T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Loyers commerciaux N° RG : 11/03522 N° MINUTE : 4 Assignation du : 03 Mars 2011 […] (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 20 Août 2014

DEMANDERESSE

S.A.R.L. Z A

[…]

[…]

représentée par Maître Charles-Édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

DEFENDEUR

Monsieur H Y DE X

[…]

[…]

représenté par M^e Jean DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1155

COMPOSITION DU TRIBUNAL

B C, Juge

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du code de Commerce ;

assistée de Myriam J, Greffier

DEBATS

A l’audience du 19 Mai 2014

tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement , par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par jugement avant dire droit du 31 août 2011, le juge des loyers commerciaux a désigné Madame D E en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé au 1^er juillet 2008 pour les locaux situés 212, rue de Rivoli à Paris 1^er et a fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel.

Madame F G, désignée en remplacement de Madame D E I, a déposé son rapport le 28 octobre 2013 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans son mémoire en réplique après expertise II notifié le 16 mai 2014, la Société Z A a demandé au juge des loyers commerciaux de :

Vu les dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce,

Vu les dispositions des articles R.145-6, R.145-7 du Code de commerce,

Vu le rapport d’expertise de Madame F G,

Statuant sur le renouvellement du bail au 1^er juillet 2008 portant sur les locaux exploités par la Société Z A et dépendant de l’immeuble sis à […],

— constater l’absence de toute modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant a fortiori un intérêt favorable sur le commerce effectivement exercé,

— en conséquence, dire et juger qu’aucun motif ne permet d’évincer la règle du plafonnement prévue par les dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce,

— fixer dès lors le loyer du bail renouvelé selon la règle du plafonnement, soit à la somme annuelle en principal de 23.631 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,

— subsidiairement, dire que le bailleur ne pourra solliciter le versement d’une somme supérieure à 23.631 euros par an en principal qu’à compter de la date du 16 juin 2009 constituant la date de sa demande de fixation de loyer majoré en application des dispositions de l’article L.145-11 du Code de commerce,

— très subsidiairement, si le loyer de renouvellement devait être fixé à la valeur locative, fixer en ce cas le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 35.310 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,

— dire en tout état de cause que les rappels de loyer porteront intérêts à compter de la date du prononcé du jugement à intervenir,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur H Y de X au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur H Y de X en tous les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Dans son mémoire après expertise signifié le 14 mai 2014, Monsieur H Y de X a demandé à la juridiction saisie de :

Vu les dispositions des articles L.145-33 et suivants ainsi que les articles R.145-1 et suivants du Code de commerce,

— fixer à la somme de 46.500 euros le montant du loyer annuel en principal pour les locaux donnés à bail 212, rue de Rivoli à Paris 1^er, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant par ailleurs inchangées à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1^er juillet 2008, et ce pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années depuis cette date et avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, outre capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil,

— condamner la Société Z A en tous les dépens, y compris les frais et honoraires d’expertise, intérêts en sus.

MOTIFS

Par acte sous seing privé du 6 juin 2000, les consorts Y, aux droits desquels vient Monsieur H Y de X, ont donné à bail en renouvellement à la société OPERA CADEAUX EDEN, aux droits de laquelle se trouve la Société Z A à la suite d’une cession du fonds intervenue le 26 juillet 2005, des locaux à usage commercial situés 212, rue de Rivoli à Paris 1^er pour une durée de neuf ans à compter du 1^er juillet 1997, moyennant un loyer annuel en principal de 110.000 francs, soit 16.769,39 euros porté en dernier lieu à 20.344,48 euros.

La destination des lieux est “Articles de Paris, Parfumerie, Cadeaux, Maroquinerie, Bonneterie, toutes ces activités devant toujours être effectivement exercées ensemble, cumulativement et non alternativement ou séparément”.

Suivant acte extrajudiciaire du 12 juin 2008, la Société Z A a mis fin à la tacite prolongation du bail et sollicité son renouvellement à compter du 1^er juillet 2008.

Par courrier du 16 juin 2009, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer déplafonné de 53.500 euros par an en principal, porté à 67.200 euros par mémoire du 5 septembre 2011 puis in fine ramené à 46.500 euros.

Il n’est pas contesté que le bail a donc été renouvelé à compter du 1^er juillet 2008.

