T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 14/08719 N° MINUTE : Assignation du : 02 Juin 2014	JUGEMENT rendu le 16 Juin 2016

DEMANDERESSE

Madame J-K X

[…]

[…]

représentée par M^e F G, I au barreau de PARIS, I plaidant/postulant, vestiaire #D1958

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires 16 RUE GODOT DE MAUROY représenté par son syndic, la SARL Cabinet Z IMMO 4 rue de Rome

[…]

représenté par M^e Arnaud DUQUESNOY, I au barreau de PARIS, I plaidant/postulant, vestiaire #J0143

S.A.S BARLES

[…]

[…]

représentée par M^e Valentine SQUILLACI, I au barreau de PARIS, I plaidant/postulant, vestiaire #J0036

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L M-N, Vice-présidente

Marion PRIMEVERT, Vice-Présidente

A B, Juge

assistées de Sidney LIGNON, GREFFIER,

DÉBATS

A l’audience du 14 Avril 2016 tenue en audience publique devant L M-N et A B, double juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965; il est géré par son syndic actuel, la Société Cabinet Z IMMO.

Madame C Y veuve X et Madame J-K X étaient respectivement usufruitière et nue-propriétaire d’un local commercial situé dans l’immeuble (lot n°1); Madame X est venue aux droits et obligations de Madame Y par suite d’une donation reçue par acte authentique du 19 décembre 2013.

Madame Y et Madame X ont signé le 5 avril 2012 un bail à effet du 1^er juin 2012 avec la Société ANKKA exerçant des activités de restauration; le syndic (Cabinet D E) a écrit le 31 mai 2012 à Madame X en invoquant le risque de nuisances; le Conseil de Madame X a répondu aux interrogations du syndic selon un courrier du 26 juin 2012; un rendez-vous a été organisé sur place avec l’architecte de la copropriété le 30 juillet 2012.

Lors de l’assemblée générale du 5 septembre 2012, les copropriétaires ont approuvé les résolutions n°2 et 3 relatives à la demande d’autorisation de travaux d’ouverture de baies sur la petite cour commune à jouissance privative du lot n°1 et de pose d’une enseigne drapeau; la Société ANKKA a démarré son exploitation.

Fin 2013 / début 2014, la question des consommations d’eau froide du local commercial s’est posée, étant précisé qu’une procédure a opposé par le passé Madame Y à la copropriété et qu’un jugement a été rendu le 11 janvier 2007 par ce Tribunal; par ailleurs, Madame X a sollicité que soit portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution sur la mise en place d’une installation de climatisation dans les locaux commerciaux.

Lors de l’assemblée générale du 25 mars 2014, les copropriétaires ont approuvé la résolution n°20 (“installation de compteurs divisionnaires pour isoler la consommation du commerce”) et rejeté la résolution n°23 (“autorisation à donner à Madame X et à son locataire pour l’installation de deux petits caissons de climatisation”).

Par exploit d’huissier en date du 2 juin 2014, Madame J-K X a assigné le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic la Société Cabinet Z IMMO, “en présence” de la Société BARLES, exploitant sous l’enseigne ANKKA, devant ce Tribunal.

La Société BARLES est intervenue volontairement à la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

- juger que les termes de la résolution n°20 approuvée par l’assemblée générale du 24 mars 2014 ne sauraient imposer à Madame X et à son locataire le coût d’installation d’un compteur divisionnaire ou d’un branchement individuel,

- juger que si le local lot n°1 de Madame X est pourvu d’un compteur divisionnaire ou d’un branchement individuel, il devra être décompté de la répartition aux tantièmes des consommations d’eau froide de l’immeuble de telle sorte que le lot n°1 ne paye pas deux fois des consommations d’eau froide,

- juger que les copropriétaires et le Syndicat des Copropriétaires n’établissent ni ne caractérisent un trouble anormal de voisinage résultant de nuisances sonores aux horaires d’ouverture du restaurant les jours de semaines de 11h00 à 15h00 uniquement,

- juger que Madame X et son locataire ont le droit à la jouissance exclusive de la courette, laquelle est utilisée occasionnellement et de façon parfaitement régulière pour être incluse dans l’assiette et la désignation d’un local commercial dans le règlement de copropriété depuis et administrativement vis-à-vis des services d’urbanisme,

- compte tenu de la clause autorisant la mise en place de conduits d’extraction, de ventilation ou autres pour les besoins des cuisines des locaux commerciaux, ce qui implique non seulement la possibilité de l’implantation d’un commerce de bouche mais plus précisément encore celle d’un commerce de restauration, dire que l’installation d’un simple système de climatisation dans le lot n°1 selon le devis et son annexe technique de l’entreprise ECONOVIA ENERGIES n°2013AS/130951, sans modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ne relève pas d’une autorisation de l’assemblée et dire donc sans effet juridique le refus des copropriétaires,

- subsidiairement, juger que la résolution n°23 a été rejetée non pas avec l’abstention mais malgré le vote pour de Madame X qui en avait demandé l’inscription à l’ordre du jour,

