Tribunal de grande instance de Paris, 2e chambre 2e section, 15 février 2013, n° 08/08661

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 2e ch. 2e sect., 15 févr. 2013, n° 08/08661
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	08/08661

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe PELLETIERJean-Marie MOYSEEric GICQUELValérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUEHervé SELAMME
Cabinet(s) :	SELARL CHAUVEL GICQUEL SOCIETE D'AVOCATS
Parties :	S.A.S. OFFICE PARISIEN DE RENOVATION c/ S.A. PIERRE INVEST

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

2^e chambre 2^e section

N° RG :

08/08661

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Juin 2008

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 15 Février 2013

DEMANDERESSE

S.A.S. OFFICE PARISIEN DE RENOVATION

[…]

représentée par M^e Arnaud CLARET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0495

DÉFENDEURS

Monsieur C X

[…]

CH-1837

représenté par M^e G-Marie MOYSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0274

Monsieur E F es qualité de liquidateur de la SA E P AD

[…]

S.A. E P AD

[…]

Non représentés

Monsieur G H

[…]

1050 BRUXELLES-BELGIQUE

représenté par M^e Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0422

S.A. E P

[…]

S.A. E P AGUESSAU

[…]

représentées par M^e Eric GICQUEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1463

Maître I B

[…]

S.C.P. AJ Y U B

[…]

représentés par M^e Philippe PELLETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0238

S.C.P. K Z

[…]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur C X, es-qualités de liquidateur de la société anonyme de droit luxembourgeois E P S A

[…]

Madame M N, es-qualités de liquidateur de la société anonyme de droit luxembourgeois E P S A

[…]

L _ 1528

LUXEMBOURG

représentés par M^e Eric GICQUEL de la SELARL GICQUEL MICHEL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1463

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me AA-AB, Vice-Présidente

M^me PLO, Vice-Présidente

M. HAYEM, Vice-Président

assistés de Loeïza ROGER, Greffier

Sous la rédaction de M^me AA-AB

DÉBATS

A l’audience du 27 Septembre 2012 tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu le 15 novembre 2012, délibéré prorogé au 15 Février 2013.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 11 décembre 2003 reçu par M^e I B, la SCI du Castillon promettait de vendre à Mrs X et H à concurrence de 50 % chacun, dans le but de les rénover et les revendre par appartements, les biens situés:

* 9 rue d’AE à Paris 8^e,

* 77-79 avenue AD à Paris 16^e,

* […],

* 19 bd Q à Paris 16^e,

* 80-82 bd Q à Paris 16^e,

avec faculté de substitution, moyennant le prix total de 72,500.000 euros.

L’opération a été financée par un emprunt de 60,000.000 euros auprès de la Société Générale et un apport d’environ 16,000.000 euros par les associés à parts égales.

L’acquisition a été réalisée par acte authentique en date du 26 février 2004.

En application de la faculté de substitution, les immeubles ont été acquis en indivision par:

* la société Rentrisk SA, de droit luxembourgeois appartenant à Mr C X,

* la société Leo Finance SA, de droit luxembourgeois, appartenant à Mr G H.

Les deux sociétés ont ensuite fusionné pour former la SA E P de droit luxembourgeois, Mrs X et H détenant chacun une participation de 50 % au capital de cette société.

En octobre 2005, la société E P s’est scindée en trois sociétés distinctes:

— E P AC qui est devenue propriétaire de l’immeuble du 77-79 avenue AD,

— E P d’AE, propriétaire de l’immeuble rue d’AE,

— E Q SA, propriétaire des immeubles de la rue Octave Feuillet et Bd Q.

Mr G H a revendu sa participation dans les sociétés E P d’AE et E P AD à Mr C X en janvier 2006 et demeure seulement actionnaire du capital de la société E P SA à concurrence de 50 %.

Les opérations de revente des immeubles sont toujours en cours.

La Sas Office Parisien de Rénovation (ci-après OPR) exerce une activité de marchand de biens.

La société Office Parisien de Commercialisation (ci-après OPC) a signé à une date indéterminée avec Mrs H et X un acte dénommé: “contrat d’apporteur d’affaires” afin de la rémunérer pour son intervention dans le cadre de l’opération.

