DEMANDEURS

Madame Q R S T épouse K O

[…]

[…]

Monsieur AA AB AC K O

[…]

[…]

représentés par M^e Averèle Z, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1635

DÉFENDEURS

Monsieur J P Y

[…]

[…]

représenté par Maître Charlie DESCOINS de l’Association DESCOINS MARSEAULT DESCOINS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0099

Maître U L-M

Et la SCP L-M Notaires Associés

[…]

[…]

non représentés

S.C.P. X – D – F – X – I

[…]

[…]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. B, Premier Vice-Président Adjoint

M. GILLES, Vice-Président

M^me ANDRIEU, Vice-Présidente

assistés de Mathilde A, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2015 tenue en audience publique devant Monsieur GILLES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux Conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2015.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 06/08/2013 par M^me U L-M, notaire associé à Paris, avec le concours de M. X, notaire associé à Paris et valant promesse unilatérale, M. et M^me K O ont promis de vendre à M. Y l’appartement, la cave et le parking dont il sont propriétaire dans un immeuble collectif en copropriété situé 131 BOULEVARD DE CHARONNE dans le 11^e arrondissement de Paris.

L’acte notarié précise, s’agissant du parking constitué le lot n° 5000 et situé au 3^e sous-sol : “Observation est faite ici que par suite de travaux effectués par un précédent propriétaire, la désignation du lot 5 000 est désormais la suivante :

Un box au troisième sous-sol du bâtiment F,

Et les 18/39.000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

Le PROMETTANT s’engage à demander au syndic préalablement à la vente la régularité ou non des travaux effectués, et notamment si ces derniers ont été faits avec l’accord de la copropriété”.

Par courrier en date du 26 novembre 2013, l’assureur de protection juridique de M. Y exposé que le bénéficiaire n’entendait plus acquérir et sollicitait la restitution de l’indemnité d’immobilisation qui avait séquestrée à hauteur de 29 250 € entre les mains du notaire M^e X mais qui avait stipulée à hauteur de 58 500,00€.Ce courrier expliquait le refus d’acquérir par le fait que “le nécessaire n'[avait] pas été fait pour qu’il soit mentionné à la conservation des hypothèques la présence d’un box et non d’un parking comme il se doit”.

Par assignation délivrée à M. Y et à la SCP V-W X, C D, E F, G X et H I le 19 février 2014, puis dans leurs dernières écritures du 04 novembre 2014 , M. et M^me K O demandent au tribunal de :

“Débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

Dire et juger que l’acte de vente n’a pas été régularisé du fait exclusif de Monsieur J Y

Condamner Monsieur J Y à régler aux époux K O une somme de 58 500 euros en réparation de leur préjudice résultant de l’immobilisation du bien pendant la durée de validité de la promesse

En conséquence,

Ordonner à la SCP V-W X, C D, E F, G X et H I de verser aux époux K O une somme de 58 500 euros détenue dans leurs livres en qualité de séquestre amiable

Condamner Monsieur J Y à verser aux époux K O la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner Monsieur J Y aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Z, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir”.

Par assignation aux fins d’appel en garantie délivrée à M^me U L-M et à la SCP L-M, le 22 juillet 2014, dénoncée aux époux K O le 30 juillet 2014 (jointe à la première assignation) et dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique en date du 11 décembre 2014, signifiées à la SCP L M le 15 décembre 2014, M. Y demande au tribunal de :

“RECEVOIR Mr J Y en ses conclusions et le déclarer bien fondé,

Ce faisant,

DEBOUTER Mr et M^me K O en leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

CONDAMNER la SCP L-M et M^me N M à garantir à Mr Y de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et de les condamner au paiement de la somme de 58.500€ au titre de la non-restitution du séquestre, ainsi que 10.000€ en réparation du préjudice subi,

CONDAMNER toute partie succombante au paiement d’une indemnité de 5.000€ par application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.”

Les notaires n’ont pas comparu.

La décision sera donc réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 décembre 2014.

Pour l’exposé des moyens des parties, le tribunal se référera expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort de l’indemnité contractuelle d’immobilisation

M. Y expose pour justifier son opposition au paiement de l’indemnité d’immobilisation qu’il résulte d’une lettre adressée par la SARL DUPOUY-FLAMENCOURT, syndic, à l’étude notariale PUJOL le 22/10/2013, que la copropriété n’avait reçu aucune demande de boxage pour le parking et qu’ainsi elle pouvait imposer à M. Y une remise en état . Il fait encore valoir que les travaux de boxage devaient être autorisés comme tous travaux affectant les parties communes, que le défaut d’autorisation caractérise un trouble manifestement illicite ne pouvant disparaître du fait que d’autres copropriétaires ont agi de manière identique, que la transformation des parties communes n’est jamais abandonnée à la libre volonté de chacun, que l’assemblée des copropriétaires n’est jamais obligée de ratifier a posteriori de tels travaux illicites, d’autant que le lot litigieux se situe en face de la rampe ce qui pourrait constituer une gêne pour la circulation. M. Y estime que dans ces conditions, il ne pourrait être lui être fait grief d’avoir renoncé à la vente, puisqu’au cas contraire, il aurait pu être conduit à subir une procédure alors qu’il se serait trouvé dans l’impossibilité d’établir l’acquisition de la prescription à son bénéfice.

