T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
18° chambre 2e section N° RG : 13/17052 N° MINUTE : 5 Assignation du : 18 Novembre 2013 Contradictoire	JUGEMENT rendu le 09 Juillet 2015

DEMANDERESSE

S.A.R.L. D E

[…]

[…]

représentée par M^e Ivy DOHOUNON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #B0944

DÉFENDERESSE

S.C.I. X représentée par sa gérante M^me Y représentée par son

gestionnaire Cabinet C

[…]

[…]

représentée par M^e Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #G0608

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Séverine MOUSSY, Vice-Président

Madame Valérie GOUDET, Vice-Président

Madame F G, Vice-Président

assistée de Marine QUEZEL-CRASAZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 21 Mai 2015

tenue en audience publique

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de Madame F G

FAITS et PROCÉDURE

Par acte sous seings privés du 30/01/1991, M^me Z aux droits de laquelle vient la SCI X, a consenti à M. A et M^me B un bail portant sur une boutique donnant sur la rue d’Aboukir à gauche de la porte d’entrée, une arrière boutique à la suite avec porte de sortie sur cour au rez-de-chaussée au fond à droite, dépendant de l’immeuble sis […], et affectées à l’ activité de fabrication et négoce de prêt-à-porter.

Ce bail a été repris par la SARL D E le 05/07/1994 et a été renouvelé à plusieurs reprises pour une durée de 9 ans et pour la dernière fois le 01/01/2009.

Par acte sous seings privés en date du 31/03/2011, la SCI X a donné à bail à la SARL D E un local composé de deux pièces au fond de la cour face à l’entrée (B’sur les plans de l’immeuble) avec partie entresolée au-dessus des locaux A et B', dépendant d’un immeuble situé […], pour une durée de 9 ans se terminant le 31/03/2020, et moyennant un loyer annuel en principal de 2276,15 euros hors taxes.

Ce bail constitue, selon ses termes, “un renouvellement du bail commercial initial consenti pour les mêmes locaux à effet du 1^er avril 1993".

Les parties s’accordent sur le fait que les locaux ainsi loués constituent une “réserve” affectée au stockage des accessoires de prêt-à-porter, que la SARL D E commercialise dans la boutique louée.

Par acte d’huissier de justice en date du 18/11/2013, la SARL D E a saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir, avec exécution provisoire de la décision, condamner la SCI X :

. à lui verser les sommes suivantes :

—  1242 ,40 euros au titre de la restitution partielle du loyer pour le trouble de jouissance subi,

—  25 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice économique subi,

—  10 000 euros à titre de dommages-intérêts s’agissant de la mauvaise foi et de la résistance abusive dont a fait preuve la SCI X,

—  4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître DOHOUNON, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20/11/2014 , la SARL D E conclut aux mêmes fins sauf en ce qui concerne sa demande de restitution partielle du loyer pour trouble de jouissance, qu’elle arrête à la somme de 3106,01 euros pour la période d’août 2012 à octobre 2013.

Elle sollicite, par ailleurs, le rejet des demandes formulées par la SCI X.

A l’appui de ses demandes, la SARL D E fait valoir :

- que l’ensemble des sinistres survenus avant 2012 dans les locaux loués sont imputables à son bailleur, la SCI X,

— que le dégât des eaux, objet du litige, survenu le 06/02/2012, consécutivement à une fuite sur canalisations communes, a affecté, au travers du plancher de l’appartement du dessus, la réserve louée et ce, du fait de la vétusté des poutres du plafond de cette réserve et des fissures l’affectant, la responsabilité dudit sinistre ayant été imputée au bailleur suivant les pièces qu’elle produit, et notamment suivant le rapport de l’expertise contradictoire effectuée conjointement le 15/10/2012 par sa compagnie d’assurance et par celle du bailleur,