Aux termes dudit contrat, Mrs X et H “ou toute société d’investissements qu’ils se substitueront, en France ou au Luxembourg” s’engageaient à verser à la société OPR:

* 0,75 % TTC du prix de chaque vente et sous la condition qu’une “marge brute” de 7 581 394 euros serait réalisée, les sommes suivantes, exigibles dès la survenance de l’événement:

* 0,75 % TTC complémentaire du prix de chaque vente antérieure,

* 1,50 % TTC du prix des ventes postérieures à la réalisation de la marge,

un intéressement de 5 %.

Au fur et à mesure des ventes réalisées par les sociétés de l’opération E P, il a été versé de 2004 à février 2007 à la société OPR la somme totale de 456.702,19 euros.

Par acte d’huissier en date du 7 avril 2008, la société OPR a sommé M^e B, Notaire, de lui régler la somme de 1,5 millions d’euros, sauf à parfaire.

Par une sommation de faire contenant défense de payer du 11 avril 2008 la société E P a contesté le montant des sommes réclamées par la société OPR et interdit à M^e B leur versement.

Le 30 octobre 2008, la société OCR a sollicité et obtenu une ordonnance rendue par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris l’autorisant à inscrire une hypothèque en garantie de sa créance sur l’immeuble situé 9 rue d’AE, propriété de la société E P AE SA.

Par une assemblée générale des actionnaires du 24 juin 2010, la liquidation volontaire de la société E P SA a été votée sur le fondement de l’article 100 de la loi luxembourgeoise du 10 août 1915 concernant les sociétés commerciales. Suite à une prorogation une assemblée des actionnaires, tenue par devant notaire le 24 novembre 2010, a réitéré cette décision de liquidation volontaire et les administrateurs (Mr E F, Mr C X et M^me K N) ont été investis des pouvoirs de liquidateur vis-à-vis des tiers.

Vu, suite à l’assignation délivrée le 2 juin 2008 à Mr C X, Mr G H, la SA E P, la SA E P AD, la SA E P AE, Maître I B, la SCP de AF et autres et la SCP K Z, à l’assignation en intervention forcée délivrée le 8 septembre 2011 à Mr E F, aux interventions volontaires en date du 17 novembre 2011 de Mr C X et de M^me M N, es qualité de liquidateurs de la SA E P, les dernières conclusions signifiées le 13 janvier 2012 par la société OPR qui demande au tribunal, au visa des articles 1134 et 1147 et suivants du code civil, 1382 et suivants du code civil, de la loi du 2 janvier 1970, de:

— déclarer recevable sa demande, au fond la dire justifiée,

— constater que la société OPR est associée contractuellement aux résultats de la vente du patrimoine immobilier acquis, grâce à son industrie, par Mrs C X et G H, et toutes sociétés qu’ils substitueraient,

— constater que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ne s’appliquent pas aux relations qu’entretiennent les parties en l’espèce,

— constater que ladite société OPR n’a pas perçu l’intégralité des sommes auxquelles elle a droit,

— constater que M^e I B, Notaire associé à Paris, la SCP Z, Notaire à Paris et la SCP AJ Y U B, Notaires associés à Paris, se sont engagés par contrat à verser à la société OPR dès constatation de la revente des biens immobiliers acquis de la SCI du Castillon, l’ensemble des sommes que doit toucher cette dernière,

— dire et juger que Mrs C X, G H, la société E P, la société E P AD et la société E P AE sont solidairement redevables d’une somme de un million cinq cent mille euros, sauf à parfaire, à l’égard de la société OPR,

— dire et juger que M^e B, Notaire associé à Paris, la SCP Z, Notaire à Paris et la SCP De AF Y U AO, Notaires associés à Paris, doivent assurer le versement de cette somme d’un million cinq cent mille euros, sauf à parfaire, à la société OPR,

en conséquence,

— condamner solidairement Mrs C X, G H, la société E P, la société E P AD, la société E P AE, M^e I B, notaire associé à Paris, la SCP K Z, notaire à Paris, et la SCP de AF Y U B, notaires associés à Paris, à payer la somme d’un million cinq cent mille euros, sauf à parfaire, à la société OPR,

— condamner solidairement Mrs C X, G H, la société E P, la société E P AD, la société E P AE, M^e I B, Notaire associé à Paris, la SCP K Z, Notaire à Paris, et la SCP de AF Y U B, Notaires associés à Paris, à payer la somme de 50.000 euros à la société OPR, à titre de dommages-intérêts,

— ordonner à Mrs C X, G H, à la société E P et à la société E P AE de signifier, au plus tard quinze jours avant sa signature, à la société OPR tout projet d’acte authentique concernant la vente d’un des biens immobiliers acquis de la société civile immobilière du Castillon,

