T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 2e section N° RG : 15/14445 N° MINUTE : Assignation du : 09 Septembre 2015	JUGEMENT rendu le 09 Novembre 2017

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires […] et […] représenté par son syndic la société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES exerçant sous le nom commercial A IMMOBILIER

[…]

[…]

représenté par M^e Jean-michel GONDINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/ postulant, vestiaire #P0544

DÉFENDEURS

Monsieur O X

Madame P Q épouse X

[…]

[…]

représentés par M^e François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D649

ACM IARD SA (ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL)

[…]

[…]

représentée par M^e Catherine KLINGLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1078

S.A.S. E AB

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-annick PICARD-DUSSOUBS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant/postulant, vestiaire #PC58

Monsieur R C

[…]

[…]

représenté par M^e Pierre-robert N, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C673

Madame Y

[…]

[…]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent BOUGERIE, Vice-Président

S T, Magistrat à titre temporaire

U V, Juge

assistés de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 14 Septembre 2017 tenue en audience tenue en audience publique devant Laurent BOUGERIE et S T, double juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seuls l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date des 9 et 14 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis […] et […], représenté par son syndic, la société Administration Gestion et Transactions Immobilières, ci- après désignée A IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur O X et Madame P Q, son épouse, la société ACM IARD, la société E AB SARL, Monsieur R C et M^me Y en ouverture du rapport d’expertise déposé par Monsieur Z afin de dire et juger que la responsabilité des désordres ayant affecté l’AF de toiture terrasse de l’immeuble commun doit être imputée à hauteur de 60% aux AD O X P Q, et de 40 % à la SARL E AB , précédant syndic, voir fixer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires à la somme de 151571,47 euros au titre du coût des travaux réparatoires des désordres ayant affecté le revêtement d’AF de la toiture terrasse du 6 eme étage, voir D solidairement Monsieur O X et Madame P Q, in solidum avec leur assureur la société ACM IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 90342,88 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, voir D la société E AB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 60228,59 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne peut se voir imputer aucune responsabilité dans la réparation du préjudice subi par Monsieur R C, voir D in solidum Monsieur O X et Madame P Q, la société ACM IARD, et la société E AB à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet A IMMOBILIER la somme de 25000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tout les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, et avec exécution provisoire de la décision à intervenir .

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis […] et […], représenté par son syndic, le cabinet A IMMOBILIER , notifiées par voie électronique le 6 février 2017;

Vu les dernières conclusions de Monsieur O X et Madame P Q, notifiées par voie électronique le 23 février 2017;

Vu les dernières conclusions de la société ACM IARD notifiées par voie électronique le 7 février 2017;

Vu les dernières conclusions de la société E AB notifiées par voie électronique le 16 novembre 2016

Vu les dernières conclusions de Monsieur R C notifiées par voie électronique le 24 juin 2016 ;

Bien que régulièrement citée, Madame Y n’a pas constitué avocat.

Monsieur O X et Madame P Q, son épouse, sont propriétaires, notamment, de deux appartements situés respectivement au 5 ème étage ( lot n° 36 ) 6^e et 7^e étages en dupleix ( lot n° 43 ) d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, […] et […]

L’appartement en dupleix des 6^e et 7^e étages comporte une terrasse accessible à l’usage privatif des copropriétaires de ce lot, surplombant les appartements du 5^e étage, sur laquelle les AD X ont installé et aménagé un véranda-jardin d’hiver, dont la réalisation a été ratifiée par une délibération d’assemblée générale en date du 21 novembre 1996.

En raison d’infiltrations apparues à partir de l’année 2002, d’abord en plafond de l’appartement de Madame B, et qui s’étaient manifestées à nouveau à partir de l’année 2005, alors que les AD X avaient procédé à partir du mois de mai 2004 à des travaux de remplacement du revêtement en dalles ciment de la terrasse avec intervention sur les gardes- corps en vue d’accéder aux évacuations, que de nouvelles recherches de fuites avaient abouti, à l’initiative du syndicat des copropriétaires à l’enlèvement des jardinières installées en 1996 par les AD X , puis à la reprise ponctuelle de l’AF des murs de façade sur lesquels elles étaient engravées, et que des travaux de remplacements des souches de cheminées et de ventilations implantés sur la terrasse avaient été confiés par le syndicat des copropriétaires à la société RADO et FILS courant 2006, Madame W B copropriétaire d’un studio situé au 5° étage, a fait désigner Monsieur Z en qualité d’expert par voie d’ordonnance de référé en date du 19 juin 2008 rendue au contradictoire des AD X, de leur assureur de responsabilité LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, du Syndicat des copropriétaires et du Cabinet SARL E AB alors syndic de l’immeuble.

Par ordonnance de référé du 22 juillet 2009, les opérations d’expertise ont été rendues communes à Monsieur R C et à Madame Y, copropriétaires du 5^e étage également victimes de désordres par infiltrations, ainsi qu’à la Société RADO & Fils.

Cette même ordonnance a étendu la mission de l’expert aux désordres constatés dans les parties privatives des lots de Mr C et de M^me Y, ainsi que dans les parties communes.

Au vu des premières constatations et préconisations de l’expert, l’Assemblée Générale des copropriétaires a voté le 31 août 2010, des travaux de réfection de l’AF de la toiture terrasse du 6^e étage en retenant le devis de la Société ITEC pour un montant de 139.304,35€ TTC.

Les travaux requis au préalables de démolition de la véranda sur la toiture terrasse du 6° étage ont été différés puis interrompus, de même que les opérations d’expertise judiciaire en cours, à raison du décès de Madame B survenu le 24 décembre 2010.

Le lot de Madame B a été vendu par ses ayants droits aux AD X suivant acte reçu le 29 juin 2011.

En vertu d’un habilitation délivrée à son syndic par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 juin 2011, le Syndicat des copropriétaires a fait désigner à nouveau Monsieur Z en qualité d’expert par ordonnance de référé en date du 30 décembre 2011.

L’expert désigné a déposé son rapport le 1° octobre 2012.

Au visa des articles 1382 et 1992 du Code Civil , et selon les dispositif ci-après reproduit de ses écritures, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis […] et […], représenté par son syndic, la société Administration Gestion et Transactions Immobilières, exerçant sous le nom commercial A IMMOBILIER, demande au tribunal de:

“ DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du […] et […] recevable et bien fondé en son action.

Sur les responsabilités et la réparation du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires :

HOMOLOGUER les conclusions du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur AA Z du 28 février 2015, sous les réserves ci-après exprimées.

DIRE ET JUGER que la responsabilité des désordres ayant affecté l’AF de la toiture terrasse de l’immeuble commun doit être imputée à hauteur de 60% aux AD O X – P Q solidairement entre eux, et de 40% à la SARL Cabinet E AB, Syndic professionnel, ancien Syndic de l’immeuble.

FIXER le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires du […] et […] au regard du coût global des travaux réparatoires directement imputables aux détériorations du revêtement d’AF de la toiture terrasse du 6 ème étage à la somme globale de 150.571,47 €.

D, en conséquence, solidairement entre eux Monsieur O X et son épouse née P Q et in solidum avec leur assureur de responsabilité la S.A. LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD à payer au Syndicat des copropriétaires du […] et […] la somme principale de 90.342,88 €, et ce outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

D, par ailleurs, la SARL Cabinet E AB à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] et […] la somme principale de 60.228,59 €, et ce outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

DIRE ET JUGER que le Syndicat demandeur ne saurait se voir imputer quelque part de responsabilité dans la réparation du préjudice subi par Monsieur R C.

