DEMANDERESSE

Madame F G Z divorcée X

[…]

[…]

représentée par M^e Michel BUCHS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #D0822

DÉFENDEUR

Monsieur A Y

[…]

[…]

représenté par M^e Dominique-Lucie BOQUET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #C0263

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame D E, Vice-Président

Madame Isabelle ROHART-MESSAGER, Vice-Président

Monsieur B C, Juge

assistés de H I, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 28 janvier 2013 tenue en audience publique devant M^me D E, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile.

JUGEMENT

mis à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction d’D E.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 décembre 2011, M^me F Z divorcée X a fait assigner M. A Y devant le tribunal de grande instance de Paris pour voir prononcer la résiliation du bail commercial qu’elle lui a consenti.

Par dernières conclusions signifiées le 26 octobre 2012, M^me F Z divorcée X a principalement demandé au tribunal de :

au visa des articles 1741 et 1728 du code civil ;

— constater que le bail commercial conclu le 20 juin 2003 entre M^me F X et M. A Y n’autorisait pas parmi la destination des lieux celle de restaurant et de plats à consommer sur place ;

— dire et juger que M. Y, en exerçant dans les lieux, l’activité de restaurant et de plats à consommer sur place a modifié la destination des lieux loués en dépit des mises en demeure effectuées par acte extrajudiciaire restées infructueuses et a ainsi violé ses obligations contractuelles ;

— dire et juger que M. Y en installant sur les parties communes de l’immeuble, sans autorisation du syndicat des copropriétaires dudit immeuble, un caisson contenant un ventilateur d’extraction de fumées avec gaines et en occasionnant des nuisances sonores et olfactives, en dépit des mises en demeure effectuées par acte extrajudiciaire restées infructueuses a ainsi violé ses obligations contractuelles et légales ;

— dire et juger que lesdites violations constituent des manquements particulièrement graves de la part du locataire à ses obligations contractuelles ;

en conséquence,

— prononcer la résiliation du bail commercial portant sur les locaux sis […] à Paris 14^e consenti le 20 juin 2003 par M^me X au profit de M. Y aux torts de ce dernier ;

— ordonner l’expulsion de M. Y et de toute personne dans les lieux sis […] de son fait et avec l’assistance si nécessaire d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration due par M. Y jusqu’à la libération effective des lieux à la somme mensuelle de 1.300 euros ;

— condamner M. Y au paiement de cette indemnité d’occupation ;

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;

— condamner M. Y à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût de toutes les condamnations et constats.

Par dernières conclusions signifiées le 30 août 2012, M. A Y a principalement demandé au tribunal de :

— Rejeter la demande d’expulsion sans indemnité d’éviction formulée par la requérante à l’encontre du concluant ainsi que toutes ses demandes subséquentes mal fondées ;

A titre reconventionnel,

— Considérer le congé délivré par la requérante, sur le fondement des dispositions des articles L.145-9 et L.145-17 1 -1° du 17 novembre 2010 comme nul et de nul effet, les griefs reprochés au concluant dans celui-ci étant infondés ;

— Faire droit à la demande de renouvellement du bail expiré 30 juin 2011, faite par le concluant, par acte extrajudiciaire du 2 mai 2011, son activité de restauration traiteur n’ayant pas été faite en contravention de la clause destination du bail, car il a obtenu toutes les autorisations requises et effectué tous les travaux de mise aux normes nécessaires à son activité modifiée par la clause destination du bail renouvelé du 20 juin 2003 ;

À titre subsidiaire pour le cas :

— Le concluant sollicite du tribunal que la mention de «plats à consommer sur place» soit rajoutée dans la clause «destination» du contrat de bail renouvelé du 20 juin 2003 ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Le concluant sollicite du tribunal, que le congé délivré par la requérante, étant nul et de nul effet, celui-ci soit requalifié en congé avec refus de renouvellement mais avec versement d’une indemnité d’éviction ;

— Condamner la demanderesse à lui payer ladite indemnité ;

— Désigner, pour ce faire, tel expert qu’il plaira au tribunal afin de fixer le montant de cette indemnité ;

— Condamner la demanderesse à payer la somme de 5.000 euros au concluant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens de l’instance ;

— Laisser à la charge de cette dernière le coût des constats et sommations délivrées par elle à l’encontre du concluant.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que par acte sous seing privé en date du 20 juin 2003, M^me F Z divorcée X a renouvelé le bail commercial consenti à M. A Y.

La clause de destination des lieux est rédigée de la manière suivante :

“- cours des Halles, fruits et légumes, produits surgelés,

— boucherie, triperie, vente de volailles, gibiers et comestibles,

Sous réserve de l’accord de la copropriété, il est ajouté à la destination des lieux, l’activité de “Traiteur-plats cuisinés”. Pour exercer cette activité, M. Y devra préalablement obtenir les autorisations administratives requises et M^me X ne sera en aucun cas responsable des nuisances liées à cette activité. Cette extension d’activité ne sera réellement autorisée par le bailleur qu’après accord des administrations concernées. Les installations des équipements et matériels tant extérieurs, qu’intérieurs seront à l’entière charge du locataire qui en fera son affaire personnelle. De même, les frais inhérents à l’assemblée générale extraordinaire seront à sa charge.(…)”.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 mai 2011, M. A Y a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1^er juillet 2011.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 novembre 2010, M^me Z divorcée X a fait délivrer à M. Y un congé refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction pour le 30 juin 2011, pour motifs graves et légitimes faut pour lui d’avoir satisfait dans le délai d’un mois à la mise en demeure qui lui avait été signifiée le 8 juillet 2010.

Le tribunal relève que dans ses dernières écritures la bailleresse explique qu’elle ne sollicite pas la validation de ce congé car l’huissier a omis dans “la mise en demeure de reproduire expressément, comme l’impose à peine de nullité le texte, les dispositions de l’article L.145-17-1^er (du code de commerce)”.

La bailleresse poursuit la résiliation du bail et reproche d’une part l’exercice dans les lieux d’une activité de restaurant non autorisée au bail, et soutient qu’elle n’a pas accordée de déspécialisation, que l’activité de restaurant n’est pas connexe ou complémentaire par rapport à celles autorisées au bail, et d’autre part le non-retrait, malgré deux sommations, du caisson de ventilation pour extraction des fumées et le défaut de raccordement de la gaine d’aération à la cheminée en respectant les normes en vigueur.

Sur le non-respect de la clause destination du bail renouvelé :

La bailleresse soutient qu’il est établi que M. Y exerce dans les lieux loués une activité de “restaurant spécialisé en grillades au feu de bois, méchoui, couscous et tajines et plats à consommer sur place”, en violation avec les dispositions contractuelles du bail liant les parties ; que la déspécialisation partielle qu’elle avait autorisée de s’adjoindre pour une activité de “traiteur-plats cuisinés” était subordonnée à l’autorisation du syndicat des copropriétaires car elle supposait l’installation d’une cuisine et d’un système de ventilation en emprise sur les parties communes ; qu’elle n’a jamais accepté la transformation de la boucherie en restaurant ; par ailleurs, l’activité de restaurant n’est pas connexe ou complémentaire à celle de traiteur-plats cuisinés.

Le locataire soutient que la bailleresse ne peut pas alléguer que le bail commercial conclu le 20 juin 2003 n’autorisait pas l’activité de restauration et plats à consommer sur place vertu de la règle “nemo turpitudinem suam propriam allegans”. Selon lui, la demanderesse n’avait nul besoin d’une quelconque autorisation de la copropriété pour modifier la destination de la chose louée ; si l’on se réfère à cet égard au Règlement de Copropriété établi le 21 décembre 1961 versé aux débats en cours de procédure au Titre II de celui-ci intitulé Droits et Obligations du copropriétaire (page 19) il y est précisé que : «… quant aux boutiques situées au rez-de-chaussée, elles ne pourront être affectées à d’autres commerces que ceux existant au gré du propriétaire à l’exception toutefois de commerce identique à ceux existant déjà dans les autres boutiques de l’immeuble…» la phrase «sauf autorisation préalable résultant d’une assemblée générale des copropriétaires» ayant été supprimée (sic règlement de copropriété page 19) ; en conséquence, il découle du Règlement de Copropriété que la demanderesse n’avait pas à solliciter l’autorisation de la copropriété pour permettre la déspécialisation ; si le restaurant asiatique voisin était d’ores et déjà en activité, lors de la demande faite par le concluant auprès de M^me Z d’ajouter à la destination des lieux l’activité de «traiteur – plats cuisinés», elle aurait dû opposer son refus à cette despécialisation du fait de la clause du Règlement de Copropriété sus rappelée puisque les deux boutiques auraient eu la même activité, celle de traiteur – restaurant ; que le bailleur ne peut s’opposer, selon une jurisprudence bien établie à l’adjonction par le preneur d’activités connexes ou complémentaires, et que l’activité de restauration était incluse dans celle de traiteur.

La bailleresse a fait délivrer le 15 juillet 2009 une sommation d’avoir notamment à cesser l’activité de restaurant et de salon de thé dans le délai d’un mois.

Elle verse aux débats un constat d’huissier qu’elle a fait établir le 16 novembre 2010 à 14 heures. L’huissier indique que le bandeau du commerce considéré présente les inscriptions suivantes : “couscous tajines traiteur grillades au feu de bois”. Par ailleurs, l’huissier relève que de part et d’autre de la devanture, les jambages présentent chacun un panneau avec les inscriptions suivantes : “spécialités grillades au feu de bois ; couscous tajines méchoui ; sur place et à emporter”. L’huissier précise qu’il constate la présence de “douze tables restauration pour deux personnes, qui présentent chacune sur leurs plateaux des couverts pour déjeuner. Des tables sont manifestement occupées par trois clients qui mangent.”

La bailleresse verse également aux débats une capture d’une page du site internet “www.lefooding.com” relative au restaurant “l’Alcôve” […] ainsi rédigée : “(…) A (son) histoire est singulière. Il y huit mois, au […] c’était la boucherie Didot. Mais A en a eu marre de la boucherie, faut croire et il l’a transformée en resto genre café – confort (…) Menus 12,90 euros (déj) ; grillades 13-20 euros ; couscous maison 16,90 euros”.

M. Y ne conteste pas exercer dans les lieux une activité de restauration, mais soutient que la bailleresse ne s’y est jamais opposée.

Le tribunal considère que l’activité de restaurant n’est pas incluse, ni connexe ou complémentaire à celle prévue au bail de “cours des Halles, fruits et légumes, produits surgelés ; boucherie, triperie, vente de volailles, gibiers et comestibles”, étant précisé que seules ces dernières activités étaient en fait exploitées par le preneur.

En outre, à supposer que l’activité de “traiteur-plats cuisinés” ait été autorisée dans le cadre d’une déspécialisation par le bail liant les parties, celle-ci a un but différent de celle de “restaurant” manifestement exploité dans les lieux, puisqu’elle ne permet pas la prise sur place des repas, avec toutes les nuisances auditives qui peuvent en résulter. Dans ces conditions, on ne peut soutenir qu’il s’agirait d’une activité connexe, complémentaire voire incluse.

Par ailleurs, la tolérance dont aurait fait preuve la bailleresse et qui vaudrait autorisation implicite de déspécialisation selon le preneur, n’est pas établie puisque la bailleresse a le 9 juillet 2009 et le 8 juillet 2010 fait sommation à son locataire de cesser l’activité de restaurant.

M. Y malgré les deux sommations qu’il a reçu n’a pas cessé l’exploitation de son restaurant.

Dès lors, la faute contractuelle qu’il a ainsi commise en ne respectant pas la clause de destination du bail, est suffisamment grave pour entraîner la résiliation de celui-ci en application de l’article 1184 du code civil avec toutes ses conséquences qui seront indiquées au dispositif, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres fautes contractuelles reprochées au preneur. Un délai de trois mois sera cependant accordé au preneur pour quitter les lieux compte tenu de l’ancienneté de la relation contractuelle entre les parties.

Il n’y a pas lieu en conséquence de statuer sur les demandes en renouvellement du bail, en déspécialisation ni en indemnité d’éviction.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner M. Y, partie perdante, aux dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais irrépétibles qu’elle a pu engager.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Constate que le preneur exerce dans les lieux loués une activité de restaurant, en violation de la clause de destination de son bail ;

Prononce en conséquence la résiliation du bail liant les parties ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de M. A Y et de tout occupant de son chef des lieux situés à Paris 14^e, […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales ;

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. A Y à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne M. A Y à payer à M^me Z divorcée X cette indemnité d’occupation irrégulière ;

Rejette le surplus des demandes ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamne M. A Y aux entiers dépens, en ce compris le coût des sommations et des constats.

Fait et jugé à Paris, le 19 mars 2013.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

H I D E

FOOTNOTES

1:

Expéditions exécutoires

délivrées le :