- rectifier l’erreur du procès-verbal qui conduira le Tribunal à déclarer Madame X nécessairement comme recevable et bien fondée sur le fondement des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à solliciter l’annulation de la résolution et ci-après l’autorisation judiciaire des travaux,

- juger abusif le refus du Syndicat des Copropriétaires d’autoriser l’installation de deux unités de climatisation en devanture du local en façade côté rue Godot de Mauroy en ce qu’elle n’affecte nullement l’aspect extérieur, les parties communes ou même la tranquillité de l’immeuble,

- annuler la résolution n°23 de l’assemblée générale du 25 mars 2014,

- autoriser judiciairement l’installation d’un système de climatisation dans le lot n°1 selon le devis et son annexe technique de l’entreprise ECONOVIA ENERGIES n°2013AS/130951, le photomontage visualisant l’installation et la notice descriptive des deux caissons extérieurs joints à la convocation à l’assemblée générale du 25 mars 2014,

- ordonner l’exécution provisoire,

- condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à Madame X la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par F G, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile;

Elle fait valoir que :

— sur la position abusive du Syndicat des Copropriétaires quant aux consommations d’eau froide: le règlement de copropriété est ancien et ses dispositions doivent être complétées de celles de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, qui prévoient que l’installation de compteurs doit se faire pour tous les lots et doit être approuvée à la majorité de l’article 25-m visant expressément et formellement « l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires »; de façon concrète : soit il n’y a pas de compteurs divisionnaires dans l’immeuble et toutes les consommations d’eau froide de l’immeuble sont réparties à proportion des tantièmes des copropriétaires, soit il y a des compteurs installés pour tous les lots et la répartition se fait alors en fonction des cubages relevés aux compteurs, le reliquat entre le total des cubages de tous les compteurs divisionnaires et la consommation du compteur général de l’immeuble correspondant à l’entretien des parties communes; Madame X, qui avait à l’époque comme locataire un commerce de fourrure, avait demandé à pouvoir bénéficier soit d’un branchement individuel, soit d’un compteur divisionnaire pour ne pas avoir à supporter les consommations d’eau froide des copropriétaires de l’immeuble, lesquelles étaient relativement importantes alors que son local ne consommait aucune eau froide autre que celle d’un lavabo et d’un WC; le jugement de ce Tribunal du 11 janvier 2007 a jugé que « le règlement de copropriété qui fait la loi des parties n’autorise que la seule pose de compteurs individuels dans la totalité des lots et non dans un seul (article 19) et que dans ces conditions, Madame C X soutient vainement que cette résolution est abusive; que l’abus n’est pas démontré; que sa demande n’est pas fondée et sera rejetée »; la copropriété veut ce qu’elle a par le passé fermement refusé, c’est-à-dire l’installation d’un compteur divisionnaire ou d’un branchement individuel; elle ne peut lui imposer aujourd’hui une telle position abusive; Madame J-K X a approuvé lors de l’assemblée du 24 mars 2014 la résolution résolutions n°20, par laquelle le Syndicat a décidé de procéder aux travaux d’installation de compteurs divisionnaires pour isoler la consommation d’eau du commerce; la pose d’un branchement individuel induit des frais importants de l’ordre de 7000 euros; ni Madame X ni son locataire n’ont envie de supporter ce coût; par ailleurs, la résolution est ambiguë et l’on ne sait en définitive si tout l’immeuble va être équipé de compteurs individuels, car la résolution, qui utilise le pluriel et vise plusieurs compteurs, est centrée sur le local commercial; enfin ledit local doit être décompté de la répartition aux tantièmes des consommations d’eau froide de l’immeuble, car Madame X ne peut pas payer deux fois les consommations d’eau froide de son locataire; la résolution approuvée lors de l’assemblée est parfaitement imprécise alors même

que Madame X avait pourtant écrit au syndic avant l’assemblée sur ce point en expliquant sa position en même temps qu’elle formulait une demande d’ordre du jour au sujet des installations de climatisation; or, la copropriété n’a toujours pas précisé aujourd’hui les dispositions qu’elle entend prendre;

