COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 03 OCTOBRE 2017

D.D

N° 2017/

Rôle N° 16/00005

SARL FP PROMOTION

SNC ARCHILYS

C/

Z A

SARL AGENCE CHABRIER

Grosse délivrée

le :

à :M^e Citeau

M^e Rousseau

M^e Torre

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 26 Novembre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05064.

APPELANTES

SARL FP PROMOTION, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège, […]

représentée par M^e Benoît CITEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SNC ARCHILYS, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant […]

représentée par M^e Benoît CITEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur Z A né le […] à […]

représenté par M^e Ludovic ROUSSEAU de la SCP ROUSSEAU & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Aurélie GROSSO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SARL AGENCE CHABRIER REPRESENTEE PAR SON REPRESENTANT LEGAL DOMICILIE ES QUALITE AUDIT SIEGE, demeurant […]

représentée par M^e Dominique TORRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Septembre 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON,Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2017,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Le 11 septembre 2008 M. Z Y, propriétaire d’un bien immobilier […] à Aix-en-Provence, après avoir consenti à M. X, gérant de la société FP promotion, une promesse unilatérale de vente de son bien immobilier qui n’a pu aboutir, a signé un acte sous-seing privé par lequel il s’engage à lui rembourser les frais vainement exposés par le bénéficiaire de la promesse et par lequel 'il lui donne la préférence à tout autre pour acquérir la propriété aux mêmes conditions que celles proposées par son acquéreur éventuel'.

Le 18 novembre 2010 M. Y a donné mandat simple de vente à l’agence Chabrier.

Le 13 juillet 2011 une nouvelle promesse unilatérale de vente a été conclue entre M. Z Y et la SCI les Bastides de Palerne 'au prix de 1'250'000 € majoré des honoraires d’entremise de l’agent immobilier de 50'000 € à charge de l’acquéreur’ avec condition suspensive de renonciation au pacte de préférence par M. X et la société FP promotion.

Cette dernière société, informée par le notaire chargé de la vente le 10 juillet 2011, a revendiqué l’exercice de son droit de préférence et elle a levé l’option du 7 mai 2012 en se faisant substituer la SNC Archilys.

L’acte de vente a été signé le 24 mai 2012 entre M. Z Y et cette SNC Archilys.

Par exploit en date du 13 août 2012 la SARL agence Chabrier a fait assigner la SARL FP Promotion et la SNC Archilys au visa de l’article 1382 du code civil aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 50'000 €, en soutenant que la commission a été prévue au mandat simple de vente reçu de la part de M Y ; que le cabinet a réalisé son mandat pour trouver un acquéreur et que c’est la promesse de vente qui a été signée par son entremise qui a ouvert à la société FP Promotion l’exercice de son droit de préférence, la substitution d’un tiers à l’acquéreur ne pouvant pas porter atteinte à son droit à commission contractuellement prévu, même si elle n’avait pas présenté l’acquéreur final au vendeur.

Par exploit en date du 7 janvier 2014 la SARL FP Promotion et la SNC Archilys ont fait assigner M. Z Y en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elles. Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement en date du 26 novembre 2015 le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

' condamné la SNC Archilys à payer à la SARL agence Chabrier la somme de 50'000 € à titre de dommages-intérêts ;

' débouté la SNC Archilys et la SARL FP promotion de l’ensemble de leurs demandes dirigées tant contre l’agence Chabrier que contre M. Z D ;

' condamné la SNC Archilys à payer à la SARL agence Chabrier la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction ;

' et ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal relève en ses motifs que le droit à commission de l’agent immobilier est dû au jour de la réalisation effective de la vente ; que si le droit à rémunération demeure éventuel jusqu’à la levée de l’option et à la réalisation des conditions suspensives, il n’en va pas de même lorsque la vente qui en est la suite a été définitivement conclue ; qu’il suffit que la prestation réussie de l’agent immobilier soit la cause de l’exercice du droit de préférence ; que si le vendeur n’avait donné qu’un mandat simple à l’agent immobilier et qu’il pouvait vendre sans son intermédiaire, la vente intervenue n’est pas l’aboutissement d’une offre directe de vendre de M. Z Y à la SARL FP Promotion ; que les conditions de la vente devaient demeurer les mêmes que celles de la promesse de vente ; que les conditions proposées par la SCI Les Bastides étant le paiement d’un prix majoré de la commission d’agence de 50'000 €, la FP Promotion doit acquérir la propriété aux mêmes conditions que celles proposées par le bénéficiaire de cette promesse ; que la société FP Promotion, bénéficiaire du pacte de préférence est astreinte aux mêmes obligations que l’acquéreur qui a été trouvé par l’agent immobilier et qu’il doit donc s’acquitter du montant de la commission ; qu’en ne réglant pas à l’agent immobilier la commission de 50'000 €, la société Archylis, acquéreur final, a privé l’agent immobilier du montant de 50 000€ ; qu’elle a commis une faute qui a causé un dommage à l’agence Chabrier qui sera intégralement réparé par l’octroi de ce montant de 50'000€.

