T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
2e chambre 2e section N° RG : 14/12623 N° MINUTE : 3 Assignation du : 04 Août 2014 Contradictoire	JUGEMENT rendu le 07 Mai 2015

DEMANDERESSE

Madame C X

[…]

[…]

représentée par M^e Anne FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1825

DÉFENDERESSE

Association SAUVEGARDE DE L’ADOLESCENCE

[…]

[…]

représentée par M^e Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me E-F, Vice-Présidente

M^me DUBREUIL, Vice-Présidente

M. HAYEM, Vice-Président

assistés de M^me BOUIN, Greffier, lors des débats et de M^me B, Greffier, lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience collégiale du 26 Mars 2015, présidée par Madame E-F, et tenue en audience publique, rapport a été fait par elle-même, en application de l’article 758 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2015.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

L’association Sauvegarde de l’Adolescence, reconnue d’utilité publique, est propriétaire des lots n°123 et 107 au 2^e étage d’un ensemble immobilier situé […], formant un plateau unique d’une superficie de plus de 279 m².

Pour développer ses activités et accomplir sa mission d’utilité publique, elle a négocié l’acquisition d’un immeuble dont elle était locataire à Paris 1^er avec le département qui a accepté de la soutenir sollicitant en contrepartie qu’elle cofinance cet achat par la vente de son local rue Martel. De gros travaux de réhabilitation étant nécessaires, le préfet et le département de Paris ont autorisé à l’association la mise en place d’un prêt-relais.

Des pourparlers relatifs à la vente des locaux rue Martel se sont engagés avec M^me C X.

Le 12 décembre 2013, M^me X a adressé à la présidente de l’association une offre d’achat à concurrence de 1.900.000 euros.

Le 24 janvier 2014, l’association a répondu que le conseil d’administration avait, par décision du 10 décembre, autorisé le bureau et lui avait délégué la charge de vendre les locaux du siège moyennant le prix de 2.000.000 euros à charge pour l’association de remplacer trois fenêtres défectueuses.

Le 30 janvier 2014, M^me X a formé une nouvelle offre d’achat alternative :

— au prix de 1.950.000 euros à charge pour l’association de remplacer 3 fenêtres (offre n°1)

— au prix de 1.925.000 euros, M^me X faisant alors son affaire de la remise en état des fenêtres (offre n°2).

Le 7 février suivant, l’association a répondu que: le 4 février précédent, le conseil d’administration avait voté une résolution autorisant le bureau et lui déléguant la charge de vendre les locaux à M^me X dans les termes de son offre n° 2 et le dossier avait été transmis à son notaire pour préparer la signature d’une promesse de vente sous la double condition suspensive que l’association – en tant qu’elle est reconnue d’utilité publique – obtienne l’autorisation administrative de vendre et que M^me X obtienne le financement nécessaire.

Les parties ont chacune saisi leur notaire et plusieurs projets de promesse unilatérale de vente ont été successivement rédigés.

Le 1^er avril 2014, M^me X a transmis à Mr Y, contrôleur de gestion au siège de l’association, un projet de promesse de vente, qu’elle venait de recevoir de son notaire, M^e Z, aux termes duquel, il était notamment prévu de nombreuses conditions suspensives relatives notamment à des autorisations administratives, urbanistiques et de la copropriété requises pour la réalisation du projet de M^me X, changement d’usage, division de lots, installation d’un ascenseur…).

Les discussions entre notaires ont permis de constater des divergences entre les parties (désignation des lots, leur division, leur destination et leur usage, la date d’obtention du prêt par M^me X, la répartition des charges des travaux) de sorte qu’aucun accord, sur les clauses et conditions auxquelles une promesse unilatérale de vente aurait pu être régularisée, n’a été trouvé.

Par courriel du 25 avril 2014, M^me X a écrit en ces termes :

« L’affaire ne se fera donc pas à ce stade, vu que je ne peux pas me permettre de prendre le moindre risque sur ce point de la commercialité et que donc, je ne peux pas être d’accord et que donc nous ne pouvons pas nous rencontrer.

On pourra toujours se renvoyer la faute à l’un ou à l’autre (…)

Vous pourrez toujours revenir vers moi dans quelque temps si vous ne trouvez pas d’acheteur mais bien entendu les conditions seront à reconsidérer ».

A la demande de M^me X, son notaire, M^e A, a rédigé le 7 mai puis fait publier le 14 mai 2014 un acte de pré-notation au visa de l’article 37 du décret du 4 janvier 1955 contenant déclaration de volonté du bénéficiaire d’une offre d’achat acceptée d’exiger la réitération par acte authentique.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 juin 2014, le conseil de l’association a mis en demeure M^me X de procéder à la radiation de la publication de l’acte de pré-notation.