— sur la position abusive du Syndicat des Copropriétaires quant à l’exploitation du restaurant ANKKA : l’interdiction d’exercer une activité commerciale doit obéir à un rapport raisonnable de proportionnalité entre la sanction ainsi imposée et le but légitime visé; ce principe de proportionnalité est retenu par la loi du 10 juillet 1965 (articles 8 et 9); toute restriction conventionnelle au libre droit d’usage et de jouissance d’une partie privative doit donc s’apprécier restrictivement; la prohibition d’activités par un règlement de copropriété constitue une dérogation au principe de la liberté des activités commerciales; enfin, l’assemblée « ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public; en l’espèce, le règlement de copropriété ne comporte pas de restrictions à une activité correspondant à un commerce de bouche ou de restauration, sous réserve que cette activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants; le règlement de copropriété anticipe même de façon extrêmement précise et technique l’implantation d’un commerce de bouche et même de restauration (clause “ventilation”); malgré ces dispositions très claires du règlement de copropriété, les copropriétaires ont manifesté leur hostilité, mais, après des échanges avec Madame X et son locataire, ont finalement approuvé le projet de travaux de la Société ANKKA lors de l’assemblée du 5 septembre 2012, sans émettre aucune plainte; la position des copropriétaires de faire valoir aujourd’hui de prétendues nuisances est tout à fait abusive dès lors que le local est uniquement ouvert de 11 heures à 15 heures, fermé en nocturne et le week-end; Madame X et/ou son locataire ont le droit à la jouissance exclusive de la courette, laquelle est utilisée occasionnellement et de façon parfaitement régulière; ils ne peuvent faire qu’une utilisation commerciale de la courette, dès lors que la jouissance exclusive de cette courette est incluse dans l’assiette et la désignation d’un local commercial dans le règlement de copropriété; celui-ci complète utilement la désignation du lot n°1 par la mention : « la jouissance de la cour est réservée aux propriétaires du lot n°1 »; cette courette est strictement inaccessible autrement que par le lot n°1 puisqu’elle se trouve totalement enclavée à l’intérieur dudit lot; aucun reproche ne peut donc être fait sur l’utilisation de cette courette qui est occasionnelle, pendant les horaires d’ouverture du restaurant ANKKA soit entre 11 heures et 15 heures en semaine; si bruit il y a parfois, il s’agit d’un trouble normal de voisinage;

— sur l’annulation de la résolution n°23 :

* sur la recevabilité : Madame X a voté POUR la résolution n°23 dont elle avait demandé l’inscription à l’ordre du jour de façon claire et non équivoque; cependant, l’assemblée a été si houleuse et les copropriétaires si vindicatifs sur la question des consommations d’eau froide et de la climatisation, que Madame X, lors du vote de cette résolution puis lors de la signature du procès-verbal en sa qualité de scrutatrice, n’a pas vérifié l’enregistrement de son vote; il est bien évident qu’un copropriétaire ayant demandé l’inscription d’une question à l’ordre du jour vote nécessairement POUR ladite résolution et que la mention de Madame X comme abstentionniste est entachée d’erreur, et ne peut résulter que de pression des copropriétaires ou d’une erreur du Président de l’assemblée et du secrétaire de séance; elle demande donc la rectification de cette erreur qui conduira à la déclarer nécessairement comme recevable;

* sur le caractère abusif du refus des copropriétaires : la demande de Madame X afférente à l’installation de deux groupes de climatisation comportait conformément aux articles 25-b de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967 les documents nécessaires; le refus est d’autant plus abusif qu’il n’a pas été opposé en raison des caractéristiques de l’installation, qui n’affecte en rien l’aspect extérieur de l’immeuble et les parties communes; il est d’ailleurs demandé de dire subsidiairement que cette installation ne relevait pas d’une autorisation de l’assemblée en application de l’article 25-b; les copropriétaires ont refusé l’installation de la climatisation seulement par crainte d’hypothétiques nuisances sonores; il n’y a aucun risque de « surplus » de nuisances phoniques alors qu’il n’y a pas actuellement de nuisances sonores générées par l’exploitation des locaux, en témoigne l’absence de toute réclamation quelconque des copropriétaires depuis deux ans; il a été jugé abusif le refus opposé par l’assemblée générale à une demande de travaux, dès lors qu’il vise en réalité à empêcher l’exercice d’une activité non prohibée par le règlement de copropriété, lequel prévoit même en l’espèce une clause ci-anticipant la mise en place de conduits extraction ou ventilation;

— sur l’autorisation judiciaire des travaux (article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965) : les instances formées sur ce fondement tendent avant tout à une contestation d’une décision de l’assemblée pour l’obtention d’une autorisation refusée par l’assemblée générale; la demande d’autorisation judiciaire doit être « assise » sur une demande d’annulation de la décision de l’assemblée introduite dans le délai de deux mois; la juridiction ne peut refuser d’autoriser les travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires; en l’espèce, les travaux projetés ne modifient pas l’aspect extérieur de l’immeuble et ne touchent pas la façade, et ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires de l’immeuble, s’agissant de travaux à la frontière des prévisions de l’article 25-b de la loi du 10 juillet 1965; Madame X a soumis l’autorisation à l’assemblée parce qu’elle a entendu se placer dans un climat consensuel;

— sur les demandes de la copropriété : elles sont strictement contraires aux dispositions du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, qui incluent la jouissance exclusive de la courette dans la désignation du lot n°1 et ne prohibent nullement les modalités d’exploitation actuelle du local de Madame X; les bruits provenant de la cour ne sont en rien la manifestation d’un trouble anormal de voisinage ni contraires à la destination de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions, le Syndicat des Copropriétaires, défendeur, sollicite de voir :

- juger Madame X irrecevable en toute demande de nullité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2014,

- en tout état de cause, juger la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 mars 2014, claire et non équivoque, en ce qu’elle approuve la pose de compteurs divisionnaires pour le lot n°1,

