T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 12/14571 N° MINUTE : Assignation du : 16 Octobre 2012 EXPERTISE	JUGEMENT rendu le 21 Janvier 2016

DEMANDEURS

Monsieur K X

Madame L M épouse X

[…]

[…]

représentés par Maître T U, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P056

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires […] […] représenté par son syndic, le Cabinet Y

[…]

[…]

représenté par Maître AC AD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1212

PARTIES INTERVENANTES

Madame N H épouse Z

[…]

[…]

Monsieur AF-V A

Madame O F épouse A

Madame P B agissant également en qualité d’administratrice légale de sa fille AL AA AB

[…]

[…]

représentés par Maître AF AG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0371

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

Gaële AH-HARY, Vice-présidente

[…], Juge

Q R, Juge

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCÉ

Gaële AH-HARY, Vice-présidente

Marion PRIMEVERT, Vice-présidente

Q R, Juge

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

DEBATS

A l’audience du 03 décembre 2015

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble du 5 place du Président […] est soumis au statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965; le Syndicat des Copropriétaires est géré par son syndic actuel, la Société Cabinet Y; que Monsieur et Madame X sont propriétaires du lot n°3 selon acte notarié du 21 mai 1987, décrit comme suit au Règlement de Copropriété en date du 19 mai 1950 modifié le 10 février 1967 : […], 2^e étage, appartement, 107 quote-part, […], 7^e étage, chambre de bonne n°1 et sous-sol, 2 caves n°27 et 28;

Par exploit d’huissier en date du 16 octobre 2012, Monsieur K X et Madame L M épouse X ont assigné le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 5 place du Président […], représenté par son syndic la Société Cabinet CLEMENT (nouveau syndic : Société Cabinet Y), devant ce Tribunal;

Madame N H épouse Z, Monsieur AF-V A, Madame O F épouse A et Madame P B sont intervenus volontairement à la procédure;

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demandeurs sollicitent de voir :

- rejeter la demande de sursis à statuer formée par le Syndicat des Copropriétaires,

- déclarer non écrites les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble en date du 10 mai 1950, modifié le 10 février 1967, telles que figurant au chapitre III intitulé «Définition et répartition des choses communes », de même que les répartitions relatives à la répartition des charges d’ascenseur telles que résultant du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 1981,

- constater l’absence de conformité de la désignation des lots actuels – englobant locaux principaux et accessoires – avec les règles de la publicité foncière,

- ordonner en conséquence une nouvelle répartition desdites charges, avec éclatement par subdivision des lots de copropriété pour mise en conformité avec les règles de la publicité foncière,

- entériner le travail de Monsieur S D, géomètre-expert,ou à défaut le travail résultant des aménagements qui ont été apportés par le conseil syndical en 2012 et ont été adoptés en assemblée générale, le 19 décembre 2013, par 840 millièmes, (selon pièce n°45 : annexe à règlement de copropriété),

- subsidiairement ordonner, pour y parvenir, une mesure d’expertise,

- désigner un expert ayant pour mission d’établir de nouvelles grilles de répartition desdites charges conformes aux critères légaux de répartition,

- plus subsidiairement, si le Tribunal estime ne pas être suffisamment informé en l’état pour invalider les clauses contestées du règlement de copropriété, dire que l’expert commis aura pour mission :

* de réunir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier si les répartitions de charges actuelles sont ou non conformes aux critères légaux de répartition,

* dans la négative, d’établir de nouvelles grilles de répartition des charges conformes aux critères légaux de répartition, en opérant l’éclatement par subdivision des lots de copropriété pour mise en conformité avec les règles de la publicité foncière,

* confier à l’expert commis mission également de faire les comptes entre les parties, en opérant le calcul du trop payé des charges de copropriété par Monsieur et Madame X dans la période de dix années précédant la délivrance de la présente assignation,

- condamner, en tout état de cause d’ores et déjà, le Syndicat des Copropriétaires à leur payer, au moins à titre de provision, une somme de 7.884,83 euros sauf à préciser et parfaire, pour les charges trop payées depuis dix ans,

- dire que toutes sommes dues au titre de la restitution du trop payé seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

- à titre subsidiaire, au cas où le Tribunal estimerait que la nouvelle répartition ne peut avoir d’effet rétroactif, dire que du fait de l’attitude fautive du Syndicat des Copropriétaires, les demandeurs ont subi un préjudice qui doit être réparé par l’allocation de dommages-intérêts et condamner alors à ce titre le Syndicat des Copropriétaires à leur payer une somme de 10.000 euros, sauf à parfaire,

- condamner le Syndicat des Copropriétaires à leur payer une indemnité de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- dispenser les demandeurs de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- juger le Syndicat des Copropriétaires tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, et l’en débouter,

- juger Madame Z, Madame B et les époux A eux-mêmes tant irrecevables -faute en particulier de justifier de leur qualité de copropriétaires- que mal fondés en leurs conclusions d’intervention volontaire et les en débouter,

- condamner Madame Z, Madame B et les époux A à payer, chacun, à Monsieur et Madame X d’une part une somme de 2.000 euros pour comportement manifestement abusif, et d’autre part une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires et les intervenants volontaires aux dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître T U de la SCP BOUYEURE-U-KALANTARIAN-DAUMAS-CHAMARD dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

Ils font valoir que l’immeuble donne en façade sur une place avec vue sur l’église Saint-AH-AI et sur l’arrière sur un jardinet avec vue sur la Tour Montparnasse, et est régi par un règlement de copropriété du 10 mai 1950, modifié le 10 février 1967; les époux X ont acquis le 20 mai 1987 le lot n°3; la ventilation des charges appliquée en fonction des tantièmes de copropriété est à l’évidence illicite dans la mesure où elle est opérée en violation flagrante des critères de répartition impératifs définis aux articles 5 et 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965; il en résulte que les lots donnant sur la place du Président Mithouard sont très nettement désavantagés par rapport à ceux donnant sur l’arrière, côté jardin, au regard des critères de superficie, de consistance et de situation fixés par les dispositions d’ordre public de la loi de 1965; ainsi, par exemple, le lot n°3 des époux X, constitué d’un appartement de 137,1 m² (loi Carrez), situé au 2^e étage du bâtiment côté place -orienté nord-, et d’une chambre de service de 11,3 m², est affecté de 107 millièmes de charges communes, tandis que le lot n° 10 constitué d’un appartement de 126,8 m² (loi Carrez), situé également au 2^e étage, mais côté jardin -orienté sud-, et d’une chambre de service de 12,1 m², n’est affecté que de 62 millièmes (soit un écart de 72 % pour un écart de surface d’environ 7 %);

