T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
4e chambre 2e section N° RG : 16/11893 N° MINUTE : Assignation du : 12 Juillet 2016	JUGEMENT rendu le 05 Avril 2018

DEMANDERESSE

Madame A B épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Maxime CORDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0078

M^e Thomas MOLINS, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. BOUDET-DAUFES IMMOBILIER

[…]

[…]

représentée par M^e Daria VERALLO BORIVANT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #45

Société GALIAN

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric PUGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0029

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame LAGARDE, Vice-Présidente

Madame COTTART-DURAND, Vice-Présidente

Monsieur Y, Juge

assistée de Madeline DEBETTE, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 22 février 2018 tenue en audience publique devant Madame COTTART-DURAND, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Le délibéré du 29 mars 2018 a été prorogé au 5 avril 2018.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition par le greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Madame A B a fait assigner en paiement la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER et la société GALIAN devant le tribunal de grande instance de Paris par actes d’huissier délivrés les 12 et 15 juillet 2016.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 18 janvier 2018, et auxquelles il est expressément référé, Madame A B demande au tribunal, au visa des articles 1134, 1147, 1256, 1991 et suivants du code civil, des articles 19 et 39 du décret n° 72 – 678 du 20 juillet 1972 et de l’article 5 de la loi n° 70 -9 du 2 janvier 1970, de condamner solidairement les sociétés BOUDET-DAUFES IMMOBILIER et GALIAN à lui payer, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 8 240,46 € sauf à parfaire ainsi que la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Elle demande que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2013, avec anatocisme dans les conditions de l’article 1154 du code civil, la condamnation solidaire des défenderesses au paiement d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de Maître Maxime CORDIER, avocat.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle vient aux droits de son père décédé, Monsieur C B et que :

— la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER à qui Monsieur C B avait consenti deux mandats de gestion immobilière en 2009 puis en 2010 ne lui a pas reversé les loyers perçus pour son compte auprès des locataires

— le décompte établi par la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER et produit par la société GALIAN est sans valeur

— la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER a reconnu dans une lettre adressée le 22 mars 2013 à l’assureur de son mandant, la société L’EQUITE ASSURANCES, lui devoir les loyers de septembre à décembre 2012, soit 5 536,63 € et s’est engagée à les lui régler par versements mensuels de 500 € en sus du règlement des loyers perçus à compter du mois de janvier 2013

— elle n’a pas respecté ses engagements bien que les locataires aient réglé leur loyer

— la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER a reversé les sommes perçues en mars, avril et juin 2013, les loyers du mois de mai ayant été réglés en juin 2013

— les paiements ultérieurs opérés par la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER ne doivent pas s’imputer sur sa dette antérieure au 18 juin 2013

— la société GALIAN, en sa qualité de société de caution mutuelle, lui doit sa garantie jusqu’au 18 juin 2013, date à laquelle sa garantie a pris fin.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 6 décembre 2018, et auxquelles il est expressément référé, la société GALIAN demande au tribunal, au visa de la loi n° 70 -9 du 2 janvier 1970 et du décret d’application du 20 juillet 1972 de débouter Madame A B de ses demandes, à titre infiniment subsidiaire de dire que le montant de sa créance au titre de la garantie financière doit être ramené à la somme de 6 867,05 €. Elle demande à être garantie par la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER des condamnations prononcées à son encontre et la condamnation de Madame A B au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la société GALIAN fait valoir en substance que :

— la créance de Madame A B n’est ni certaine, ni liquide ni exigible

— les loyers perçus par la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER sur la période de septembre 2012 à février 2013 ont été reversés en intégralité à Madame A B

— les loyers versés postérieurement à la dénonciation de la garantie s’imputent d’abord sur les dettes échues conformément à l’article 1256 alinéa 2 du code civil à défaut d’indication contraire

— si le tribunal considère que la somme de 8 240,46 € doit être qualifiée de fonds mandants non représentés, le versement de 1 373,41 € effectué en janvier 2013 doit venir en déduction

— elle intervient en qualité de garant des fonds mandants versés sur le compte de la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER jusqu’au 13 juin 2013 de sorte que toute demande formée au titre de loyers impayés à son encontre doit être déclarée irrecevable.

Il est renvoyé aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, s’agissant du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 janvier 2018.

La SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER a constitué avocat mais il n’a pas été notifié de conclusions dans son intérêt.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les sommes dues par la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER à Madame A B

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort des pièces produites par Madame A B que son père, Monsieur C B, a consenti successivement le 14 août 2009 puis le 1^er août 2010 à la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER deux mandats de gestion immobilière portant sur deux biens situés à NERS (30360), l’un chemin de la Font d’Huguet, l’autre chemin de la Péquine.

Le bien situé chemin de la Font d’Huguet a été donné en location aux époux Z le 22 septembre 2009 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 € révisé chaque année conformément à l’indice des loyers publié par l’INSEE.

Le bien situé chemin de la Péquine a été donné en location à Monsieur D E et Madame F G le 10 mai 2011, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 762 € révisé chaque année.

Monsieur C B a reproché à la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER de ne pas lui reverser les fonds provenant des locataires et les deux mandats ont été résiliés à la date du 31 décembre 2013 par lettre de Monsieur C B du 23 décembre 2013, évoquant un commun accord avec la société mandataire.

