DEMANDERESSE

S.C.I. LA FERME DU MOULIN agissant poursuites et diligences de son représentant légal Monsieur Z A, gérant.

[…]

[…]

représentée par Maître Véronique VINCENT, F au barreau de PARIS, F postulant/plaidant, vestiaire #C1854

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires […], représenté par son Syndic, la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, SA

[…]

[…]

représenté par Maître D E, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant/plaidant, vestiaire #P056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

B PALAU, Vice Président

Catherine DAVID-BEDDOK, Vice-Président

Antoinette LE GALL, Juge ayant fait rapport à l’audience

assistés de Christelle BERNACHOT, Greffier

DEBATS

A l’audience du 04 Décembre 2012

tenue en audience publique au cours de laquelle les avocats ont été avisés de la date du délibéré

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Le règlement de copropriété de l’immeuble situé […] à Paris 2^e prévoit notamment à l’article 11-3 que “les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement… à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale et artisanale et notamment, de tout commerce de location meublée, les professions libérales seront admises, cependant il ne pourra être exercé dans l’immeuble deux professions semblables sans l’accord des copropriétaires intéressés” et que “certains locaux pourront être utilisés pour l’habitation ou pour l’exercice d’une profession, d’un commerce ou d’une autre industrie”, sous certaines conditions énumérées.

Les consorts X et B Y étaient propriétaires du lot n°1 soit : “au rez-de-chaussée, une boutique à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, cuisine, téléphone et sanitaires, à l’entresol du premier étage, salle de restaurant sur rue, deux pièces sur cour et toilettes, au sous-sol, cave sur rue et cave arrière, observation étant faite que le rez-de-chaussée est relié à l’entresol et aux caves par un escalier intérieur” et les 1.119/10.000èmes des parties communes. Le modificatif de l’état descriptif de division de février 1999 a porté la quote-part du lot n°1 à 1.119/10.018èmes.

L’assemblée générale du 7 juillet 2008 a adopté les résolutions suivantes :

“II – A la demande de l’indivision X Y et B Y, décision à prendre pour modifier la destination du lot n°1 pour la mettre en conformité avec la situation existante, dès lors que ces locaux ne sont plus utilisés à usage de restaurant depuis plusieurs décennies (…).

Après délibération, l’assemblée générale des copropriétaires, à la demande expresse de l’indivision X Y et B Y, décide de modifier la destination du lot n°1 pour la mettre en conformité avec la situation existante dès lors que ces locaux ne sont plus utilisés à usage de restaurant depuis plusieurs décennies.

Le lot n°1 sera pour l’avenir désigné de la manière suivante :

— au rez-de-chaussée, une boutique à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble avec coin cuisine,

— à l’entresol du 1^er étage : un local commercial sur rue, une pièce sur cour, salle d’eau et toilettes,

— au sous-sol, cave sur rue et cave arrière.

Observation étant faite que le rez-de-chaussée est relié à l’entresol et aux caves par un escalier intérieur.

Et les 1.119/10.018èmes des parties communes de l’immeuble.

En aucun cas, les lots dépendant du lot n°1 ne pourront être utilisés pour une activité de restauration et/ou de vente de produits alimentaires à emporter ou à consommer sur place”.

III – Décision à prendre pour autoriser l’indivision X et B Y à subdiviser leur lot n°1 : local commercial au rez-de-chaussée en deux nouveaux lots et dont les tantièmes des 2 lots seront égaux à 1119/[…]

Après délibération, l’assemblée décide d’autoriser l’indivision X Y et B Y à subdiviser leur lot n°1 : local commercial au rez-de-chaussée en trois nouveaux lots et dont les tantièmes des 3 lots seront égaux à 1119/10018.

Tous les frais afférents à cette subdivision qui devra être publiée à la conservation des hypothèques (…) et les frais de géomètre-expert seront la charge du (ou des) propriétaires du lot n°1.

Il est précisé que l’assemblée générale devra être saisie pour approuver la nouvelle répartition des charges entre les lots issus de la subdivision”.