D in solidum les AD O X – P Q ainsi que leur assureur de responsabilité la S.A. LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD et la SARL Cabinet E AB à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] et […] représenté par son Syndic le Cabinet A IMMOBILIER une indemnité de la somme de 25.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du CPC.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

D AC sous la même solidarité les AD X ainsi que leur assureur de responsabilité la S.A. LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD et la SARL Cabinet E AB aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur Z. “

Au visa des articles 1371 et 1382 du Code Civil, et selon le dispositif ci-après reproduit de leurs écritures, Monsieur O X et Madame P Q épouse X demandent au tribunal de :

“ Dire et juger que la relation de cause à effet entre l’intervention de la Société RADO et Fils, commanditée par le Syndicat des

Copropriétaires en 2006, et les infiltrations objets des désordres est clairement établie.

Dire et juger qu’aux dires mêmes de l’architecte de la copropriété en 2008 le complexe d’AF fuyard souffrait de graves non-conformités d’origine, qu’il était devenu cassant et qu’il était de toute manière nécessaire de procéder à sa réfection intégrale.

Dire et juger que la relation de cause à effet directe entre ces non-conformités, sa vétusté et

les infiltrations, causes des désordres, a été établie.

Constater que si des erreurs ont été commises par les AD au niveau de leurs propres travaux d’aménagement de leur terrasse, aucune relation de cause à effet directe n’a pu être établie entre ces erreurs et la cause des infiltrations.

Dire et juger en conséquence qu’il échet de débouter le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes formées à l’encontre des AD X sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil.

Dire et juger au surplus que la tentative de prise en charge des travaux de l’AF d’origine, qui était âgée de 40 ans, par les AD X relève de la tentative délibérée d’enrichissement sans cause, cette AF devant normalement être remplacée en fonction de son extrême vétusté et de ses nombreuses défaillances.

Dire et juger à titre subsidiaire que la demande chiffrée du Syndicat des Copropriétaires résulte d’un choix délibéré pour une entreprise sur disante alors que des devis présentés par d’autres entreprises toutes aussi spécialisées étaient bien moins importants.

Dire et juger qu’il échet de constater au surplus que la plupart des travaux réalisés pour un montant de 150.000 €, c’est-à-dire pour un montant bien trop élevé, relevaient de l’entretien normal de la terrasse alors que ce dernier n’avait jamais été réalisé en 40 ans d’existence.

Dire et juger en conséquence que le montant des travaux directement lié au litige ne saurait être supérieur à la somme de 50.000 €.

Dire et juger qu’il échet d’en faire supporter l’entier coût au Syndicat des Copropriétaires pour les raisons déjà explicitées.

Dire et juger qu’il échet de débouter le Syndicat des Copropriétaires du surplus de ses demandes.

Dire et juger qu’il échet de le D à verser aux AD X une somme de 21.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger que si, par extraordinaire, le Tribunal croyait devoir entrer en voie de condamnation à l’encontre des AD X, ces derniers seraient alors entièrement garantis par leur assurance, la Compagnie ACM IARD.”

Au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 et 1383 anciens du code civil, et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, la société E AB demande au tribunal de :

Vu la jurisprudence de la COUR DE CASSATION sur la perte de chance,

dire et juger que la SOCIETE E AB, ex-syndic jusqu’au 13 février 2008 de la copropriété du 41/45 rue de la Villette et […] à PARIS 19° n’a commis dans l’accomplissement de son mandat, aucune faute contractuelle envers le syndicat ni aucune faute délictuelle envers Mr C ou les AD X, copropriétaires.

débouter le syndicat des copropriétaires et Monsieur C de leurs demandes principales à l’encontre de la SOCIETE E AB et les AD X de leur demande de garantie de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre.

A titre subsidiaire, dire et juger que ni le syndicat des copropriétaires, ni Monsieur C ne justifient du préjudice qu’ils auraient exclusivement subi par la faute de leur ex-syndic et caractérisent encore moins leur perte de chance pour quel quantum de chance perdue indemnisable.

A titre encore plus subsidiaire, de dire et juger que la quote-part de responsabilité de la SOCIETE E AB, ne pourrait s’exercer qu’à hauteur de 20% sur le montant des travaux réparatoires réalisés par le syndicat et estimés à 60.000 € ainsi que sur le montant du trouble de jouissance subi par Mr C et évalué à 4.875 €, ce dernier ne justifiant pas de son préjudice matériel ni de l’indemnité

d’assurance reçue en contre-partie.

Et en tout état de cause, de D le syndicat des copropriétaires ou la partie qui succombe à verser à la SOCIETE E AB, la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

D le syndicat des copropriétaires ou la partie qui succombe aux entiers dépens de l’instance.

Au visa des articles 1382 du code civil , 9 et 14 de la loi du 10juillet 1965, et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, Monsieur R C demande au tribunal de :

RETENIR la responsabilité de Monsieur et Madame X, AG E AB et du syndicat des copropriétaires.

D in solidum les défendeurs à verser à Monsieur C lasomme de 8.272,96 € en réparation de son préjudice matériel.

D in solidum les défendeurs à verser à Monsieur C lasomme de 31.500 € en réparation du préjudice de jouissance subi par cedernier.

DIRE qu’il sera fait, au bénéfice ce de Monsieur C, application desdispositions de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

D in solidum les défendeurs à verser à Monsieur F indemnité d’un montant de 2.000 € en application des dispositions del’article 700 du C.P.C.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

D in solidum les défendeurs aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP AKADUI – N-AH, agissant par Maître Pierre-Robert N, avocat aux offres de droit.”

Au visa des articles 1964 du code civil, l’ar 14 de la loi du 10 juillet 1965 , L113-1 du code des assurances, et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, la société ACM IARD demande au tribunal de :

“ Dire que les garanties du contrat ACM ne sont pas mobilisées

- Débouter le syndicat des copropriétaires et tout demandeur qui formulerait des demandes contre les ACM

- Subsidiairement laisser au syndicat des copropriétaires et/ou à la société E AB 60% de responsabilité pour défaut d’entretien du toit terrasse

- D le syndicat des copropriétaires aux dépens “

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières conclusions en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 février 2017 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 14 septembre 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande du syndicat des copropriétaires

Sur les désordres et leurs causes

Le syndicat des copropriétaires demande l’homologation des conclusions expertales, en ce qu’elle excluent la défaillance par vétusté du revêtement d’AF en asphalte de la toiture terrasse réalisé lors de la contruction de l’immeuble ou des sondages effectués par la société SYNEC en 2007 ;Il retient de l’analyse des causes des désordres par l’expert que les travaux réalisés par les AD X à partir de 1996 ont consisté en une démolition de la chape ciment de protection d’AF, déplacement des gardes corps, postionnement de ces derniers à l’aplomb de l’acrotère, supression consécutive de la partie de la toiture terrasse initialement inaccessible pour agrandissement de sa partie centrale à usage privatif, alors que l’installation de la véranda sur la toiture terasse, sans mise en oeuvre d’ouvrages neufs d’AF complets et efficaces, avait été réalisée avec le concours de tiers n’ayant pas facturé leur intervention.Il retient AC de ces mêmes conclusions expertales les défaillances relevées sur les ouvrages d’AF au droit des anciens pieds de garde-corps coupés et d’une ancienne souche de ventilation démolie, ouvrages laissés en l’état, noyés dans la chape de pose du carrelage, sans réalisation préalable de raccords d’AF efficaces, ont été suffisants pour générer l’ensemble des désordres, que les inflitrations signalés par Madame G ont débuté en 2002 après les aménagements par les AD X de leur terrasse en 1996, avec déplacement des gardes corps sommairement sciés et refixés, ont une part essentielle dans la dégradation du revêtement d’AF et dans la réalisation des désordres constatés dans l’appartement de Madame G et qui se sont aggravés en 2005 avant l’intervention de la société RADO & FILS. Les AD X soutiennent pour leur part que l’analyse par l’expert des causes des désordres constatés relève de “ procès d’intention” à leur égard,, et d’un parti pris en faveur de la thèse soutenue par le syndicat des copropriétaires dont les allégations n’ont donné lieu à aucune vérification . Ils font valoir ainsi que la réalisation de leur véranda a été autorisée par l’assemblée générale le 21 novembre 1996 après consultation du syndic et du Conseil Syndical et a été dûment facturée.