L’examen des relevés de compte de Monsieur C B versés aux débats par la demanderesse depuis le 29 juin 2012 et sur lesquels étaient virés les fonds détenus par la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER ne font effectivement pas apparaître de virements en septembre, octobre, novembre et décembre 2012.

Par lettre du 28 février 2013, Monsieur C B a mis la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER en demeure de lui régler la somme de 8 240,46 € correspondant aux loyers perçus depuis le mois de septembre 2012 jusqu’au mois de février 2013.

Dans sa lettre du 22 mars 2013, la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER a reconnu devoir à Monsieur C B la somme de 5 536,63 € au titre des loyers de septembre à décembre 2012 en s’engageant à reprendre des paiements réguliers auxquels devait s’ajouter la somme mensuelle de 500 €.

Des virements mensuels s’élevant respectivement à la somme de 722,97 € et de 650,44 € portée ensuite à 679,10 €, apparaissent ainsi sur les comptes de Monsieur C B en janvier, mars et avril 2013 et quatre chèques correspondant aux règlements des mois de mai et juin lui ont été remis et ont été déposés en juin 2013 sur son compte.

Aucun règlement n’est intervenu en revanche en février et juillet 2013 et la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER a procédé à deux virements successifs de 1 387,74 € sur le compte de son mandant en août et septembre pour ne plus reprendre ses paiements.

Le décompte des virements effectués par la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER à Monsieur C B « de septembre 2012 à février 2013 » produit par la société GALIAN apparaît sans valeur probatoire dès lors qu’il émane semble-t-il de la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER, qu’il n’est étayé par aucun document comptable et que les deux quittances de loyers de septembre 2012 censées démontrer que la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER aurait reversé à son mandant les sommes reçues des locataires en septembre 2012, ont été établies en plusieurs exemplaires et à des dates différentes, ce qui démontre leur caractère douteux.

Il résulte de ce qui précède que Madame A B détient une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER qui sera condamnée à lui payer la somme de 8 240,46 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2013.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société GALIAN

Il résulte de l’article 39 du décret du 20 juillet 1972 modifié, pris pour l’application de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, que la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970 ; cette garantie produit effet sur la seule justification que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, la cause de la non représentation des fonds étant indifférente .

L’article 45 prévoit par ailleurs, en cas de cessation de garantie, que les créances visées à l’article 39 qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie, restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le garant aux personnes ayant donné mandat de gérer leur immeuble à l’agent immobilier garanti.

En l’espèce, la société GALIAN ne conteste pas être garante des fonds mandants versés sur le compte de la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER jusqu’au 18 juin 2013, date à laquelle la garantie a cessé.

Elle ne conteste pas davantage que Monsieur C B a produit sa créance dans les 3 mois de la réception de la lettre qu’elle lui a adressée et que cette créance porte sur les fonds encaissés et non reversés au mandant par la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER avant la cessation de garantie.

Il est par ailleurs établi que la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER n’a pas reversé à Monsieur C B, après déduction de ses honoraires et des primes d’assurance, l’intégralité des fonds perçus en vertu des mandats qui lui ont été consentis depuis le mois de septembre 2012 jusqu’au mois de décembre 2012 ainsi qu’en février 2013, ce qui représente la somme totale de 6 910,04 € à la date du 18 juin 2013.

La société GALIAN étant tenue de garantir les créances ayant pour origine un versement fait antérieurement à la date de cessation de la garantie si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre recommandée, il n’y a pas lieu d’imputer sur cette créance les sommes versées postérieurement à Monsieur C B par la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER au titre des loyers encaissés après le mois de juin 2013.

La société GALIAN sera donc condamnée solidairement avec la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER à payer à la demanderesse la somme de 6 910,04 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2016 .

Sur la capitalisation

En vertu des dispositions de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils sont dus au moins pour une année entière et que Madame A B en fait la demande, c’est à dire à compter de l’assignation.

Sur la résistance abusive des défenderesses

S’agissant du retard apporté au paiement de sommes d’argent, les dommages et intérêts ne consistent que dans la condamnation aux intérêts au taux légal.

Madame A B n’établit pas l’existence d’un préjudice indépendant de ce retard causé par la mauvaise foi des défenderesses de sorte qu’il ne sera pas fait droit à sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de garantie de la société GALIAN

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société GALIAN et de condamner la SARL BOUDET-DAUFES à la garantir des condamnations prononcée à son encontre.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame A B et de condamner solidairement la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER et la société GALIAN à lui payer une indemnité de procédure qu’il convient de fixer à la somme de 3 000 €.

Au regard de la nature de l’affaire, des circonstances de la cause et de l’ancienneté des faits, il y a lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER et la société GALIAN qui succombent seront condamnées aux dépens de l’instance dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Condamne la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER à payer à Madame A B la somme de 8 240,46 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2013;

Condamne solidairement la société GALIAN avec la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER à payer à la demanderesse la somme de 6 910,04 € ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2016 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du code civil, à compter du 15 juillet 2016 ;

Déboute Madame A B de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER à garantir la société GALIAN des condamnations prononcées à son encontre ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Condamne solidairement la société GALIAN et la SARL BOUDET-DAUFES IMMOBILIER à payer à Madame A B la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement la société GALIAN et la SARL BOUDET-DAUFES aux dépens et fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Maxime CORDIER, avocat ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Fait et jugé à Paris le 05 avril 2018

Le Greffier Le Président

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