Le 10 juillet 2008, Monsieur Z A – aux droits duquel viendra la Sci la Ferme du Moulin – a conclu avec les consorts Y un compromis de vente sous condition suspensive de non recours contre l’autorisation de diviser le lot numéro n°1. Le compromis de vente a été réitéré par acte authentique du 27 octobre 2008.

La Sci la Ferme du Moulin a déposé des déclarations préalables auprès des services administratifs. La Mairie de Paris n’a pas fait opposition, les 26 septembre 2008 et 30 décembre 2009, à l’exécution des travaux déclarés pour le changement de destination du local au 1^er étage sur rue et cour à usage commercial en habitation (un logement créé) et aux travaux déclarés pour le changement de destination du local commercial au rez-de-chaussée sur rue en vue de l’extension d’un local d’habitation situé au 1^er étage.

La Sci la Ferme du Moulin a sollicité la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 juin 2010 du projet de modification de l’état descriptif de division sur la base du projet établi par le Cabinet Dessimo, Géomètre, prévoyant le remplacement du lot n°1 par la création de trois nouveaux lots n°31, 32 et 33. L’assemblée générale du 16 juin 2010 a rejeté la résolution.

La Sci la Ferme du Moulin a sollicité de nouveau l’inscription à l’ordre du jour lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2011.

La résolution n°12 est libellée comme suit :

“A la demande de la Sci la Ferme du Moulin et conséquemment à l’autorisation votée à l’assemblée générale ordinaire du 7 juillet 2008, qui autorisait l’indivision X et B Y à subdiviser leur lot 1 en 3 nouveaux lots, accord de l’assemblée générale sur la nouvelle répartition issue de ladite subdivision, étant précisé que la totalité des tantièmes des 3 lots reste inchangée, soit 1.119/10018.

Pièces jointes :

— courrier de la Sci la Ferme du Moulin,

— projet de modificatif du règlement de copropriété,

— plans.

En préambule, le conseil syndical fait part à l’assemblée générale de ses réserves quant à la demande de la Sci la Ferme du Moulin et ce, au regard des éléments suivants :

— le changement d’affectation d’un local commercial en 3 locaux d’habitation, y compris une cave de 30 m² environ, à tantièmes constants, nuit aux droits des copropriétaires puisqu’il entraîne un changement d’usage des parties privatives. Une réévaluation des tantièmes afférents à ce lot serait donc nécessaire.

— l’installation d’une salle de bains et de wc dans une cave en sous-sol n’a fait l’objet d’aucune demande d’autorisation et n’a pas été validée par un homme de l’art, apte à apprécier les conséquences pour la copropriété de tels travaux (lot 31).

— le conseil syndical refuse d’entériner la transformation d’une cave en sous-sol entièrement enterrée en local d’habitation (lot 31).

— la Sci la Ferme du Moulin n’a pas fourni de copie de sa déclaration de “meublé touristique”, ni de son autorisation délivrée par la Mairie (obligatoire depuis le décret du 23/12/2009). Cet usage est préjudiciable puisqu’il constitue une aggravation des charges des autres copropriétaires.

Projet de résolution :

L’assemblée générale, après avoir délibéré, décide d’approuver le modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division joint à la convocation.

Ont voté contre : 2 copropriétaires représentant 6.354 tantièmes,

a voté pour : 1 copropriétaire représentant 1.119 tantièmes Sci la Ferme du Moulin (…)

En vertu de quoi, cette résolution est rejetée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés (…)”.

Par acte d’huissier de justice du 4 octobre 2011, la Sci la Ferme du Moulin a assigné, devant ce tribunal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 2^e, représenté par son syndic la société Foncière et Immobilière de Paris, aux fins d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2011, d’autorisation de changement de destination, de validation de la nouvelle répartition des tantièmes et de publication du modificatif.