Par lettre officielle du 24 juin 2014, le conseil de M^me X a répondu :

« Je constate des pièces en ma possession que votre cliente s’est engagée à vendre les locaux du siège sis […] à M^me C X moyennant le prix convenu entre elles soit 1.925.000 euros.

Cet engagement a été réitéré à plusieurs reprises et de façon continue, sans que toutefois ne puisse être fixé un rendez-vous de signature, puisque les rendez-vous ont à maintes reprises été pris, puis décalés.

En effet la vente est formée puisque il y eu accord sur la chose (les locaux du siège susvisés) et le prix (1.925.000 euros), d’autant que cet accord a perduré pendant des mois

La vente étant donc juridiquement formée et c’est d’ailleurs dans ce contexte, que l’acte de pré notation a été publié à juste titre le 14 mai 2014 sous le numéro D0 3345.

Je vous saurais gré de bien vouloir indiquer à votre cliente qu’à défaut de fixer dans les dix jours à compter de la réception des présentes une date de signature devant notaires de l’acte notarié (compromis de vente), j’ai reçu pour instruction d’assigner votre cliente en vente forcée, assignation qui sera naturellement publiée au bureau des hypothèques, comme il est d’usage ».

Le conseil de l’association a réitéré son refus de vendre par lettre du 3 juillet 2014 et sa demande consistant à procéder à la radiation de la publication de l’acte de pré-notation.

Vu, suite à l’assignation délivrée le 4 août 2014 à l’association “Sauvegarde de l’Adolescence”, les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2015 par M^me C X, qui demande au tribunal, de :

Vu les dispositions des articles 1583 et suivants du code civil, les dispositions des articles l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955, les dispositions de l’article 1147 du code civil, les pièces versées aux débats, notamment l’offre acceptée le 7 février 2014, l’acte de pré-notation en date du 7 mai 2014, et la promesse de vente,

— recevoir M^me C X en son action et l’y déclarer bien fondée,

— constater qu’un accord est intervenu entre l’association « Sauvegarde de l’Adolescence» portant sur les lots numérotés 123 (local commercial comprenant une entrée, un bureau, deux magasins, deux ateliers, un water-closet, un dégagement) et 107 (local commercial comprenant quatre ateliers, un vestiaire, un water closet dans l’immeuble situé […],

— constater ainsi le caractère parfait de la vente entre les parties au plus tard depuis le 7 février 2014, date à laquelle le vendeur a indiqué son accord pour vendre les lots numérotés 123 (local commercial comprenant une entrée, un bureau, deux magasins, deux ateliers, un water-closet, un dégagement) et 107 (local commercial comprenant quatre ateliers, un vestiaire, un water closet et les tantièmes de parties communes y attachés dans l’immeuble situé […] tel que cela est indiqué dans l’acte de pré-notation en date du 7 mai 2014,

En conséquence,

A titre principal,

— dire et juger que M^me C X est bien fondée à solliciter la vente forcée du bien immobilier objet de la promesse de vente,

— dire et juger que la décision à intervenir entraînera transfert de propriété au profit de M^me C X des lots numérotés 123 (local commercial comprenant une entrée, un bureau, deux magasins, deux ateliers, un water-closet, un dégagement) et 107 (local commercial comprenant quatre ateliers, un vestiaire, un water closet et les tantièmes de parties communes y attachés dans l’immeuble situé […] tel que cela est indiqué dans l’acte de pré-notation en date du 7 mai 2014,

— dire et juger que la décision à intervenir constatant la vente et le transfert de propriété des deux lots de copropriété numérotés 123 (local commercial comprenant une entrée, un bureau, deux magasins, deux ateliers, un water-closet, un dégagement) et 107 (local commercial comprenant quatre ateliers, un vestiaire, un water closet et des tantièmes de parties communes y attachés dans l’immeuble situé […] à paris 10^e, sera publiée au bureau des hypothèques pour tenir lieu de titre de propriété ladite publication interviendra aux frais et droits exclusifs de l’association « Sauvegarde de l’Adolescence » tel que cela est indiqué dans l’acte de pré-notation en date du 7 mai 2014 qui contient la déclaration de volonté du bénéficiaire de l’offre d’achat acceptée d’exiger la réitération par acte authentique telle que prévue par l’article 37-2,3° du décret du 4 janvier 1955,

— dire et juger que les conditions de la vente sont celles figurant dans l’offre acceptée et le compromis de vente rédigé par Maître A, notaire à Paris,

— dire et juger que les parties mandateront leur notaire et que le compromis de vente sera rédigé par M^e Nicole A, notaire à Paris,

— condamner l’association « Sauvegarde de l’adolescence » à payer à M^me C X la somme de 15.000 euros au titre de dommages intérêts en réparation des préjudices financiers et moraux subis,

— condamner l’association « Sauvegarde de l’adolescence » à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la mauvaise foi caractérisée des défendeurs et la résistance abusive,