Ils ajoutent que stigmatisant leur recours aux services non facturés d’un “ami entrepreneur” pour réaliser leurs travaux sur la terrasse , l’expert a délibérément procédé à un amalgame quant à la date d’apparition des désordres. Ils soutiennent à cet égard que les infiltrations sporadiques dénoncées à partir de 2002 ont pris fin avec le déplacement en 2005 de leurs jardinières initialement engravées en façade et n’ont repris avec un intensité croissante qu’après exécution des travaux commandés par le syndic à la société RADO & FILS, et qui ont manifestement détérioré le complexe d’AF en 2006. Ils imputent ainsi les désordres, d’une part et comme cause déterminante, à l’intervention de la société RODO &FILS en juillet 2006, sur la base d’un ordre de service du syndic en date du 8 juin 2006, qui a procédé d’initiative à la suppression des souches de conduits de ventilation, en dégradant l’AF d’origine, sans que les travaux aient jamais été contrôlés et que, le carrelage ayant ayant été refait par ses soins, l’origine des infiltrations ait été décelable.Ils réfutent à cet égard toute intervention, pour Monsieur X comme membre à cette date du Conseil Syndical, à l’instar de Madame G, dans la réalisation de ces travaux et dans la suppression corrélative du complexe d’AF au droit des souches de ventilation supprimées. A l’instar de la société E AB, ils imputent d’autre part les désordres à la vétusté, ainsi qu’a la non confirmité aux règles de l’art, notamment à hauteur des relevés en façade de l’immeuble, du complexe d’AF d’origine en asphalte, solidaire de la dalle béton, devenu rigide et cassant, vraisemblablement fissuré au niveau des fourreaux de gaz, et ne jouant plus son rôle, comme relevé par l’architecte de l’immeuble dans une correspondance adressée au syndic le 8 janvier 2008 analysant le rapport de sondage de la société SYNIEC en date du 7 janvier 2008, et par leur architecte ROY les ayant assistés lors des travaux de réfection de la terrasse.Ils admettent en revanche que l’engravement en façade de leurs jardinières lors des travaux d’aménagement de la terrasse réalisés en 1996 a pu constituer le fait générateur d’infiltrations sporadiques provoquées par la non conformité des relevés d’AF.Ils réfutent AC tout rôle causal du déplacement des gardes-corps réalisé en 2004 et du poinconnement ponctuel de l’AF dans la survenance de nouvelles infiltrations en 2006.

SUR CE

Au terme de son rapport, et à l’issue de ses opérations successivement diligentées les 14 octobre 2008, 14 avril 2009, 5 octobre 2009, 7 mai 2010, 20 juin et 1° octobre 2012, l’expert Z a constaté d’abord l’existence d’infiltrations “ actives” affectant le séjour, la cuisine, la salle d’eau , l’entrée , les couloirs et les placards-penderies de l’appartement de Madame B, ainsi que dans les appartements de Monsieur C et de Madame Y, notamment autour des canalisations d’alimentation de gaz encastrées dans la dalle du plancher terrasse, ces dernières toujours actives le 5 octobres 2009 au droit de tous les passages traversant la dalle béton du plancher terrasse (descentes d’eaux pluviales, ventilations de chutes, boites de dérivation électrique, fissures de la dalle, trémie de la cage d’escalier). L’expert a déduit de ses investigations sur site que que les infiltrations qui affectaient les parties communes et les parties privatives de quatre appartements du 5^e étage ne résultaient pas de la défaillance, par vétusté, du revêtement d’AF en asphalte de la toiture-terrasse du 6^e étage mis en oeuvre lors de l’édification de l’immeuble vers 1968 et protégée alors par une chape ciment fractionnée, mais qu’elles découlaient des modifications successives effectuées sur les ouvrages de toiture terrasse, à savoir:

— la découpe de 24 pieds de garde-corps scellés dans l’asphalte et leur remplacement par de nouveaux pieds rehaussés , déplacés à l’aplomb de l’acrotère et fixés par vis et chevilles, certaines traversant le revêtement d’AF;

— la démolition de 4 souches maçonnées construites à l’origine de l’immeuble en sortie en toiture des conduits de ventilation des pièces humides des appartements du 5 eme étage et des chutes sanitaires, avec absence d’AF au droit des 3 souches démolies;

— la modification estimée aberrante de deux entrées d’eaux pluviales, avec canalisations remontées jusqu’au niveau du carrelage, sans liaison étanche au niveau du revêtement d’AF, renvoyant sous l’asphalte, dans le plancher porteur, toutes les eaux qui, percolant les joints de carrelage et son mortier de pose, circulaient sur le revêtement d’AF;

— l’enfouissement de ces multiples modifications et démolitions ponctuelles inadaptées, car non étanches, sous un revêtement circulable, uniforme et non étanche constitué d’une part d’une couche de rouleaux bitumineux déroulés à sec, sans collage ni adhérence sur l’asphalte, et sans aucun critère d’AF en raison de l’absence de relevé, d’une découpe au pied des émergences, et d’un contournement des jardinières, d’autre part d’un carrelage uniforme mis en oeuvre sur une forme de pente en mortier maigre.L’expert souligne à cet égard que ces éléments factuels partiellement constatés lors des premiers sondages effectués en 2009 et 2010 ont été confirmés dans leur localisation et leur ampleur lors de l’examen approfondi du revêtement d’AF de la toiture terrasse du 6^e étage visible en totalité le 1^er octobre 2012 après dépose et enlèvement des ouvrages recouvrant la membrane d’AF.

L’expert déduit de ses constatations que de 2002 à 2006, les infiltrations d’eau ayant affecté les parties communes de l’immeuble et les appartements du 5^e étage ont été exclusivement générées par les modifications/démolitions effectuées de 2002 à 2006 sur la toiture terrasse du 6^e étage par les AD X et leurs “ amis entrepreneurs” leur ayant fourni les matériaux, que de fin 2006 à 2009, l’aggravation des infiltrations initiales a résulté de l’intervention de la société RADO & FILS en juin 2006, à la demande du cabinet E AB, syndic, et / ou des AD X, dans des proportions non déterminables au vu des pièces produites, et que de 2010 à 2012, ces infiltrations ont perduré en raison des actions antérieures, de l’inertie du syndicat des copropriétaires, au vu de constats contradictoires explicites et d’un premier chiffrage de travaux réparatoires en date du 5 octobre 2009, et de la résistance des AD H à la poursuite des investigations impliquant le démontage de leur véranda;