Moyens et prétentions des parties :

La Sci la Ferme du Moulin, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 30 avril 2012, demande au tribunal de :

— la dire recevable en ses demandes,

— prononcer la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée du 6 juillet 2011,

— autoriser le changement de destination des lots n°31, 32 et 33 en local à usage d’habitation et valider la nouvelle répartition des tantièmes entre ces nouveaux lots telle qu’établie par le cabinet de Géomètre Dessimo 2,

— ordonner la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division conformément au projet établi par le cabinet de Géomètre Dessimo 2,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la dispenser de la participation à la dépense commune des frais de procédure.

La Sci la Ferme du Moulin, pour demander l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée du 6 juillet 2011, expose que la résolution n°2 de l’assemblée générale du 7 juillet 2008 a autorisé à l’unanimité la subdivision du lot n°1 en trois nouveaux lots. Elle estime que la résolution n°12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2011 a, illicitement, refusé non seulement la nouvelle répartition des charges entre les trois lots mais également leur changement de destination.

Elle expose être recevable en sa demande. Elle précise que l’analyse du syndicat quant à l’objet limité de la résolution n°12 au vote de la nouvelle répartition issue de la subdivision du lot n°1 est contraire à la lettre de ladite résolution qui prévoit un “accord de l’assemblée sur la nouvelle répartition issue de ladite subdivision” telle que prévue à la “pièce jointe” soit le “projet de modificatif du règlement de copropriété” établi par le géomètre-expert. Elle souligne que ledit projet prévoit expressément d’affecter les trois nouveaux lots à un usage d’habitation et en déduit que la résolution avait pour objet l’autorisation du changement de destination des lots, le vote portant sur l’acceptation ou non du projet modificatif. Elle fait valoir que le motif du refus tel que mentionné confirme cette analyse.

Elle demande dès lors au tribunal de constater que la résolution n°12 avait pour objet de modifier la destination des lots nouveaux 31, 32 et 33.

Elle conteste que le refus issu de l’assemblée générale définitive précédente du 16 juin 2010 rende sa demande irrecevable. Elle objecte que ni le texte ni l’esprit de la loi du 10 juillet 1965 n’empêchent de soumettre au vote de l’assemblée générale une décision précédemment votée ou refusée. Elle précise que l’existence de circonstances nouvelles ou un vote à une majorité égale entre les deux résolutions ne sont pas nécessaires. Elle souligne que la résolution n°20 de l’assemblée du 16 juin 2010 n’a conféré aucun droit acquis et n’a fait l’objet d’aucune exécution et en conclut qu’elle pouvait fait l’objet d’un nouvel examen par une autre assemblée.

Elle conteste la prétendue irrecevabilité quant à la modification de la destination du lot n°1. Elle fait valoir que le changement d’affectation des lots est possible dès lors qu’il n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Elle précise que dans ce cas le syndicat des copropriétaires ne peut y faire obstacle.

Elle soutient que le changement des lots 31, 32 et 33 (anciennement lot n°1) est conforme à la destination de l’immeuble. Elle souligne que celui-ci est essentiellement affecté à l’habitation, que l’article 11 du règlement de copropriété prévoit une occupation bourgeoise de sorte que le changement d’affectation du lot n°1 en locaux à usage d’habitation est régulier.

Elle conteste les références faites par l’assemblée pour justifier son refus. Elle objecte que l’aménagement d’une partie privative en salle de bain ne nécessite aucune autorisation. Elle remarque qu’il aurait pu intervenir, sans restriction, dans le cadre de l’usage commercial du lot et se prévaut à cet égard de l’article 10 du règlement de copropriété qui autorise chaque copropriétaire à “modifier à ses frais, comme bon lui semble, la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances”.

Elle fait valoir que le sous-sol constituait antérieurement une annexe du rez-de-chaussée et que sa transformation en salle de bain n’est qu’un simple renforcement de l’accessoire au local principal, en ce sens insusceptible de troubler l’équilibre de la vie dans l’immeuble. Elle souligne que le lot n°31 ne comporte pas seulement un local en sous-sol à usage d’habitation mais également une pièce au rez-de-chaussée. Elle en conclut que ses travaux réalisés ne se heurtent pas à l’interdiction édictée par l’article L 1331-22 du Code de la santé publique, lequel interdit d’affecter les caves et sous-sols à l’habitation. Elle fait référence à des arrêts de jurisprudence.