- débouter Madame X de sa demande sa demande de dispense de participation aux charges inhérentes aux travaux votés par résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 mars 2014,

- débouter Madame X de sa demande d’affectation de la charge de consommation d’eau froide,

- déclarer Madame X irrecevable en sa demande de nullité de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 25 mars 2014,

- en tout état de cause, débouter Madame X de sa demande de nullité de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 25 mars 2014 pour abus de majorité,

- débouter Madame X de ses demandes consécutives,

- reconventionnellement, juger que l’occupation commerciale de la cour constitue une infraction au règlement de copropriété,

- en conséquence, ordonner à Madame X de cesser toute exploitation commerciale au sein de ladite cour, sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

- juger que l’exploitation du restaurant dans le lot n°1 constitue une infraction au règlement de copropriété en ce que cela cause des nuisances sonores constitutives d’un trouble anormal de voisinage,

- ordonner à Madame X de cesser cette exploitation au sein du lot n°1, sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

- en tout état de cause, juger la Société BARLES irrecevable en l’ensemble de ses demandes, et l’en débouter,

- débouter Madame X de l’ensemble de ses demandes,

- condamner Madame X à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire,

- condamner Madame X aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP H I, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile;

Il fait valoir que :

— sur la résolution n°20 : au préalable, sur l’irrecevabilité de cette demande de nullité, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir en contestation d’une résolution d’assemblée générale; Madame X a approuvé la résolution n°20 et est donc irrecevable; plus particulièrement, toute demande visant en réalité à priver d’effet ou contrarier la mise en application de cette résolution serait irrecevable comme constituant une contestation, voie de droit qui lui est interdite; sur le fond, la résolution n°20 n’est pas ambiguë; elle autorise l’installation de compteurs divisionnaires afin d’isoler la consommation d’eau du commerce; il n’y a aucune ambigüité possible ni concernant l’objet des travaux envisagés, ni quant à leur portée; par ailleurs, Madame X demande à être dispensée du coût de l’installation des compteurs divisionnaires pour le lot n°1; ces travaux constituent une charge générale qui induit la participation de tous les copropriétaires; la résolution précise à ce sujet concernant la base de répartition qu’il s’agit effectivement de « charges communes générales »; en outre, le règlement de copropriété (chapitre IV, III) prévoit que chaque copropriétaire supportera les dépenses correspondant à l’entretien et aux réparations éventuelles du compteur particulier; Madame X conteste aussi les charges futures qui pourraient peser sur elle concernant la consommation d’eau froide, suite à l’installation de compteurs divisionnaires pour le lot n°1; aux termes d’une réponse ministérielle n°118521 en date du 17 janvier 2012, le Ministère du Logement fait valoir « qu’il résulte d’une jurisprudence constante […] (qu’un) propriétaire qui fait installer un compteur divisionnaire ne peut se désolidariser de la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété »; quand bien même le lot n°1 aurait son compteur individuel, il doit également contribuer aux charges communes d’eau, l’immeuble générant une consommation d’eau pour les besoins communs; Madame X crée un litige par anticipation sur la répartition des charges et, dans le cadre de la présente instance, le Tribunal n’a pas à statuer sur une telle question de répartition de charges non encore intervenue; s’il existe des compteurs individuels, la consommation d’eau est facturée selon un relevé individuel, la différence entre la somme des relevés individuels et le relevé général de l’immeuble est répartie en fonction des tantièmes de charges générales; l’installation de compteurs individuels d’eau froide n’entraîne pas l’individualisation du contrat de fourniture d’eau;

— sur la résolution n° 23 : sur l’irrecevabilité, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir en contestation; or, Madame X, présente, s’est abstenue et n’est donc pas opposante; Madame X, qui conteste avoir été abstentionniste, n’apporte pas la preuve matérielle de ce qu’elle avance et se contente de simples affirmations post-assemblée; en réalité, elle a été négligente quant à son vote lui-même; par ailleurs, elle était scrutateur et a ainsi, à ce titre, relu et émargé le procès-verbal; elle ne peut donc pas dénier sa propre signature en tant que scrutateur; subsidiairement, sur le prétendu abus de majorité, un abus de majorité suppose une décision qui instaure une rupture d’égalité entre copropriétaires ou qui ne serait pas conforme à l’intérêt collectif; ces éléments font défaut; un désaccord sur la pause d’une climatisation au regard des nuisances que cela engendre ne se confond pas avec un abus; en l’espèce, aucun copropriétaire ne dispose d’un système de climatisation par emprise sur partie commune et l’inégalité et donc l’abus ne sont donc pas constitués; par ailleurs, la jurisprudence constante considère également que le refus opposé au locataire commerçant d’autoriser l’installation de conduits d’extraction de fumée nécessaires à son commerce est légitime si le règlement de copropriété interdit les activités susceptibles de créer des nuisances; tel est le cas en l’espèce;

— sur les demandes reconventionnelles :