— qu’en s’abstenant jusqu’à octobre 2013, en toute connaissance de cause, malgré les mises en demeure à elle adressées et l’indemnisation versée par son assureur, de faire effectuer les travaux de rénovation dudit plafond ainsi que les travaux de peinture des murs de la réserve et de remplacement des étagères endommagées, la SCI X a failli aux obligations d’entretien et de garantie des vices, des défauts et de la vétusté de la chose louée mises à la charge du bailleur par les articles 1719,1721 et 1755 du code civil,

— que la SCI X ne peut s’exonérer de sa responsabilité du chef de ces manquements ni en excipant d’un défaut d’assurance locative injustifié en l’espèce ainsi que cela résulte des pièces produites, ni en invoquant les clauses du bail inapplicables en l’occurrence en raison du caractère impératif des dispositions des articles 1719 et 1755 du code civil, et aux termes desquelles le preneur, d’une part, renonce à tout recours et, en cas de dommages matériels ou immatériels, à toutes demandes d’indemnisation d’une privation de jouissance ou d’une perte totale ou partielle d’exploitation et, d’autre part, prend à sa charge l’ensemble des charges d’entretien et de fonctionnement de l’immeuble, à l’exclusion expresse, selon la SARL D E, de celles entrant dans le champ d’application de l’article 606 du code civil,

— que, de même, en s’abstenant de toute vérification des canalisations de l’immeuble, ainsi que de l’état du plancher de l’appartement situé au dessus de la réserve louée et du plafond de celle-ci, et en tardant à faire réaliser les travaux requis et qu’elle était en mesure de financer au moyen de l’indemnisation de son assurance, la SCI X a eu un comportement fautif à l’origine du sinistre litigieux,

— qu’elle est, en conséquence, fondée à demander à la SCI X la restitution des loyers réglés pour la réserve sinistrée et qu’elle n’a pu utiliser pendant 14 mois soit d’août 2012 à octobre 2013, en raison de l’humidité y régnant et du risque d’effondrement de son plafond,

— que, dès lors que la réserve est destinée au stockage de la marchandise à savoir chapeaux et autres accessoires de tête, dont elle assure la vente dans la boutique également louée, son inaccessibilité du seul fait du sinistre de février 2012, poursuivie pendant de nombreux mois, a été à l’origine d’une baisse du chiffre d’affaire dès l’été 2012 et qui s’est poursuivie en 2013 et ce, malgré l’entreposage de février à décembre 2012, pour les saisons été et hiver 2012, dans les locaux d’une commerçante voisine allégué par la SCI X,

— qu’au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, elle conclut au bien fondé de sa demande d’indemnisation du préjudice économique ainsi subi pendant cette période, ainsi qu’au bien fondé du surplus de sa demande indemnitaire du chef de la résistance abusive et de la mauvaise foi dont a preuve la SCI X pendant les 20 mois ayant séparé le sinistre des remises en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 01/10/2014, la SCI X conclut aux fins de voir :

— dire la société D E mal fondée dans toutes ses demandes;

en conséquence,

— à titre principal :

débouter la société D E de toutes ses demandes;

— à titre reconventionnel :

condamner la société D E à lui verser la somme de 10.000 € pour procédure abusive pour avoir rapporté dans son assignation des faits non imputables au bailleur dans le but de le présenter faussement comme un bailleur laxiste;

condamner la société D E à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI X fait valoir en réplique :

— à titre principal :

. qu’en application de l’article 1134 du code civil, les clauses du bail 6-C (acceptation par le preneur de prendre les locaux dans leur état sans revendication contre le bailleur et sans pouvoir exiger aucune réparation du bailleur ni réduction de loyer de ce chef, renonciation du preneur à tout recours contre le bailleur notamment pour tous sinistres ou inondations, renonciation à toute réclamation, en cas de dommages matériels ou immatériels, d’indemnités pour privation de jouissance ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou partiel de son activité) et 6-D (obligation d’assurance locative) ont force de loi et excluent, en conséquence, toute indemnisation et ce, d’autant plus qu’en matière commerciale, lesdites clauses ont une force de loi renforcée, le bail commercial étant régi contractuellement entre les parties,