Elle expose que le changement d’affectation ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires, laquelle doit être démontrée in concreto. Elle souligne que le réaménagement des lots 31, 32 et 33 et leur changement d’affectation n’impliquent pas de travaux affectant les parties communes, que chaque lot dispose déjà d’un accès sur les parties communes et que l’aspect extérieur de l’immeuble n’est pas modifié

Elle ajoute que la résolution n°2 de l’assemblée du 7 juillet 2008 avait spécifié une interdiction portant sur une activité de restauration et/ou de vente de produits alimentaires. Elle estime que la limitation des nuisances recherchée par les copropriétaires est atteinte par l’affectation en local d’habitation.

Elle fait valoir qu’aucun permis de construire n’était en l’espèce nécessaire. Elle souligne avoir déposé les déclarations préalables, compte tenu du changement de destination. Elle ajoute que les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction portant sur l’autorisation préalable de changement d’usage de locaux d’habitation ne sont pas en l’espèce applicables dès lors que les lots étaient à usage commercial. Elle ajoute avoir obtenu, par arrêtés des 26 septembre 2008 et 30 décembre 2009, l’autorisation de changement d’usage. Elle précise que les arrêtés ont été affichés pendant deux mois et n’ont fait l’objet d’aucune contestation.

Elle remarque que les lots considérés étant de nature commerciale, elle peut les affecter à la location saisonnière meublée sans autorisation et souligne que cette activité lui serait interdite seulement dans l’hypothèse où les locaux seraient affectés à l’habitation dans le règlement de copropriété.

Elle s’interroge sur l'“entêtement” du syndicat. Elle observe qu’un local du 1^er étage, lequel est aux termes du règlement de copropriété affecté à l’habitation, sert, en réalité, de local commercial au groupe Casino Vacances, sans contestation des copropriétaires. Elle estime que les prétendus problèmes de sécurité posés par une location meublée sont les mêmes que pour ce local commercial du 1^er étage qui reçoit de la clientèle. Elle ajoute que l’assemblée a voté la pose d’un badge vigik qui n’a pas été effectuée, que le second digicode est situé après l’accès à ses lots et indique que ses locataires connaissent uniquement le code du premier digicode sur rue.

Elle soutient que les dispositions de l’article 11-3 du règlement de copropriété qui prévoient que “les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement… à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commercial et artisanale et notamment, de tout commerce de location meublée”, envisagent la location meublée comme une activité commerciale, laquelle est autorisée par le règlement pour ses lots. Elle en conclut exercer l’activité en conformité avec le règlement de copropriété.

Elle estime que le coefficient d’occupation des sols n’a pas été modifié et relève l’absence de justification de ce chef par le syndicat des copropriétaires.

Elle argue d’un défaut de preuve d’une prétendue atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Elle expose que l’assemblée pour refuser d’adopter la résolution n°12 a estimé qu’une réévaluation des tantièmes afférents à ce lot était nécessaire. Elle estime cette motivation contraire à la résolution n°2 de l’assemblée générale du 7 juillet 2008 et en conclut que son adoption interdit toute réévaluation du nombre de tantièmes affectés aux trois nouveaux lots. Elle souligne que le projet de subdivision en trois lots établi par le cabinet de Géomètre Dessimo 2 respecte cette résolution.

Elle ajoute que la motivation est contraire “au bon sens et aux usages”, dès lors qu’il est constant qu’un local à usage commercial est toujours affecté d’un plus grand nombre de tantième qu’un local à usage d’habitation. Elle considère qu’à supposer une modification des tantièmes, elle devrait être à la baisse. Elle ajoute qu’aucune raison ne permet de prétendre qu’une location en meublé entraîneraient plus de charges qu’une location non meublée.