* sur l’exploitation commerciale de la cour commune à usage privatif: le règlement de copropriété stipule que d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourra être modifié bien que constituant une partie privative sans l’autorisation de l’assemblée générale, et qu’aucun des copropriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer les

entrées, vestibules, palier et escaliers, cour et autres endroits communs, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l’ensemble, chaque copropriétaire étant personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, et, d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptible de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation

non conforme de leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, ou par le fait de son locataire; le droit exclusif dont dispose le copropriétaire sur une partie commune ne lui confère pas le droit d’en changer l’affectation; le lot n°1 distingue expressément et à dessein la cour du local commercial; l’usage commercial n’est pas compatible avec des fenêtres sur soubassements; il y a un droit de jouissance de la cour, partie commune, qui ne se confond pas avec une partie privative à usage commercial; en l’espèce, le locataire commercial de Madame X fait usage de cette cour afin de recevoir du public dans le cadre de son exploitation commerciale, ce qui dénature la destination de la cour, qui n’est qu’une cour et non un espace commercial (procès-verbal de constat d’huissier du 23 juin 2014); l’occupation commerciale de la cour constitue donc une infraction au règlement de copropriété;

* sur les nuisances sonores entraînant un trouble anormal du voisinage: le restaurant exploité par l’occupant du lot n°1 génère des nuisances sonores (procès-verbal du 23 juin 2014, attestations de plusieurs copropriétaires);

— sur l’irrecevabilité des demandes de la Société BARLES : celle-ci, qui reconnaît elle-même ne pas avoir qualité pour agir relativement aux demandes concernant la contestation des délibérations de l’assemblée générale et, d’autre part, sur les demandes reconventionnelles du Syndicat des Copropriétaires relatives à l’application du règlement de copropriété, forme néanmoins des demandes à la fois afin d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 mars 2014, de rectification du procès-verbal de ladite assemblée, avec autorisation en conséquence pour Madame X de réaliser des travaux litigieux, et afin de débouter le Syndicat de l’ensemble de ses demandes; la Société BARLES, locataire de Madame X, sans lien de droit avec le Syndicat, est dénuée de toute qualité à agir en nullité des résolutions de l’assemblée générale et sur les conséquences qui en découlent et est tout autant sans qualité pour s’opposer aux demandes du Syndicat concernant la portée du règlement de copropriété; elle est donc irrecevable en l’ensemble de ses demandes, par application de l’article 122 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, la Société BARLES, intervenante volontaire, sollicite de voir:

- annuler la résolution n°20 adoptée par l’assemblée générale du 25 mars 2014,

- rectifier l’erreur matérielle contenue dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars 2014 en constatant que Madame X a voté pour la résolution n°23 et ne s’est pas abstenue,

- autoriser Madame X à procéder aux travaux d’installation de caissons de climatisation tels que prévus aux termes du devis de la Société ECONOVIA en date du 28 octobre 2013,

- débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

Elle fait valoir que :

— à titre liminaire, sur son intervention, conformément aux dispositions de l’article 330 du Code de procédure civile : bien qu’elle n’ait pas, en qualité de locataire, intérêt à agir s’agissant d’une part, des demandes de Madame X relatives à des contestations des délibérations de l’assemblée générale, et d’autre part, des demandes reconventionnelles du Syndicat des Copropriétaires, relatives à l’application du règlement de copropriété, elle est recevable à intervenir à la présente instance pour la conservation de ses droits, car directement affectée par les demandes, dans la mesure où c’est elle qui occupe et exploite le lot n°1;

— sur la demande d’annulation de la résolution n°20 : l’assemblée générale, en adoptant cette résolution aux termes de laquelle on croit comprendre que seule la consommation du lot n°1 serait isolée, a violé le règlement de copropriété; c’est pourquoi la résolution n°20 encourt nécessairement l’annulation; par ailleurs, en plus d’être contraire au règlement, cette résolution est parfaitement impossible à mettre en œuvre; en effet, Madame X devrait payer d’une part, la consommation d’eau du lot telle qu’isolée par le compteur individuel et d’autre part, sa part dans la consommation générale de l’immeuble, à proportion des tantièmes; cette résolution est illégale et inéquitable; cette résolution ne peut qu’être annulée en raison des conséquences qu’elle induit sur la répartition des charges de consommation d’eau, la répartition qui en résulterait violant manifestement les dispositions du règlement de copropriété; enfin, le dol dont a été victime Madame X, qui a voté pour cette résolution, est d’autant plus caractérisé que cette dernière a pu légitimement faire erreur sur le sens de la résolution n°20;