. que les demandes de la SARL D E sont, dès lors, dépourvues de tout fondement,

— à titre subsidiaire :

. que le seul sinistre à prendre en compte à savoir celui du 06/02/2012, les autres sinistres relatés par la SARL D E n’intéressant pas la présente instance, n’engage pas sa responsabilité en qualité de bailleur, dès lors que, contrairement à ce que soutient la SARL D E, aucune des pièces produites n’établit l’imputabilité dudit sinistre; qu’au contraire, il résulte du rapport d’expertise contradictoire du 15/10/2012 dont la SARL D E se prévaut, que ce sinistre procède du gel au cours de l’hiver rigoureux de 2012 ayant provoqué la rupture accidentelle d’une canalisation, ce qui constitue une cause externe constitutive d’un cas de force majeure et comme telle l’exonérant de toute responsabilité, qu’enfin son mandataire, le Cabinet C, a procédé à la réparation de la canalisation dans un très bref délai,

— à titre infiniment subsidiaire :

. qu’en l’absence de faute avérée du bailleur dans la survenance du sinistre, aucun lien de causalité ne peut être établi de ce chef avec les préjudices allégués,

. que la SARL D E reconnaît avoir été indemnisée par son assureur des pertes de marchandises,

. que la perte d’exploitation à hauteur de 40% invoquée par la SARL D E à l’appui de sa demande indemnitaire n’est pas justifiée, le sinistre n’ayant affecté que la réserve louée et la SARL D E ayant, par ailleurs, exploité sa boutique normalement,

. qu’eu égard notamment au prêt d’un local d’entreposage pour le printemps et l’hiver 2012 par une autre commerçante et faute également pour la SARL D E d’avoir sollicité auprès de son bailleur une solution temporaire de stockage ou d’avoir cherché à mettre en oeuvre toute autre solution d’entreposage, la perte de chiffre d’affaire de 40 % dès juillet 2012 et en septembre 2012, qu’elle conteste, n’est pas liée au sinistre du 06/02/2012.

MOTIFS

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur par la nature du contrat et sans besoin d’aucune stipulation particulière à :

1° délivrer au preneur la chose louée,

2° entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil précise la teneur de ces obligations de délivrance et d’entretien du bailleur auquel il impose de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 1755 du code civil dispose enfin, qu'“aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure”.

Ces obligations de délivrance, d’entretien et de réparation tendant à assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués, ainsi mises à la charge du bailleur, par application combinée des dispositions précitées, sont continues et permanentes et lui imposent de s’assurer personnellement et de façon constante du bon entretien du bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, en prenant notamment en compte sa vétusté, et d’exécuter, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

A cet égard, la SCI X s’est reconnue débitrice de ces obligations puisqu’elle a réalisé, suite au dégât des eaux survenu le 06/02/2012 dans la réserve louée à la SARL D E :

— en janvier 2013, les travaux de remise en état du plafond de cette réserve, lequel, selon le rapport de Cunningham Lindsey du 14/11/2012 produit et qui confirme le courrier du 05/10/2012 de L’ATELIER DES COMPAGNONS missionné par le cabinet C mandataire de la SCI X présentait des “fissurations anciennes”et dont “les solives bois mises à jour présentent”, selon ces mêmes rapport et courrier, “une extrême vétusté et sont attaquées par des insectes xylophages, leur état nécessitant que la structure de l’immeuble soit confortée en urgence”,

— en octobre 2013, les travaux de remise en peinture des murs de cette réserve ainsi que la création et la pose de nouvelles étagères en remplacement des étagères endommagées lors du sinistre précité.