Force est de constater que le mauvais état du complexe d’AF d’origine de la toiture terrasse qui aurait été constaté lors des recherches de fuites diligentées, après le rapport de visite de l’architecte de l’immeuble CARMAGNAC en date du 13 septembre 2005 consécutif aux infiltrations dénoncées par Madame G courant juillet 2005, reste à l’état d’allégations en dépit des conclusions évoquées par le syndic mais non versé aux débats d’un rapport partiel de l’entreprise L, et de la préconisation par l’architecte d’une reprise intégrale de l’AF refusée par l’assemblée générale le 4 avril 2007. De même, l’allégation du rôle causal de la non conformité alléguée des ouvrages d’AF totalement découverts le 1° octobre 2012, et le constat d’une humidité importante au droit des relevés d’acrotères sur rue ne repose sur aucun élément factuel contradictoire. Par ailleurs, il est établi par les investigations susvisées et par les pièces produites que la chape ciment de protection d’AF a fait l’objet d’une démolition et d’un remplacement par de nouveaux ouvrages par les AD X à partir de l’année 1996, date de réalisation de la véranda / jardin d’hiver en extension du séjour avec réagréage et engravement des jardinières au droit du mur de façade; qu’en 2004, ces travaux ont substantiellement modifié l’agencement de la toiture terrasse, par déplacement des gardes corps, positionnement de ceux-ci à l’aplomb de l’acrotère, mise en oeuvre d’une AF surplombant le complexe existant, sans rôle de protection propre, sans relevé d’AF, et de facon discontinue par contournement des jardinières maçonnées non encore démolies, et réalisation d’un carrelage sur l’ensemble de la terrasse incluant sa partie initialement inaccessible; que si les premières infiltrations apparues en 2002 au plafond de l’entrée de l’appartement de madame B ont été imputées à un débordement de colonne d’eau pluviales, objet d’une reprise, s’accompagnant de celle du carrelage sur 1m2 au pourtour en 2004, les venues d’eau apparentes ont cessé , pour reprendre en 2005 en plafond de sa salle d’eau; que la poursuite des investigations a révélé l’existence de venues d’eau dans tous les appartements situés en contrebas de la toiture terrasse ainsi que dans la cage d’escalier; que par suite de ces infiltrations, les jardinières engravées sans AF horizontale et verticale ont été supprimées en octobre 2005 et leur surface étanchée à l’initiative des AD X, le tout s’accompagnant du remplacement de la descente d’eau pluviale en fonte traversant la cuisine de l’appartement de Monsieur C; que les infiltrations d’eau n’ont pas alors cessé, avec persistance d’humidité dans l’appartement de Madame B , mais se sont en outre manifestées au droit du tuyau de gaz traversant la cuisine de Monsieur C; que la société RADO&FILS a été consultée en mai 2006 pour chiffrer le remplacement de dix conduits d’évacuation sur la terrasse au dessus des cuisines et salles de bain, avec réfection en terrasse de l’AF; qu’un ordre de servie de remplacement de quatre conduits “ au niveau des appartements X/ G” lui été délivré par la société E AB le 8 juin 2006; que les quatre souches et les conduits de ventilation inclus ont été démolis et obturés, et le revêtement circulable en toiture terrasse recouvert par du carrelage fourni par les AD X, sans complément d’AF préalable, laissant ainsi le revêtement d’AF enfoui au droit des souches démolies; qu’en novembre 2006, les venues d’eau actives sont réapparues dans l’appartement de Madame B, détériorant les embellissements refaits à neuf en juin/ juillet 2006, et se sont étendues au salon de l’appartement de Monsieur C en 2007; que les sondages réalisés en septembre 2007 au travers du revêtement d’AF apparaissent avoir été correctement rebouchés.Il se déduit de l’ensemble de ces circonstances que les désordres ayant affecté tout à la fois les parties privatives de quatre appartements du 5^e étage que les parties communes résultent, non de la vétusté du complexe d’AF du toit terrasse du 6^e étage, et de la non-conformité alléguée des relevés d’acrotère en façade sur rue, mais des interventions successives réalisées sur le toit terrasse entre 1996 et 2006, qui ont provoqué diverses déteriorations du complexe d’AF et porté atteinte à sa fonction.Il convient dès lors d’entériner sur ce point les conclusions du rapport d’expertise

Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires demande à voir imputer aux AD X,en raison des détérioration du complexe d’AF qui leur incombe, et au cabinet E AB, en raison des fautes commises dans sa gestion comme mandataire de la copropriété, les parts de responsabilité retenues par l’expert à hauteur respectivement de 60% et de 40%, en ce compris pour ce dernier la part de 20 % imputée à la société RADO & FILS , entreprise non qualifiée en AF et depuis radiée du registre du commerce par suite d’une cessation d’activité.

Les AD X soutiennent que la contribution qui leur est réclamée au titre des travaux réparatoires d’un complexe d’AF vétuste, à l’origine d’après eux des désordres constatés procéde d’un enrichissement sans cause.Ils demandent par voie de conséquence leur mise hors de cause .Ils font valoir AC que le syndicat des copropriétaires devrait supporter la charge des travaux réparatoires à hauteur d’une part qui ne saurait être inférieure à 80 % , et que la société E AB y contribue pour la fraction restante en raison de son défaut de contrôle et de surveillance des travaux exécutés par la société RADO & FILS.La société E AB soutient que la preuve n’est pas rapportée à son encontre d’une faute dans le cadre de son mandat de gestion susceptible d’engager sa responsablité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaire, et d’une faute distincte envers les AD X, tiers au mandat de syndic, susceptible d’engager à leur égard sa responsabilité délictuelle.

SUR CE

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “ chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble” .Il est constant que le toit terrasse du 6 eme étage constitue une partie commune à jouissance privative affectée au lot n° 43, propriété des AD X.Il constitue en même temps la couverture d’une partie de l’immeuble,de l’étage inférieur, et le prolongement de la partie l’appartement en dupleix située au 5^e étage. Faisant partie du gros œuvre, elle doit être considérée, conformément aux stipulations de l’article 11 du règlement de copropriété, comme constituant une partie commune de la copropriété.Ces mêmes stipulations rendent les copropriétaires bénéficiaires d’un droit de jouissance exclusif débiteurs d’une obligation d’entretien et “ personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites etc… provenant de leur fait direct ou indirect, et des aménagements plantations, et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Il s’en déduit que ces copropriétaires “ supporteront …/… tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires” et que “ seuls, les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité”.

Au cas d’espèce, l’expert Z , au terme de son rapport, fait valoir qu’eu égard aux détériorations constatées du complexe d’AF, aux pièces produites, et aux déclarations recueillies quant aux interventions successives qui ont généré ces dégradations et les infiltrations consécutives, les contributions des intervenants aux travaux réparatoires directement imputables aux détériorations du revêtement d’AF peuvent être fixées comme suit:

— AD X : 60 %

— Société E AB : 20 %

— Société RADO & FILS : 20 %

Sauf à imputer la contribution de cette société irrecouvrable depuis 2009 au cabinet E AB syndic professionnel.