— sur la demande d’autorisation judiciaire de réaliser les travaux d’installation de caissons de climatisation : de manière parfaitement abusive, l’assemblée générale a rejeté la résolution n°23; conformément à la jurisprudence, pour prendre sa décision, l’assemblée générale doit vérifier que les travaux envisagés répondent aux conditions suivantes: ne pas compromettre la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants, être conformes à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes instituant de la copropriété, notamment de son règlement, et ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots; le pouvoir de l’assemblée générale n’est donc pas discrétionnaire : si les conditions sont remplies elle ne peut pas refuser l’autorisation; or, en l’espèce, les conditions susvisées sont manifestement remplies; dans ces conditions, le refus opposé par l’assemblée à la réalisation des travaux sollicités est abusif et Madame X est bien fondée à demander l’autorisation judiciaire de procéder auxdits travaux; l’autorisation doit d’exécuter les travaux doit être accordée dès lors que plusieurs critères sont réunis : les travaux constituent une amélioration de l’immeuble (ce qui est le cas même lorsque l’amélioration ne concerne que le lot du propriétaire sollicitant les travaux), les travaux ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble, les travaux ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble et à son esthétique (aspect architectural des façades) et les travaux ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires; en l’espèce, l’ensemble de ces critères est manifestement réuni; enfin, la climatisation est nécessaire à l’activité de la Société BARLES, laquelle est autorisée par le règlement de copropriété, et l’installation projetée est parfaitement conforme à la règlementation concernant le bruit; les copropriétaires ne peuvent refuser l’installation d’une climatisation conforme à la réglementation sur le bruit dès lors que celle-ci est nécessaire à l’exploitation commerciale du lot, laquelle résulte directement des termes du règlement de copropriété;

— sur la recevabilité de Madame X pour défaut de qualité pour agir dans la mesure où elle se serait abstenue lors du vote de la résolution n°23 : la mention “abstention” dans le procès-verbal résulte manifestement d’une erreur matérielle; il est en effet impensable que cette dernière n’ait pas voté pour une résolution qu’elle a elle-même inscrite à l’ordre du jour;

— sur les demandes reconventionnelles du Syndicat des Copropriétaires:

* sur l’exploitation commerciale de la cour : le Syndicat fait une lecture erronée des dispositions du règlement de copropriété, lequel définit, aux termes de son article 4, la cour comme étant une partie commune, tout en précisant que sa jouissance est réservée au propriétaire du lot n°1;

le Syndicat allègue à tort que la cour serait affectée à une destination non commerciale; cependant, la description du lot n°1 par le règlement de copropriété indique que le droit à la jouissance exclusive de la cour est attaché à la partie de local commercial de sorte que cette cour a nécessairement une destination commerciale; ainsi, la jurisprudence a notamment considéré qu’une cour affectée à la jouissance exclusive d’un local commercial pouvait être exploitée commercialement; par ailleurs, le règlement de copropriété ne précise nullement que la cour ne pourra pas faire l’objet d’une exploitation commerciale par le propriétaire du lot n°1, lui-même commercial, qui dispose d’une jouissance exclusive; l’utilisation qui est faite de la cour par la Société BARLES est tout à fait conforme à sa destination;

— sur les prétendues nuisances sonores entraînant un trouble anormal du voisinage : tout d’abord, le restaurant ANKKA n’est ouvert que pour le déjeuner, de 11heures à 15 heures, de sorte que la plage horaire lors de laquelle la cour est susceptible d’être occupée est extrêmement réduite; ensuite, la cour ne contient que trois tables et huit sièges, dont la taille rend impossible la présence d’un groupe nombreux de personnes; le restaurant, ouvert uniquement le midi, n’a pas vocation à accueillir une clientèle festive; la clientèle est calme et génère peu de nuisances; la cour n’est au surplus utilisée que lorsque les conditions météorologiques le permettent, soit environ cinq mois par ans; la Société BARLES a en outre pris toutes les précautions nécessaires pour réduire les possibles nuisances (interdiction de fumer dans la cour, pancarte indicative pour le respect du voisinage); enfin, l’exploitation du restaurant n’a jamais fait l’objet d’aucune plainte depuis son ouverture au mois d’août 2012; en réalité, le Syndicat est poussé par les copropriétaires qui tentent de sanctionner Madame X en raison de la présente procédure, afin de la dissuader de poursuivre les démarches d’installation d’une climatisation au sein du restaurant, qui n’a rien à voir avec l’exploitation de la cour, puisque les caissons de climatisation

devaient être installés au-dessus de la porte donnant sur la rue.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2015; l’affaire a été examinée à l’audience du 14 avril 2016; la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité :

Attendu que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée;

Qu’aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic;

Qu’il est constant que ne peuvent contester les décisions de l’assemblée que les seuls copropriétaires opposants ou défaillants; qu’autrement dit, d’une part, il convient d’avoir la qualité de copropriétaire, ce qui exclut de fait les locataires, et d’autre part, les copropriétaires qui ont voté en faveur de la décision ne peuvent plus la contester, quel que soit le motif allégué, et peu important que le copropriétaire ait émis des réserves;

Qu’il incombe au propriétaire, qui intente un recours, de faire la preuve de sa qualité d’opposant;

* sur la résolution n°20 :

Que l’assemblée générale du 25 mars 2014, à laquelle Madame X était présente, et par ailleurs scrutatrice, ayant en cette qualité signé le procès-verbal de ladite assemblée, a voté la résolution n°20 dans les termes suivants :

“20. Installation de compteurs divisionnaires pour isoler la consommation du commerce

(article 25/25-1, majorité absolue de tous les membres et second tour à l’article 24)

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES :

Résolution :

L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide de procéder aux travaux d’installation de compteurs divisionnaires pour isoler la consommation d’eau du commerce.