Le 3 janvier 2016 la SARL FP Promotion et la SNC Archilys ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 2 mars 2016 elles demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter l’agent immobilier de toutes ses demandes, à titre subsidiaire, de dire que le vendeur relèvera et garantira les sociétés de l’intégralité des condamnations dont elles pourraient faire l’objet, de condamner M. Y à leur payer la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts à raison de son comportement déloyal et l’agent immobilier à leur payer la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil, et de condamner la SARL Chabrier à leur payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Par conclusions du la SARL agence Chabrier demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et de condamner les appelantes in solidum à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 2 mai 2016 M. Z Y demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et de condamner les appelantes à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu que les appelantes soutiennent que l’agent immobilier, l’agence Chabrier, ne satisfait pas aux conditions légales pour obtenir le versement d’une commission ; qu’au moment où la société FP Promotion a informé le vendeur de l’exercice de sa faculté de substitution, elles lui ont fait part de leur refus réitéré d’avoir à supporter la commission de l’agent immobilier ; que cette lettre est demeurée sans réponse, ce qui leur a laissé croire que le vendeur la prendrait en charge ; que l’agent immobilier n’a droit à aucune commission en vertu des dispositions de la loi Hoguet ; qu’il n’a pas présenté les sociétés appelantes au vendeur ; qu’il n’est pas mentionné dans l’acte authentique de vente ; qu’en vertu des dispositions du mandat simple qui a été confié à l’agence Chabrier, la commission n’est due qu’à un professionnel qui aurait conclu la vente ; et que c’est M. Y qui a réalisé la vente sans le concours ni la participation d’un intermédiaire, comme il est dit à l’acte authentique de vente du 24 mai 2012 ;

Mais attendu que la SARL agence Chabrier ne réclame pas le paiement de sa commission mais sollicite le versement de dommages et intérêts à hauteur du montant de la commission sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; que la responsabilité de l’acquéreur n’est pas recherchée par application directe des dispositions contractuelles de l’ acte authentique de vente mais en vertu du pacte de préférence par lequel la société FP Promotion s’est engagée envers M. Y dans les termes qui seraient ceux de l’engagement contractuel de ce dernier envers un tiers, c’est-à-dire dans les termes de la promesse unilatérale de vente consentie par M. Y à la SCI Les Bastides ;

Attendu que la vente finale entre M. Y et la SNC Archylis n’est intervenue qu’en conséquence des engagements contractuels que la société FP Promotion, et donc la société Archylis qui s’est substituée à ses droits et obligations, avait souscrits envers M. Y ; que leur inexécution engage la responsabilité délictuelle de la SNC Archylis envers un tiers, la SARL agence Chabrier ; que l’inexécution par l’acquéreur de l’engagement contractuel envers M. Y est une faute qui cause directement un préjudice à l’agent immobilier ;

Attendu que le premier juge a intégralement réparé ce dommage en accordant justement à la SARL agence Chabrier la somme de 50'000 € à titre de dommages intérêts ;

Attendu qu’en ce qui concerne la demande subsidiaire des appelantes de se voir relever garantir par le vendeur, M Y, du montant des condamnations prononcées contre elles et en tout état de cause de voir condamner ce vendeur à leur payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil, que le premier juge a déjà exactement répondu que la SNC Archilys n’établit pas que M. Z Y lui aurait faussement fait croire qu’elle n’aurait pas de commission d’agence à verser en sus du prix ;

Attendu qu’en effet d’une part la SNC Archilys a été parfaitement tenue informée par le notaire du vendeur, avant la signature de l’acte de vente, lors de la notification de la purge du pacte de préférence, du montant de la commission de 50 000€ à verser à l’agent immobilier ;

Que d’autre part la demande de l’acquéreur au vendeur qu’il fasse son affaire personnelle du versement de la commission d’agence est demeurée sans réponse aucune de la part de M. Y, de sorte que le silence de ce dernier ne vaut pas acquiescement et engagement en ce sens ;

Attendu qu’aucune faute contractuelle ni délictuelle ne pouvant donc être retenue contre M. Y, il convient également de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté toutes les demandes des appelantes dirigées contre ce dernier ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par jugement contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant

Condamne in solidum la SARL FP promotion et la SNC Archilys aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL FP Promotion et la SNC Archilys à payer à la SARL agence Chabrier la somme de 1 500€ et celle de 1 500€ à M. Z Y.

LE GREFFIER LE PRESIDENT