La copropriété est parfaitement consciente de ce problème qui, néanmoins, n’est toujours pas résolu; dès l’assemblée du 27 mai 1971, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété était évoquée, puis après le vote de la loi SRU introduisant le nouvel article 49 de la loi du 10 juillet 1965, lors des assemblées des 21 mars 2002, 23 juin 2003, 11 mars 2004 et 17 mars 2005; après multiples relances de Monsieur X et d’autres copropriétaires, le syndic finit par faire établir un devis en date du 14 mars 2006 par le Cabinet V W, géomètre-expert, devis soumis à l’assemblée générale du 30 mars 2006 qui adopta une résolution n°18 décidant la mise en conformité et la refonte du règlement de copropriété avec adoption d’un budget sur la base du devis du Cabinet W; devant l’inertie du syndic, le Cabinet SERGIC, Monsieur X fut amené à soumettre, en vain, son propre projet de mise en conformité à l’assemblée générale du 21 mars 2007, laquelle se contenta de réduire la mission du géomètre à la séparation des lots annexes (chambres et caves), à la loge du gardien et au toilettage réglementaire du règlement de copropriété; des devis de géomètres furent établis; c’est celui de Monsieur S D du 10 novembre 2007 qui fut choisi pour établir un tableau récapitulatif de mise à jour, avec éclatement des lots annexes, de l’état descriptif de division, le travail devant ensuite être transmis à Maître C pour mise en conformité du règlement de copropriété; un point d’information fut donné à ce sujet aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 27 mars 2008; il découle du travail de Monsieur D la confirmation, sans ambigüité aucune, de l’absence de respect des critères de superficie, consistance et situation pour la détermination des charges communes générales, outre le caractère non conforme de la ventilation des charges d’ascenseur; cependant, alors même qu’un projet de modificatif du règlement de copropriété avait par ailleurs été établi par Maître C, l’assemblée générale du 4 juin 2009 a refusé, dans la plus grande confusion, à approuver notamment le tableau récapitulatif de mise à jour du Cabinet D et l’assemblée générale du 30 juin 2010 a refusé le renouvellement du mandat du Cabinet SERGIC et a désigné comme nouveau syndic le Cabinet CLEMENT; lors de l’assemblée du 30 juin 2011, les copropriétaires ont été invités à se prononcer uniquement sur la subdivision des lots actuels de copropriété, chacun comportant un appartement, deux caves et une chambre de bonne, de façon à remplacer chaque lot actuel par quatre lots distincts; néanmoins, bien que cette résolution ait recueilli un vote favorable de 784/1.000èmes, elle fut mentionnée comme « rejetée » sur la base d’un avis de Maître E, Notaire, en date du 6 juillet 2011, concluant à une exigence d’unanimité; c’est ainsi qu’au vu du doute créé par cet avis, l’assemblée générale du 9 mai 2012 n’a une nouvelle fois pas adopté la résolution d’entériner à la majorité de l’article 24 un règlement de copropriété avec les mêmes quotes-parts de copropriété et les nouvelles répartitions de charges; dès lors, les époux X ont saisi la justice sur le fondement des articles 43, 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965; une répartition des charges totalement contraire aux critères légaux doit être réputée non écrite; le Syndicat et tout copropriétaire peuvent, à tout moment, sans aucune prescription, faire constater cette absence de conformité des clauses de répartition de charges aux dispositions légales; en l’espèce, le Tribunal dira que sont non écrites les clauses de répartition de charges communes générales et des charges d’ascenseur relatives à l’immeuble en cause; par ailleurs, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition, et à cette fin, pourra entériner le travail de Monsieur D, ou à titre subsidiaire, les nouvelles grilles de répartition des charges qui figurent dans le nouveau règlement de copropriété qui vient d’être voté à une large majorité de 840 millièmes lors de l’assemblée exceptionnelle du 19 décembre 2013, convoquée par le nouveau syndic, le cabinet Y; ces grilles, qui figurent dans ce nouveau règlement de copropriété, ont été élaborées par le précédent conseil syndical en partant du travail de Monsieur D; le litige paraissait ainsi pouvoir être clôturé conformément à la volonté manifestée par une énorme majorité de copropriétaires; cela était sans compter sur l’opposition persistante manifestée depuis plusieurs années par les trois copropriétaires ayant voté contre la décision prise, à savoir Madame Z, Madame B et les époux A, qui se sont toujours opposés à la moindre discussion sur le sujet, n’acceptant même pas que l’on puisse séparer la chambre de service et les caves du lot principal (l’appartement), et qui ont intenté un recours en annulation par voie d’assignation du 4 février 2014 et se sont également portés intervenants volontaires dans le cadre de la présente procédure;

A titre encore plus subsidiaire, le Tribunal pourra ordonner la désignation d’un expert afin de réunir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier si la répartition des charges effectuée par Monsieur D ou celle figurant dans le nouveau règlement de copropriété sont ou non conformes aux critères légaux de répartition des charges et à la loi foncière; par ailleurs, il a été considéré qu’une clause de répartition des charges réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, et que la désignation le constatant a un effet rétroactif; en conséquence, le copropriétaire pénalisé est fondé à solliciter le remboursement des sommes indûment versées (action en restitution limitée à une période de dix années en application de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965);

Sur le moyen opposé par le Syndicat disant que la demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses de répartition de charges est mal fondée, et devrait être soumise à nouveau à l’assemblée, chaque copropriétaire concerné devant signer par la suite le modificatif, Monsieur et Madame X tendent à obtenir la modification d’une répartition de charges illicite, qu’ils n’ont pas réussi, malgré leurs multiples démarches, à obtenir; en pareil cas, un copropriétaire peut à tout moment saisir le Tribunal pour faire constater l’absence de conformité d’une répartition de charges aux dispositions légales; leur action est à la fois recevable et bien fondée;