à titre subsidiaire,

— constater que M^e I B, Notaire associé à Paris, la SCP K Z, Notaire à Paris, et la SCP De AF Y U B, Notaires associés à Paris, étaient dans l’obligation de s’assurer de la portée juridique exacte des engagements figurant dans la convention qu’ils avaient rédigée au nom et pour le compte des parties,

— constater que M^e I B, Notaire associé à Paris, la SCP K Z, Notaire à Paris et la SCP De AF Y U B, Notaires associés à Paris ne pouvaient pas ignorer, en leur qualité d’officier public et ministériel, l’ensemble des exigences légales qui s’imposaient aux parties à la convention qu’ils avaient rédigée,

— dire et juger que M^e I B, Notaire associé à Paris, la SCP Z, Notaire à Paris, et la SCP de AF, Y, U B, Notaires associés à Paris ont violé leur obligation absolue de conseil à l’égard de la société OPR,

— dire et juger que M^e I B, Notaire associé à Paris, la SCP Z, Notaire à Paris, et la SCP de AF, Y, U B, Notaires associés à Paris ont violé leur obligation d’assurer l’efficacité juridique de la convention intervenue entre les parties, et qu’ils sont solidairement responsables à l’égard de la société OPR de toutes les conséquences de la convention intervenue entre ladite société, d’une part, et Mrs H et X, d’autre part,

— condamner, en conséquence, M^e I B, Notaire associé à Paris, la SCP Z, Notaire à Paris, et la SCP de AF Y U B, Notaires associés à Paris à verser la somme d’un million cinq cent mille euros, sauf à parfaire, à la société OPR,

— condamner, par ailleurs, M^e I B, Notaire associé à Paris, la SCP Z, Notaire à Paris, et la SCP de AF et autres à la garantir contre toutes demandes, prétentions ou revendications qui pourraient être formulées par Mrs H et X ainsi que par les différentes sociétés qu’ils se sont substituées,

Dans tous les cas,

— constater que ni la société E P AD SA. ni Mr E F, es qualité de liquidateur de ladite société ne contestent les prétentions et arguments de la société OPR,

— condamner de ce seul fait, la société E P AD SA et Mr E F es qualité de liquidateur de ladite société à lui verser la somme de un million cinq cent mille euros, sauf à parfaire,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner solidairement Mrs C X, G H, la société E P, la société E P AD, la société E P AE, M^e I B, Notaire associé à Paris, la SCP Z, Notaire à Paris, et la SCP de AF Y U B, Notaires associés à Paris, à payer à la société OPR une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2012 par Mr G H qui demande au tribunal, de:

Vu le contrat d’apporteur d’affaires de la société OPR,

Vu les articles 1202, 1168, 1181 et suivants du code civil,

Vu les comptes des sociétés E P,

— constater la substitution des sociétés E P SA, E P AE et E P AD aux obligations souscrites par Mrs C X et G H,

— constater la non-conformité du “contrat d’apporteur d’affaires” invoqué par la société OPR aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application,

— débouter en conséquence la société OPR de ses demandes à l’encontre de Mr G H,

subsidiairement,

— constater que les rémunérations dues à la société OPR et exigible dans le cadre des stipulations du “contrat d’apporteur d’affaires” lui ont été versées,

— constater que la condition suspensive ouvrant droit à une rémunération complémentaire n’est pas réalisée,

— débouter en conséquence la société OPR de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mr G H,

— limiter en toutes hypothèses la condamnation de Mr G H aux sommes dues au titre des opérations réalisées par E P SA exclusivement,

— condamner la société OPR à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions signifiées le 16 décembre 2009 par Mr C X qui demande au tribunal, au visa de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972, de:

— dire que la société OPR est autant irrecevable que mal fondée en ses demandes,

— dire que la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application sont applicables au contrat conclu entre Mrs H et X et la société OPR,

— dire que le contrat conclu entre Mrs H et X et la société OPR est un mandat portant sur l’acquisition et la commercialisation d’immeubles,

— dire que ce mandat est frappé de nullité puisqu’il ne comporte aucune date ni de référence à la détention d’une carte professionnelle, ni de numéro d’inscription au registre des mandats et qu’il est postérieur à la visite des immeubles, objet de la vente,

— dire que la société OPR ne détient aucun mandat en vue de la commercialisation des immeubles et que les demandes en paiement qu’elle formule constituent une infraction délictuelle,

— dire que cette nullité et cette absence de mandat entraînent la remise des parties dans la situation où elles se trouvaient avant l’intervention des sociétés OPR et OPC,

— débouter en conséquence la société OPR de ses demandes,

— ordonner en conséquence la mainlevée de l’hypothèque conservatoire prise sur l’immeuble du 9 rue d’AE, propriété de la société E P AE et ceci, avec exécution provisoire,

et faisant droit à la demande reconventionnelle de Mr X,

— condamner la société OPR à rembourser la somme de 456.702,19 euros à Mrs H et X et la société E P,

— condamner la société OPR à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec application de l’article 699 du même code.