S’agissant des raccordements, elle objecte que l’article visé par le syndicat des copropriétaires est sans incidence et qu’il est par ailleurs obsolète depuis la pose de compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité, ce qui conduit à un règlement personnel par chaque copropriétaire.

Elle ajoute que la motivation est contraire à l’article 11 du règlement de copropriété et à l’article 5 de la loi qui exclut le critère d’utilisation des locaux pour le calcul des tantièmes de copropriété, bases de répartition des charges communes. Elle précise que la répartition des tantièmes effectués par le géomètre a été effectuée en conformité avec les critères de l’article 5 et notamment la superficie de chaque lot.

Elle en conclut que la résolution n°12 encourt l’annulation et qu’elle est bien fondée en sa demande d’autorisation judiciaire supplétive.

***

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à 2^e, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 11 octobre 2012, demande au tribunal de :

— déclarer la Sci la Ferme du Moulin irrecevable en ses demandes,

— vu l’exacte rédaction de la 12^e résolution, la déclarer irrecevable sur sa demande tendant à voir “constater que le projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division établi par le cabinet de géomètre Dessimo 2 comportant le changement de destination des nouveaux lots n°31, 32 et 33 en locaux d’habitation ainsi que la répartition des tantièmes entre ces nouveaux lots, ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires” et “autoriser le changement de destination des lots n°31, 32 et 33 en local à usage d’habitation et valider la nouvelle répartition des tantièmes entre ces nouveaux lots, telle qu’établie par le cabinet de géomètre Dessimo 2”,

— dire en tant que de besoin que le tribunal de grande instance est incompétent pour ce faire, seule l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires ayant compétence dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter la Sci la Ferme du Moulin de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire que les frais et honoraires nécessaires, exposés par le syndicat, seront à la seule charge de la Sci la Ferme du Moulin en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la condamner aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des demandes. Il souligne que la résolution n°20 de l’assemblée générale du 16 juin 2010 a définitivement rejeté la même demande de la Sci. Il ajoute que cette dernière n’a apporté, dans le cadre de l’assemblée générale critiquée, aucun autre élément nouveau propre à remettre en cause une décision précédente. Il estime dès lors la Sci La Ferme du Moulin irrecevable en sa demande.

Il conclut à l’irrecevabilité de la Sci La Ferme du Moulin quant à la modification de la destination des lots. Il précise que les copropriétaires n’étaient pas appelés à voter sur une telle modification mais seulement sur la nouvelle répartition issue de la subdivision. Il souligne qu’il n’appartient pas au tribunal d’autoriser une telle modification de la destination sauf à annuler une résolution la refusant dans le cadre éventuel d’une autre instance.

Il expose, au fond, qu’aux termes des résolutions n°2 et 3 de l’assemblée générale du 7 juillet 2008, la seule autorisation donnée par le syndicat est liée à la subdivision du lot n°1 en trois lots distincts, en précisant que la totalité des tantièmes de ces derniers sera égale à celle de l’ex-lot n°1, soit 1.119/10.018èmes et que la destination commerciale est préservée. Reprenant les termes de l’acte de vente, il fait valoir que la Sci La Ferme du Moulin, avait parfaite connaissance de la destination du lot n°1. Il observe qu’elle était informée de la différence entre l’autorisation de subdivision du lot n°1 et la nécessaire autorisation de la modification de la destination des trois lots consécutifs aux travaux exécutés.

Il soutient que ce tribunal ne peut se substituer à l’autorisation relevant du syndicat au regard de ses prérogatives issues du règlement de copropriété, des articles 8, 9 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que l’assemblée n’a pas été saisie préalablement d’une demande de changement de destination. Il remarque que le point complémentaire inscrit à l’ordre du jour sur la requête de la demanderesse tendait uniquement à faire entériner la ventilation des charges entre les lots issus de la subdivision. Il estime qu’il incombe à la Sci La Ferme du Moulin de saisir l’assemblée générale d’une demande de changement de destination avant toute demande judiciaire de ce chef et qu’à défaut elle est irrecevable.

Il conteste tout abus de majorité. Il rappelle les réserves du conseil syndical notées en préambule de la résolution critiquée.