Dans ces conditions, les moyens de la SCI X tirés de ce qu’elle serait exonérée de ces obligations, en l’absence de faute dont seraient résultées les infiltrations à l’origine du dégât des eaux litigieux et en tout état de cause en raison de la force majeure, que revêtirait le gel des canalisations au cours de l’hiver 2012 à l’origine exclusive, selon elle, de ce sinistre, sont inopérants et seront comme tels écartés.

En revanche, il convient d’examiner les moyens aux termes desquels la SCI X fait valoir qu’elle n’est, en tout état de cause, tenue d’aucune indemnisation du trouble de jouissance ou de tout autre préjudice invoqué par la SARL D E du chef du sinistre survenu le 06/02/2012 dans la réserve louée, se référant en cela :

1) à la clause 6c) du bail, aux termes de laquelle la SARL D E a expressément reconnu “prendre les locaux dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger, à quelque époque, aucune réparation ou amélioration ni aucune réduction de loyer de ce chef ”,

2) à la clause 6d) aux termes de laquelle la SARL D E :

— s’est engagée à assurer les locaux auprès d’une assurance,

— a expressément renoncé à tout recours contre le bailleur, notamment pour tout sinistre ou inondations,

— a “renoncé également à réclamer au bailleur, en cas de dommages matériels ou immatériels, des indemnités pour privation de jouissance ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou partiel de son activité”.

La clause d’acceptation des lieux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance et de renonciation à toutes réparations et à toute réduction de loyers invoquée, en premier lieu, par la SCI X doit s’entendre strictement et étroitement et ne peut restreindre l’obligation de délivrance, qui lui incombe.

En conséquence, l’inexécution par la SCI X de son obligation de mettre à la disposition du preneur des locaux en état de servir à l’usage de “réserve” pour lequel ils ont été loués -inexécution qui a empêché la SARL D E de les utiliser d’août 2012 à octobre 2013- justifie la restitution des loyers payés pendant cette période.

Dès lors, la demande de la SARL D E tendant à se voir restituer la somme de 3106,01 euros représentant, selon le décompte produit et non contesté par la SCI X, les loyers précités est fondée et sera accueillie.

La SCI X sera ainsi condamnée à verser à la SARL D E cette somme de 3106,01 euros.

La SARL D E justifie, par ailleurs, avoir assuré les locaux concernés auprès de la MAAF jusqu’au 01/01/2013 (cf courrier de la MAAF du 20/10/2012), puis à compter de cette date, auprès d’AXA (cf attestations d’assurance multirisques professionnelle et multirisques local professionnel des 07/01/2013 et 09/01/2014), de sorte que le deuxième moyen de la SCI X tendant à se voir dispenser de toute indemnisation n’est pas fondé.

Faute, de même, pour la SCI X, en charge de cette preuve, de justifier, que le dégât des eaux litigieux a entraîné une inondation au sens de la clause 6d) ou a “atteint ses biens propres ou les biens pouvant être considérés comme immeuble par destination installés à ses frais” au sens de cette même clause , celle-ci est inopérante à la dispenser de toute indemnisation du chef de ce dégât des eaux.

Enfin, la renonciation du preneur à toute indemnisation pour trouble de jouissance et perte d’exploitation en cas de dommages matériels ou immatériels également prévue dans la clause 6d) alléguée par la SCI X ne vaut que si l’activité dudit preneur s’en est trouvée totalement ou partiellement arrêtée.

Or, tel n’est pas le cas, en l’espèce.

En effet, la SARL D E ne justifie pas, au travers des bilans produits, du lien entre d’une part, la baisse de son chiffre d’affaire entre 2012 et 2013 et, d’autre part, de l’impossibilité d’utiliser les locaux à usage de réserve à compter du dégât des eaux du 06/02/2012.

Il n’est pas contesté, à cet égard, que la SARL D E a poursuivi son activité de négoce dans la boutique, dont la réserve litigieuse constitue l’accessoire et ce, nonobstant l’état de ladite réserve après le 06/02/2012.