La description matérielle et de situation faite par l’expert à l’issue de sa visite sur place n’est pas discutée par les parties. Les lieux loués dépendent d’un immeuble de construction ancienne à la façade en pierre de taille. Ils se composent au rez-de-chaussée (d’une surface de 43,50 m²) d’une boutique située à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble présentant un développement de façade de 5 m environ sur la rue de Rivoli. Une partie est accessible à la clientèle : boutique en surélévation d’une marche de configuration rectangulaire accessible par une porte vitrée à simple vantail, dégagement en légère surélévation de configuration étroite et en profondeur. Une partie du rez-de-chaussée n’est pas accessible à la clientèle : arrière boutique à usage de bureau éclairée par une porte fenêtre protégée par une grille métallique. Le sous-sol, accessible depuis les parties communes de l’immeuble, est constitué d’une cave d’une superficie de 14 m².

Les locaux sont […], dans la section de l’artère comprise entre la rue des Pyramides et la rue de Castiglione, au sein d’un secteur central de la capitale à vocation touristique avec la présence de nombreux hôtels “haut de gamme”, de boutiques de prêt-à-porter et accessoires, de bijouteries et de boutiques de souvenirs, l’attrait de ce secteur étant en grande partie dû à la présence du Musée du Louvre, du Jardin des Tuileries, de la place Vendôme et de la très commerçante rue Saint-Honoré. Il s’agit selon l’expert d’une bonne situation pour le commerce considéré, l’expert notant toutefois le déficit de visibilité des locaux à raison de la situation sous arcades, mais relevant l’assez bonne desserte du secteur par les transports en commun, avec notamment la station de métro Tuileries juste en face desdits locaux.

A l’appui de sa demande de déplafonnement, Monsieur H Y de X invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité du fait de :

— l’augmentation du nombre des enseignes nationales ou internationales avec une dominante de prêt-à-porter et luxe, activités complémentaires de celle exercée par la Société Z A, dans un secteur dynamisé par l’arrivée du magasin COLETTE dont l’accès par les transports en commun est précisément la station Tuileries,

— la hausse de fréquentation de la station de métro Tuileries de près de 20 %,

— l’inauguration le 15 octobre 2008 de la ligne 14 dite METEOR avec une sortie située rue des Pyramides à proximité des locaux, la station de métro Pyramides étant en augmentation de fréquentation de 136 % au cours de la période considérée,

— la réalisation de constructions nouvelles et restructurations totalisant 107 appartements pour une superficie de 5.125 m², des commerces pour 1.765 m², des bureaux pour 17.966 m², des hôtels pour 500 m², des locaux d’activité pour 4.442 m²,

— l’importante augmentation de la fréquentation des musées aux alentours : le Louvre, le Musée des Arts Décoratifs, le Musée de l’Orangerie,

— présence de la société PARIS CITY VISION dans les locaux contigus au 214, rue de Rivoli, laquelle a fusionné avec CITYRAMA et organise des visites guidées touristiques en autocar à impériale dans Paris et dont les clients sont pris en charge, et au retour déposés, devant la boutique de la Société Z A qui bénéficie ainsi de tout un flot de touristes friands d’achats en duty free de A français.

La Société Z A conteste l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’exploitation de son commerce intervenue au cours du bail expiré. Elle rappelle l’avis de l’expert judiciaire selon lequel : “considéré dans sa globalité, l’ensemble des évolutions constatées pourrait être qualifié de notable et serait en conséquence susceptible de faire échec au principe du plafonnement en renouvellement du loyer pour le commerce de parfumerie exercé, toutefois l’expert demeure relativement réservé en ce qui concerne les répercussions directes sur le commerce objet des présentes”.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à présenter un intérêt pour l’activité exercée dans les lieux loués par le preneur.

Il est d’usage s’agissant d’un commerce de parfumerie exploité par un commerçant indépendant d’apprécier l’évolution des facteurs locaux de commercialité dans un rayon de 400 m des lieux loués. Toutefois, compte tenu de l’importante fréquentation touristique du secteur et de l’observation des flux selon laquelle la section de la rue de Rivoli située sous les arcades s’inscrit dans le cheminement naturel des touristes qui vont ou reviennent du Musée du Louvre, il convient de prendre en considération certains indicateurs tels la fréquentation de ce musée et celle des stations de métro Concorde et Palais Royal, quand bien même ils se situent en dehors du périmètre de référence.

En l’espèce, l’expert a relevé une augmentation de la population du 1^er arrondissement de 3,38 % laquelle n’est pas significative, l’expert précisant en outre qu’il est difficile d’en mesurer l’impact réel sur le commerce considéré.