Il précise que l’affectation du lot n°31 (partie de l’ancien lot n°1), situé partiellement en sous-sol, à un usage d’habitation est irrégulière dans la mesure où cet usage en sous-sol constitue une violation du règlement de copropriété, sa définition étant une cave. Il estime que reconnaître à la Sci La Ferme du Moulin la faculté de transformer ce qui était à l’origine une cave pour un usage d’habitation sans revoir la répartition des charges reviendrait à entériner une répartition lésionnaire. Il se réfère à une décision de la Cour de cassation du 19 septembre 2012.

Il ajoute que la transformation de la cave en local à usage d’habitation, avec création, outre d’une salle de bains avec wc et d’une chambre, a pour effet d’utiliser des droits à construire appartenant au syndicat. Il estime qu’une telle transformation aurait dû donner lieu à une décision préalable de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26, s’agissant d’un acte de disposition immobilière, avec contrepartie le paiement du prix.

Il soutient que la création en cave d’une salle de bains et d’un wc implique nécessairement des branchements sur les canalisations communes de l’immeuble qui auraient dû être autorisés dans le cadre de l’article 25b et que la transformation opérée constitue une violation du règlement sanitaire de la ville de Paris et de l’article L 1331-22 du Code de la santé publique qu’il rappelle.

Il souligne que le règlement de copropriété prévoit que “les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement… à l’exclusion de toute utilisation industrielle… et notamment, de tout commerce de location meublée”. Il dénonce des annonces commerciales pour la location des trois lots en meublé touristique et considère qu’il s’agit d’une violation des clauses du règlement de copropriété.

Il souligne que l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique interdit d’affecter les caves et sous-sol à l’habitation, tant à titre gratuit qu’onéreux, et que l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’autorisation préalable au changement d’usage délivrée par le Maire, laquelle n’a pas été obtenue, y compris dans les deux arrêtés municipaux, en date des 26 septembre 2006 et 30 décembre 2009.

Il critique l’absence de permis de construire. Il rappelle que la jurisprudence admet le droit pour un syndicat d’invoquer les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation pour s’opposer à un changement d’affectation irrégulier, au regard de ce texte.

Il expose qu’il existe une nécessaire incidence des changements d’affectation sur le Cos composante du droit de construire, accessoire aux parties communes.

Il conclut à une atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il fait valoir que les dispositions de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 concernent tout changement. Il rappelle que l’assemblée générale du 7 juillet 2008 a décidé de procéder à la fermeture de la porte d’accès à la cage d’escalier avec un digicode et un système vigik et a rappelé son attachement à la sécurité de l’immeuble. Il estime que la diffusion soit du code, soit du badge vigik auprès des locataires saisonniers de la Sci La Ferme du Moulin contrevient aux dispositions du règlement de copropriété et au but poursuivi par les copropriétaires, permettant d’assurer une certaine sécurité dans l’immeuble.

Il souligne que les lots sont loués par semaine ou par mois et offrent une capacité d’accueil, selon les annonces commerciales produites, de 14 personnes. Il fait valoir que l’usage, au-delà de son caractère illicite, exige une nouvelle répartition des charges communes et ce, sans préjudice des contributions et taxes de toute nature, le salaire du concierge, les frais d’entretien et de renouvellement des boîtes à ordures et ustensiles divers, nécessaires à l’entretien général de l’immeuble, les assurances de l’immeuble, les dépenses afférentes à l’entretien à l’éclairage des cours, du hall d’entrée commun à l’escalier…

Il expose, à titre surabondant, que la Sci La Ferme du Moulin n’a pas justifié de la régularisation de sa situation au regard de la loi du 22 juillet 2009 liée au développement et à la modernisation des services touristiques et de son décret du 23 décembre 2009. Il ajoute que ces obligations sont complétées dans la capitale par une autorisation préalable.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2012.