Il résulte des constatations, pièces et déclarations ci-avant analysées que les travaux de réaménagement et d’extension de la partie accessible de la terrasse du 6 eme étage réalisés par les AD X entre 1996 et 2004, en premier lieu par édification d’une véranda / jardin d’hiver sur recharge en béton coulé sur le revêtement d’AF existant en asphalte, sans réalisation d’un relevé d’AF au pourtour, avec implantation de jardinières engravées en façade d’immeuble sans AF horizontale et verticale, et en second lieu par découpe de vingt quatre pieds de garde corps scellés dans l’asphalte et remplacement ou déplacement de ceux-ci , refixés à l’aplomb de l’acrotère par vis et chevilles, pour certaines traversant le revêtement d’AF, et réalisation par les AD X avec fourniture de matériaux par des tiers, d’un revêtement en carrelage sur une forme de pente en mortier maigre sur une couche de rouleaux bitumineux déroulés à sec, sans collage ni adhérence à l’asphalte, dépourvus de tout critère d’AF y compris au pied des émergences et des jardinières, et s’accompagnant d’une modification de deux entrées d’eaux pluviales dont les canalisations ont été remontées au niveau du carrelage, sans liaison étanche au niveau du revêtement d’AF et renvoyant sous l’asphalte, dans le plancher porteur, les eaux de ruissellement percolant par les joints de carrelage et son mortier de pose, alors que ces travuax de pose de carrelage ont été estimés d’apparence ancienne par l’architecte CARMIGNAC au terme de son rapport du 13 septembre 2005, en raison de la présence de concrétions, et que la facture CMR de fourniture de matériaux en date du 12 mai 2004 porte sur la fourniture d'1,08 m2 de carralage et sur 120 cabochons représentant une suriface carrelée de 7 m2 , ont contribué aux désordres causés tant en parties communes qu’en parties privatives, notamment celles du lot de Monsieur C, dans une proportion qui peut être estimée à 50 %, part de responsabilité qui incombe aux AD X copropriétaires bénéficiaires de la jouissance privative de cette partie commune.Il apparaît en outre que la démolition et l’obturation en juillet 2006 de quatre souches maçonnées et conduits de ventilation par la société RADO & FILS, avant reconstitution du revêtement circulable de toiture-terrasse au moyen des matériaux fournis par les AD X, laissant le revêtement d’AF enfoui et cassé au droit de trois souches démolies, a contribué à la réapparition des désordres à partir de la date de réalisation de ces travaux dans une proportion qui peut être estimée à 30 % , part de responsabilité susceptible de lui incomber au titre de ses manquements aux règles de l’art, s’agissant d’une entreprise dépourvue de qualification en AF.Celle-ci ne peut en revanche être considérée comme affectée par l’intervention alléguée de Monsieur X, alors membre du Conseil Syndical , mais qui n’est pas l’auteur de l’ordre de service et n’a assumé aucun rôle de maître d’ouvrage, quoique bénéficiaire de la suppression des conduits de ventilation en partie désormais accessible de la terrasse, en raison des odeurs désagréables voire nauséabondes qu’ils pouvaient générer.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu” indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret en Censeil d’Etat prévu à l’article 47 ci-dessous:

- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale

- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence, de faire procéder d’initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”.

L’article 1992 du Code Civil dispose que “ Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion”.

La société E AB, dont le mandat de syndic a pris fin le 13 février 2008 par suite de son non-renouvellement par l’assemblée générale, n’est fondée à opposer au syndicat demandeur le quitus en l’espèce délivré sans réserve à raison des actes accomplis avant le 30 septembre 2006 qu’au titre des actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et qu’elle a été à même d’apprécier en connaissance de cause.Tel n’est pas le cas du suivi du chantier confié à la société RADO & FILS au titre de l’exécution, étrangère à l’approbation des comptes, de l’ordre de service du 8 juin 2006 , en vue de la réfection de quatre conduits de ventilations en terrasse, en définitive supprimés sans reprise de l’AF, alors que la le donneur d’ordre ne s’était pas assuré de sa qualification en cette matière et de se ses garanties d’assurance en l’espèce non souscrites, le visa de la facture de travaux de réfection par le Conseil Syndical ou certains de ses membres , et l’enfouissement des démolitions inadaptées réalisées par la société RADO & FILS sous le revêtement circulable de la toiture terrasse apparaissant sans effet exonératoire sur la responsabilité du syndic qui admet n’avoir été informé de cette suppression que lors des sondages destructifs réalisés à l’été 2007 par l’entreprise d’AF L. Par suite, sans égard à l’accord tacite allégué du syndic aux travaux de modification de l’agencement de la toiture-terrasse, qui a fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale en date du 21 novembre 1996, et aux constatations inopérantes de l’architecte de la copropriété au sujet de la vétusté du complexe d’AF en terrasse, tel qu’évoqué au terme de son rapport en date du 12 septembre 2005, il importe de relever que lors des infiltrations survenues en 2005, les travaux d’attente préconisés par l’architecte tenant à la suppression des jardinières “ largement infiltrantes” n’ayant pas fin aux désordres qui avaient alors affecté les quatre appartements du 5 eme étage, ainsi que la cage d’escalier, et la proposition de réfection de l’AF de la toiture terrasse n’ayant pas été adoptée par l’assemblée générale du 4 avril 2007, les investigations conduites aux fins de recherches de fuites ont abouti à des constatations inopérantes pour mettre fin durablement aux désordres par infiltrations réapparus au droit de l’autre extrémité de la terrasse, telles que la suppression des conduits de ventilation et l’absence de descente d’eau pluviales entre la terrasse et l’appartement de Madame B.De même, la diffusion aux copropriétaires d’une note d’information de l’entreprise L relatant le “mauvais état de l’AF d’origine” dans l’attente d’investigations complémentaires de la société SYNIEC et un diagnostic d’architecte, tous documents communiqués à l’assemblée générale du 13 février 2008 à l’ordre du jour de laquelle était également portés les rapports de Monsieur K, architecte, le rapport d’investigation de la société SYNIEC , ainsi que les devis de réfection BATEI et L, ne sauraient exonérer la société E AB de ses fautes de gestion antérieures , alors que sans excès de pouvoir, il lui était possible de faire diligenter en temps utile les investigations nécessaires. Par voie de conséquence, il convient de retenir que les manquements de société E AB à ses obligations de passation des marchés, ainsi que de surveillance et suivi des chantiers ont contribué pour 20% aux désordres constatés, part de responsabilité qui lui incombe à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Cette même part de responsabilité sera retenue, sur un fondement quasi-délictuel, quand aux désordres subis par Monsieur C dans les parties privatives de son lot.La société RADO & FILS, consultée en vue de chiffrer le “ remplacement de dix conduits d’évacuation sur la terrasse située au dessus des cuisines et salles de bains “ selon devis en date du 3 mai 2006 dont le chiffrage d’un montant de 10.504,40 euros TTC est apparu à l’expert techniquement inadapté, s’est vu délivrer un ordre de service tendant à la “ réfection de quatre conduits” le 8 juin 2006, et a procédé courant juillet, outrepassant cet ordre de service, à la démolition des souches maçonnées et des conduits de ventilation inclus.S’il est exact que ces devis et facture de réfection ont été visés par le Conseil Syndical ou certains de ses membres, dont Madame B et Monsieur X, les 12 mai et 24 juillet 2006, l’exécution des travaux de démolition des souches et conduits existants obturés sans reprise du revêtement d’AF enfoui et cassé au droit des trois souches démolies constitue une faute d’exécution de surcroît imputable à un locateur d’ouvrage dépourvu de qualification en matière. Ces fautes d’exécution ont contribué à hauteur de 30 % aux désordres par infiltration survenus dans les parties communes et privatives de l’immeuble. Si la créance indemnitaire ne peut être mise à la charge d’une société radiée d’office le 29 septembre 2009 par suite d’une cessation d’activité ou d’un dissolution, en dépit de la survie de sa personnalité morale pour les besoins de sa liquidation éventuelle, et alors que les organes de cette liquidation n’ont pas été mis en cause, la part de responsabilité y afférente ne peut en revanche incomber au syndic alors en charge du choix de l’entreprise et du suivi de chantier au delà de la part qui lui incombe à ce titre. Il appartiendra en conséquence au syndicat des copropriétaires de supporter les conséquences de cette défaillance et la charge définitive de la dette indemnitaire qui incombe à cet intervenant.

