour d’Appel de PARIS auxquels ils ne peuvent avoir accès.

Ils soulignent la situation privilégiée des parcelles expropriées qui sont situées en limite de la zone commerciale de la Croix Blanche, au centre d’un espace urbanisé, à proximité de lotissements, au bord de la voie publique, à proximité de l’autoroute A6 et desservies par les réseaux.

Les expropriés font état de la vente en date du 4 Juillet 2013 d’un ensemble de 6 parcelles cadastrées B 52, 53, 7, 10, 11, 12 à BONDOUFLE pour un prix au m² de 19,55 euros en valeur occupée, qu’ils estiment moins bien situées que les parcelles objet du présent dossier et demandent que soient écartés tous les termes de comparaison produits par la SORGEM.

Ils demandent que la valeur unitaire des parcelles soit fixée à 23 euros du m², soit une indemnité principale de 1 731 083 euros et une indemnité de remploi calculée aux taux habituels de 144 108,30 euros.

Ils demandent une indemnité de 9 000 euros pour perte de loyers, correspondant à une année de loyers versés par le société VIAPUB et une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par courrier en date du 9 Juillet 2015 reçu au greffe le 10 Juillet 2015, ils demandent que soit écartée des débats le note en délibéré adressée par l’expropriant, celle-ci n’ayant pas été autorisée par la Présidente à l’audience du 29 Juin 2015, ou que soit ordonnée la réouverture des débats.

Propositions du Commissaire du Gouvernement :

Madame le Commissaire du Gouvernement indique que la ZAC en cause, située au centre du département est éloignée des grands pôles économiques nationaux et que les parcelles sont grevées de servitudes de passage de réseaux de canalisation divers.

Elle fait valoir que les termes de comparaison produits par l’expropriant doivent être pris en compte en particulier ceux concernant la parcelle A 130 au PLESSIS PATÉ et les parcelles B 76 et B 263 au PLESSIS PATÉ, prix unitaire au m² 15, 80 euros car elles concernent des parcelles grevées des mêmes servitudes.

Elle fait également état de termes de comparaison concernant des acquisitions de terrains pour l’aménagement de ZAC dans le département, pour des prix unitaires au m² allant de 11 euros du m² à 18,94 euros du m², moyenne de 14,97 euros du m².

Elle fait enfin état de jugements du Tribunal de céans et d’arrêts de la Cour d’Appel de PARIS concernant d’autres ZAC du département.

En conséquence elle propose de retenir une valeur au m² de 15,80 euros au vu des nombreuses acquisitions amiables déjà effectuées dans le cadre de cette opération et plus particulièrement celles sus visées s’agissant des parcelles A 130 et B 76 et 263, soit l’indemnisation suivante :

Parcelle B 308 : 4 230 m² x 15,80 euros = 66 834 euros en valeur occupée ;

Parcelle B 375 : 57 991 m² x 15,80 euros = 916 257,80 euros en valeur occupée ;

Total de l’indemnité de dépossession : 983 091,80 euros

Indemnité de remploi calculée aux taux habituels :

Parcelle B 308 : 7 686,40 euros

Parcelle B 375 : 92 625,78 euros

Total des indemnités :

Parcelle B 375 : 74 517,40 euros

Parcelle B 375 : 1 008 883,58 euros

Total : 1 083 400,98 euros

A l’audience elle indique qu’il est d’usage d’accorder une indemnité correspondant à un an de loyers pour la perte de revenus locatifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la nature des opérations poursuivies :

L’opération poursuivie consiste en la réalisation de la ZAC VAL VERT CROIX BLANCHE sur les communes de SAINTE GENEVIÈVE DES BOIS, FLEURY MÉROGIS et LE PLESSIS PATÉ.

II Sur le bien exproprié :

Il s’agit de deux parcelles cadastrées B 308 et […].

La parcelle B 308 d’une superficie de 4 230 m² est entièrement concernée par l’expropriation.

La parcelle B 375 est d’une superficie totale de 84 436 m² et l’emprise sera de 57 991 m².

Les parcelles font l’objet d’un bail rural et sont en nature de terres cultivées. Elles ne forment pas une unité foncière et sont séparées par une voie routière et un rond point.

Elles sont grevées de servitudes de canalisation (pétrole et gaz).

III Sur les demandes tendant à ce que certaines productions soient écartées :

1: Sur la demande de l’expropriant tendant à ce que soient écartées les pièces et écritures des expropriés en date du 23 Juin 2015 :

Aux termes de l’article R13-23 du Code de l’expropriation, le défendeur dispose d’un délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur pour adresser à celui-ci son mémoire en réponse.