Sur le moyen disant que la demande de subdivision des lots de copropriété est irrecevable, et qu’une telle subdivision ne relevant pas de la compétence du Syndicat suppose l’accord individuel de l’unanimité des copropriétaires composant la copropriété, pour ce qui est de la subdivision des lots, il s’agit simplement de satisfaire aux exigences de la publicité foncière qui impose que l’état descriptif de division identifie chaque « fraction » de l’immeuble par un numéro distinct (article 71 A (1) du décret du 4 janvier 1955 modifié par le décret du 21 mai 1979); en l’espèce, la situation actuelle est parfaitement irrégulière puisque les lots de l’immeuble regroupent les « fractions » distinctes que sont les appartements, les caves, et les chambres de service; le Syndicat des Copropriétaires en est d’ailleurs conscient, tel que rappelé ci-dessus; il est donc inexact de prétendre que seuls les époux X s’obstinent à demander l’éclatement des lots; l’accomplissement de cette simple formalité, légalement obligatoire, est sans aucune incidence sur les droits des copropriétaires, puisque le total de leurs millièmes de copropriété, intangibles, demeure inchangé et que seuls les tantièmes de charges seront modifiés;

aux termes de la modification de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi ALUR du 24 mars 2014, il est expressément prévu que le syndic est chargé :« de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication »;

Sur le moyen disant que la demande en restitution d’un trop payé de charges est soumise non pas

à la prescription de dix ans, mais à celle de droit commun de cinq ans, l’arrêt du 8 février 2012 de la Cour de Cassation invoqué par le Syndicat des Copropriétaires pour l’application d’une durée de cinq ans n’a nullement été rendu dans un cadre juridique similaire; la jurisprudence antérieure sur l’application de la prescription de dix ans de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les actions en nullité de répartition de charges ne s’est donc pas trouvée remise en cause par la décision invoquée; en revanche, un arrêt de la Cour de Cassation du 10 juillet 2013, modifiant cette jurisprudence antérieure, a considéré que la nouvelle répartition ne pouvait s’appliquer que pour l’avenir; les époux X ont donc modifié leur réclamation en demande de dommages-intérêts compensatoires du préjudice subi;

Sur l’intervention volontaire, les intervenants volontaires n’ont pas justifié de leur qualité de copropriétaires dans l’immeuble; il apparaît que Monsieur A n’est pas propriétaire, que son épouse, Madame F, apparaît avoir été en indivision avec ses deux sœurs, et n’avoir justifié que tardivement d’un acte de partage, et que Madame P B n’est quant à elle qu’usufruitière et que la nue-propriétaire, Madame AA AB, n’est pas partie à la procédure; les parties intervenantes ne justifient pas de leur qualité pour agir et seront déclarées irrecevables;

Sur les moyens invoqués par les intervenants, il est bien établi qu’une clause d’un règlement de copropriété réputée non écrite peut être contestée même dans le cas où elle a été introduite dans le règlement par une délibération d’assemblée devenue définitive; une répartition de charges illicite peut être contestée à tout moment par un copropriétaire; par ailleurs, l’action intentée par es demandeurs ne relève pas de l’action en révision de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, qui serait prescrite; les époux X ne fondent nullement leur action sur les dispositions de cet article 12, mais sur la violation des critères de répartition impératifs (consistance, situation, superficie) fixés par les règles d’ordre public de l’article 10 de la loi;

Enfin, la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal sur l’action introduite par les consorts Z, A et B en demande d’annulation de l’assemblée générale du 19 décembre 2013, est parfaitement dilatoire et dénuée de fondement; la présente procédure est antérieure; rien ne s’oppose à ce que la juridiction saisie statue sur les réclamations de Monsieur et Madame X indépendamment de la procédure postérieure en contestation de l’assemblée du 19 décembre 2013;

Aux termes de ses dernières conclusions, le Syndicat des Copropriétaires, défendeur sollicite de voir :

- surseoir à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal concernant l’affaire enrôlée sous le numéro 14/01799,

- dire Monsieur et Madame X irrecevables en leur demande de restitution de charges pour la période 2002-2006, et en leur demande d’éclatement des lots de copropriété,

- dire Monsieur et Madame X mal fondés en leur demande tendant à voir déclarer non écrites les clause de répartition des charges communes générales et de répartition des charges d’ascenseur,

- dire Mesdames B, Z et A et Monsieur A irrecevables en leurs demandes faute de justifier de leur qualité de copropriétaire,

- subsidiairement, s’il était fait droit à cette demande en annulation, débouter Monsieur et Madame X de leur demande de dommages-intérêts,

- débouter Monsieur et Madame X de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître AC AD par application de l’article 699 du Code de procédure civile;

Il sollicite le sursis à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 19 décembre 2013 engagé par Madame Z, Monsieur et Madame A et Madame B;

Il soulève ensuite l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de Monsieur A, non propriétaire, de Madame F épouse A, propriétaire indivis avec ses deux soeurs G et AE F, qui ne sont pas dans la cause, et enfin de Madame B, simple usufruitière, la nue-propriétaire, Madame AA AB n’étant pas on plus dans la cause;

Il invoque en outre une fin de non-recevoir concernant la demande en restitution de charges au Syndicat des Copropriétaires sur une période de 10 années (7.884, 83 euros correspondant à des charges trop payées sur la période 2002-2011); or pour la Cour de Cassation, cette action relève du régime spécifique des quasi-contrats soumis aux dispositions de l’article 2224 du Code civil et non à celles de la loi du 10 juillet 1965; il convient donc d’appliquer la prescription de droit commun de cinq ans; les époux X, pour la période 2002-2006, seront déclarés irrecevables;

Concernant la demande de subdivision des lots de copropriété, selon l’article 71 D3 du décret du 14 octobre 1955, l’acte modificatif à l’état descriptif de division est établi par les seuls propriétaires des fractions intéressées, dont le droit de propriété est en cause; il en résulte que le Syndicat n’est pas compétent pour décider d’une division de lots appartenant à des copropriétaires, quand bien même s’agirait-il de mettre l’EDD en conformité avec les règles de publicité foncière; la demande tendant à voir diviser les lots de la copropriété formée par les époux X devra être, de ce fait, déclarée irrecevable;