Elle décide de confier ces travaux à la société “CALONNE” qui les réalisera suivant son devis n°AC/1401002 en appliquant la solution n°2 pour un montant de 758,85 euros HT soit la somme de 834,74 euros TTC. Ces travaux devront être suivis de tests afin de s’assurer que l’ensemble des consommations d’eau du commerce sont prises en compte par les compteurs ainsi posés. Un accès devra être laissé au conseil syndical pour assurer le relevé trimestriel de ces compteurs.

Les consommations d’eau qui seront facturées au commerce le seront selon les index relevés.

Base de répartition : charges communes générales

Date de lancement des travaux : après obtention de la réponse de la compagnie des eaux quant à l’installation d’une arrivée d’eau spécifique

Modalités et dates des appels de fonds : cette dépense sera passée dans les charges courantes

Cette résolution ne sera mise à exécution que si la solution consistant pour la boutique à créer sa propre arrivée d’eau en souscrivant un abonnement individuel et personnel auprès de la compagnie des eaux ne se trouve pas à s’appliquer. Le conseil syndical est mandaté pour commander ou non ces travaux au regard de la réponse qui sera faite par la compagnie des eaux.

Ont participé au vote 10 copropriétaire (s) présent (s) ou représenté (s) sur 11 représentant 9089/[…]

Mise au voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

9089/10000 Votes POUR 10/11

0/[…]

0/[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité art.25/25-1";

Que la demande de Madame X tendant à voir juger que les termes de la résolution n°20 approuvée par l’assemblée générale du 24 mars 2014 ne sauraient lui imposer, ainsi qu’à son locataire, le coût d’installation d’un compteur divisionnaire ou d’un branchement individuel, et juger que si son local lot n°1 est pourvu d’un compteur divisionnaire ou d’un branchement individuel, il devra être décompté de la répartition aux tantièmes des consommations d’eau froide de l’immeuble de telle sorte que le lot n°1 ne paye pas deux fois des consommations d’eau froide, constitue une demande en contestation de ladite résolution n°20, ou à tout le moins en modification et en interprétation de cette résolution, étant précisé qu’il n’appartient pas au juge d’ajouter, de retirer ou d’interpréter quoi que ce soit à une décision de l’assemblée générale, seule souveraine pour juger de l’opportunité d’une décision; que le juge est seul compétent pour annuler une décision de l’assemblée générale si une règle de forme ou de fond n’a pas été respectée;

Qu’en l’espèce, dans la mesure où Madame X, qui a voté en faveur de la résolution n°20, n’a pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant, elle sera déclarée irrecevable en cette demande;

Que par ailleurs, la Société BARLES, locataire de Madame X, n’a pas la qualité de copropriétaire, et sera également déclarée irrecevable;

* sur la résolution n°23 :

Que l’assemblée générale du 25 mars 2014, à laquelle Madame X était présente, et par ailleurs scrutatrice, ayant en cette qualité signé le procès-verbal de ladite assemblée, a voté la résolution n°23 dans les termes suivants :

“23. Autorisation à donner à Madame X et à son locataire pour l’installation de deux petits caissons de climatisation selon projet joint à la convocation

(article 25/25-1, majorité absolue de tous les membres et second tour à l’article 24)

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES :

Résolution :

L’assemblée générale après en avoir délibéré et après avoir pris connaissance des annexes à la convocation et particulièrement de la notice descriptive des caissons de climatisation TOSHIBA, de l’annexe technique D’ECONOVIA ENERGIES et du photomontage “Etat existant – Etat projeté” joints à la convocation (annexe 1 à 4), autorisent les travaux d’installation des deux unités type “cassette encastrable” situées en plafond de climatisation en […].

Il est précisé que les deux caissons de climatisation qui fonctionnent à condensation à air ne consomment pas d’eau.

Les travaux seront réalisés aux frais de la société BARLES, sous sa responsabilité et sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires.

Ont participé au vote 10 copropriétaire (s) présent (s) ou représenté (s) sur 11 représentant 9089/[…]

Mise au voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

0/10000 Votes POUR 0/11

7398/[…]

1691/[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité art.25/25-1

Se sont abstenus : 1 copropriétaire sur 10 totalisant 1691 tantièmes sur 9089

Liste des copropriétaires s’étant abstenus : 00001 X C (1691)

L’assemblée générale motive son vote en raison que les informations données par la documentation fournie font craindre un surplus de nuisances phoniques”;