Il sera rappelé que ce délai n’est pas imparti à peine de nullité et qu’un mémoire tardif peut être pris en compte si la partie adverse a eu la possibilité d’y répliquer par un mémoire en réponse .

En l’espèce, il a été proposé à l’audience un renvoi pour que la SORGEM puisse répondre au mémoire des expropriés en date du 23 Juin 2015, ce que celle-ci a refusé, formulant des observations orales sur le mémoire des expropriés.

En conséquence il n’y a pas lieu d’écarter des débats le mémoire en date du 23 Juin 2015 et les pièces y afférant.

2 : Sur la note en délibéré de la SORGEM en date du 3 Juillet 2015 reçue au greffe le 9 Juillet 2015 :

Aux termes de l’article 445 du Code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est pour répondre aux arguments développés par le Ministère Public, ou à la demande du Président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, la note en délibéré de la SORGEM n’ ayant pas été autorisée par le Tribunal, elle sera écartée des débats.

3 : Sur le demande des expropriés tendant à ce que soient écartées des débats les conclusions du Commissaire du Gouvernement :

En matière de fixation des indemnités d’expropriation toutes les parties doivent respecter le principe du contradictoire énoncé aux articles 14 et suivants et 132 du Code de procédure civile.

En l’espèce dans ses conclusions en date du 2 Juin 2015 Madame le Commissaire du Gouvernement a fait état de termes de comparaison issus de jugements du Tribunal de céans et d’arrêts de la Cour d’Appel de PARIS, décisions non publiées et auxquelles les autres parties n’ont pu avoir accès.

En conséquence il y a lieu d’écarter partiellement des débats les conclusions de Madame le Commissaire du Gouvernement en date du 2 Juin 2015 s’agissant des éléments de comparaison issus des jugements du Tribunal de céans et des arrêts de la Cour d’Appel de PARIS.

IV Sur les indemnités :

L’article L.13-13 du code de l’expropriation dispose que “Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation.”.

L’article R.13-35 précise que “Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.13-23, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.”.

1 : Sur la date de référence et la nature de la parcelle :

— sur la date de référence :

Le bien est situé en zone de droit de préemption urbain, en conséquence la date de référence prévue à l’article L13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce le plan local d’urbanisme ayant été modifié le 13 Novembre 2013, la date de référence peut être fixée à cette date.

— sur la nature de la parcelle :

Lors de la révision approuvée le 13 Novembre 2013, les parcelles ont été classées en zone AU, la parcelle B 308 en zone AU1 et la parcelle B 375 à la fois en zone AU1 et AUe.

S’agissant d’une ZAC, l’indemnisation est identique quelle que soit la destination du terrain après aménagement et il n y a pas lieu de faire une différence entre ces deux zonages.

2 : Sur l’indemnité de dépossession :

S’agissant de terrains loués à usage agricole, les indemnités seront fixées en valeur occupée.

Le prix d’un bien immobilier est nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des terrains de même nature situés dans la même zone géographique. La méthode par comparaison sera donc préférée à une appréciation purement économique faite à partir de données brutes non forcément transposables aux biens en cause.

La valeur d’un terrain varie en fonction de sa dimension, de sa configuration, de sa situation et de son accessibilité.

Les termes de comparaison proposés par l’autorité expropriante apparaissent comme pertinents s’agissant d’acquisitions et accords amiables faites par la SORGEM dans le cadre de la présente opération et tout particulièrement ceux concernant les parcelles cadastrées A 130 et B 76 et 263, s’agissant de terrains soumis aux mêmes servitudes, pour lesquels un prix unitaire de 15,80 euros du m² a été retenu en valeur occupée.

Le prix proposé par l’autorité expropriante a été accepté dans des accords amiables passés avec certains propriétaires visés par la présente opération.

Le nombre de ces accords n’atteint pas les proportions exigées par l’article L13-16 du Code de l’expropriation pour contraindre le juge à les prendre pour base, mais est cependant suffisamment important pour que conformément à ce même article L13-16 le juge ait l’obligation d’en tenir compte.

Aucun élément du dossier ne permet de considérer que les propriétaires concernés par ces accords aient été incités à minorer leurs prix ou à abandonner volontairement la protection de leurs intérêts.

L’indemnité de dépossession sera donc fixée sur la base d’une valeur unitaire de 15,80 euros du m² en valeur occupée.