Vu les dernières conclusions signifiées le 17 novembre 2011 par la société E P SA, représentée par ses liquidateurs: Mr E F, Mr C X et M^me K N, et Mr E F es qualité de liquidateur de la SA de droit luxembourgeois E P SA, en liquidation volontaire, Mr C X es qualité de liquidateur de la SA de droit luxembourgeois E P SA, en liquidation volontaire, M^me K N, es qualité de liquidateur de la SA de droit luxembourgeois E P SA, la SA E P AE, qui demandent au tribunal, au visa du contrat d’apporteur d’affaires, des articles 1,3,6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970, et de son décret d’application, de:

A titre principal,

— donner acte à Mr C X et M^me K N de leur intervention volontaire et les y recevoir,

— déclarer la société OPR irrecevable et mal fondée en ses demandes,

— constater, dire et juger que la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application sont applicables au contrat conclu entre Mrs C X, G H, les sociétés E P SA et E P AE et la société OPR,

— constater, dire et juger que le contrat conclu entre Mrs C X, G H, les sociétés E P SA et E P AE SA et la société OPC est un mandat portant sur l’acquisition et la commercialisation d’immeubles,

— constater, dire et juger que ce mandat est nul pour absence de date, absence de référence à une carte professionnelle et pour absence de numéro au registre des mandats,

— constater, dire et juger que la société OPR est irrecevable à agir car elle ne détient aucun mandat écrit et signé par les défendeurs répondant aux dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 en vue de la commercialisation des cinq immeubles propriété de la SCI du Castillon et que ses demandes en paiement de commissions constituent une infraction délictuelle conformément aux dispositions des articles 11 et suivants de la loi du 2 janvier 1970,

— constater, dire et juger que cette nullité et cette absence de mandat imposent la remise des parties dans la situation où elles se trouvaient avant l’intervention des sociétés OPR et OPC,

— débouter en conséquence la société OPR de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— ordonner en conséquence la mainlevée de l’hypothèque conservatoire prise par la société OPR sur l’immeuble sis 9 rue d’AE à Paris 8^e , cadastré section BN n° 37, dont la société E P AE SA est propriétaire, et ce avec exécution provisoire,

et faisant droit à la demande reconventionnelle des sociétés Pierres P SA et E P AE SA,

— condamner la société OPR à rembourser aux sociétés E P SA et E P AE SA la somme totale de 456.703,18 euros,

A titre subsidiaire,

— constater, dire et juger que la société OPR n’est pas en mesure de justifier de la réalité des faits qu’elle allègue et sur lesquels elle fonde ses prétentions,

— constater, dire et juger que la société OPR n’apporte aucune preuve sur le quantum de la somme par elle réclamée et ne justifie pas de sa demande en paiement de commissions ni de sa demande en paiement de dommages-intérêts,

— constater, dire et juger que la société OPR a émis une seule facture n° 001/2006 sur la société E P AD d’un montant de 472.500 euros du 9 novembre 2006 irrégulière et infondée,

— constater, dire et juger que la société OPR a commis des fautes engageant sa responsabilité dans l’exercice de sa mission ayant notamment entraîné un surplus d’imposition pour les sociétés E P SA et E P AE SA,

— en conséquence, de ces irrégularités et fautes, condamner la société OPR à rembourser aux sociétés E P SA et E P AE SA, la somme totale de 456.703,18 euros indûment perçue par elle,

en tout état de cause:

— condamner la société OPR à payer à la société E P SA la somme de 10.000 euros à Mr E F es qualité de liquidateur de la société E P SA , la somme de 10.000 euros à Mr C X es qualité de liquidateur de la société E P SA, la somme de 10.000 euros à M^me K N, es qualité de liquidateur de la société E P SA, la somme de 10.000 euros chacune aux sociétés E P SA et E P AE SA, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

Vu les dernières conclusions signifiées le 18 janvier 2012 par la SCP K Z qui demande au tribunal, de:

— dire et juger la SCP Z recevable et bien fondée en ses conclusions,

— dire et juger qu’aucun grief n’est allégué contre la SCP Z,

— dire et juger que la SCP Z n’a nullement participé à l’opération immobilière de commercialisation évoquées par la société OPR,

— constater que M^e Z a été assigné uniquement en qualité d’ancien associé de M^e B,

en conséquence,

— ordonner la mise hors de cause de la SCP Z,

au surplus,

Vu les articles 9 et 15 du code de procédure civile,

— dire et juger que la société OPR n’est pas en mesure de justifier de la réalité des faits qu’elle allègue et sur lesquels elle fonde ses prétentions,

— dire et juger que la société OPR n’apporte aucune preuve sur le quantum de la somme réclamée,

— déclarer la société OPR irrecevable en ses réclamations,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes,

à titre reconventionnel,

— condamner la société OPR au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2012 par M^e I B et la SCP de AF Y U B, qui demandent au tribunal, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de la loi du 2 janvier 1970, du décret du 20 juillet 1972 et des articles 1382 et suivants du code civil, de:

A titre principal,

— dire et juger la société OPR irrecevable pour défaut de qualité à agir,

— constater l’absence de faute de M^e I B ou de la SCP AJ et autres,

en conséquence,

— débouter la société OPR de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M^e B ou de la SCP AJ et autres,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la société OPR ne justifie ni de sa demande en paiement de ses commissions ni de sa demande en paiement de dommages-intérêts,

— dire et juger que le contrat dénommé “contrat d’apporteur d’affaires” est nul,

en conséquence,

— débouter la société OPR de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M^e I B ou de la SCP AJ et autres,

En tout état de cause,

— condamner la société OPR à payer à M^e I B et à la SCP AJ et autres la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec application de l’article 699 du même code.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 mai 2012 ;

Il y a lieu pour un exposé détaillé des moyens des parties de se reporter à leurs conclusions signifiées aux dates ci-dessus visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Attendu que la société OPR expose au soutien de ses demandes, que:

— au cours de l’année 2003, Mrs X et H, ainsi que toute société qu’il se substituerait, se sont associés à elle aux fins d’acquérir, de commercialiser et de vendre le patrimoine immobilier de la SCI du Castillon, propriétaire d’un ensemble de cinq immeubles résidentiels situées dans le 8^e et le 16^e arrondissement de Paris se présentant comme suit:

* 9 rue d’AE à Paris 8^e,

* 77-79 avenue AD à Paris 16^e,

* […],

* 19 bd Q à Paris 16^e,

* 80-82 bd Q à Paris 16^e,

— aux termes de cette association, Mrs X et H devaient apporter les fonds nécessaires au financement du projet, le prix d’acquisition s’élevant à 72,500.000 euros,

— sa propre intervention dans la négociation et la réalisation de ces opérations d’achat et de revente de ce patrimoine immobilier a été déterminante et son expérience lui a permis de négocier, elle-même, le financement du prêt d’un montant de 60,410.000 euros consenti par la Société Générale,

— elle invoque un acte intitulé “contrat d’apporteur d’affaires” conclue entre la société OPC et Mrs X et H aux termes de laquelle il était prévu au profit de la société OPR au titre de son concours pour l’acquisition des immeubles détenus par la société SCI du Castillon et pour leur commercialisation le versement de commissions suivant un barème fixé sur le produit des ventes comportant une partie fixe et des parties variables,

— elle soutient que cette convention a été intitulée à tort “contrat d’apporteur d’affaires” car elle ne prévoit pas la rémunération de la société OPR en cas de réalisation effective de l’acquisition ;

l’acquisition du patrimoine est intervenue en association et elle était intéressée au résultat économique global de l’opération ;

— l’ensemble de l’opération n’aurait jamais pu être possible sans l’intervention de la société OPR qui en fut à l’origine, a apporté son savoir-faire, sa réputation, et a organisé le montage financier et négocié le concours bancaire de la Société Générale, sa présence étant une des conditions formulées par la banque ; en présence de cette société de fait avec apports en nature et en industrie et partage des bénéfices escomptés, les rapports entre les parties sont des rapports entre associés qui ne relèvent pas de la loi du 2 janvier 1970 ;

— cet accord a été appliqué pendant plusieurs années ;

— elle indique avoir adressé, conformément aux stipulations contractuelles, à la société E P des factures qui lui ont été réglées par la SCP Z-B, Notaires associés à Paris puis par la SCP de AF et autres, Notaires associés à Paris, et avoir ainsi perçu le règlement d’un montant total de 403.763,88 euros entre 2004 et février 2007,

— elle ajoute qu’au cours du deuxième trimestre 2006, l’immeuble situé 77-79 avenue Raymond AD à Paris 16^e a été cédé à une société espagnole, la société Renta, moyennant un prix de 32,500.000 euros,

— sa commission d’un montant de 472.500 euros TTC sur cette vente à la société Renta a donné lieu à l’établissement d’une facture en date du 9 novembre 2006 qui ne lui a jamais été réglée,

— depuis cette date, plusieurs autres appartements ont été cédés pour une valeur de 31,476.354 euros sans qu’elle perçoive les commissions lui revenant ; à l’évidence la marge brute contractuelle de 7,581.594 euros TTC a été atteinte ; elle est donc en droit de percevoir sa commission de 0,75 % du montant des ventes mais aussi la commission conditionnelle de 0,75 % sur le montant desdites ventes, outre l’intéressement de 5 % au delà de la marge brute de 7,581.594 euros ;

— elle sollicite en conséquence le paiement d’une somme totale de 1,500.000 euros à titre de commissions à l’encontre de l’ensemble des défendeurs, cette somme n’étant pas définitive dans le mesure où l’opération immobilière n’est pas achevée,

— subsidiairement, elle indique qu’en tout état de cause Mr A, président et associé à plus de 99 % de la société OPR, est titulaire de la carte professionnelle pour les transactions sur immeubles et fonds de commerce.

Attendu que Mr C X réplique, moyens pour l’essentiel repris par Mr G H, que:

— la société OPR n’a jamais été associée aux bénéfices et aux pertes avec Mrs X et H ni associée des sociétés E P SA, E P AE et E P AD ; elle a la qualité de tiers par rapport aux personnes physiques et morales avec lesquelles elle a engagé la procédure ;

— courant 2003, Mrs X et H ont signé une convention avec la société OPC et non la société OPR ;

— ce contrat stipule que la société OPR s’est rapprochée de Mrs X et H “… à l’effet de les acquérir et de les commercialiser par lot…” et fixe un barème de commissions dues à la société OPR à chaque réalisation d’opération comportant une partie fixe et des parties variables ; plusieurs factures lui ont été réglées pour un total de 456.703,18 euros ;

— l’article 1 de la loi du 2 janvier 1970 dispose qu’elle s’applique: “aux personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis” ;

-la Cour de cassation a jugé dans son arrêt du 17 décembre 1991 que la loi s’appliquait notamment à un apport d’affaire or, la convention signée entre Mrs H et X avec OPC est intitulée “contrat d’apporteur d’affaires” ; ainsi par cette convention la société OPC a été mandatée en qualité d’apporteur d’affaires afin de prêter son concours pour l’acquisition des immeubles détenus par la SCI du Castillon et les commercialiser moyennant le versement de commissions ; cette convention stipule que Mrs X et H conviennent que la société OPR leur a présenté cette opération et qu’à ce titre ils acceptent de la rémunérer et de convertir la commission dans les conditions fixées ; il s’agit donc d’un intermédiaire immobilier mandaté pour négocier l’acquisition d’immeubles et assurer leur commercialisation moyennant le paiement d’une commission et son activité est donc visée par l’article 1 de la loi du 2 janvier 1970 ;

— la société OPR ne détient pourtant aucun mandat écrit signé par les défendeurs conforme à ladite loi ; elle est donc irrecevable à agir en paiement d’une commission et sa demande constitue même une infraction pénale ;

— le mandat est nul pour une triple raison : absence de date permettant de délimiter la convention dans le temps, absence de référence à la carte professionnelle, absence de numéro de registre des mandats, de sorte qu’aucune commission ne peut être réclamée ;

— il est établi que la société OPR, qui n’a jamais été associée des défendeurs, a réalisé des opérations de négociations immobilières pour leur compte, sans être titulaire d’une carte professionnelle et sans respecter les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 ;

— la société OPR ne bénéficie directement d’aucun mandat mais d’un mandat conféré à un tiers, la société OPC, qui a signé pour son compte le contrat d’apporteur d’affaire non daté ; aucun mandat n’a été conféré à OPR et celui conféré à OPC est nul ; elle ne peut donc prétendre à aucun titre aux versements de commissions qu’elle réclame ;

— il sollicite reconventionnellement sa condamnation à rembourser la somme de 456.000 euros indûment perçue ;

Attendu que les sociétés E P et leurs liquidateurs invoquent essentiellement également l’application de la loi “Hoguet” à la convention conclue ;

Attendu que la SCP K Z conclut principalement à sa mise hors de cause, indiquant qu’aucun reproche n’est fait à son égard, qu’elle n’est pas intervenue dans cette opération immobilière et n’a pas signé le “contrat d’apporteur d’affaires” qui instituait M^e B en qualité de notaire répartiteur du produit de la vente, sa responsabilité personnelle ne pouvant être recherchée ; subsidiairement, elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de la société OPR qui ne justifie pas de la vente à une société espagnole au prix indiqué, de l’exigibilité de la facture de 472.000 euros, non produite aux débats, du quantum de la somme de 1,500.000 euros réclamée ni que le produit de la vente serait entre les mains des notaires ;

Attendu que M^e B expose quant à lui, que :

— il a signé cette convention dans la mesure où le paiement des commissions devait intervenir lors de chaque vente par lot par son intermédiaire en sa qualité de notaire destiné à recevoir les différents actes authentiques de vente et quatre factures ont ainsi été réglées ;

— la société OPR est irrecevable en sa demande pour défaut de qualité à agir dès lors qu’elle n’est pas partie au contrat ; il ne s’agit pas de la même société les adresses des sièges sociaux étant distinctes ;

— elle ne justifie ni du montant des sommes dues en exécution de son contrat d’apporteur d’affaires ni du montant de dommages-intérêts ;

— M^e B n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission ; il n’a jamais été le conseil de la société OPR, ni rédacteur d’acte ; il est seulement intervenu en qualité de répartiteur des sommes, sa mission étant limitée au paiement de la société OPC grâce au prix de revente par lot des biens acquis en sa qualité de notaire destiné à recevoir les actes authentiques de vente et recueillir les prix de vente ; suite au litige entre les parties, il ne pouvait se défaire du produit de la vente de lots sans engager sa responsabilité professionnelle ;

— en tout état de cause, la société OPR ne justifie pas du montant réclamé et n’explique pas sa méthode de calcul ;

— subsidiairement le contrat invoqué est nul faute de respecter les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet, la société OPR de son propre aveu étant une société exerçant ce type d’activités depuis près de 30 ans ;

Sur ce,

Sur la recevabilité de la société OPR:

Attendu que plusieurs défendeurs soutiennent que la société OPR est irrecevable à agir, compte tenu du fait que le contrat litigieux a été signé par un tiers, la société OPC ;

Mais attendu, que la qualité et l’intérêt à agir de la société OPR sont avérés dès lors que le “contrat d’apporteur d’affaires” fait bien expressément référence à la société OPR ayant le même dirigeant que la société OPC, Mr AH-AI A, et qu’il prévoit une rémunération convertie en commission à son profit exclusif ; qu’elle sera en conséquence déclarée recevable à agir ;

Sur la demande en paiement de commissions formée par la société OPR:

Attendu que la demanderesse verse aux débats une convention intitulée “contrat d’apporteur d’affaires” non datée, conclue entre la société OPC et Mrs X et H aux termes de laquelle la société OPR a été mandatée par ceux-ci en qualité d’apporteur d’affaires afin de prêter son concours pour l’acquisition des cinq immeubles, propriété de la SCI du Castillon, et de les commercialiser moyennant le versement de commissions ; que cette convention précise expressément que: “Mrs H et X conviennent que la société OPR leur a présenté cette opération et qu’à ce titre ils acceptent de la rémunérer et de convertir la commission dans les conditions suivantes …” ; qu’elle prévoit le versement de commissions suivant un barème fixé sur le produit des ventes comportant une partie fixe et des parties variables ; qu’est également produit aux débats un accord de prêt de la Société générale aux termes duquel “Mrs X et H assistés de M^e B, Notaire à Paris, et par la société OPR, animée par Mr A, sont en cours de négociation avec la SCI du Castillon pour l’acquisition de 5 immeubles résidentiels représentant 17 778 m2” ;

Attendu qu’il s’en infère, contrairement aux allégations de la société OPR, qui ne démontre pas avoir été associée de quelque manière que ce soit à Mrs H et X dans l’acquisition et la revente du patrimoine immobilier en cause, que ces éléments caractérisent la qualité d’intermédiaire immobilier de la société OPR mandatée pour négocier l’acquisition d’immeubles et assurer leur commercialisation moyennant le paiement de commissions ; que l’activité de la société OPR relève bien des dispositions de l’article 1^er de la loi Hoguet qui s’appliquent à tout acte d’entremise concernant l’achat ou la vente d’immeuble, notamment à un apport d’affaires, et la convention conclue sous l’intitulé “contrat d’apporteur d’affaires” est un mandat ;