Concernant la demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses de répartition des charges communes générales et de répartition des charges d’ascenseur, les projets de résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée du 9 mai 2012 par les demandeurs afin de faire adopter de nouvelles grilles de répartition des charges communes et de charges ascenseur ont été rejetés pour la raison suivante : ils lient l’éclatement des lots et la modification des charges communes et d’ascenseur au sein d’un même document modificatif; sur ce point et comme il a été précédemment indiqué, l’assemblée n’étant pas compétente pour voter l’éclatement des lots, elle ne pouvait voter la modification des charges incorporées dans le document relatif à l’éclatement des lots; il appartient aux époux X, qui n’ont pas contesté les résolutions ayant rejeté leur demande, de demander à nouveau cette modification lors de la prochaine assemblée, chaque copropriétaire concerné devant signer par la suite le modificatif;

Monsieur et Madame X sont mal fondés en leur demande d’annulation desdites clauses, dont ils ne justifient pas sérieusement du caractère illicite, si ce n’est par une référence à la méthodologie de Monsieur D, géomètre; subsidiairement, ils seront déboutés de leur demande de restitution de « trop payé de charges »; suivant un arrêt du 10 juillet 2013, la décision prise par la juridiction saisie de réputer non écrite une clause de répartition de charges ne peut valoir que pour l’avenir et ne prendra effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée;

Aux termes de leurs dernières conclusions, les intervenants volontaires sollicitent de voir :

- juger que l’action des époux X doit s’interpréter comme une demande en révision et non une demande de voir déclarer non avenues les clauses visant la répartition des charges dans les deux immeubles composant la copropriété,

- juger qu’en application des articles 12 et 45 de la loi du 10 juillet 1965, les époux X, ayant acquis leur lot en 1987, soit depuis plus de deux ans, sont forclos pour contester la répartition des charges générales,

- déclarer prescrite leur action,

- juger qu’en ce qui concerne les charges d’ascenseur, la même décision doit être admise, puisqu’elles ont été établies en dernier lieu par une assemblée en date du 16 novembre 1981 qui n’est plus susceptible de recours, n’ayant pas été contestée dans les délais de la loi,

- dire bien fondée la fin de non recevoir invoquée par le Syndicat des Copropriétaires,

- à titre subsidiaire, juger que les époux X ont adhéré au règlement de copropriété lors de leur achat en 1987 et sont donc irrecevables, ayant accepté contractuellement le règlement de copropriété, à en contester les termes, clauses et conditions,

- débouter les époux X de toutes leurs demandes,

- juger irrecevable et mal fondée leur demande en restitution des charges qu’ils ont payées pendant de nombreuses années sans formuler la moindre réserve,

- juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires pour la défense du Syndicat ainsi que toutes les sommes auxquelles il pourrait être condamné, seront uniquement imputées et supportées par les époux X,

- condamner les époux X à payer à chacune des copropriétaires requérantes la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les époux X aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître AF AG, en application de l’article 699 du Code de procédure civile;

Ils font valoir que la présentation des lieux faite par les demandeurs est volontairement fausse; il n’y a pas de « côté jardin » mais seulement un « côté cour »; il s’agit en effet de deux immeubles différents même s’ils sont unis par un seul escalier et un seul ascenseur, l’un donnant sur la place de l’Eglise Saint-AH AI avec des vues dégagées, l’autre situé entre deux cours, la cour de l’immeuble du 5 place Président Mithouard, l’immeuble sur cour donnant également sur son arrière sur une autre cour encore plus étroite et plus encaissée; cet immeuble est entièrement sur cour et peu prestigieux; les époux X marquent leur intention de déguiser la réalité et tentent de faire admettre qu’il s’agit d’immeubles de mêmes valeurs et de même agrément; le rapport D qui n’a aucune valeur contradictoire ne peut être suivi; les appartements n’ont ni la même dimension, ni le même ensoleillement, ni le même agrément, ni la même hauteur sous plafond, ni la même valeur dès l’origine de la copropriété; il n’a jamais été porté à la connaissance des copropriétaires, et on ne peut pas soutenir qu’il correspondrait à une solution plus juste ou plus équitable que la répartition actuelle des charges;

Concernant les charges d’ascenseur, le Règlement de Copropriété établi en 1950 est antérieur à la loi, sauf pour les frais d’entretien et de réparation de l’ascenseur établis par une assemblée du 27 mai 1971, puis modifiés par une assemblée du 16 novembre 1981; ces deux assemblées, n’ayant pas été contestées dans le délai de la loi, ne sauraient être remises en cause; la modification de l’état descriptif de division (EDD) nécessite l’accord de chaque copropriétaire individuellement; les assemblées de 1971, 2004 et 2006 avaient bien envisagé une mise en conformité du Règlement de Copropriété, mais rien n’a été décidé; l’assemblée de 2009 a rejeté les propositions d’éclatement des lots, de même en 2011 et le 9 mai 2012; les deux immeubles en question étant très différents, les éléments concernant la consistance et, en particulier la valeur et la situation des lots, sont susceptibles d’appréciations subjectives et divergentes; une discussion arbitraire sur les coefficients concernés (agrément, ensoleillement, étage, dimensions et vues, prestige, valeur vénale) ne permet pas de conclure à une injustice du calcul actuel des charges; les prétentions des époux X sont incohérentes et consistent à prendre principalement en considération la superficie des lots, ce qui est totalement insuffisant; leur contestation ne vise pas une absence de contribution aux charges mais une critique du quantum de l’évaluation des coefficients que l’on applique aux critères de consistance, de situation et de superficie des lots de copropriété; il s’agit donc d’une demande de révision et non d’une demande visant une clause d’établissement des charges communes qui serait illicite;

Concernant la nouvelle répartition des charges spéciales, le demandeur doit indiquer les clauses du règlement de copropriété ou de ses modifications dont il prétend qu’elles devraient être considérées comme non écrites; la répartition établie et respectée par tous les copropriétaires depuis 1981 ne saurait être considérée comme injuste, puisque tous les copropriétaires contribuent aux charges d’ascenseur dans une proportion normale;

La prescription est acquise car il s’agit bien d’une action en révision, et non d’une action en nullité; les époux X étant copropriétaires depuis 1987, la prescription décennale prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 leur est applicable; ils ne peuvent prétendre que l’action aux fins de voir réputée non écrite une des clauses du Règlement de Copropriété est imprescriptible; les dispositions de l’article 43 de la loi de 1965 ne sauraient recevoir application en l’espèce car aucune clause du Règlement de Copropriété n’est expressément visée; il est seulement prétendu que le quantum des charges ne serait pas équilibré par rapport à la valeur relative de chaque partie privative; lorsque la répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes a été faite proportionnellement à la valeur relative de chaque lot privatif, toute erreur dans la détermination de cette valeur ne peut relever que de l’action en révision des charges fondée sur l’article 12 de la loi de 1965, à l’exclusion de l’action en nullité fondée sur l’article 10; en l’espèce, les charges communes telles qu’elles existent sont établies en fonction de la valeur relative des parties privatives comprises dans les lots; les critères de consistance, de superficie et de situation ont été respectés; les prétentions des époux X visent à privilégier un critère de superficie par rapport aux autres critères et à critiquer non pas l’absence de coefficient mais leur appréciation; il s’agit bien d’une demande de révision des charges;

La clause affectant à chaque copropriétaire une quote-part de la propriété des parties communes et précisant que les charges générales seront établies en fonction de cette quote-part, n’est nullement illégale ou contraire à l’article 5 de la loi, lequel n’établit aucun critère de façon précise, ni aucun mode d’évaluation de tel ou tel coefficient; vouloir modifier l’importance des coefficients, c’est vouloir procéder en fait à une révision des charges; les demandeurs visent « les clauses » au pluriel (sans les reproduire, ni les identifier); la formule est donc volontairement vague; en fait, c’est le règlement de copropriété lui-même en son ensemble que l’on voudrait voir modifier, ce qui est impossible en raison de la prescription ou de l’absence d’unanimité;

Les grilles établies par le géomètre-expert, Monsieur D, ont été modifiées à la demande des époux X à leur avantage; Monsieur A, membre du Conseil Syndical, affirme que la grille des charges présentée à l’assemblée générale du mois de décembre n’est pas le fruit d’un accord du Conseil Syndical, ni d’une discussion sérieuse; il est assez curieux de constater qu’avec une réelle effronterie, les demandeurs accusent les intervenants d’agir purement à des fins d’intérêts personnels, alors que nécessairement c’est bien les demandeurs qui cherchent à profiter d’une nouvelle répartition des charges qui leur serait outrageusement favorable;

Concernant la modification des charges générales, dire qu’on n’a pas tenu suffisamment compte du critère de superficie, ce n’est pas affirmer l’inexistence de ce critère, mais en critiquer le quantum, ce qui est le propre d’une action en révision; ainsi, c’est l’application des articles 12 et 45 de la loi du 10 juillet 1965 qui doit être observée; s’agissant d’une copropriété antérieure à la loi, l’action des époux X est prescrite; également, cette action n’a pas été exercée dans le délai de deux ans à compter de la première mutation; ces délais de forclusion et de prescription doivent être appliqués aux époux X qui ont acquis leur lot en 1987 et qui ont depuis payé leur part de charges sans faire la moindre réserve pendant vingt-cinq ans; à supposer non prescrite leur action, ils ne démontrent pas le caractère illégal et lésionnaire de la répartition des charges générales selon le critère des tantièmes de copropriété de l’état descriptif de division (EDD); le critère de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 repose sur la valeur relative des parties privatives en ce qui concerne les charges générales; or, on est en présence de deux immeubles de valeurs très différentes; les tantièmes de charges correspondent à la valeur des lots respectifs telle qu’elle a été acceptée contractuellement lors de l’établissement du règlement de copropriété;

Les demandeurs sont irrecevables et mal fondés à prétendre au remboursement d’un trop perçu de charges, la jurisprudence ne leur étant pas, sur ce point, non plus favorable;

Concernant la qualité à agir des intervenants, Madame F A est, depuis un acte de partage qui a mis cet appartement dans son lot, est seule propriétaire et ce depuis le 21 février 2013, suivant un acte notarié transmis aux hypothèques et porté à la connaissance du syndic par le Notaire; l’intervention de son époux, Monsieur A, se justifie, non seulement pour conforter sa femme dans son action, mais également en sa qualité de membre du Conseil Syndical, pour attester des insistantes pressions exercées pendant de nombreuses années par Monsieur X, tant auprès des autres copropriétaires que des syndics successifs; Madame B est effectivement usufruitière, ayant cédé une partie de la nue-propriété à sa fille, AL AA AB, mineure née le […]; elle a conservé la moitié de la nue-propriété et l’intégralité de l’usufruit de l’appartement; elle représente également les intérêts de sa fille en qualité d’administratrice légale;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2015; l’affaire a été examinée à l’audience du 3 décembre 2015; la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le sursis à statuer :

Attendu que ce Tribunal est également saisi, postérieurement, d’une demande en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en cause dans le présent litige en date du 19 décembre 2013, procédure diligentée par Madame H épouse Z, Monsieur et Madame A et Madame B, intervenants volontaires à la présente procédure;

Que toutefois, la demande principale de la présente procédure visant à voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges est indépendante de la demande en annulation de l’assemblée générale du 19 décembre 2013, bien que celle-ci comprenne une résolution relative à cette répartition des charges;

Qu’il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans le cadre du présent litige l’attente de la décision dans la procédure en annulation d’assemblée générale;

— Sur la recevabilité :

Attendu que l’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée;

* sur la qualité à agir des intervenants volontaires (soulevée par les demandeurs) :

Attendu que concernant Madame O F épouse A, il apparaît que suivant acte notarié de licitation en date du 21 février 2013, elle est seule propriétaire en bien propre du lot n°8 dépendant de l’immeuble du 5 place du Président […]; qu’en tant que propriétaire et copropriétaire de l’immeuble, elle a dès lors qualité à agir dans la présente procédure et est recevable;

Que concernant Monsieur AF-V A, ni sa qualité d’époux de Madame F épouse A, ni sa qualité de membre du Conseil Syndical de l’immeuble, dont il n’est d’ailleurs pas justifié, ne lui confèrent de qualité à agir dans la présente procédure, n’étant pas propriétaire dans l’immeuble syndical; qu’il sera en conséquence déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir;

Que concernant Madame P B, il résulte de l’acte notarié du 29 juillet 2005 qu’elle est nue-propriétaire par moitié du lot n°11 dépendant de l’immeuble du 5 place du Président […]; qu’en tant que nue-propriétaire et copropriétaire de l’immeuble, elle a dès lors qualité à agir dans la présente procédure et est recevable, et ce en son nom personnel tel qu’indiqué aux conclusions d’intervention volontaire, lesquelles n’indiquent pas qu’elle agit en qualité de sa fille mineure nue-propriétaire;

Qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la qualité à agir de Madame N H épouse Z, pour laquelle l’irrecevabilité est simplement relevée dans le dispositif des conclusions du Syndicat des Copropriétaires, mais non reprise dans les motifs; que la qualité de propriétaire de cette dernière n’est pas contestée;

* sur la prescription de la demande principale (soulevée par les intervenants volontaires):

Attendu qu’il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges; tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges; que l’article 5 de la même loi précise que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation;

Que l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10; si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges; cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier; que l’article 45 de cette même loi ajoute que pour les copropriétés antérieures à la date d’entrée en vigueur de la présente loi, l’action en révision de la répartition des charges prévue à l’article 12 ci-dessus est ouverte pendant un délai de deux ans à compter de l’entrée en vigueur de la présente loi; qu’autrement dit, les délais de l’action en révision sont des délais préfix, et la forclusion est dès lors absolue et définitive;

Que par ailleurs, aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites; lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition;

Qu’il est donc établi qu’il existe des répartitions de charges qui, lésionnaires de plus d’un quart ou non, sont illégales parce que non conformes aux règles d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965; qu’il sera précisé que dans le cadre de l’action de l’article 43 susvisé, une clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé, le syndicat des copropriétaires et tout copropriétaire peut à tout moment faire constater l’absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales;

Qu’il convient donc de souligner que l’action en révision et l’action en “nullité” n’ont pas le même champ d’application; que la première suppose que la répartition des charges a été calculée en application des critères posés par la loi, mais de façon erronée, alors que la seconde concerne les répartitions dont les bases de calcul sont contraires aux critères d’ordre public posés par la loi (article 10), et qui, à ce titre, doivent être réputées non écrites (article 43); que le demandeur doit préciser dans son assignation sur quel fondement il agit;

Qu’en l’espèce, la demande principale tend à voir “déclarer non écrites les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble en date du 10 mai 1950, modifié le 10 février 1967, telles que figurant au chapitre III intitulé «Définition et répartition des choses communes », de même que les répartitions relatives à la répartition des charges d’ascenseur telles que résultant du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 1981", sur le fondement des articles 43, 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que la ventilation des charges appliquées en fonction des tantièmes de copropriété est à l’évidence illicite dans la mesure où elle est opérée en violation flagrante des critères de superficie, de consistance et de situation définis par les dispositions d’ordre public de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965;

Que dès lors, la présente demande, étant fondée sur le non respect desdits critères de l’article 5 précité, constitue une action en “nullité” de clause illicite, et non une action en révision; que la qualification de cette dernière action n’étant pas retenue, la question de son irrecevabilité pour cause de prescription biennale devient de fait sans objet;

Qu’il convient en conséquence de rejeter cette demande d’irrecevabilité;

* sur l’irrecevabilité de la demande concernant les charges d’ascenseur (soulevée par les intervenants volontaires) :

Attendu qu’il est soutenu par l’ensemble des parties que la répartition des charges d’ascenseur résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 1981;

Qu’il convient au préalable de relever qu’il est désormais établi qu’une clause du règlement de copropriété peut être contestée et déclarée réputée non écrite, même dans le cas où elle aurait été introduite dans le règlement par une délibération d’assemblée générale devenue définitive; que la demande est dès lors recevable sur ce point;

Que toutefois, le procès-verbal du 16 novembre 1981, qui fait mention d’une clause libellée comme suit : “Nouvelle répartition des frais d’ascenseur”, aux termes de laquelle “L’assemblée, à l’unanimité, donne son accord sur la nouvelle répartition des frais d’ascenseur, plus équitable que celle actuellement en vigueur. Cette nouvelle répartition est la suivante (…). Cette nouvelle répartition sera appliquée à partir du 1^er janvier 1982", produit à la fois par les demandeurs et par les intervenants volontaires, est respectivement incomplet et non signé;

Qu’il convient cependant de rappeler que le règlement de copropriété et toutes les modifications dont ledit règlement est ultérieurement l’objet doivent être publiés au Bureau des Hypothèques, conformément aux dispositions de l’article 35 du décret du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière, aux termes duquel sont publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles et produisent, vis-à-vis des parties et des tiers, les effets prévus par les dispositions spéciales qui les régissent : 6°) Les règlements de copropriété des immeubles ou ensembles immobiliers; que l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants-cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au ficher immobilier;

Que les modifications du règlement de copropriété interviennent généralement par voie de décision d’assemblée générale, tel qu’allégué en l’espèce; que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit d’ailleurs à cet effet que le syndic est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires pour la publication du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire;

Qu’en l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 1981 ne peut constituer un élément probant en raison de son caractère incomplet et du défaut de signatures prévues au décret du 17 mars 1967; qu’en tout état de cause, il n’est pas justifié non plus qu’il ait fait l’objet d’une publication foncière, et ne peut dès lors être considéré comme une clause du règlement de copropriété pouvant faire l’objet d’un recours en contestation de validité sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965; que la demande est dès lors irrecevable sur ce point;

* sur la recevabilité de la demande principale (soulevée par les intervenants volontaires):

Attendu qu’il sera rappelé que bien qu’un copropriétaire ait accepté au moment de la vente de son bien les clauses, de valeur contractuelle, du règlement de copropriété, une clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé, tout copropriétaire peut à tout moment faire constater l’absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965;

Qu’il convient donc de rejeter cette demande d’irrecevabilité;

* sur la prescription de la demande en restitution des charges (soulevée par le Syndicat des Copropriétaires) :

Attendu que l’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer;

Que dès lors, la demande relative à la restitution des charges trop payées sur la période de dix ans précédent la présente assignation du 16 octobre 2012 (soit du 16 octobre 2002 au 16 octobre 2012) est pour partie irrecevable, car partiellement prescrite pour la période du 16 octobre 2002 au 16 octobre 2007;

Qu’il convient en conséquence de déclarer irrecevable la demande relative à la restitution des charges trop payées sur la période du 16 octobre 2002 au 16 octobre 2007;

* sur la recevabilité de la demande d’éclatement des lots de copropriété (soulevée par le Syndicat des Copropriétaires) :

Attendu que le moyen allégué au soutien de cette demande d’irrecevabilité, à savoir que “le Syndicat n’est pas compétent pour décider d’une division de lots appartenant à des copropriétaires, quand bien même s’agirait-il de mettre l’EDD (Etat Descriptif de Division) en conformité avec les règles de publicité foncière” ne se réfère à aucun des moyens d’irrecevabilité prévus à l’article 122 précité (défaut de qualité, défaut d’intérêt, prescription, délai préfix, chose jugée) et n’est dès lors pas fondé;

Qu’en conséquence, cette demande d’irrecevabilité sera rejetée;

— Sur la demande principale en nullité de clauses réputées non écrites :

Attendu qu’il sera expressément référé aux articles 43, 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 susvisés;

Qu’en l’espèce, le Règlement de Copropriété stipule en son Chapitre III “Définition et Répartition des choses communes”:

“Seront réparties :

En mille millièmes (1.000/1.000ièmes) à supporter par les copropriétaires au prorata de leur nombre de parts (voir tableau page 3)

1°) – Les impôts, contributions et taxes de toute nature auxquels sont ou seront assujetties toutes les choses ou parties communes, ainsi que les frais nécessaires à leur maintien en bon état et leur conservation;

2°) – Les réparations grosses ou menues, ravalement des façades extérieures et escaliers;

3°) – La consommation d’eau générale. Les appartements n’étant pas desservis par des compteurs d’eau divisionnaires, la consommation d’eau sera supportée globalement par les occupants au prorata du nombre de parts attaché à chaque appartement. Si le Syndicat des Copropriétaires décidait de faire poser des compteurs, la répartition d’eau aurait lieu entre les occupants, suivant les indications des compteurs;

[…];

5°) – Les assurances de toute nature;

6°) – Les gages de la concierge;

7°) – L’achat de boîtes à ordures et ustensiles de ménage;

8°) – L’éclairage de l’escalier et de la cour;

9°) – Toutes les dépenses concernant les tapis d’escalier (achat, entretien, nettoyage et repose), exception faite toutefois que cette dépense sera répartie entre les parts des usagers, donc des copropriétaires des étages (888/888è).

Les charges communes seront récupérées à terme échu par le Syndic au plus tard les quinze des mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.

Le paiement de la part contributive de chaque copropriétaire dans lesdites charges sera garanti par le privilège immobilier et le privilège mobilier établi par l’article Onze de la loi du vingt-huit juin mil neuf cent trente huit, modifié par le décret du vingt-neuf novembre mil neuf cent trente neuf en faveur du ou des copropriétaires qui en auront l’avance.

La constatation des avances sera établie par acte authentique auquel sera annexée une copie certifiée conforme du procès-verbal de l’assemblée des co-propriétaires établissant la répartition des charges et dépenses de l’immeuble. Le privilège immobilier sera inscrit au Bureau des Hypothèques de la Seine dans le délai de soixante jours à compter de la date dudit acte.”;

Qu’il apparaît que la question de la répartition des charges est soulevée depuis plusieurs années; que dès l’assemblée générale du 21 mars 2002, il était adopté la résolution n°15 aux termes de laquelle “étant donné les divergences concernant la grille de répartition des frais de gros entretien, il est demandé que le syndic consulte un juriste et un notaire pour la remise à jour du règlement de copropriété en intégrant une gille valable pour l’entretien de l’ascenseur”; que lors de l’assemblée générale du 23 juin 2003, un projet de règlement a été présenté en vue d’une approbation définitive en 2004 (résolution n°18); que lors de l’assemblée générale du 11 mars 2004, il est adoptée la résolution n°22 aux termes de laquelle l’assemblée demande au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, le projet de mise à jour et de refonte du règlement de copropriété, et demande en outre au syndic une étude plus approfondie de cette mise à jour avec les textes de loi, et de la nécessité ou non de cette mise à jour; que lors de l’assemblée générale du 17 mars 2005, l’assemblée prend acte des dispositions de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 relative à l’adaptation des Règlements de Copropriété et reconnaît qu’il est nécessaire de procéder à la refonte du règlement de copropriété de l’immeuble, demandant par ailleurs au syndic d’effectuer des devis nécessaires à l’étude d’une refonte dudit règlement (géomètre, notaire …) (résolution n°17);

Qu’il convient de rappeler que l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi du 13 décembre 2000, et aujourd’hui abrogé (article 24 f de la loi du 10 juillet 1965), prévoyait que dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), l’assemblée générale décide, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement, la publication de ces modifications dudit règlement étant effectuée au droit fixe;

Qu’aux termes de l’article 71-1 du décret du 4 janvier 1955, issu du décret du 23 mai 1979, l’état descriptif de division, qui peut être contenu soit dans un acte dressé spécialement à cet effet soit dans le règlement de copropriété, doit identifier l’immeuble auquel il s’applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot; un tel lot est formé par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents; constitue une fraction au sens de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955, pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique …) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage …);

Que le syndic de l’époque (Société SERGIC) a fait établir un devis aux fins d’établissement de plans et refonte du règlement de copropriété de l’immeuble (devis du 14 mars 2006 de Monsieur V W , géomètre-expert); que lors de l’assemblée générale du 30 mars 2006, l’assemblée a adopté la résolution n°18 aux termes de laquelle l’assemblée a approuvé la mise en conformité et la refonte du règlement de copropriété suivants devis joints à la convocation (notamment devis W); que lors de l’assemblée générale du 21 mars 2007, l’assemblée a décidé de ne pas annulé la 18^e résolution de l’assemblée précédente et a reconduit le mandat du conseil syndical pour le choix du géomètre, étant précisé néanmoins que la mission de ce dernier se limitera à la séparation des lots annexes (chambres et caves) conformément à la loi, et ainsi qu’à la loge du gardien, sa salle de douche et sa chambre, la mission concernant également le toilettage règlement du règlement de copropriété, précisant qu’à aucun moment, cette mission ne devra prévoir de modification des millièmes en dehors des obligations légales issues du point ci-dessus (résolution n°25);

Que suite à cette décision, divers devis de géomètre ont été établis (devis du 10 mai 2007 du Cabinet SERRAIN, devis du 11 juin 2007 du Cabinet AJ AK, devis du 10 novembre 2007 de Monsieur S D); que lors de l’assemblée générale du 27 mars 2008, l’assemblée a pris acte du point d’information effectué en séance par le syndic sur le dossier de mise en conformité et refonte du règlement de copropriété, le syndic informant l’assemblée qu’il est en attente de la mise à jour de l’état descriptif de division, réalisé par Monsieur D (résolution n°18);