Cette dernière clause de renonciation est, dès lors, inapplicable en l’espèce et est, de fait, tout aussi inopérante à justifier la dispense d’indemnisation invoquée par la SCI X.

Ainsi que cela a été relevé précédemment, la SARL D E n’établit pas, au travers des seules pièces qu’elle produit à l’appui de sa première demande de dommages-intérêts et constituées par les liasses fiscales du 01/01/2012 au 31/12/2012 et du 01/01/2013 au 31/12/2013, que la baisse du chiffre d’affaires entre ces deux exercices, dont elle demande indemnisation au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, résulte de la privation de la réserve louée.

Elle soutient, à cet égard, sans cependant en justifier, que cette privation l’aurait contrainte à diminuer son stock d’accessoires en 2013, après que sa voisine a refusé de poursuivre leur entreposage en ses locaux, qu’elle avait assuré pour les saisons d’été et d’hiver 2012.

Faute, dès lors, d’établir la réalité du lien entre, d’une part, la perte d’exploitation entre 2012 et 2013, dont elle demande réparation et, d’autre part, la privation de la réserve louée, la SARL D E sera déboutée de cette première demande d’indemnisation.

En second lieu, et sans que la SCI X n’oppose le principe du non cumul de la responsabilité délictuelle et de sa responsabilité, comme en l’espèce, contractuelle, la SARL D E demande, au visa des articles 1382 et 1383 du code civil et par application combinée des articles 1134 alinéa 3 et 1147 du code civil, l’octroi de dommages- intérêts destinés à sanctionner la mauvaise foi et la résistance abusive, dont elle reproche à la SCI X d’avoir fait preuve dans l’exécution des travaux de remise en état de la réserve louée.

Il s’avère à cet égard :

— que la SARL D E a informé le cabinet C, en sa qualité de mandataire de la SCI X, du sinistre survenu dans la réserve, le 06/02/2012, par courrier du 07/02/2012,

— que le conseil de la SARL D E a mis en demeure la SCI X de procéder à l’ensemble des remises en état de la réserve par courriers des 21/02, 09 et 26/04, 21/06, 05/07 et 02/10/2013,

— que la SCI X a été indemnisée, du chef de ce sinistre, par l’EPAPS, le 11/07/2012, à hauteur de 6120,58 euros et le 25/06/2013 à hauteur de 1530,14 euros (cf courrier de l’EPAPS du 28/06/2013).

Il est, cependant, constant que la SCI X n’a réalisé les travaux de réfection du plafond de la réserve endommagée et ceux de mise en peinture des murs et de pose d’étagères qu’en janvier 2013, pour les premiers et en octobre 2013, pour les seconds (cf courrier de C SA du 11/10/2013), sans s’expliquer précisément sur la longueur de ces délais.

Dans ces conditions, la tardiveté injustifiée dans la réalisation de ces travaux est constitutive d’un abus ayant contraint la SARL D E à rechercher, entre février 2012 et octobre 2013, une solution de remplacement pour assurer le stockage des accessoires initialement entreposés dans la réserve alors inutilisable, ce qui justifie à titre de réparation de la gêne causée, l’octroi de dommages-intérêts d’un montant de 2000 euros, que la SCI X sera condamnée à lui verser.

Il apparaît inéquitable de laisser la charge des frais irrépétibles à la SARL D E, à laquelle la SCI X sera condamnée à payer une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI X, qui succombe, sera déboutée de sa demande de dommages -intérêts pour procédure abusive et de sa demande d’indemnité de procédure et sera condamnée aux dépens.

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI X à payer à la SARL D E les sommes suivantes:

—  3106,01 euros en restitution des loyers réglés entre août 2012 et octobre 2013,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Déboute les parties du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI X à verser à la SARL D E une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamne la SCI X aux dépens dont distraction au profit de Maître DOHOUNON, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et Jugé à Paris le 9 Juillet 2015

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Marine QUEZEL-CRASAZ Séverine MOUSSY

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