L’indemnité de dépossession sera en conséquence fixée comme suit :

Parcelle B 308 : 4 230 m² x 15,80 euros = 66 834 euros

Parcelle B 375 : 57 991 m² x 15,80 euros = 916 257,80 euros

Total : 983 091,80 euros

3 : Sur l’indemnité de remploi :

Il résulte de l’article R.13-46 du code de l’expropriation que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de bien de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.

Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l’indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d’acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l’exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine. Elle est due en principe même si le remploi s’effectue sous d’autres formes, ou même si le remploi n’est pas envisageable.

Les taux s’établissent comme suit :

• 20 % jusqu’à 5 000 euros
• 15 % pour la tranche de 5 000 euros à 15 000 euros
• 10 % au-delà de 15 000 euros

Il sera rappelé que l’indemnité de remploi se calcule par unité foncière.

Il sera donc alloué à ce titre :

Parcelle B 308 :

Base de calcul Taux Montant

5 000 euros 20 % 1 000 euros

10 000 euros 15 % 1 500 euros

51 834 euros 10 % 5 183,40 euros

Total : 7 683,40 euros

Parcelle B 375 :

Base de calcul Taux Montant

5 000 euros 20 % 1 000 euros

10 000 euros 15 % 1 500 euros

901 257,80 euros 10 % 90 125,78 euros

Total : 92 625,78 euros

4 : Sur l’indemnité pour perte de loyer :

L’indemnité pour perte de loyer correspond à la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat et trouver un locataire.

Il est de jurisprudence constante qu’elle ne saurait excéder un an.

En l’espèce la société VIAPUB verse à l’indivision X Z un loyer annuel de 9 000 euros pour les panneaux publicitaires implantés sur les parcelles B 375 et B 308.

Une indemnité de 9 000 euros sera donc allouée aux expropriés pour cette perte de revenus.

5 : Sur le montant de l’indemnité totale :

Dès lors l’indemnité d’expropriation devant être versée à l’indivision X Z s’établit selon le décompte suivant :

Indemnité principale :

Parcelle B 308 : 4 230 m² x 15,80 euros = 66 834 euros

Parcelle B 375 : 57 991 m² x 15,80 euros = 916 257,80 euros

Total : 983 091,80 euros

Indemnité de remploi :

Parcelle B 308 :

Base de calcul Taux Montant

5 000 euros 20 % 1 000 euros

10 000 euros 15 % 1 500 euros

51 834 euros 10 % 5 183,40 euros

Total : 7 683,40 euros

Parcelle B 375 :

Base de calcul Taux Montant

5 000 euros 20 % 1 000 euros

10 000 euros 15 % 1 500 euros

901 257,80 euros 10 % 90 125,78 euros

Total : 92 625,78 euros

Indemnité totale de dépossession :

Parcelle B 308 : 66 834 euros + 7 683,40 euros = 74 517,40 euros

Parcelle B 375 : 916 257,80 euros + 92 625,78 euros = 1 008 883,60 euros

Total : 1 083 401 euros

Indemnité pour perte de loyer : 9 000 euros

V Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile énonce que dans toutes les circonstances le juge condamne la partie tenue aux dépens à verser à l’autre partie une certaine somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

En application de ce texte la SORGEM devra verser à l’indivision X Z la somme de 1500 euros.

V Sur les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article L.13-5 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la SORGEM tendant à écarter des débats le mémoire et les pièces jointes des expropriés en date du 23 Juin 2015.

ECARTE des débats la note en délibéré de la SORGEM en date du 3 Juillet 2015 reçue au greffe le 9 Juillet 2015.

ECARTE des débats les conclusions du Commissaire du Gouvernement en date du 2 Juin 2015 s’agissant des éléments de comparaison fondés sur les jugements rendus par le Tribunal de céans et les arrêts de la Cour d’Appel de PARIS.

FIXE à 1 092 401 euros toutes causes de préjudices confondues l’indemnité à payer par la SORGEM à Monsieur Y Z, Madame A Z, Madame B Z, Madame C D épouse X, Madame L-M X, Madame E F et Monsieur G H pour la dépossession des parcelles situées sur la commune du […] d’une contenance de 4 230 m² et B 375 d’une contenance de 57 991 m².

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la SORGEM à verser à Monsieur Y Z, Madame A Z, Madame B Z, Madame C D épouse X, Madame L-M X, Madame E F et Monsieur G H la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.13-5 du code de l’expropriation.

Jugement prononcé publiquement par J K, Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Essonne, qui a signé la minute avec Jean-Paul LE GOFF, Greffier le vingt huit septembre deux mil quinze.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXPROPRIATION,