DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 8 RUE DU CONSEILLER COLLIGNON […] représenté par son syndic, le cabinet TINTORET SAS

[…]

[…]

représenté par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

DÉFENDEURS

Monsieur A Y en sa qualité d’usufruitier

[…]

[…]

défaillant

Madame B Y en sa qualité d’usufruitière

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent MAYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1103

Monsieur C X en sa qualité de nu-propriétaire

[…]

[…]

représenté par Maître Lucile AUBERTY JACOLIN de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0114

Madame D E épouse X en sa qualité de nu-propriétaire

[…]

[…]

représentée par Maître Lucile AUBERTY JACOLIN de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0114

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame F G, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Déborah BOISTARD, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2017

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe,

réputé contradictoire

en premier ressort

Mme B Y, en qualité d’usufruitière, M. C X et M^me D H épouse X, en qualité de nu-propriétaires, sont propriétaires du lot n°6 dépendant d’un ensemble immobilier situé 8 rue du Conseiller Collignon à Paris 16^e, soumis au régime de la copropriété.

Par acte du 2 février 2016, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] a fait assigner A Y, M^me B Y, M. C X et M^me D E épouse X devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de les voir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  9.462,10 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 décembre 2015, provision eu 4^e trimestre 2015 incluse, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer,

—  1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A Y était décédé le […].

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe par voie électronique le 10 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] demande au tribunal de débouter M. C X et M^me D E de leurs demandes, et de condamner solidairement et, à défaut, in solidum, M^me B Y, M. C X et M^me D E au paiement des sommes suivantes :

—  9.837,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1^er mars 2017, provision du 1^er semestre 2017 incluse, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer,

—  2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par conclusions reçues au greffe par voie électronique le 9 mars 2017, M. C X et M^me D E épouse X demandent au tribunal, au visa des articles 30 et suivants du code de procédure civile, 578, 605, 618, 1202 du code civil, et de la loi du 10 juillet 1965, à titre principal, de :

— dire et juger le syndicat des copropriétaires irrecevables en ses demandes en paiement des charges, de dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles à l’encontre dirigées à leur encontre en leur qualité de nu-propriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Subsidiairement, ils demandent au tribunal de :

— dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] mal fondé en sa demande en paiement au titre des travaux de réfection de l’entrée et de ravalement,

— dire et juger mal fondé le syndicat des copropriétaires en sa demande en paiement au titre des frais de relance,

— condamner M^me B Y à les relever et les garantir de toute condamnation qui interviendrait à leur encontre,

— condamner M^me B Y à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner M^me B Y au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions reçues au greffe par voie électronique le 9 mars 2017, M^me B Y demande au tribunal de :

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à solliciter le règlement de la somme de 2.662 euros au titre des frais de ravalement et d’aménagement du hall,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 3.120,85 euros au titre des frais de recouvrement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts,

— débouter M. et M^me X de leur demande de dommages-intérêts,

— laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles et les dépens engagés par elle.

Par ordonnance du 10 mars 2017, le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close.

SUR CE,

Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de M. C X et M^me D E en qualité de nu-propriétaires :

A titre liminaire, M. et M^me X soulèvent l’irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à leur encontre. Ils font valoir qu’en leur qualité de nu-propriétaires, ils ne sont pas tenus au paiement des charges de copropriété courantes et d’entretien au sens de l’article 605 du code civil. Ils soulignent également que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier ne stipule pas de clause de solidarité.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il peut agir en recouvrement des charges impayées indifféremment à l’encontre du nu-propriétaire ou de l’usufruitier et qu’il n’est pas tenu à la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Si en application de la loi du 10 juillet 1965, les charges correspondant aux réparations d’entretien incombent à l’usufruitier et les charges correspondant aux grosses réparations incombent au nu-propriétaire, en l’absence de texte légal ou réglementaire exonérant un nu-propriétaire de l’obligation de paiement des charges instituée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à l’encontre de M. C X et M^me D I seront déclarées recevables.

Ces derniers seront donc tenus in solidum avec M^me B Y au paiement des charges de copropriété.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de cette même loi dispose par ailleurs que les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des copropriétaires des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification, les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat est alors certaine, liquide et exigible.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose enfin que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande :

un extrait de matrice cadastrale attestant de la propriété, par M^me B Y, M. C X et M^me D E épouse X du lot n°6 dans l’ensemble immobilier situé […],

un décompte des sommes dues arrêté au 1^er mars 2017,

les appels de fonds pour la période courant du 1^er janvier 2014 au 31 mars 2017,

les procès-verbaux des assemblées générales des 8 janvier 2015, 20 avril 2015, 11 mai 2015 et 4 mai 2016,

des attestations de non recours à l’encontre de chacun des procès-verbaux d’assemblée générale précités,

le contrat de syndic,

un extrait du règlement de copropriété.

Après analyse de l’extrait de compte propriétaire produit par le syndicat des copropriétaires, M^me B Y, M. C X et M^me D E seront condamnés in solidum à payer à celui-ci la somme de 9.807,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1^er mars 2017, provision du 1^er semestre 2017 incluse. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 février 2016, date de l’assignation.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception aux défendeurs, ce dernier sera débouté de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande principale en dommages-intérêts :

Le défaut de paiement des charges peut générer la désorganisation des comptes de la copropriété, faire peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires et préjudicier à l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, fragilisé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] sollicite la condamnation in solidum de M^me B Y, M. C X et M^me D E épouse X au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Les manquements répétés de M^me B Y, M. C X et M^me D E épouse X dans le paiement de leurs charges ont nécessairement affecté la trésorerie du syndicat des copropriétaires, lui occasionnant un préjudice certain, distinct du simple retard dans le paiement des charges, déjà réparé par l’allocation des intérêts dus sur les sommes réclamées au titre des charges de copropriété.

En conséquence, M^me B Y, M. C X et M^me D E épouse X seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande en délais de paiement :

En application de l’article 1244-1 alinéa 1^er du code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération de la situation du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

La seule communication, par M^me Y, de son avis d’impôt 2016 sur les revenus 2015 ne justifie pas que lui soient octroyés des délais de paiement pour apurer sa dette, alors que M. C X et M^me D E épouse X sont également tenus à son paiement.

M^me B Y sera donc déboutée de sa demande en délais de paiement.

Sur la demande en garantie des époux X :

M. C X et M^me D E épouse X demandent au tribunal de condamner M^me Y à les relever et les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, motifs pris que les charges visées incombent à l’usufruitier.

M. et M^me X ne produisent cependant aucun élément au soutien de leur demande de ventilation des charges alors qu’il ressort de la lecture de l’extrait de compte et des appels de fond que les charges sollicitées par le syndicat des copropriétaires sont, notamment, afférentes à des travaux de mise en conformité de l’ascenseur, charge susceptible d’être imputable au nu-propriétaire.

En conséquence, faute pour M. C X et M^me D E de justifier du bien fondé de leur demande de garantie, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle des époux X en dommages-intérêts :

M. et M^me X sollicitent la condamnation de M^me Y à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

L’obligation au paiement des charges de copropriété incombant tant à l’usufruitier qu’au nu-propriétaire, M. C X et M^me D E épouse X n’établissent pas le comportement fautif qu’ils imputent à M^me B Y.

Ils ne pourront, en conséquence, qu’être déboutés de leur demande en dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais irrépétibles, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner in soliudm M^me B Y, M. C X et M^me D E épouse Z, qui succombent, aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] recevable en ses demandes en paiement formées à l’encontre de M. C X et M^me D E épouse Z en leur qualité de nu-propriétaires,

Condamne in solidum M^me B Y, M. C X et M^me D E épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] la somme de 9.807,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1^er mars 2017, provision du 1^er semestre 2017 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2016,

D éboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum M^me B Y, M. C X et M^me D E épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute M^me B Y de sa demande en délais de paiement,

Déboute M. C X et M^me D E épouse X de leur demande tendant à être garantis par M^me B Y des condamnations prononcées à leur encontre,

Déboute M. C X et M^me D E de leur demande en dommages-intérêts,

Condamne in solidum M^me B Y, M. C X et M^me D E épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum M^me B Y, M. C X et M^me D E épouse X aux dépens.

Fait et jugé à Paris le 12 Mai 2017

Le Greffier Le Président

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