Qu’il convient de rappeler que l’abstentionniste n’est pas considéré comme opposant; qu’il est admis qu’un copropriétaire, ayant voté la décision ou s’étant abstenu, peut exceptionnellement en demander la nullité en invoquant un dol au terme duquel son consentement lui aurait été extorqué; qu’en revanche, il ne peut invoquer une erreur qui aurait vicié son consentement; qu’enfin, en l’absence de tout autre élément établissant l’inexactitude du procès-verbal, la preuve de cette inexactitude ne peut être déduite du seul fait que la décision adoptée est défavorable au copropriétaire et qu’il ne peut donc s’être abstenu; que la propre négligence de la copropriétaire requérante, laquelle a signé en sa qualité de scrutatrice le procès-verbal, ne peut être couverte, ni rectifiée;

Qu’en l’espèce, dans la mesure où Madame X, qui s’est abstenue lors du vote de la résolution n°20, ne démontre aucun dol, ni aucune erreur matérielle, n’a pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant, elle sera déclarée irrecevable en cette demande;

Que par ailleurs, la Société BARLES, locataire de Madame X, n’a pas la qualité de copropriétaire, et sera également déclarée irrecevable;

— Sur la demande reconventionnelle de cessation d’activité :

Attendu qu’aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble;

* sur la licéité de l’exploitation commerciale de la cour :

Qu’il ressort du Règlement de Copropriété en date du 5 juillet 1983 que l’immeuble est constitué d’un bâtiment unique et d’une cour enclavée dans le bâtiment; qu’il stipule que les parties communes comprennent notamment la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours et des jardins, la jouissance de la cour étant toutefois réservée au propriétaire du lot n°1;

Que ledit lot n°1, dont est propriétaire Madame X, est décrit comme suit à l’état descriptif de division inclus dans le Règlement de Copropriété : “Au rez-de-chaussée, avec accès sur la rue Godot de Mauroy, une partie de local commercial avec cabinet de toilette et water-closet, droit à jouissance exclusive de la cour. Au sous-sol, une partie de local commercial. Ces deux niveaux communiquent par un escalier particulier”;

Qu’il apparaît que le lot n°1 est un local commercial comprenant deux niveaux, et incluant la jouissance exclusive de la cour, partie commune, le tout à usage commercial; qu’à défaut de mention expresse interdisant l’usage commercial de la cour, la jouissance de la cour à usage commerciale est conforme au Règlement de Copropriété;

* sur les nuisances sonores :

Qu’il est établi que les copropriétaires, dans l’usage de leur lot, doivent en particulier s’abstenir de tous actes générateurs de troubles de voisinage; que ces derniers seront sanctionnés dans tous les cas s’ils proviennent d’un usage du lot contraire au règlement de copropriété, ou dans certains cas en l’absence de dispositions particulières dudit règlement, seulement s’ils présentent un caractère anormal; que le bruit excessif constitue un exemple type de trouble anormal de voisinage: qu’il n’y aura trouble de jouissance qu’à la condition que les nuisances sonores invoquées excèdent les inconvénients normaux du voisinage; que le tribunal peut ordonner la cessation de l’activité qui est à l’origine des troubles;

Qu’en l’espèce, il a été jugé ci-dessus que l’usage commercial du lot (cour) n’était pas contraire au Règlement de Copropriété de l’immeuble; que néanmoins, le fait qu’une activité soit autorisée par le règlement de copropriété n’empêche pas que les copropriétaires de respecter les dispositions dudit règlement, lequel prévoit en l’espèce que les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées, ou nuire à la bonne réputation de l’immeuble (sex-shops, bars de nuit, etc …); qu’il appartient au Syndicat des Copropriétaires de prouver le caractère anormal des troubles sonores allégués;

Qu’en l’espèce, il ne ressort ni du procès-verbal d’huissier du 23 juin 2014, aux termes duquel la cour est occupée, aux horaires de déjeuner, de trois tables et des sièges correspondants, et que les bruits occasionnés par les allées et venues dans cette cour, les éclats de voix et les conversations des clients sont audibles des logements des 4^e et 5^e étages, ni des attestations produites que ces bruits, inhérents à une activité de restauration conforme aux dispositions du Règlement de Copropriété de l’immeuble, et limitée aux horaires du déjeuner et aux périodes météorologiquement favorables, excédent les inconvénients normaux du voisinage;

Qu’il convient en conséquence de débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de cessation de l’activité commerciale dans la cour, tant sur le fondement d’une activité contraire au Règlement de Copropriété que sur celui des troubles anormaux du voisinage.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Attendu qu’il appartient à la demanderesse dont l’argumentation principale a été déclarée irrecevable d’être déboutée de sa demande en frais irrépétibles, de supporter la charge des dépens et de verser au Syndicat des Copropriétaires une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Attendu que compte tenu de la solution donnée au litige, l’exécution provisoire n’est pas nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE Madame J-K X irrrecevable en ses demandes de contestation des résolutions n°20 et n°23 de l’assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] mars 2014,

DECLARE la Société BARLES irrrecevable en ses demandes de contestation des résolutions n°20 et n°23 de l’assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] mars 2014,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic la Société Cabinet Z IMMO, de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Madame J-K X à verser au le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic la Société Cabinet Z IMMO, une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

DIT n’y avoir lieu l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE la demanderesse aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP H I, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 16 Juin 2016

Le Greffier Le Président

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