MOTIFS

Sur les demandes de la Sci la Ferme du Moulin :

Aucune disposition légale n’interdit à un copropriétaire de soumettre de nouveau à une assemblée générale une demande qu’une précédente assemblée avait rejetée, sachant que chacune des réunions est autonome.

Les demandes de la Sci la Ferme du Moulin sont de ce chef recevables.

Conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose et use de ses parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En ce sens, et sous les réserves ci-dessus, le changement d’usage des lots ne peut être valablement refusé par les copropriétaires, étant précisé qu’au demeurant il ne requiert pas l’autorisation expresse de l’assemblée générale.

La résolution n°12 critiquée avait pour objet l’approbation du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division eu égard à la subdivision du lot n°1 en trois lots n°31, 32 et 33. La précision de changement de nature du local commercial (lot n°1) en “appartement” pour chacun des lots n°31, 32 et 33 mentionnée dans le projet de modificatif ne rend pas la demande de la Sci la Ferme du Moulin irrecevable dès lors qu’aucune autorisation spécifique n’était, sous réserve du respect de la destination de l’immeuble et des droits des copropriétaires, exigible.

Cependant, en vertu des dispositions de l’article 25f de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu à vote des copropriétaires sur la modification de la répartition des charges visées à l’article 10 alinéa 1^er de la même loi rendue nécessaire par le changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives.

En l’espèce, l’autorisation accordée par l’assemblée générale du 7 juillet 2008 visait la subdivision du lot n°1 dont la nature commerciale était maintenue. Il est constant que les trois lots issus de la subdivision sont destinés à l’habitation.

La Sci la Ferme du Moulin ne peut dans ces conditions opposer au syndicat l’autorisation de subdivision à tantièmes constants donnée par l’assemblée du 7 juillet 2008 dans la mesure où l’affectation des locaux telle que prévue dans le modificatif soumis aux copropriétaires lors de l’assemblée du 6 juillet 2011 est de nature différente pour être l’habitation.

Il résulte des pièces fournies par la copropriété et non contestées par la Sci la Ferme du Moulin que les trois lots, à vocation de location meublée saisonnière, ont une capacité globale de 14 personnes soit 5 personnes pour le lot n°31 situé au rez-de-chaussée et sous-sol, 3 personnes pour le lot n°32 situé au rez-de-chaussée et 6 personnes pour le lot n°33 en duplex au rez-de-chaussée et 1^er étage. Il ressort des plans annexés au projet de modificatif que les accès des lots n°32 et 33 se situent dans le hall d’entrée du bâtiment.

La multiplication importante des résidents dans les conditions rappelées ci-dessus, lesquels ont vocation, à raison des locations, à occuper les lieux de manière continue, la surdensité consécutive, l’accroissement significatif des passages et de l’utilisation des parties communes entraînent nécessairement pour la copropriété une aggravation des sujétions et des charges communes. Dès lors, le syndicat des copropriétaires pouvait, faute de nouvelle répartition des charges rendue nécessaire par la nouvelle affectation des lieux et leurs conditions réelles d’utilisation, refuser d’approuver un modificatif insuffisant.

Par ailleurs, la Sci la Ferme du Moulin ne conteste pas utilement les conditions dans lesquelles ses travaux ont, par la création d’une salle de bains avec wc en sous-sol, affecté les parties communes à raison des raccordements effectués et pour lesquels elle ne justifie pas d’une autorisation de l’assemblée générale.

Dans ces conditions, c’est sans abus que le syndicat des copropriétaires a rejeté la demande de la Sci la Ferme du Moulin.

Elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu du sens de la décision, l’exécution provisoire n’est pas nécessaire et ne sera pas ordonnée.

La Sci la Ferme du Moulin qui succombe sera condamnée aux dépens.

En équité et dans un souci d’apaisement, la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

Dit la Sci la Ferme du Moulin recevable en ses demandes,

Déboute la Sci la Ferme du Moulin de l’intégralité de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Rejette les plus amples demandes des parties,

Condamne la Sci la Ferme du Moulin aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître D E F, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans recevoir provision.

Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2013

Le Greffier Le Président

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exécutoires

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