Sur les préjudices

Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande l’homologation des conclusions de l’expert en ce qu’il a retenu une réfection à neuf du complexe d’AF de la toiture terrasse du 6^e étage, tel que voté par l’assemblée générale des copropriétaires le 31 août 2010 et réalisée de septembre 2012 à février 2013 pour un montant de global de 149.140,72 euros TTC, sous déduction de la part susceptible d’être considérée comme travaux d’amélioration, pour 3221,86 euros TTC au titre du renforcement de l’isolation thermique selon les exigences réglementaires, et que le poste de préjudice dont il est fondé à demander réparation doit être estimé à 145. 918,86 euros TTC, honoraires de maîtrise d’oeuvre inclus.Il y ajoute, comme non contestés par l’expert, le coût de remplacement de l’alimentation en gaz de deux studios du 5^e étage pour un montant de 1308,20 euros TTC, détériorée pour sa partie encastrée dans la toiture-terrasse, et le coût des reprises en peinture du palier du 5^e étage, ainsi que de l’escalier du 4^e au 6^e étage pour un montant de 3344,41 euros TTC .Les AD X objectent que l’assemblée générale convoquée au mois d’août 2010 a adopté le devis de la société ITEC, mieux disante, qui lui a été soumis par le truchement de son actuel syndic, et sur recommandation de l’architecte de la copropriété , sans examen comparatif des trois devis des sociétés 2 AEF L, BATEI et AE AF, entreprises notoirement compétentes et substantiellement moins disantes qu’ils avaient contactées, s’ajoutant initialement au devis EXPERALU de démontage de la véranda dont ils devaient assumer la charge, et ultérieurement amendés pour tenir compte de cette prestation.Ils font valoir à nouveau qu’homologuer le devis ITEC, comme celui des sociétés concurrentes, sans les limiter à la réfection de l’AF avec démolition de la protection lourde, constituerait pour le syndicat des copropriétaires un enrichissement sans cause.Ils en déduisent que le quantum des travaux réparatoires en relation de causalité directe et certaine avec les désordres ne saurait excéder la somme de 50.000 euros.La société E AB fait également valoir, au vu des constatations opérées par les deux architectes missionnés et par les étanchéistes SYNIEC et L, que la vétusté de l’AF existante ne saurait justifier une reprise dont le syndicat des copropriétaires n’assumerait pas la charge dans une proportion d’au moins 80 %; Elle ajoute que rien ne justifie, pour les mêmes prestations et garanties un sucroît de coûts de 25 à 75 % par rapport aux devis BATEI et L consultés par les AD X et incluant les travaux de remplacement de la véranda restant à leur charge, alors au surplus que les devis de ces mêmes entreprises consultées en 2007 et 2008 n’excédaient pas 32.351,59 euros TTC pour la première, et 52.879, 41 euros pour la seconde.Elle estime par voie de conséquence que le coût des travaux réparatoires ne saurait excéder la somme de 60.000 euros.

SUR CE

Au terme de son rapport, l’expert retient que le coût global des travaux réparatoires en parties communes directement imputables aux détériorations du revêtement d’AF doivent être estimés à 145.918,86 euros TTC, en ce compris les honoraires de maîtrise d’oeuvre, mais déduction faite du coût de renforcement de l’AF de la toiture terrasse constitutif de travaux d’amélioration. Il estime de même fondé le chiffrage produit par le syndicat des copropriétaires au titre du remplacement de l’alimentation gaz de deux studios du 5^e étage pour 1308, 20 euros TTC selon facture GOMES DIAS en date du 1^er décembre 2008, et de la reprise des dommages par infiltrations dans la cage d’escalier de l’immeuble pour un montant de 3344,41 euros TTC selon devis NASCIMENTO en date du 24 mars 2014.Il apparaît en l’espèce que le devis ITEC voté par l’assemblée générale en date du 31 août 2010 l’a été sur la base d’un rapport d’appel d’offres établi par l’architecte de la copropriété LE SERBON, et que deux devis EPEL et M, d’un montant respectif de 148.721,36 euros HT et de 143.864,07 euros HT ont été écartés au profit de celui de la société ITEC moins disante. En outre, il résulte d’une correspondance adressée au syndic par l’architecte de la copropriété le 27 août 2010 que les devis qui lui ont été soumis par Monsieur X que ceux-ci recèlent des différences de conception par rapport à son cahier des charges, tenant à la non dépose de la véranda, au non remplacement du garde-corps à l’exception du devis BATEI, nonn conforme au CCTP, à l’absence d’échaffaudage ceinturant la terrasse, et à une isolation thermique moins performante que celle imposée par la réglementation.

L’architecte de la copropriété souligne en outre que les devis proposés sont insuffisamment détaillés, notamment quant au traitement des ventilations de chutes, des seuils et des gardes-corps, alors son remplacement est justifié selon les prescriptions du cahier des charges, que des postes n’ont pas été valorisés, bien que déterminants de la conduite du chantier, des contrôles à effectuer, et de la mise en oeuvre de l’AF, que l’imputation de ces différents postes ramène le devis ITEC à la somme de 65000 à 70000 euros HT, comparable au devis 2 AEF L. Par voie de conséquence, le coût des travaux réparatoires en parties communes, tel que retenu par l’expert, constitue l’indemnisation sans perte ni profit du préjudice causé par les fautes des différents intervenants, étant observé au surplus que la faute de l’appauvri ne lui permet pas d’exercer un recours fondé sur l’enrichissement sans cause à l’encontre de l’enrichi, même si elle n’a pas eu de retentissement direct sur l’enrichissement de celui contre lequel le recours est exercé .Les AD X supporteront la charge du coût des travaux réparatoires en parties communes, justement estimés à 150.571,47 euros TTC, frais et honoraires de maîtrise d’oeuvre inclus, à hauteur d’une somme de 150.571,47 euros x 50 % , soit 75.285,73 euros. La société E AB supportera la charge du coût de ces mêmes travaux réparatoires à hauteur de 150.571,47 euros x 20 % , soit 30 1114, 29 euros. Il convient en conséquence de D les AD O X et P Q, solidairement entre eux, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis […] et […], représenté par son syndic, la société Administration Gestion et Transactions Immobilières, la somme de 75.285,73 euros au titre des travaux réparatoires en parties communes.La société E AB sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis […] et […], représenté par son syndic, la société Administration Gestion et Transactions Immobilières, la somme de 30.114,29 euros à ce même titre.