A titre subsidiaire,

— condamner l’association « Sauvegarde de l’adolescence » à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la rupture abusive et brutale des pourparlers,

En tout état de cause,

— débouter l’association « Sauvegarde de l’adolescence » de l’intégralité de ses demandes,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner l’association « Sauvegarde de l’adolescence » aux entiers dépens,

— condamner l’association « Sauvegarde de l’adolescence » à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2015 par l’association Sauvegarde de l’Adolescence, qui demande au tribunal, de :

A titre principal,

Vu l’article 1583 du code civil,

Vu l’article 1382 du code civil,

— dire et juger que la lettre du 7 février 2014 ne vaut pas acceptation de l’offre du 30 janvier 2014,

— dire et juger que l’offre du 30 janvier 2014 n’a pas été acceptée,

— dire et juger que M^me X a rompu les pourparlers par courriel du 25 avril 2014,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant autant irrecevables que mal fondées,

A titre reconventionnel,

Vu l’article 37 du décret du 4 janvier 1955

— recevoir l’association Sauvegarde de l’aolescence en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

— ordonner la radiation sans délai de la publicité foncière de l’acte de prénotation reçu par Maître Z, notaire à Paris, le 7 mai 2014 et publié le 14 mai 2014 au service de publicité foncière de Paris 3, volume 2014P, numéro 2121, radiation qui devra intervenir à la requête de M^me C X, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— ordonner la radiation sans délai de la publicité foncière de l’exploit introductif d’instance du 4 août 2014, publié le 13 novembre 2014 au service de publicité foncière de Paris 3, volume 2014P, numéro 5004, radiation qui devra intervenir à la requête de M^me C X, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— condamner M^me C X à lui payer la somme de 60.600 euros à titre de dommages et intérêts,

En toute hypothèse,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M^me X au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner M^me X en tous les dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline Aussant, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Mars 2015.

Il y a lieu pour un exposé détaillé des moyens des parties de se reporter à leurs conclusions signifiées aux dates ci-dessus visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que M^me X sollicite à titre principal la vente forcée du bien objet de la promesse unilatérale de vente sur le fondement de l’article 1583 du code civil qui dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ai pas encore été livrée ni le prix payé ; considère que l’accord sur ces éléments essentiels a formé la vente, peu important l’indétermination relative des modalités d’exécution du contrat ; que le 30 janvier 2014, elle a notifié à l’association deux offres en les détaillant successivement et en spécifiant le délai de validité de ses offres et le 7 février 2014, avant le délai de validité de l’offre, l’association a accepté l’offre n° 2 ; que la chose a été définie, seules les conditions secondaires de la vente restaient à être rédigées plus précisément ainsi qu’il est d’usage en matière de vente immobilière ; que les parties ont mandaté leurs notaires afin de rédiger une promesse dont les conditions ont été agréées de nouveau en avril 2014, l’acte notarié étant une simple modalité d’exécution de la vente ; qu’il ressort de la promesse en cours de rédaction que le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes (…) sans pouvoir unilatéralement se rétracter ; qu’elle conteste avoir mis un terme à la vente par mail du 25 avril 2014 et a au contraire publié l’acte de pré notation ; que le 3 juin 2014, elle a réitéré ses demandes et son invitation à signer devant notaire ; qu’elle forme une demande de dommages-intérêts de 15 000 euros du fait de l’inexécution des obligations contractuelles par l’association sur le fondement de l’article 1147 du code civil considérant avoir subi un préjudice matériel et moral à raison des frais engagés, de sa mobilisation pendant deux ans, de la cession de son fonds de commerce de restauration le 8 avril 2014 ainsi que la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts à raison de la résistance abusive de l’association ; subsidiairement, si le tribunal estimait la vente non formée, elle invoque une rupture abusive et brutale des pourparlers ouvrant droit à l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil et sollicite la somme de 15.000 euros de dommages intérêts en réparation des préjudices financiers et moraux subis ;

Que l’Association réplique que, reconnue d’utilité publique, elle est soumise à la tutelle et au contrôle de l’administration et aucune opération immobilière ne peut être validée et juridiquement formée sans une délibération effective de l’assemblée générale associative et autorisation du préfet ; que la mise en vente des locaux a été autorisée par le conseil d’administration le 10 décembre 2013 ; que les notaires ayant été saisis plusieurs échanges de projets d’actes ont eu lieu qui n’ont pas permis de trouver un accord notamment sur la chose (sa définition et sa destination étant insuffisamment précisées), l’association n’ayant pas accepté purement et simplement l’offre du 7 février 2014 ; que la transmission aux notaires pour étudier les clauses et conditions dans lesquelles une promesse unilatérale de vente pourrait être signée ne suffit pas à caractériser l’engagement irréversible de conclure ladite promesse pour un prix de 1.925.000 euros et ne peut s’analyser qu’en une invitation à entrer en pourparlers ;qu’au cours des discussions, les parties n’ont pu se mettre d’accord sur des conditions essentielles du contrat (désignation/usage des locaux, date d’obtention du prêt), notamment M^me X ayant voulu ériger la destination des locaux en condition essentielle du contrat ; que les parties sont arrivées à une situation de blocage ; que les pourparlers ont été menés de bonne foi par l’association et il y a été mis un terme définitif par M^me X qui est à l’origine de la rupture des pourparlers dans son courriel du 25 avril 2014 ; que la promesse de vente n’ayant jamais été signée, ses clauses ne peuvent trouver application ;