M. Y fait encore valoir que le taux d’imposition de la taxe foncière est différent selon qu’il s’agit d’un parking ou d’un box. Il souligne sa bonne foi, faute pour les vendeurs d’avoir pu justifier d’une autorisation et de pouvoir lui garantir, ce faisant la pérennité de cette transformation.

Les époux K O, au contraire de ces explications font valoir-sans prétendre le prouver autrement que par leurs déclarations- que ce sont les anciens propriétaires qui avaient effectué la transformation, que M. Y a souscrit la promesse en connaissance de cause sans que la publication de la transformation à la publicité foncière ait été érigé en condition suspensive, que la transformation d’une place de parking en box n’a pas pour effet d’entraîner un changement d’affectation du lot, que dès lors aucun texte n’imposait de publicité foncière faute de changement d’affectation d’un lot de, de modification du règlement de copropriété et de l’état de division. Les époux K O font valoir que le prétexte invoqué pour refuser de signer la vente ne serait donc pas sérieux. Ils considèrent en outre que M. Y ne justifierait pas que le box litigieux pourrait avoir un impact sur les parties communes, ni qu’il pourrait constituer une gêne pour la circulation ou une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits de jouissance des autres copropriétaires. L’acte notarié ne démontrerait pas davantage que la régularité des travaux relatifs au box ait été un préalable déterminant du consentement pour la vente.

Les époux K O exposent encore que faute de disposer des procès-verbaux d’assemblée depuis l’origine, il ne peut être affirmé que le précédent propriétaire, qui a réalisé la transformation de l’emplacement de parking en box, n’aurait pas obtenu l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires, car il semblerait que tous les emplacements de parking situés au 3 ème sous-sol aient été transformés en box depuis l’origine du bâtiment. Ils expliquent qu’il est constant que la société DUPOUY-FLAMENCOURT est syndic de l’immeuble du 131-135, Boulevard de Charonne à PARIS 11 ème depuis le 05/06/2000, alors que depuis cette date, les copropriétaires n’ont entrepris aucune action à l’encontre des époux K O du fait du cloisonnement de l’emplacement de parking en box. Ils en déduisent, en application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (“ Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans”), qu’aucune action ne pourrait plus être intentée contre la transformation de l’emplacement de parking en box, le bénéfice de la prescription étant acquis à la date de signature de la promesse authentique de vente, le 06/08/2013.

Le Tribunal relève en premier lieu que si les stipulations de la promesse notariée, soigneusement rédigées -chacune des parties étant assistée par son notaire- n’ont pas érigé en condition suspensive expresse la preuve de l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires de la transformation litigieuse résultant du boxage du parking, une telle transformation était par principe soumise à autorisation de l’assemblée des copropriétaires, en vertu de règles d’ordre public, ce que ni M. Y ni les époux K O ne pouvait ignorer en signant l’acte notarié.

Or précisément, la prévision à l’acte, s’agissant du lot n°5000, d’une obligation particulière d’information à la charge du promettant conduit à écarter que M. Y aurait dès la promesse de vente fait son affaire personnelle d’un éventuel défaut d’autorisation et aurait ainsi accepté ainsi purement et simplement d’en assumer les risques.

En effet, la promesse de vente révèle la transformation d’un lot requérant une autorisation de l’assemblée générale et entraînant la nécessité pour les parties de modifier la désignation des lieux dans l’acte de vente à intervenir ; la clause spécialement insérée impartit au promettant une obligation particulière d’information du bénéficiaire, sans se prononcer sur la portée entre les parties d’un éventuel défaut d’autorisation de la transformation que révélerait ces diligences, ou d’une éventuelle incapacité du syndic à déterminer si les travaux ont été régulièrement entrepris ou non.

Or, en pareil cas, le tribunal doit avoir égard de respecter la volonté des parties, et trouve un principe d’interprétation pertinent dans les dispositions de l’article 1157 du code civil qui indique que lorsqu’une clause est susceptible d’avoir deux sens on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle ne pourrait en produire aucun.