Sur le préjudice de Monsieur C

Monsieur C demande à voir retenir la responsabilité des AD X, de la société E AB, et du syndicat des copropriétaires, au titre des désordres par infiltrations subis dans les parties privatives de son lot. Il demande leur condamnation in solidum à lui payer, sans préjudice des recours entre coobligés, la somme de 8272,96 euros, selon devis de la société CES RENOVATION, au titre des travaux réparatoires, outre la somme de 31500 euros au titre de son préjudice de jouissance, tel que retenu par l’expert sur une période de sept ans. Les AD X font valoir qu’il appartenait au demandeur de produire tout justificatif des indemnités payées par son assureur, ayant seul qualité à agir comme subrogé dans ses droits. Ils objectent , quant à la demande d’indemnisation du trouble de jouissance, que celui-ci résulte des seules infiltrations subies en suite de l’intervention de la société RADO & FILS. Ils ajoutent qu’en raison de son retard à procéder au remplacement de l’AF d’origine, le syndicat des copropriétaires doit assumer, pour l’essentiel, la responsabilité du trouble de jouissance allégué. La société E AB soutient pour sa part que les désordres subis par Monsieur C ont pour cause exclusive des infiltrations en provenance d’une partie commune dont le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sauf à exercer toute action récursoire. Elle ajoute qu’il n’existe au surplus aucun lien de causalité entre les fautes personnelles alléguées et les infiltrations survenues.Elle fait valoir que le coût des travaux réparatoires dont Monsieur C est fondé à obtenir réparation ne peut excéder 6687,39 euros, dont à déduire l’indemnité reçue de son assureur dont il ne justifie pas. Elle ajoute en dernier lieu que le trouble de jouissance évalué à dire d’expert sur une période de sept ans, de 2006 à 2012, ne peut lui être imputé au delà de sa période de gestion, soit n’excédant pas 15 mois, et qu’elle ne saurait devoir indemniser une perte de chance non évaluée par le demandeur, au regard de l’ancienneté de l’AF d’origine, qui postulait un risque avéré de réfection intégrale, alors que l’intéressé avait voté contre les travaux de réfection proposés par le syndic lors des assemblées générales de 2007 et 2008.

SUR CE

Au terme de son rapport, l’expert a retenu le devis MINOS & CO produit par Monsieur C au titre du coût des travaux réparatoires en parties privatives de son studio, devis qualifié de “ non excessif” au regard de l’ampleur des dommages. Si, d’après les articles 1249 à 1252 du code civil en leurs dispositions alors en vigueur, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance dispose contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la garantie de l’assureur dispose du droit d’invoquer la subrogation légale édictée par l’article L121-12 du code des assurances, comme la subrogation conventionnelle dans les droits de son assuré prévue par l’article 1250 du code civil résultant de la volonté expresse de ce dernier manifestée antérieurement ou concomitamment au paiement reçu de l’assureur, l’effet extinctif d’un tel paiement n’est opposable au subrogeant que dans ses rapports ave le subrogé. Il s’en déduit qu’en l’absence de production aux débats d’une éventuelle quittance subrogative, Monsieur C est recevable en sa demande indemnitaire.

Au terme de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaire est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. Dès lors qu’abstraction faite des dommages causés au complexe d’AF par les aménagements successifs du toit terrasse du 6^e étage réalisés pour le compte des copropriétaires bénéficiaires d’un droit de jouissance exclusive sur cette partie commune, les travaux exécutés par la société RADO & FILS ont provoqué diverses autres dégradations à l’origine des infiltrations constatées dans les parties privatives du lot de Monsieur C qui se sont déplacées d’une canalisation d’eau fuyarde jusqu’au droit de conduite d’alimentation en gaz, la réfection tardive du complexe d’AF au droit des évacuations d’eaux pluviales et des souches supprimées des ventilations de chute caractérise un défaut d’entretien qui suffit à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires à son égard. Monsieur C est donc fondé en sa demande de condamnation in solidum formée à l’encontre des AD X, de la société E LEVYet du syndicat des copropriétaires à raison pour les premiers des troubles anormaux du voisinage découlant des infiltrations dont le siège réside dans une partie commune à jouissance privative, la seconde des fautes quasi-délictuelles commises à son endroit dans le cadre de son mandat d’administration , dans le cadre du suivi des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble, et pour le troisième au titre du défaut d’entretien susvisé. Il sera fait droit à cette demande à hauteur d’une somme de 6687,39 euros, montant du devis contradictoirement discuté dans le cadre des opérations d’expertise. Dans leurs rapports réciproques, les AD X, la société E AB et le syndicat des copropriétaires supporteront la charge de cette dette indemnitaire à hauteur de leur part respective de responsabilité, soit 50%, 20 % et 30 % .

L’expert retient que sur la période 2006/2012, avec réalisation d’un nouveau revêtement d’AF fin 2012, le trouble de jouissance subi par Monsieur C peut être indemnisé, au regard de dommages ayant lourdement affecté l’usage du studio, et notamment dans son entrée, sa salle de bains, et sa pièce de séjour, sur la base de 50 % de sa valeur locative estimée, sans contestation des parties, à 750 euros par mois. L’expert propose d’imputer aux seuls AD X la responsabilité du trouble de jouissance subi en 2006 à raison des infiltrations exclusivement causées par leurs travaux d’aménagement sur la toiture terrasse, soit à hauteur d’une indemnisation fixée à 4500 euros. L’expert propose ensuite d’imputer concurremment à la société RADO & FILS, à la société E AB, ainsi qu’aux AD X, en raison de leur intervention alléguée dans la réalisation des travaux confiés à la société RADO & FILS, la responsabilité du trouble de jouissance subi de 2007 à 2009, soit à hauteur d’une indemnisation fixée à 13500 euros. L’expert propose AC d’imputer l’indemnisation de la période 2010/ 2012, pour un montant identique de 13500 euros, à concurrence de 30% soit 4050 euros pour le syndicat des copropriétaires , et à concurrence de 70 % soit 9450 euros, pour les AD X. Quand au moyen opposé par la société E AB à l’indemnisation du préjudice de jouissance de Monsieur C, il est constant que si le dommage consécutif à une perte de chance correspond à une fraction des différents chefs de préjudice subis qui est déterminée en mesurant la chance perdue, et ne peut être égale aux atteintes qui résultent du fait générateur des désordres, il résulte de ce qui précède que les fautes commises par le syndic dans l’exécution de son mandat, telles que ci-dessus énoncées, n’ont pas seulement privé le demandeur d’une chance de ne pas subir les désordres par infiltrations, en raison de la vétusté alléguée du revêtement d’AF et du rejet par les assemblées générales en 2007 et 2008 des travaux de réfection qui lui ont été soumis, mais qu’elles ont contribué directement, tant à raison de l’insuffisance des investigations conduites à partir du mois de septembre 2005, qu’à raison de l’insuffisance du suivi de l’exécution des travaux confiés à la société RADO & FILS, à l’entier préjudice immatériel subi par le demandeur jusqu’à l’échéance du dit mandat, soit jusqu’au 13 févier 2008.En outre, et sur la réfutation par le syndicat des copropriétaire d’une part quelconque de responsabilité dans ce chef de préjudice imputable à son inertie alléguée, notamment comme retenu par l’expert entre 2010 et 2012, il convient de rappeler que les difficultés rencontrées, à partir de la diffusion de la note aux parties du 29 octobre 2009, pour faire établir une proposition de maîtrise d’oeuvre après sondages de reconnaissance du support existant, en raison de la carence ou du refus des AD X de laisser l’architecte missionné accéder au toit terrasse avant qu’une résolution ait été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 mars 2010 afin d’autoriser le syndic à engager une instance en référé à ce titre, et que, sur la base du cahier des charges établi par l’architecte de la copropriété, les travaux de reprise de l’AF, dont la réalisation était conditionnée par la dépose de la véranda et des équipements privatifs installés par les AD X, sont sans incidence, s’agissant d’une responsabilité objective, sur l’indemnisation des conséquences immatérielles des venues d’eau dans les parties privatives du lot de Monsieur C, trouble de jouissance à raison duquel le syndicat serait fondé à exercer son action récursoire.