Sur ce,

Attendu qu’il résulte des débats qu’il n’y a pas eu rencontre définitive des volontés et que seuls des pourparlers étaient en cours entre les parties diverses versions de la promesse de vente portant sur des points essentiels (notamment sur la destination commerciale des locaux) étant échangés par les notaires et les parties ayant clairement subordonné la formation et l’efficacité du contrat à l’accomplissement de l’établissement d’une promesse de vente notariée ; que M^me X sera en conséquence déboutée de sa demande principale de vente forcée du bien ainsi que de ses demandes de dommages-intérêts associées ;

Attendu qu’il convient de rappeler que la liberté contractuelle demeure le principe ; que les projets de promesse n’ont en définitive jamais été signés ; que seule une rupture brutale et abusive de pourparlers pourrait être de nature à permettre l’allocation de dommages-intérêts à M^me X ; que cependant celle-ci ne caractérise en l’espèce, aucun abus de l’Association dans le cadre des négociations engagées, d’autant que c’est elle qui a mis fin aux pourparlers le 25 avril 2014, dans les termes suivants : « L’affaire ne se fera donc pas à ce stade, vu que je ne peux pas me permettre de prendre le moindre risque sur ce point de la commercialité et que donc, je ne peux pas être d’accord et que donc nous ne pouvons pas nous rencontrer.

On pourra toujours se renvoyer la faute à l’un ou à l’autre (…)

Vous pourrez toujours revenir vers moi dans quelque temps si vous ne trouvez pas d’acheteur mais bien entendu les conditions seront à reconsidérer » ; qu’elle sera également déboutée de ses demandes de ce chef ainsi que des demandes subséquentes ;

Attendu que l’Association sollicite reconventionnellement la radiation sous astreinte de l’acte de pré-notation du 14 mai 2014 publié au visa de l’article 37 (2) 3° précité du décret de 1955. qui vise la « déclaration de la volonté du bénéficiaire de l’acte d’exiger la réitération ou la réalisation » et de la publication de l’assignation du 13 novembre 2014.

Mais attendu qu’elle ne précise pas le fondement de cette demande (le décret organisant la publicité mais pas la radiation) et ne justifie pas de son utilité ; qu’en effet, il convient de constater que la publicité sera dépourvue de tout effet compte tenu de la teneur de la présente décision ;

Attendu que l’Association sollicite également une somme de 60.600 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’elle considère avoir subi exposant avoir été empêchée de conclure une vente avec d’autres candidats sérieux, l’obligeant par là-même à continuer d’en supporter les charges ; qu’elle évalue ce préjudice à 20 000 euros correspondant à 1 % du prix de vente et ajoute avoir dû recourir à un prêt relais pour financer les travaux de l’immeuble rue du Coq Héron qu’elle doit acheter et devra rembourser a minima une année complémentaire d’intérêts sur ce prêt, soit 40.600 euros arrondis ;

Mais attendu d’une part, que sa demande de dommages-intérêts n’est pas suffisamment caractérisée ni justifiée dans sa nature et dans son quantum ; qu’en outre, il n’est pas démontré à l’encontre de M^me X une rupture abusive des pourparlers de nature à ouvrir droit à des dommages-intérêts ; que ces demandes seront en conséquence rejetées ;

Attendu, en revanche, que M^me X qui succombe sera condamnée à paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire, apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire; qu’elle sera ordonnée ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M^me C X de toutes ses demandes,

Déboute l’Association “Sauvegarde de l’Adolescence” de ses demandes de radiation sous astreinte de l’acte de pré-notation du 14 mai 2014 publié au visa de l’article 37 (2) 3° précité du décret de 1955 et de la publication de l’assignation du 13 novembre 2014, et de ses demandes de dommages-intérêts,

Condamne M^me C X à payer à l’Association “Sauvegarde de l’Adolescence” une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement,

Condamne M^me C X en tous les dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline Aussant, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2015

Le Greffier Le Président

M^me B M^me E-F

FOOTNOTES

1:

Expédition exécutoire

délivrée le :

Copie certifiée

conforme délivrée :