Dès lors, si quelle que soit la réponse du syndic, le bénéficiaire devait en faire son affaire personnelle, ce qui est le sens de l’argumentation des époux K O, la clause n’aurait en réalité aucun effet, ce qui ne peut être privilégié au stade de l’interprétation du contrat nécessaire en l’espèce.

En second lieu, le Tribunal relève que le courrier adressé par l’assureur de protection juridique pour notifier le refus d’acquérir est intervenu après que le syndic, la SARL DUPOUY-FLAMENCOURT eut indiqué, par courrier du 22 octobre 2013, au notaire du promettant, qui l’a nécessairement répercuté à son confrère : “en notre qualité de Syndic de la résidence et suite à nos différents entretiens et échanges de mails, je vous confirme n’avoir reçu aucune demande de boxage pour le parking mentionné en référence et donc, n’avoir eu aucune opposition de qui que ce soit à ce sujet. Nous assurons la gestion de cette copropriété depuis le 05/06/2000".

En l’absence de réponse du syndic attestant d’une autorisation en bonne et due forme des travaux par l’assemblée générale, le tribunal est contraint de déterminer par voie d’interprétation la portée de la clause spécialement stipulée.

La question se pose de savoir si à la lecture de ce courrier, le bénéficiaire pouvait être sûr que nulle action judiciaire aux fins de remise en l’état initial était exclu, ou à tout le moins que nulle action en ce sens ne pouvait prospérer en raison de la prescription.

A cet égard le Tribunal observe que la date des travaux de boxage litigieux ne résulte pas de l’acte notarié, qui se borne à recueillir la déclaration du vendeur, lequel impute les travaux à l’auteur de ses droits, alors que la promesse ne relate pas l’origine de propriété qui permettrait de dater l’acquisition par les époux K O, et de vérifier la désignation des lieux contenue à cet acte antérieur. Il importe de souligner à cet égard que la seule attestation de propriété de 2001 produite aux débats ne faisait pas état du boxage du parking.

Le courrier du syndic ne permet pas davantage du pallier une telle incertitude puisque rien n’indique dans celui-ci que lors de l’entrée en fonction du syndic, le 05 juin 2000, le boxage litigieux était déjà réalisé.

Dès lors M. Y ne pouvait pas être assuré de ne pas risquer de perdre l’usage de la chose contractuellement promise, à savoir un box, par suite d’un défaut d’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.

Faute de permettre au bénéficiaire d’être garanti contre le risque que les parties avaient en vue lors de la souscription de l’obligation d’information spécialement souscrite à la charge des promettants, le bénéficiaire était en droit de considérer, lorsque l’échéance de la promesse est arrivée (le 15 novembre 2013, délai éventuellement prorogé de 8 jours), qu’il était en droit de ne pas lever l’option sans supporter d’indemnité d’immobilisation, bien que toutes les conditions suspensives expressément prévues aient été acquises, et ce en l’état des informations insuffisantes transmises par le vendeur eu égard au contenu du courrier du syndic du 22 octobre 2013, et en l’absence de tout effort supplémentaire des vendeurs pour démontrer que la prescription aurait été acquise.

A cet égard, ce n’est qu’après l’assignation que les époux K O ont envisagé que M. Y aurait pu leur demander de démolir les cloisons du box à leurs frais, ce qui impliquait de modifier la désignation des biens objets de la promesse et qui ne pouvait être imposé au bénéficiaire.

En conséquence, le tribunal retiendra que la promesse est devenue caduque sans manquement de M. Y à ses obligations contractuelles.

Les époux K O seront donc déboutés de toutes leurs prétentions principales et accessoires.

La somme séquestrée sera restituée par le notaire qui la détient.

Sur les demandes de dommages et intérêts

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formulée par M. Y, il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne peut dégénérer en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol. La seule erreur dans l’appréciation de ses droits ne permettant pas de qualifier d’abusive l’action introduite par M. et M^me K O, il ne sera pas fait droit à leur demande de ce chef.

Sur les frais de défense en justice non compris dans les dépens

Compte tenu des termes du litige, M. Y recevra 3 000 € à titre d’indemnité de procédure.

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens. Les époux K O seront donc tenus aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

La nature du litige et sa solution justifient que la présente décision soit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. et M^me K O de toutes leurs prétentions principales et accessoires,

Ordonne à la SCP X-D-F-I de restituer à M. Y toute somme versée par lui et séquestrée au titre de la promesse de vente du 06 août 2013,

Déboute M. Y de sa demande au titre des dommages et intérêts,

Condamne M. et M^me K O au paiement des dépens,

Condamne M. et M^me K O à payer à M. Y la somme de 3 000€ en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 13 Mai 2015.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

M^me A M. B

FOOTNOTES

1:

Expédition exécutoire

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Copie certifiée conforme

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