Que Monsieur D a établi un rapport en date du 29 mars 2008 comprenant la mise à jour de la numérotation des lots, un tableau récapitulatif de l’état description modificatif de division et un projet de nouvelle clef de répartition des tantièmes de copropriété avec un tableau réactualisé des charges (charges générales, charges d’escalier, charges d’ascenseur);

Que lors de l’assemblée générale du 4 juin 2009, l’assemblée a rejeté la résolution n°21 d’approbation de la mise à jour de la numérotation des lots et l’état descriptif de division suivant projet du Cabinet D, rendant dès lors sans objet la résolution n°22 aux fins d’approbation du projet d’adaptation et de mise en conformité du règlement de copropriété du Cabinet C suivant article 49 de la loi du 10 juillet 1965;

Que lors de l’assemblée générale du 30 juin 2010, le mandat de syndic du Cabinet SERGIC n’a pas été renouvelé et la Société Cabinet CLEMENT a été désignée comme nouveau syndic (résolutions n°6 à 9); que lors de l’assemblée générale du 30 juin 2011, l’assemblée a rejeté la résolution n°12 1) (ci-joint courriel de Maître E, Notaire, du 6 juillet 2011) concernant le vote des copropriétaires quant à la subdivision des lots actuels de copropriété, chacun comportant un appartement, deux caves et une chambre de bonne, et visant au remplacement de chaque lot actuel par quatre lots distincts; que lors de l’assemblée générale du 9 mai 2012, l’assemblée a rejeté le projet de modification du règlement de copropriété présenté par Monsieur X (résolution n°13);

Que lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2013, l’assemblée a adopté la résolution n°2, aux termes de laquelle l’assemblée, après avoir pris connaissance du projet modificatif au règlement de copropriété joint à la convocation, décide de procéder à la révision dudit règlement antérieur à la loi du 10 juillet 1965, plus précisément la grille de répartition des charges de copropriété afin de les mettre en conformité avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et en conséquence, l’assemblée approuve la nouvelle grille de répartition des charges établies dans le respect de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965; que cette assemblée n’est pas définitive, Madame H épouse Z, Monsieur et Madame A et Madame B ayant engagé une action en nullité de celle-ci, actuellement pendante devant le Tribunal de céans;

Qu’en définitive, il ressort de l’ensemble des éléments précédemment exposés, et au regard du contexte particulièrement conflictuel au sein de cette copropriété, qu’une mesure d’expertise judiciaire contradictoire s’avère nécessaire pour déterminer d’une part si la clause de répartition des charges querellée prévue au Règlement de Copropriété n’est pas conforme aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 et d’autre part, dans l’affirmative, pour établir une nouvelle grille de répartition des charges;

Qu’il convient donc d’ordonner une expertise judiciaire, selon les modalités précisées au présent dispositif;

Qu’il n’y a pas lieu d’accorder une provision aux demandeurs (demande de 7884,83 euros), qui ne se justifie pas à ce stade de la procédure;

— Sur les autres demandes :

Attendu qu’il convient de surseoir sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens;

— Sur l’exécution provisoire :

Attendu qu’afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE la demande de sursis à statuer,

DECLARE Madame O F épouse A et Madame P B recevables en leurs interventions volontaires, ayant qualité à agir,

DECLARE Monsieur AF-V A irrecevable en son intervention volontaire pour défaut de qualité à agir,

REJETTE l’irrecevabilité concernant la demande visant à voir déclarer non écrites les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble en date du 10 mai 1950, modifié le 10 février 1967, telles que figurant au chapitre III intitulé «Définition et répartition des choses communes»,

REJETTE l’irrecevabilité visant à voir déclarer non écrites les clauses du Règlement de Copropriété,

DECLARE irrecevable la demande visant à voir réputées non écrites les répartitions relatives à la répartition des charges d’ascenseur telles que résultant du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 1981,

DECLARE Monsieur K X et Madame L M épouse I irrecevables en leur demande relative à la restitution des charges trop payées sur la période du 16 octobre 2002 au 16 octobre 2007,

REJETTE l’irrecevabilité de la demande d’éclatement des lots de copropriété,

ORDONNE avant dire droit une expertise et désigne en qualité d’expert :

Madame J-AM G née J

[…]

Tél : 01.45.55.16.77

Fax : 01.45.55.85.44

Port. : 06.80.08.69.84

Email : d.AM@wanadoo.fr

avec mission de :

— se rendre sur place au 5 place du Président Mithouard à Paris 7^e,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux,

— procéder au mesurage de tous les lots résultant de l’état descriptif de division, en proposant le cas échéant la subdivision des lots pour mise en conformité avec les règles de la publicité foncière,

— donner son avis sur la grille actuelle de répartition des charges communes relativement aux dispositions des article 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, et dire si les répartitions de charges actuelles sont ou non conformes aux critères légaux de répartition,

— le cas échéant, proposer une nouvelle grille de répartition des charges communes en conformité avec les dispositions des article 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, en opérant l’éclatement des lots (par subdivision) aux fins de mise en conformité avec les règles de la publicité foncière,

— faire les comptes entre les parties sur la période de dix ans précédent la présente assignation,

— entendre tous sachants,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du Code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans le délai qu’il aura imparti, de l’ordre de quatre à six semaines, au vu d’une synthèse des opérations et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal de Grande Instance de Paris avant le 30 décembre 2016 sauf prorogation de ce délai sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

FIXE à 5000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par les demandeurs, à la RÉGIE DU TRIBUNAL (Escalier D, 2^e étage) au plus tard le 29 avril 2016 inclus,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DIT qu’il en sera référé au Juge de la Mise en Etat de la 8^e chambre 2^e section, chargé du contrôle des mesures d’instruction, en cas de difficultés de nature en particulier à compromettre le démarrage, l’avancement ou l’achèvement des opérations,

RENVOIE la présente procédure à l’audience de mise en état du 16 juin 2016 à 10 heures aux fins de vérification du versement de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert,

DEBOUTE les demandeurs de leur demande de provision,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes,

RESERVE les dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 21 Janvier 2016

Le Greffier Le Président

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