L’édification de 29.798 m² ne constitue pas pour l’essentiel des constructions ex nihilo mais des transformations accompagnées de changement de destination, et majoritairement à usage de bureaux. Or comme le fait justement observer un expert amiable consulté par le bailleur dans cette affaire, la création de logements et de bureaux est sans incidence significative sur le commerce exercé dont l’offre est très majoritairement orientée vers le flux touristique.

Le renouvellement et l’implantation de nouvelles enseignes dans le secteur, et particulièrement rue Saint-Honoré, qui ont généré un flux de chalands supplémentaires se sont accompagnés d’une montée en gamme de ces dernières. Or la clientèle qui consomme dans les boutiques situées sous les arcades de la rue de Rivoli n’est pas la même que celle qui consomme dans les boutiques de prêt-à-porter et accessoires de mode haut de gamme de la rue Saint-Honoré ou qui fréquente les hôtels de standing du secteur.

Certes, la fréquentation des stations de métro à proximité (Palais Royal, Concorde et Tuileries située pour cette dernière juste en face des lieux loués) est en hausse, respectivement + 7,96 %, + 8,31 % et +17,88 %. Toutefois, cette hausse reste inférieure à celle de d’ensemble du réseau RATP entre 2002 et 2011.

La station Pyramides a en effet connu une fréquentation en hausse de + 154,09 % résultant de la création d’une nouvelle ligne intervenue au cours du bail écoulé. Toutefois, elle se trouve en dehors du périmètre de référence, sans bénéficier d’aucune entrée ou sortie sur la rue de Rivoli à l’instar des stations Concorde ou Palais Royal, ce qui fait dire à l’expert qu’elle participe à densifier le flux de chalands au voisinage des locaux mais dans une moindre mesure, ces derniers étant nécessairement dilués à la hauteur des locaux loués à la Société Z A.

L’implantation de la boutique PARIS CITY VISION mitoyenne des locaux de la Société Z A et pourvoyeuse de clientèle pour celle-ci est bien antérieure à la prise d’effet du bail écoulé et il n’est pas établi que la fusion de PARIS CITY VISION avec CITYRAMA, élément nouveau, intervenue en 2006 ait accru de manière significative la fréquentation de la boutique mitoyenne, la société PARIS CITY VISION n’ayant pas souhaité répondre sur un éventuel accroissement de son activité au départ de la rue de Rivoli.

Enfin, s’agissant de la hausse importante de fréquentation des musées alentour et notamment du Louvre (+ 17,39 %), celle-ci est à nuancer au regard du phénomène naturel de dispersion des touristes dans les rues perpendiculaires et dans le jardin des Tuileries de nature à amoindrir l’effet bénéfique de cette hausse sur le commerce considéré, le Louvre étant situé à plus de 400 m des lieux loués et sa clientèle de surcroît partiellement captée par la galerie commerciale du Carrousel du Louvre.

En conséquence, tant le caractère notable de la modification des facteurs locaux de commercialité que son impact favorable sur le commerce considéré ne sont pas établis, ce que corrobore la stabilité du chiffre d’affaires de la Société Z A.

En l’absence de motif de déplafonnement, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2008 selon la variation de l’indice, soit :

16.769,39 euros x 1474 (4T 2007) / 1046 (4T 1996) = 23.631,05 euros par an en principal.

La Société Z A sera condamnée à payer, conformément aux articles 1154 et 1155 du Code civil, les intérêts au taux légal sur les rappels de loyers à compter de la demande en fixation du nouveau loyer suivant un mémoire du bailleur du 5 septembre 2011, puis de chaque échéance contractuelle, les intérêts dus depuis plus d’une année portant eux-mêmes intérêts au taux légal dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés à l’occasion de l’instance et d’ordonner le partage des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Eu égard à la nature du litige, il apparaît nécessaire d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 23.631,05 euros par an en principal à compter du 1^er juillet 2008 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Monsieur H Y de X et la Société Z A pour les locaux situés 212, rue de Rivoli à Paris 1^er, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,

Condamne la Société Z A à payer à Monsieur H Y de X les intérêts au taux légal sur les rappels de loyers depuis le 5 septembre 2011, à compter de la date de chaque échéance contractuelle,

Dit que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

Condamne chacune des parties par moitié aux dépens, en ce inclus le coût de l’expertise judiciaire,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 20 Août 2014

Le Greffier Le Président

Myriam J B C.

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