Il convient par voie de conséquence, le préjudice de jouissance de Monsieur C étant justement estimé sur la base de 50 % de la valeur locative de l’appartement sur la période 2006 / 2012 , soit sept années complètes, et leurs fautes respectives ayant contribué à l’entier préjudice, de D in solidum les AD X, le syndicat des copropriétaires, ainsi que la société E AB, cette dernière dans la limite de la période de 2006 au 13 févier 2008, soit à concurrence de la somme de ( 375 x 12 x 2 ) + 375 + (375/31) x 13 = 9532,25 euros, à payer à Monsieur C la somme de 31.500 euros en réparation de ce chef de préjudice. Dans la limite ci- dessus énoncée, la charge de la dette de réparation sera répartie entre les coobligés à proportion de leur part respective de responsabilité, soit 50%, 30 % et 20 % .

Sur la garantie de l’assureur ACM IARD

Les AD X demandent à être garantis par leur assureur ACM IARD de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre. La compagnie ACM IARD leur oppose l’antériorité du fait générateur du sinistre par rapport à la prise d’effet de ses garanties, le défaut d’aléa, l’absence de caractère accidentel de l”événement dommageable ayant consisté en la suppression d’un revêtement étanche à l’origine des infiltrations, la non mobilisation de ses garanties au titre de travaux de gros oeuvre et non comme découlant de la propriété ou de l’occupation d’un immeuble, la faute dolosive de ses assurés, et subsidiairement conteste la part et les périodes de responsabilité retenues à leur charge par l’expert en raison de la vétusté du complexe d’AF, et du défaut d’entretien de l’immeuble, de l’inertie du syndicat, et de la faute d’un intervenant, le tout justifiant de limiter à 40 % la part de responsabilité incombant à ses assurés.

L’article L124-5 alinéa 3 du code des assurances, repris à l’article 19 des conditions générales de la police “ Tous risques Habitation Corail 3000 “ souscrite par les AD X auprès de la compagnie ACM IARD prévoit en ses dispositions d’ordre public s’agissant d’un assuré non professionnel que “ La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre”.Au cas d’espèce, le fait dommageable constitué non par l’aménagement de la véranda elle-même, mais par l’extension de la terrasse, la modification d’implantation des gardes corps et les dégradations consécutives des gardes-corps est intervenu à une date indéterminée mais postérieurement à l’année 1996. Dès lors que les premiers désordres ont été dénoncés par Madame B en 2002, il apparaît suffisamment établi que le fait générateur des dommages successifs est intervenu postérieurement à la prise d’effet alléguée de la police courant avril 2000, alors que la compagnie ACM IARD ne rapporte pas la preuve qui lui incombe en produisant les conditions particulières de la police souscrite. Il résulte en deuxième lieu de l’article 1964 du Code Civil et des conditions générales de la police, que le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.

Au terme des conditions générales de la police souscrite, est un accident au sens de l’assurance de responsabilité tout événement soudain, imprévu et extérieur à la victime et à la chose endommagée, à l’origine des dommages corporels et matériels. Au cas d’espèce, les travaux d’aménagements d’une terrasse à jouissance privative, par réalisation d’un carrelage sur l’AF d’origine après démolition de la chape de protection, implantation puis déplacement de jardinières initialement engravées dans le mur de façade et déplacement des gardes corps à l’aplomb ne prive pas de leur caractère aléatoire les désordres par infiltrations qui résultent du poinçonnement du complexe d’AF par ces nouveaux aménagements.

Les manquements aux règles de l’art imputables à des intervenants non professionnels, à les supposer même caractérisant une négligence fautive, ne constituent une faute intentionnelle ou dolosive au sens de l’article L113 du code des assurances.

Dès lors AC que les travaux d’aménagement ont été réalisés par les copropriétaires occupants ou pour leur compte sur une partie commune à jouissance privative, et que leur responsabilité est engagée au titre de l’atteinte aux dites parties communes, et non en leur qualité de constructeurs pour eux même d’un ouvrage relevant des garanties légales au sens des articles 1792 et suivants du code civil, L241-1 et L242-1 du code des assurances, la non garantie opposée de ce chef apparaît inopérante.

Par suite, la société ACM IARD sera tenue de garantir les AD X de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, dans les limites des plafonds de garantie et franchises éventuelles prévues au contrat.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, Monsieur C voyant sa demande principale prospérer, il sera fait droit à sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur les demandes accessoires

Les AD X, sous la garantie de son assureur ACM IARD, la société E AB et le syndicat des copropriétaires succombant chacun pour partie en leurs prétentions respectives, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.Supportant les dépens, ils seront également condamnés in solidum à verser à Monsieur C la somme de 1500 euros. Dans leurs rapports réciproques, la charge des dépens et frais non répétibles sera supportée par chacune des parties condamnées, sous la garantie pour les AD X de leur assureur, à même hauteur que les condamnations prononcées en principal au titre des travaux réparatoires en parties communes.

L’exécution provisoire se justifiant, il y a lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

AI AJ X et Madame P Q, ainsi que la société E AB SARL responsables, à hauteur respectivement de 50 % et de 20 %, des dommages causés au complexe d’AF de la toiture-terrasse du 6^e étage de l’immeuble des […] et […] , ainsi qu’aux parties communes et privatives de l’immeuble en conséquence des dégradations du complexe d’AF;

CONDAMNE Monsieur O X et Madame P Q, solidairement entre eux, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble des […] et […], représenté par son syndic, la SARL Administration Gestion et Transactions Immobilières, la somme de 75.285,73 euros TTC au titre des travaux de remise en état en parties communes ;

CONDAMNE la société E AB SARL à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble des […] et […], représenté par son syndic, la SARL Administration Gestion et Transactions Immobilières, la somme de 30.114,29 euros TTC au titre des travaux de remise en état en parties communes ;

CONDAMNE Monsieur O X et Madame P Q la société E AB SARL, et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble des […] et […], représenté par son syndic, la SARL Administration Gestion et Transactions Immobilières in solidum, à payer à Monsieur C la somme de 6687,39 euros TTC au titre des travaux de remise en état en parties privatives;

CONDAMNE Monsieur O X et Madame P Q, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble des […] et […], représenté par son syndic, la SARL Administration Gestion et Transactions Immobilières, ainsi que la société E AB SARL in solidum, cette dernière dans la limite de la somme de 9532,25 euros, à payer à Monsieur C la somme de 31.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période 2006/ 2012;

DIT que dans leurs rapports réciproques, la charge de la dette indemnitaire sera répartie entre les coobligés, dans les limites ci-dessus fixées, à hauteur de 50 % pour Monsieur O X et Madame P Q, 30 % pour le syndicat des copropriétaires, et 20 % pour la société E AB;

CONDAMNE la société ACM IARD à relever et garantir Monsieur O X et Madame P Q de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent litige, et ce dans la limite des plafonds de garantie et franchises prévues au contrat;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

CONDAMNE in solidum Monsieur O X et Madame P Q, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble des […] et […], représenté par son syndic, la SARL Administration Gestion et Transactions Immobilières, ainsi que la société E AB SARL et la société ACM IARD aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise et qui seront recouvrés par la SCP N- N -AH conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur O X et Madame P Q, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble des […] et […], représenté par son syndic, la SARL Administration Gestion et Transactions Immobilières, ainsi que la société E AB SARL et la société ACM IARD à verser à Monsieur C la somme de 1500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que dans leurs rapports réciproques, la charge des dépens et frais irrépétibles sera répartie entre les coobligés dans les mêmes proportions que la dette indemnitaire;

ORDONNE l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 09 Novembre 2017

Le Greffier Le Président

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