Attendu qu’il résulte de la combinaison de l’article 6 de la loi précitée et des articles 72 et 73 du second texte que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; que la société OPR ne possède aucun mandat écrit signé préalablement par les défendeurs répondant à ces exigences ;

Attendu que la loi du 2 janvier 1970 dispose également en son article 7 que: “sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leur effet dans le temps”, en son article 3 que: “les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle délivrée par le Préfet, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir” ; que l’article 92 du décret du 20 juillet 1972 dispose que: “les personnes visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats, et correspondance à usage professionnel le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle” , et enfin l’article 6 que “l’exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant doit à peine de nullité mentionner le numéro d’inscription au registre des mandats” ;

Attendu que la convention conclue ne répond à aucune de ces obligations ; que dans ces conditions, le mandat est nul et les défendeurs soutiennent à juste titre que la société OPR ne peut prétendre à aucune commission ; qu’elle sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

Sur les demandes reconventionnelles formées par les sociétés E P SA et E P AE et Mrs E V, C X et M^me M N:

Attendu qu’en raison de la nullité du mandat, la société OPR n’était pas en droit de percevoir la commission perçue ; qu’elle impose en principe la remise des parties dans la situation où elles se trouvaient avant la conclusion de la convention ;

Attendu qu’il y a lieu d’ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire prise sur l’immeuble situé à Paris 75008, 9 rue d’AE cadastré section BN n° 37 dont la société E P SA est propriétaire ;

Qu’en revanche, il n’est pas produit au tribunal les éléments suffisants lui permettant de déterminer qui doivent être les bénéficiaires actuels du remboursement des sommes indûment versées à la société OPR et de procéder à la répartition entre eux de ces sommes ; qu’il y a donc lieu de débouter en l’état les défendeurs de cette demande ;

Sur la responsabilité des notaires:

Attendu que la SCP Z n’a pas participé à l’opération immobilière de commercialisation évoquée par la société OPR et M^e Z a été assigné uniquement en qualité d’ancien associé de M^e B ; que s’agissant d’une responsabilité personnelle, la SCP Z sera mise hors de cause ;

Attendu qu’il résulte des termes de la convention que M^e B a signé cette convention exclusivement dans la mesure où le paiement des commissions devait intervenir lors de chaque vente par lot par son intermédiaire en sa qualité de notaire destiné à recevoir les différents actes authentiques de vente ; qu’il soutient à juste titre qu’il n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission, n’ayant jamais été ni le conseil de la société OPR, ni le rédacteur de l’acte mais étant seulement intervenu en qualité de répartiteur des sommes, sa mission étant limitée au paiement de la société OPR grâce au prix de revente par lot des biens acquis en sa qualité de notaire destiné à recevoir les actes authentiques de vente et recueillir les prix de vente ; que de plus suite au litige entre les parties, il ne pouvait se défaire du produit de la vente de lots sans engager sa responsabilité professionnelle ;

Que la société OPR sera en conséquence déboutée de toutes ses demandes à son encontre ;

Sur les autres demandes:

Attendu que la société OPR qui succombe sera condamnée à payer une indemnité de 2.000 euros à chacun des défendeurs ;

Attendu que l’exécution provisoire n’apparaît pas nécessaire ; que cette demande sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Donne acte à Mr C X et M^me M W de leur intervention volontaire es qualité de liquidateurs de la SA E P,

Dit la société OPR recevable,

Dit que le contrat non daté intitulé “contrat d’apporteur d’affaire” conclu entre Mrs H et X et la société OPC, est un mandat portant sur l’acquisition et la commercialisation d’immeubles, et que la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 lui sont applicables et que ce contrat est nul,

Déboute en conséquence la société OPR de toutes ses demandes,

Ordonne la mainlevée de l’hypothèque conservatoire prise sur l’immeuble du 9 rue d’AE, propriété de la société E P AE,

Condamne la société OPR à payer à chacun des défendeurs la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec application de l’article 699 du même code.

Dit qu’il n’y a pas lieu a exécution provisoire de la décision ;

Déboute les parties de toutes autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 15 Février 2013

Le Greffier Le Président

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